債務纍纍的碧桂園近日發表去年業績，不但能扭虧為盈，更賺逾32億元
重點：
- 盈利全來自債務重組錄得的非現金收益
- 物業銷售錄得毛虧431億元
劉智恒
走在破產邊緣的房地產開發商碧桂園控股有限公司（2007.HK），近日派發2025年度業績，竟然獲利32.6億元人民幣（下同），相對2024年的虧損328億元，實是一大躍進。
表面上公司業績重拾增長，實際全因債務重組錄得非現金收益所致，涉及金額達821億元。可以說，重組取得的業績純粹是賬面盈利，並非來自核心業務改善。實情是房地產銷售依然十分疲弱，去年銷售收入1,548.9億元，同比下跌38.7%，因在建物業及持作銷售的落成物業作出計提減值445億元，出現毛虧達431億元。
獨立核數師中匯安達更發出「無法表示意見」，主要是因1,480億借貸中，有1,076億為流動負債，而集團的現金及現金等價物只有187億元。
重納國際指數
從去年業績看，公司似乎仍存在陰霾，但涉及的177億美元境外債，以及9筆總值137.7億元的境內債，重組計劃已於去年底悉數通過，債主臨門及清盤令不斷的威脅已暫時紓緩。碧桂園現時的借貸亦由2,535億元，下降至去年底的1,479.6億元。
在大部份債務重組獲通過後，市場開始對碧桂園增加關注，MSCI在二月份將碧桂園重新納入MSCI中國小股指數，並且是21家新納入企業中，唯一家地產股。在三月份，又被富時納入富時羅素全球股票指數之列，亦是唯一的內房開發商。
被納入國際指數後，全球多家基金將按權重配置吸納碧桂園股票，不但有利於公司股份的流動性，更有利推動股價表現，特別碧桂園的重組計劃中，包括可換股債券，股份扮演一個償債的重要工具，成為國際指數成份股，實在給予市場一個較大的信心。
返聘老員工
業務方面，上月市場突傳出，碧桂園向過去幾年被裁掉的老員工招手，重新招聘他們回巢工作。雖然公司表示，返聘只作為補充個別關鍵崗位的渠道，針對少量特定崗位需求；但能再次招人，畢竟是一個利好消息，一方面很可能是停工項目重新啟動，急需人手去工作，而項目的盤活，將有利公司的資金流。
其次是在市場增聘人手，代表公司能有資源可供調動，否則讓員工自然流失也就可以；再想，若公司瀕臨倒閉，也犯不著再花錢請人。這就反映，碧桂園在資金調動上沒之前緊絀，危機也沒有之前兩年嚴峻。
另外，政策層面亦對房產市場有利，今年兩會期間的政府工作報告，定調「要著力穩定房地產市場」，明確因城施策。事實上，中央政府早在去年，已不斷推出穩定樓市措施，多個地區放寬規控。同時，強化「項目白名單」機制，開發商的項目一旦被納入名單，就代表更容易獲得銀行的貸款與相應的配套融資。
銀行對白名單項目的貸款，不但可展期、更可延期還本，並可能短期內不會被納入不良資產，讓開發商償債壓力大大減輕。房企在完成交付後，資金得以回籠，可以緩解流動性壓力。同時，白名單能提振市場對房企信心，買家也更放心購買；企業的債權人見有政府支持，也較願意與公司進行債務重整。
鳳凰靜待浴火重生
碧桂園的物業銷售，與高峰時相比確大不如前，但深入看，公司的銷售已開始穩定下來，過去4個月，銷售金額均維持在22至27億元水平。
市場雖有批評，今天碧桂園的銷售，與2021年2月高峰時的466.5億元比較，十分之一也沒有；然而在房地產持續不景下，碧桂園能做到穩守銷售金額，顯示公司業務已開始築底，暫沒進一步惡化。
無可否認，內房股的走向，很大程度要看未來房地產市場走勢。目前看，政府力推政策穩樓市，房企的債務重組又陸續達成，銷售雖未反彈，卻已開始有見底跡象。縱然樓市的復蘇似乎尚需時間，但碧桂園經過債務重整，一方面得以大幅削債，利息負擔又調低，另外債期延長，公司爭取到時間重整業務。待樓市逐漸回暖，碧桂園或許如其公司標誌一樣，鳳凰得以在浴火中重生。
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