債務重組落地 旭輝控股尚未脫險
境外債務重組正式生效，為房地產開發商旭輝控股暫時卸下最迫切的違約風險。然而，走出談判桌後，公司真正要面對的，仍是現金流與經營修復的現實考驗
重點：
- 房地產開發商旭輝控股境外債務重組於2025年12月29日正式生效，美元優先票據及永續資本證券註銷，標誌三年違約陰霾在法律層面告一段落
- 截至2025年6月底，集團現金半年減少近8%，而總債務僅收縮不足3%，顯示流動性壓力仍未出現結構性緩解
李世達
對旭輝控股（集團）有限公司CIFI Holdings (Group) Co. Ltd.（0884.HK）而言，2025年底不是一個普通的時間節點。公司正式公告，境外債務重組已於12月29日生效，所有受重組影響的美元優先票據與永續資本證券即日註銷，相關上市債券亦將於2026年初完成除牌程序。這意味著，過去三年始終懸在公司頭上的境外債務違約風險，終於在法律層面被解除。
回顧整個化債過程，旭輝自2022年流動性危機爆發後，歷經多輪與債權人磋商及市場環境惡化，直至2025年才完成重組落地。從結果來看，這次重組並非簡單的「展期」。原有美元債務被轉換為多種新工具，包括新票據、強制性可轉換債券及部分新貸款安排，同時配合股權調整與董事會治理結構變化。對債權人而言，回收路徑從固定息票轉為與公司未來經營表現深度掛鉤。對旭輝而言，則是以潛在股權稀釋為代價，換取現金流喘息的空間。
這也是公告中特別提到董事會變動的背景所在。兩名由債權人小組提名的非執行董事正式加入董事會，且不收取董事袍金Directors’ fees，象徵債權人角色由「追索者」轉為「監督者」。這樣的安排並不浪漫，但在當前環境下，反而更符合市場對風險控制與財務紀律的期待。
儘管如此，重組生效仍然不等於壓力消失。要理解旭輝的真實處境，需回到它的經營基本面。
止血後仍須造血
翻閱旭輝2025年中期報告，截至2025年上半年，旭輝錄得收入約122.8億元，較2024年同期的202.1億元顯著下滑近四成；期內除稅前虧損擴大170%至約61.2億元，反映行業下行與高融資成本的雙重壓力仍在發酵。
從成本結構看，期內融資成本擴大5%至19.4億元，顯示即使在銷售規模收縮後，利息負擔依然沉重。投資物業公平值虧損約6.75億元，顯示商業地產估值尚未觸底；而預期信貸虧損撥備達8.83億元，則說明回款風險與應收帳款質量仍是管理層必須面對的現實問題。
截至2025年6月底，公司銀行結餘及現金約101.6億元，較2024年底減少約8%，而尚未償還借款總額僅由約866.5億元降至842.1億元，跌幅不足3%。在債務規模仍高企且可動用現金受限的情況下，現金下降速度快於債務收縮，顯示財務安全邊際持續收窄，短期流動性壓力尚未出現結構性緩解。
不過，這份中期報告亦並非全無支撐點。雖然期內物業銷售分部的收入按年腰斬至約81億元，分部虧損錄得20.5億元，但物業管理以及物業投資兩分部合計仍能貢獻約10.5億元利潤。這說明，在極端收縮環境下，旭輝的核心業務尚未完全失去運轉能力。
重組完成後，隨著部分股東貸款完成股權化、美元債利息壓力延後，短期現金不再被剛性還本付息快速抽走，為項目交付與日常營運保留了必要彈性。但這種「結構性改善」仍屬防守型調整，距離自我修復與再投資能力的恢復，仍有不小距離。
總結來說，旭輝目前像是剛剛推出手術室的病人，身體仍然虛弱，需要在加護病房嚴加觀察。但至少市場對其的看法將從是否爆雷轉向為能否持續交付、穩定現金流並逐步降低負債。
旭輝完成境外債務重組，無疑是一項重要里程碑。在一眾仍困於談判或已被市場淘汰的民營房企中，它至少成功跨過了生死線，重新回到可被評估的範圍內。
在中國房地產需求整體疲弱背景下，行業景氣仍未明顯改善。國家統計局最新公布的數據顯示，2025年11月全國商品房銷售面積同比下降，房地產開發投資降幅持續收窄但仍為負值，反映市場需求恢復仍需時間。鑑於此，旭輝控股未來能否透過交付回款與銷售增量真正改善現金流，仍取決於整體房地產市場的復蘇節奏及公司自身的交付能力。
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