投資房產債務 基滙將成香港私募債第一基金

專注投資地產項目的基滙資本，近日擬發行房地產私募債務基金在港上市，倘成功，有機為香港市場寫下里程碑

重點：

• 90%總資產投放於房地產私募債務
• 債務背後需要以房產作出抵押

劉智恒

國內房地產市況不濟，開發商面臨財務壓力，透過將旗下部份資產打包，發行地產投資信託基金（Reits）上市套現；昔日香港地產龍頭新世界發展（0017.HK），早前亦計劃將上海商場發Reit集資。

有別於傳統的Reits，近日基滙資本申請將基滙資本房地產私募債務開放式基金型公司上市（下稱基滙基金），其底層資產是房地產私募債務，若成功上市，可說在香港資本市場開闢了另類基金的先河。

債務基金三大優點

所謂房地產私募債務（Real Estate Private Debt），是指由非銀行機構，以私下協商及非公開發行的方式，向地產開發商或房產項目提供融資貸款。以該模式籌組的基金，就是將債務收回的利息，扣除開支後，大部份派發予基金持有者。

該類基金有三大優點，一是能提供較傳統債券及銀行存款更高的利率，二是貸款合約或帶浮動利率，在息口上升時能調升回報，三是債務以房地產作為抵押品，為貸款提供了相當保障。

這次基滙發行的房地產私募債務基金，由基滙旗下的Gateway Capital (Hong Kong) Ltd.管理。基滙由吳繼煒及吳繼泰兄弟創立，其父是香港上市的建生國際創辦人吳仲燦。吳繼煒早於1990年在美國成立Downtown Properties，專注於改造活化破舊建築。

2005年吳繼煒與在香港高盛任職的弟弟吳繼泰聯手成立基滙，主攻投資房地產。初期項目集中在內地，成名作是收購上海爛尾項目，重新打造為年輕時尚的「353廣場」。其後又參與投資太古地產在北京的「三里屯太古里」項目，成功將老舊的三里屯注入新動力。

350億購領展資產

基滙最讓人們震驚的是於2015年斥資73億港元，牽頭購入香港尖沙嘴洲際酒店，創下當時香港單一酒店成交紀錄。及後又斥350億港元，向領展購入29個香港商場，將基滙的知名度推上頂峰。

2021年至2025年間，基滙管理的資本規模達到356億美元。自2018年以來，基滙透過其信貸基金，在亞太地區的房地產私募債務交易中，共投入約12.7億美元。

據上市申請文件披露，基滙基金的投資經理已識別了一個假設性貸款組合，分別有香港的商業及住宅、澳洲的新南威爾士州及維多利亞州的住宅項目、馬爾代夫及泰國的酒店，以及韓國首爾的住宅發展。

組合內各個項目的年度總利率介乎8.8%至14.5%，年期由12個月至24個月不等。

高回報高風險

表面看利率十分高，但投資者不能忽視要面對一定風險，當中若投資的債務出現違約，非但未能收取利息，嚴重的或許未能收回本金。事實上，在房地產市場持續疲弱下，開發商或項目借款人沒能力償還債項的事件並不罕見。

雖然基滙基金的債務背後是有房地產作抵押品，但在樓市不斷下滑時，資產價值大縮水，有機會出現資不抵債的情況，到時即使能沒收資產，基金仍要面臨相當的損失，甚至抵押品難以在市場出售套現的問題。

要注意，基滙本身的個別地產項目亦有財務壓力。位於上海的海洋大廈，去年底被貸款人追討2.58億美元，基滙將借款展期至今年11月，最後問題可否解決仍屬未知數。

另外，基滙於2019年斥資150億港元購入的香港太古城中心三及四期，一筆103億港元的銀團貸款出現違約問題，最後獲貸款方同意延長期限，基滙才得以暫時舒一口氣。

至於近期市場息口走高下，亦對債務基金構成挑戰。今年香港發行的債券息口並不低，早前的銀色債券的保底利率就達4.25厘，更與通脹掛鈎；至於上月發行的綠色債券，息率亦介乎3.8至5厘。

雖然基滙基金派發的股息應會更高，但投資者要冒的風險亦相應大幅提高，相反由香港政府發行的債券，違約機會幾乎絕無僅有，既享高息又安全。而且美國息口正在走高，香港息口有機續向上升，未來的債息有機更高，基滙基金的吸引力勢受影響。

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