這家綜合企業警告，與房地產投資相關的減值撥備及其他費用，導致公司去年淨虧損大幅擴大
重點：
- 復星國際去年虧損最高達235億元，主要因對其房地產資產以及部分非核心業務相關無形資產計提大幅減值
- 盈利警告顯示，儘管復星近年持續瘦身與資產處置，公司仍難以擺脫中國房地產長期低迷所帶來的衝擊
梁武仁
復星國際有限公司（0656.HK）過去三年一直忙於瘦身，在2022年與2023年因激進海外擴張而陷入備受關注的流動性危機後，公司持續出售非核心業務。不過，復星保留下來的資產中仍包含相當規模的中國房地產投資，使公司仍暴露於當前中國經濟最脆弱的領域之一，並為此付出沉重代價。
上周五，億萬富豪郭廣昌旗下的綜合企業復星發出盈利警告，預計2025年淨虧損最高可達235億元（33億美元），遠高於2024年的43.5億元虧損。公司將這一巨額虧損歸因於資產減值。
首先，由於中國持續不斷的房地產低迷正拖累住宅與商業物業價值，復星對旗下房地產資產進行了減值處理，並計提相關減值費用。
復星表示：「2025財政年度內，房地產行業持續處於下行周期，市場整體需求疲弱，對本集團房地產業務板塊造成壓力。」公司又指出：「根據審慎性原則，本公司已對部分存在減值跡象的房地產項目計提大額資產減值準備。」
據彭博社引述知情人士報道，復星旗下上海豫園旅遊商城（集團）股份有限公司（600655.SH）約佔復星相關減值撥備的55%。豫園業務涵蓋珠寶、時尚、房地產等10多個板塊。上月，豫園在自身的盈利預告中表示，預計2025年淨虧損48億元。消息公布後，花旗（Citi）將復星的目標價下調16%至5.60港元，但仍高於該股周二3.84港元的收市價。
復星亦對部分非核心業務相關的商譽與無形資產進行減值，意味公司承認這些資產未來可能無法產生足以支撐其當年收購溢價的回報。相關資產多是在2010年代大舉併購期間收購所得。
復星並未披露所有減值撥備的具體金額。不過，從全年虧損規模來看，相關減值規模顯然十分龐大，不僅足以抹去公司去年上半年6.61億元的淨利潤，還將全年業績進一步拖入逾200億元虧損。換句話說，公司2025年預計虧損相當於其去年上半年總收入的四分之一以上。
房地產曝險
復星的房地產曝險是其2025年虧損的重要原因之一，相關資產包括住宅及商業物業，而這兩類資產目前都面臨銷售下滑與資產價值下跌的雙重壓力。
人口收縮、經濟疲弱以及就業前景不明朗，正持續壓抑住房需求，使房地產庫存維持在高位。惠譽評級預計，中國2026年新建住宅銷售將再下降7%至8%；而標普全球的看法更為悲觀，預測跌幅將達10%至14%。
商業地產的情況同樣嚴峻。經歷多年建設熱潮後，市場供應遠超需求，導致辦公樓與零售空間的空置率居高不下。更糟的是，企業為削減成本正整合辦公空間，而零售物業業主則面臨線上購物興起的衝擊，門店客流與線下消費持續下降。
上海豫園的資產組合涵蓋中國各地的零售、辦公及綜合用途物業，因此對上述變化尤為敏感。復星對與豫園及其他子公司相關的房地產資產計提巨額減值，顯示這些資產價值在過去數年大幅下跌，迫使公司進行帳面減記。
然而，房地產曝險並非復星唯一的問題。公司在去年上半年仍保持盈利，但隨著收入下降逾10%，其淨利潤按年縮減約9%。在此期間，公司最大的收入來源——「快樂」板塊，包括豫園珠寶業務、Club Med及其他消費資產，由前一年同期盈利轉為錄得虧損。
復星的智能製造板塊，主要從事鋼鐵、新材料生產以及工廠自動化服務，在去年上半年收入下降逾四分之一，部分原因是公司在債務危機後出售部分業務。同期，公司資產管理服務錄得9.75億元虧損，不過仍低於2024年上半年的虧損水平。
公司的健康板塊涵蓋藥品與醫療器械製造商以及醫療服務機構，是整體低迷業績中的唯一亮點。儘管收入略有下降，但該板塊淨利潤仍增長48.3%。
復星發布盈利警告後的下一個交易日，投資者一度拋售該股。不過，公司同日盤前宣布控股股東及高級管理層承諾購買最多5億港元（7,260萬美元）股份，再加上此前公布的10億港元股份回購計劃，帶動股價反彈。即使市場情緒回穩後，復星目前的市銷率（P/S）僅0.15，遠低於另一家同樣擁有大量房地產資產的綜合企業長江和記實業（0001.HK）的0.79。
目前的問題在於，復星這次大規模資產減值是否只是危機後重建過程中一次性的短期陣痛。但多元化綜合企業的一個常見問題是，其業務橫跨多個產業，一旦其中少數板塊表現不佳，就可能拖累整體盈利，這正是復星去年上半年所面臨的情況。
雖然復星的醫藥資產前景不錯，但其透過Club Med布局的旅遊業務容易受到全球經濟周期影響。豫園的珠寶與零售業務則面臨中國消費疲弱的壓力。而即使此次房地產減值可能已將相關資產價值調整至當前市場水平，在行業真正企穩之前，未來仍很可能需要進一步減值。
復星在債務危機後確實進行了一系列必要的資產精簡與重組，資產負債表亦有所改善。然而，即使在瘦身之後，公司業務組合中仍存在不少可能在中國經濟疲弱環境下帶來風險的板塊。
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