这家综合企业警告，与房地产投资相关的减值拨备及其他费用，导致公司去年净亏损大幅扩大
重点：
- 复星国际去年亏损最高达235亿元，主要因对其房地产资产以及部分非核心业务相关无形资产计提大幅减值
- 盈利警告显示，尽管复星近年持续瘦身与资产处置，公司仍难以摆脱中国房地产长期低迷所带来的冲击
梁武仁
复星国际有限公司（0656.HK）过去三年一直忙于瘦身，在2022年与2023年因激进海外扩张而陷入备受关注的流动性危机后，公司持续出售非核心业务。不过，复星保留下来的资产中仍包含相当规模的中国房地产投资，使公司仍暴露于当前中国经济最脆弱的领域之一，并为此付出沉重代价。
上周五，亿万富豪郭广昌旗下的综合企业复星发出盈利警告，预计2025年净亏损最高可达235亿元（33亿美元），远高于2024年的43.5亿元亏损。公司将这一巨额亏损归因于资产减值。
首先，由于中国持续不断的房地产低迷正拖累住宅与商业物业价值，复星对旗下房地产资产进行了减值处理，并计提相关减值费用。
复星表示：“2025财政年度内，房地产行业持续处于下行周期，市场整体需求疲弱，对本集团房地产业务板块造成压力。”公司又指出：“根据审慎性原则，本公司已对部分存在减值迹象的房地产项目计提大额资产减值准备。”
据彭博社引述知情人士报道，复星旗下上海豫园旅游商城（集团）股份有限公司（600655.SH）约占复星相关减值拨备的55%。豫园业务涵盖珠宝、时尚、房地产等10多个板块。上月，豫园在自身的盈利预告中表示，预计2025年净亏损48亿元。消息公布后，花旗（Citi）将复星的目标价下调16%至5.60港元，但仍高于该股周二3.84港元的收市价。
复星亦对部分非核心业务相关的商誉与无形资产进行减值，意味公司承认这些资产未来可能无法产生足以支撑其当年收购溢价的回报。相关资产多是在2010年代大举并购期间收购所得。
复星并未披露所有减值拨备的具体金额。不过，从全年亏损规模来看，相关减值规模显然十分庞大，不仅足以抹去公司去年上半年6.61亿元的净利润，还将全年业绩进一步拖入逾200亿元亏损。换句话说，公司2025年预计亏损相当于其去年上半年总收入的四分之一以上。
房地产曝险
复星的房地产曝险是其2025年亏损的重要原因之一，相关资产包括住宅及商业物业，而这两类资产目前都面临销售下滑与资产价值下跌的双重压力。
人口收缩、经济疲弱以及就业前景不明朗，正持续压抑住房需求，使房地产库存维持在高位。惠誉评级预计，中国2026年新建住宅销售将再下降7%至8%；而标普全球的看法更为悲观，预测跌幅将达10%至14%。
商业地产的情况同样严峻。经历多年建设热潮后，市场供应远超需求，导致办公楼与零售空间的空置率居高不下。更糟的是，企业为削减成本正整合办公空间，而零售物业业主则面临线上购物兴起的冲击，门店客流与线下消费持续下降。
上海豫园的资产组合涵盖中国各地的零售、办公及综合用途物业，因此对上述变化尤为敏感。复星对与豫园及其他子公司相关的房地产资产计提巨额减值，显示这些资产价值在过去数年大幅下跌，迫使公司进行帐面减记。
然而，房地产曝险并非复星唯一的问题。公司在去年上半年仍保持盈利，但随着收入下降逾10%，其净利润按年缩减约9%。在此期间，公司最大的收入来源—“快乐板块”，包括豫园珠宝业务、Club Med及其他消费资产，由前一年同期盈利转为录得亏损。
复星的智能制造板块，主要从事钢铁、新材料生产以及工厂自动化服务，在去年上半年收入下降逾四分之一，部分原因是公司在债务危机后出售部分业务。同期，公司资产管理服务录得9.75亿元亏损，不过仍低于2024年上半年的亏损水平。
公司的健康板块涵盖药品与医疗器械制造商以及医疗服务机构，是整体低迷业绩中的唯一亮点。尽管收入略有下降，但该板块净利润仍增长48.3%。
复星发布盈利警告后的下一个交易日，投资者一度抛售该股。不过，公司同日盘前宣布控股股东及高级管理层承诺购买最多5亿港元（7,260万美元）股份，再加上此前公布的10亿港元股份回购计划，带动股价反弹。即使市场情绪回稳后，复星目前的市销率（P/S）仅0.15，远低于另一家同样拥有大量房地产资产的综合企业长江和记实业（0001.HK）的0.79。
目前的问题在于，复星这次大规模资产减值是否只是危机后重建过程中一次性的短期阵痛。但多元化综合企业的一个常见问题是，其业务横跨多个产业，一旦其中少数板块表现不佳，就可能拖累整体盈利，这正是复星去年上半年所面临的情况。
虽然复星的医药资产前景不错，但其透过Club Med布局的旅游业务容易受到全球经济周期影响。豫园的珠宝与零售业务则面临中国消费疲弱的压力。而即使此次房地产减值可能已将相关资产价值调整至当前市场水平，在行业真正企稳之前，未来仍很可能需要进一步减值。
复星在债务危机后确实进行了一系列必要的资产精简与重组，资产负债表亦有所改善。然而，即使在瘦身之后，公司业务组合中仍存在不少可能在中国经济疲弱环境下带来风险的板块。
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