房地产

内地开发商合景泰富集团控股有限公司（1813.HK）周二公布，2026年8月集团连同合营企业及联营公司的预售额为1.61亿元（2,400万美元），按年大幅减少73.6%；同期预售建筑面积约9,200平方米，按年下降62.9%，显示销售规模仍处低位。 债务方面，合景泰富周一公布境外债务重组最新进展，截至9月7日，约75.47%的相关债权人已加入或同意加入重组支持协议。公司同时将基本同意费截止日期延长至9月28日，以让其余债权人完成内部审批及加入程序。 公司今年以来销售及交付压力持续。今年上半年收入18.81亿元，按年下跌50.4%；公司拥有人应占亏损25.56亿元，较去年同期扩大24.5%。其中物业开发收入约12.29亿元，按年减少约60%，主要由于交付面积下降。 公司股价周三平开，至中午休市报$0.096港元，无涨跌。该股今年以来累跌35.57%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里 

短债高企、销售持续萎缩，加上境外债务重组仍未落地，雅居乐下半年资金链仍将面临严峻考验 重点： 截至6月底，雅居乐总借款449.82亿元，其中419.72亿元一年内到期 上半年雅居乐预售额38亿元，按年下降26.5%，净亏损扩大10%至88.30亿元    李世达 内房流动性危机进入第六年，部分出险房企已由违约逐步转入债务重组执行阶段，雅居乐集团控股有限公司（3383.HK）却仍处于与债权人争取重组方案的关键时期。 最新中期业绩显示，公司上半年销售继续收缩，股东应占亏损扩大，一年内到期借款接近420亿元（62.5亿美元）。境外债务重组能否在10月清盘呈请再度聆讯前取得进展，成为下半年最大考验。 截至6月底，雅居乐总借款为449.82亿元，虽较去年底减少18.24亿元，但债务期限明显集中于短期，其中流动借款达419.72亿元，占总借款逾九成。同期现金及银行结余为45.14亿元，较去年底55.79亿元再减少约19%；当中现金及现金等价物只有32.94亿元，另有12.20亿元属受限制现金。公司净负债率亦由去年底229.6%升至364.9%。 财务报表亦披露，部分银行借款、其他借款及优先票据本金和利息未按原定日期偿还，并触发若干借款交叉违约。公司承认，相关情况对持续经营能力构成重大不确定性，未来取决于债务重组、贷款续期、物业销售及资产处置进展。 雅居乐债务危机于2024年恶化，当年未能在宽限期后支付一笔2025年到期、4.83亿美元的6.05%优先票据利息，其后启动全面境外债务管理。两年多后，公司仍在与主要境外债权人磋商，目前目标是在今年下半年形成有效重组方案并取得主要债权人同意。 再迎清盘考验 时间压力亦来自清盘程序。雅居乐去年12月收到新濠（中山）企业管理有限公司向香港高等法院提出的清盘呈请，涉及据称未付款项为1,858.7万美元及234.7万元人民币。香港高院今年6月把聆讯再度押后至10月12日。雅居乐表示将反对呈请，同时加快债务重组。 经营端暂时未能为雅居乐化解债务压力提供足够支撑，上半年集团营业额108.61亿元，按年下降20%；股东应占亏损由80.30亿元扩大10%至88.30亿元。整体毛亏损亦由去年同期9.19亿元扩大至20.48亿元，物业发展板块经营亏损达52.81亿元。 更关键的是，公司用以补充现金流的销售端仍在收缩。雅居乐上半年预售金额只有38亿元，按年下降26.5%，预售面积下降26.1%；物业发展确认收入亦下降37.7%至38.05亿元。公司提出加快预售、催收应收款、再融资及出售非核心资产等措施，销售回款仍是改善流动性的主要来源。 但38亿元的半年预售规模，与419.72亿元短期借款相比仍显得有限。从行业比较看，雅居乐的销售恢复亦不算理想。上半年其预售额按年下降26.5%，跌幅高于百强房企整体约14%至16%的降幅；与同样已出险的房企相比，碧桂园（2007.HK）上半年权益合同销售降幅约15%，融创中国（1918.HK）则下降逾五成。雅居乐虽非跌幅最大，但销售规模偏小、境外重组未完成，两条自救路径同时承压。 化债进度落后 这也凸显雅居乐与部分出险同业的差别，融创中国的境外债务重组已完成，碧桂园的境外债务重组亦已生效，两家公司已进入重组执行阶段，雅居乐目前仍在与主要境外债权人磋商，并争取今年下半年形成有效重组方案。 雅居乐仍有一项相对稳定的业务支撑，那就是物业管理。上半年物管收入60.44亿元，占集团收入55.6%，已超过物业开发收入，相关板块录得4.29亿元经营盈利。不过物管收入亦按年下降5.7%，在管面积减少4.6%，难以单独抵销地产开发业务的大额亏损。 国家统计局数据显示，今年首七个月全国新房销售额仍下降13.1%，房地产开发投资跌幅进一步扩大至19.2%，行业修复仍然缓慢。雅居乐自身的恢复速度更弱，首七个月累计预售额只有42.9亿元，同比下降24.6%，跌幅接近整体市场两倍；7月单月预售亦仅4.9亿元。 对雅居乐而言，无论楼市走势如何，恐怕难以助其短期走出困境。今年以来，雅居乐股价再跌去约40%至0.162港元，市销率仅约0.03倍，与碧桂园相若。短期内市场将关注10月12日的清盘呈请聆讯，但在销售持续收缩下，即使最终完成债务重组，雅居乐面对的也可能只是由『生存危机』转入一场漫长的缩表与去杠杆。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里 

房地产开发商绿城中国控股有限公司（3900.HK）周二发出盈利警告，预计截至2025年12月31日止年度，公司股东应占利润将按年大幅下降约95%，远低于2024年录得的约15.96亿元，即约8,000万元（1,164万美元）左右。 公司表示，盈利大幅下滑主要因房地产市场持续低迷，加上集团为促进长远发展，积极推动长库存去化，导致年度结转收入的毛利率下降，同时分占合营企业及联营公司业绩亦有所减少。此外，公司在年内计提一定金额的资产减值损失，亦对整体盈利造成压力。 尽管盈利承压，绿城中国指出，集团去年持续优化债务结构并降低短期负债比例，短期债务占比已降至20%以下，创历年新低。同时公司现金储备保持充裕，现金短债比超过2.5倍，亦创历史新高，显示整体财务状况仍然稳健。 绿城中国股价周三高开，至中午休市报10.45港元，升3.98%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里 

这家综合企业警告，与房地产投资相关的减值拨备及其他费用，导致公司去年净亏损大幅扩大 重点： 复星国际去年亏损最高达235亿元，主要因对其房地产资产以及部分非核心业务相关无形资产计提大幅减值 盈利警告显示，尽管复星近年持续瘦身与资产处置，公司仍难以摆脱中国房地产长期低迷所带来的冲击 　 梁武仁 复星国际有限公司（0656.HK）过去三年一直忙于瘦身，在2022年与2023年因激进海外扩张而陷入备受关注的流动性危机后，公司持续出售非核心业务。不过，复星保留下来的资产中仍包含相当规模的中国房地产投资，使公司仍暴露于当前中国经济最脆弱的领域之一，并为此付出沉重代价。 上周五，亿万富豪郭广昌旗下的综合企业复星发出盈利警告，预计2025年净亏损最高可达235亿元（33亿美元），远高于2024年的43.5亿元亏损。公司将这一巨额亏损归因于资产减值。 首先，由于中国持续不断的房地产低迷正拖累住宅与商业物业价值，复星对旗下房地产资产进行了减值处理，并计提相关减值费用。 复星表示：“2025财政年度内，房地产行业持续处于下行周期，市场整体需求疲弱，对本集团房地产业务板块造成压力。”公司又指出：“根据审慎性原则，本公司已对部分存在减值迹象的房地产项目计提大额资产减值准备。” 据彭博社引述知情人士报道，复星旗下上海豫园旅游商城（集团）股份有限公司（600655.SH）约占复星相关减值拨备的55%。豫园业务涵盖珠宝、时尚、房地产等10多个板块。上月，豫园在自身的盈利预告中表示，预计2025年净亏损48亿元。消息公布后，花旗（Citi）将复星的目标价下调16%至5.60港元，但仍高于该股周二3.84港元的收市价。 复星亦对部分非核心业务相关的商誉与无形资产进行减值，意味公司承认这些资产未来可能无法产生足以支撑其当年收购溢价的回报。相关资产多是在2010年代大举并购期间收购所得。 复星并未披露所有减值拨备的具体金额。不过，从全年亏损规模来看，相关减值规模显然十分庞大，不仅足以抹去公司去年上半年6.61亿元的净利润，还将全年业绩进一步拖入逾200亿元亏损。换句话说，公司2025年预计亏损相当于其去年上半年总收入的四分之一以上。 房地产曝险 复星的房地产曝险是其2025年亏损的重要原因之一，相关资产包括住宅及商业物业，而这两类资产目前都面临销售下滑与资产价值下跌的双重压力。 人口收缩、经济疲弱以及就业前景不明朗，正持续压抑住房需求，使房地产库存维持在高位。惠誉评级预计，中国2026年新建住宅销售将再下降7%至8%；而标普全球的看法更为悲观，预测跌幅将达10%至14%。 商业地产的情况同样严峻。经历多年建设热潮后，市场供应远超需求，导致办公楼与零售空间的空置率居高不下。更糟的是，企业为削减成本正整合办公空间，而零售物业业主则面临线上购物兴起的冲击，门店客流与线下消费持续下降。 上海豫园的资产组合涵盖中国各地的零售、办公及综合用途物业，因此对上述变化尤为敏感。复星对与豫园及其他子公司相关的房地产资产计提巨额减值，显示这些资产价值在过去数年大幅下跌，迫使公司进行帐面减记。 然而，房地产曝险并非复星唯一的问题。公司在去年上半年仍保持盈利，但随着收入下降逾10%，其净利润按年缩减约9%。在此期间，公司最大的收入来源—“快乐板块”，包括豫园珠宝业务、Club Med及其他消费资产，由前一年同期盈利转为录得亏损。 复星的智能制造板块，主要从事钢铁、新材料生产以及工厂自动化服务，在去年上半年收入下降逾四分之一，部分原因是公司在债务危机后出售部分业务。同期，公司资产管理服务录得9.75亿元亏损，不过仍低于2024年上半年的亏损水平。 公司的健康板块涵盖药品与医疗器械制造商以及医疗服务机构，是整体低迷业绩中的唯一亮点。尽管收入略有下降，但该板块净利润仍增长48.3%。 复星发布盈利警告后的下一个交易日，投资者一度抛售该股。不过，公司同日盘前宣布控股股东及高级管理层承诺购买最多5亿港元（7,260万美元）股份，再加上此前公布的10亿港元股份回购计划，带动股价反弹。即使市场情绪回稳后，复星目前的市销率（P/S）仅0.15，远低于另一家同样拥有大量房地产资产的综合企业长江和记实业（0001.HK）的0.79。 目前的问题在于，复星这次大规模资产减值是否只是危机后重建过程中一次性的短期阵痛。但多元化综合企业的一个常见问题是，其业务横跨多个产业，一旦其中少数板块表现不佳，就可能拖累整体盈利，这正是复星去年上半年所面临的情况。 虽然复星的医药资产前景不错，但其透过Club Med布局的旅游业务容易受到全球经济周期影响。豫园的珠宝与零售业务则面临中国消费疲弱的压力。而即使此次房地产减值可能已将相关资产价值调整至当前市场水平，在行业真正企稳之前，未来仍很可能需要进一步减值。 复星在债务危机后确实进行了一系列必要的资产精简与重组，资产负债表亦有所改善。然而，即使在瘦身之后，公司业务组合中仍存在不少可能在中国经济疲弱环境下带来风险的板块。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

综合性建材企业华润建材科技控股有限公司（1313.HK）周三公布，预期截至12月31日止的去年度，股东应占盈利将按年大幅上升约115%至135%，公司2024年同期录得纯利约2.11亿元，意味今年盈利有望达2.42亿元至2.85亿元（4,100万美元）之间。 公司表示，是次业绩显著改善，主要受惠于2025年内整体成本下降，以及减值亏损减少，带动盈利能力回升。公司并未公布收入预测。 华润建材科技前称华润水泥，是华润集团旗下的综合性建材企业，主要业务聚焦于水泥、骨料、混凝土等基础建材的生产与销售，并拓展人造石材、瓷砖胶、特种砂浆等功能建材及新材料（如氧化钙）业务。截至去年前九个月，公司录得150.69亿元收入，按年跌4.5%，录得净利3.31亿元，按年增7.3%。 公司股价周四高开，至中午休市报1.86港元，升3.91%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里 

房地产开发商万科企业股份有限公司（2202.HK; 000002.SZ）周一公告，董事长辛杰因个人原因提交辞职报告，董事会选举深圳地铁总经理黄力平为新任董事长。 据财新报道，辛杰辞职前已失联多时，最后一次更新朋友圈为9月14日。9月下旬起即有消息指他被有关部门带走协助调查。辛杰同时兼任深圳地铁董事长与党委书记，官方尚未公布是否同时卸任该职。 辛杰现年59岁，长期服务于深圳国资体系，2017年起接掌深圳地铁。任内推动“轨道＋物业”模式，并于2017年主导深圳地铁以约664亿元入股万科，成为第一大股东。惟随房地产市场低迷，深圳地铁自2020年起业绩转弱，2024年更出现335亿元巨额亏损。 2025年初，辛杰兼任万科董事长，主导公司债务重整。过去八个月，深圳地铁在深圳市政府主导下已十度出手注资万科，累计提供近260亿元股东借款，用于偿还债务及维持流动性。 这是万科九个月内第二次更换董事长。接近万科人士表示，新任董事长黄力平熟悉公司运作，预料此番人事变动不会影响万科改革与化险进程。 消息公布后，万科港股周一下跌3.26%，收报5.04港元。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里