HK Public Housing

劉智恒

    

香港

    

公營房屋供應充裕

香港一直透過公營房屋去解決基層住屋需求,香港房屋局局長何永賢表示,多年來香港興建超過130萬個公營房屋單位,售出近51萬個資助房屋單位。現時房委會管理193個公共屋邨,約有210萬人居住在公屋。未來10年,房委會將建41萬個單位,足夠應付30多萬的公營房屋需求。

內地政府早明言要解決香港住屋問題,港府近年即時加把勁去發展房屋,公營房屋當然是重中之重,從政府的行動可見,未來公營房屋的供應問題理應不大。另外,政府同時亦增加推出私樓土地,加快及簡化規劃、以及重建與補地價等各項程序,亦籌劃北部都會區及明日大嶼,原在可見未來,私樓供應問題可以逐漸緩紓。然而,近期發展商擔憂樓市前景而不投地,接連有六幅土地流拍,對未來私樓的供應會有影響。

李寧買商廈被指不務正業

李寧(2331.HK)斥資近21億港元購入恒基地產(0012.HK)位於北角的「港滙東」,將用作香港總部,作為擴展香港及海外業務的分部辦公室。消息公布後,市場有認為李寧不務正業去投資物業,股價即時插水,迫得李寧急不及待斥資30億港元進行股份回購。

企業購商廈作總部其實並不罕見,只不過現時香港商廈租金回軟,而李寧收購金額又龐大,加上公司今年業績表現停滯不前,令市場批評聲音不絕於耳。不過,樓價起起伏伏難料,若有實際需要亦無可厚非,大家沒忘記的話,2001年時任金管局總裁的任志剛也在樓市疲弱時,以37億港元購入國金中心二期14層樓面,當時也被市場大肆批評,認為金管局不應置業;但今天回望,中環商廈價值以倍計上升,或許市場又說任志剛眼光獨到,決斷英明。

地產中介又要政府撤辣

那些人最想政府撤辣?答案是地產代理。仲量聯行預期明年中小型住宅樓價將跌10%,豪宅亦會下跌5%。該行香港主席曾煥平認為,政府只是減辣對樓市沒有大幫助,建議多項救市措施,包括要政府全面撤辣,並為首次置業的年輕人提供無息貸款等。

仲量聯行的建議非但要撤辣,還要落藥刺激樓市。事實上,樓市是否這樣差勁,或頻臨崩潰緣,以致要大力去拯救。若曾經歷97年的香港人,當年的情況遠較現時嚴重,亞洲金融風暴後,樓價一開首暴跌三成,接著經濟出現通縮,打工仔別說減薪,連工作也未必能保得住,租金又大幅下挫。相比現時情況,香港樓市及經濟遠遠未如當年嚴峻。

內地

    

內房問題拖經濟後腿

剛結束的中央經濟工作會議指出,明年中國經濟續要穩中求進。但部份證券界對明年的內地經濟有一定保留。野村證券認為中央若將經濟增長定在4.5%會較合理,因為內房債務危機持續,將拖累內地經濟表現。

野村證券首席中國經濟學家陸挺估計,內房企業債務沈重,開發商缺資金完成項目,地區政府要照顧保交樓,市民又不願置業,令市場陷於惡性循環,經濟增長受到影響。我們也認為,內地債務問題在明年不但難以解決,隨時會惡化,有企業或會被清盤,土地及項目有機被拋售,牽連整個內房市場,樓價有機進一步下滑。

碧桂園救亡態度正確

受債務困擾的碧桂園(2007.HK)公布,將持有的珠海萬達商管1.79%股權,以30.7億元售予萬達集團董事長王健林或萬達指定的一方。碧桂園指出,正積極化解階段性流動壓力,而且持有珠海萬達商管的權益有限,出售是提前退出及鎖定價格

。另外,碧桂園多名董事減薪,當中楊惠妍年薪由37萬元減至12萬元,莫斌及楊子瑩減幅最大,分別由每年300萬元及200萬元,降至12萬元。

按目前集團負債,出售少數投資股權套現是合理做法,至於減薪,區區數目只不過杯水車薪,不過起碼態度正確,能夠從自身開始去盡力救公司,不像中國恒大(3333.HK),在頻臨倒閉邊緣時,前主席許家印涉嫌藉與妻子離異,將資金調走美國。

咏竹坊文章

    

恒大真的大到不能倒?

本周《咏竹坊》文章探討恒大問題,究竟一家負債逾兩萬億的公司,是否能大到不能倒,還是負債多到不能救?這情況確實讓債權人及中國政府費煞思量。債權人若要將恒大清盤,雖然恒大手上有龐大資產,但當短期拋出市場放售,肯定令供應大增,拖累整個樓市,樓價急跌,結果是資產價值大貶,債權人最終能收回多少,實屬未知之數。

若希冀政府打救,是否又過份樂觀?雖然恒大破產,勢必牽連甚廣,但正如前面所講,天價的債項又是否政府能解決;若政府出手,其它有問題的內房是否又要政府救助。事實上,政府的「白名單」已經提示,有資格接受政府融資支持的,只有財務相對穩健的房企。政府是怕市場的不利消息影響,會導致較健康的房企面對流動性的風險,於是才定出名單相助較健全房企。反之債務問題幾已病入膏肓的房企,若希冀政府出手,或許是市場一廂情願。

蔚來獨立造車降成本

《咏竹坊》亦報道造車新勢力之一的蔚來汽車(9866.HK, NIO.US),剛獲得造車資質,同時又向江淮汽車收購部份資產。一連串的動作顯示,蔚來向獨立造車邁進。集團作出此決定,一方面是將生產上的各個環節掌握在自家手上,另外就如集團創始人李斌所說,可將成本下降10%。

目前多家電動車公司,亦先後斥資收購車廠以獲取生產資質,各自爭取在生產上的話語權及減成本。我們可以預見,未來電動車的競爭會更趨白熱化,各大造車新勢力開始要為前期的投資埋單,不能再一味燒錢去擴張及爭市場,要開始交出盈利的成績表,否則市場隨時會離棄那些連年虧損的公司,畢竟投資者現時及可見未來的選擇多的是。

新聞

行業簡訊:印度超越中國 成為美國最大智能手機供應國

由於蘋果公司(AAPL.US)將越來越多的iPhone生產轉移至印度,以避開針對中國製造商品的美國關稅,印度在第二季超越中國,成為美國最大的智能手機出口國。 CNBC引用Canalys數據顯示,截至6月底止的三個月,輸美智能手機中,印度製造的佔美國達44%,較去年同期的13%大幅躍升。相比之下,中國製造的佔比僅25%,較去年同期的61%顯著下滑。 此外,越南也超越中國,成為美國智能手機第二大進口來源國,佔比從去年的24%升至今年的30%。 為規避針對中國進口商品的美國關稅,蘋果正引領產業鏈從中國轉移的進程,將銷美iPhone的製造基地外遷。該報告指出,印度是此輪移的最大受益方,據悉蘋果正加速推進今年在印度生產所有在美銷售iPhone的計劃。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Real-time retail battle raging Hong Kong: JD claims to buy in Kai Bo as overseas bridgehead

即時零售戰火延燒香港 京東併佳寶打造境外橋頭堡

京東再度出手布局香港,試圖建立直通香港街市的零售通路 重點: 傳京東擬收購香港佳寶超市70%股權,包括零售網絡和房地產資產 結合供應鏈優勢與佳寶門店網絡,京東將開啟境外零售新路徑   李世達 在中國內地打得火熱的即時零售大戰,正延伸到香港。 電商巨頭京東集團股份有限公司(9618.HK),傳出以40億港元(5.12億美元)的價格收購香港本地超市佳寶70%股權。這宗潛在收購案若落實,將成為京東拓展香港即時零售市場的一步大棋。 據香港傳媒報道,該交易包括超市的零售網絡和房地產資產,交易已逾四個月前完成。其中包含一項「過渡期」條款,規定佳寶創始人林曉毅及公司現任管理層,將在未來三年內繼續掌控運營。在此期間,京東不會尋求完全的運營控制權,以確保平穩過渡。 據報佳寶母公司多泰投資有限公司及海鋒食品有限公司已向其合作商戶發出通告,表示正進行「業務轉讓事宜」,未來將重組業務,並將超級市場及批發業務轉移至一家在港新成立的「佳寶超級市場(香港)有限公司」,自8月1日起正式實施。 京東方面並未證實報道,稱實際情況與報道內容有偏差,強調一切以官方公布消息為準。有消息稱,實際交易金額將低得多。 從無牌小販到連鎖超市 創立於1991年的佳寶,一向以平價、貼地著稱。創辦人林曉毅出身頗為傳奇,他於1980年代由潮州偷渡來到香港,從柴灣的無牌小販做起,其後與友人合資經營凍肉店,自立門戶創辦佳寶,由最初筲箕灣一間小舖,擴展至今逾90間分店、擁有逾千員工的規模。 對京東來說,收購佳寶得以將其在內地積累已久的高效供應鏈能力向外輸出。多年來,京東與數以萬計的中國製造商建立直接採購通道,透過自建倉儲、物流、冷鏈體系,在內地實現商品成本與配送效率的極致壓縮。 佳寶作為香港少數擁有密集門店與自營配送網的超市品牌,正好成為這套供應鏈邏輯的延伸實驗場。未來京東若成功控股佳寶,將可跳過進口分銷商與中間商,直接將來自內地的民生商品、大眾品牌與自有品牌導入香港社區,建立一種結合內地工廠直供與本地社區網絡的零售模式。 這不單對香港消費者有價格上的吸引力,也為內地供應商打開了一條直通境外零售終端的通路。在香港實現後,也可能向整個大灣區甚至東南亞市場延伸。 事實上,利潤更高的香港市場,一直被視為其即時零售與供應鏈出海重點。目前,京東物流已於觀塘、葵青、沙田、元朗等地設有運營中心,並於2022年起啟動在香港的前置倉試點,用以強化即日/次日配送服務。2024年在元朗落地跨境冷鏈中心,顯示其對香港的長期倉配規劃。 對比其他即時零售平台,京東此舉更顯差異化。美團(3690.HK)主打平台型本地配送,即時連接便利店、商超與消費者,未延伸至供應鏈;餓了麼則借助盒馬進行自營零售實驗,也有菜鳥物流、淘寶天貓等上游能力,但尚未以整合形式進入香港零售終端市場。 比錢大媽更進一步 因此京東將成為唯一具備從源頭工廠直採、冷鏈倉儲、線上平台、物流配送到境外線下門市的全鏈條能力者。值得注意的是,京東實際上已有類似經驗。其戰略投資、作為第二大股東的肉品生鮮連鎖品牌「錢大媽」,已於2018年正式進軍香港,目前在當地已有50家門店。 值得一提的是,佳寶除了營運網絡外,還持有部分物業資產。香港商舖租金雖已自高位回落,擁有門店不動產仍有助降低固定營運成本,更可為京東提供穩定資產支持。此舉不僅對短期財務結構有正面意義,也有助強化其在港布局的抗波動能力,同時也有更多資產進行靈活布局。 消息曝光後,京東股價連跌兩個交易日,跌幅約1.3%,顯示市場對傳聞交易價格偏高有疑慮。目前京東集團市盈率約8.3倍,低於美團的21.5倍,顯示估值仍被壓抑。不過,若佳寶與京東結合,是一次讓「內地供應鏈」與「香港街市」加速融合的實驗,那麼下一步,也許就是向東南亞的延伸。若集團海外收入佔比進一步提升,並改善利潤結構與資產利用效率,對投資人而言,這場併購或許將是京東估值轉折的關鍵。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:中興通訊擬發行H股可轉債 淨籌逾35億元

電信設備製造商中興通訊股份有限公司(0763.HK; 000063.SZ)周二公布,擬發行35.84億元(4.99億美元)零息美元結算的H股可轉換債券,擬將發行所得款項淨額用於加強公司算力產品研發投入。 可轉換債券於2030年8月5日到期,初始轉股價為每股H股30.25港元,較H股上日收市價溢價約15.9%,可悉數轉換為約1.3億股H股,相當於擴大後已發行總股本約2.64%。 今年首季,中興通訊收入按年升7.8%至329.68億元,純利則跌10.5%至24.53億元。 中興通訊港股周二低開2.8%,至中午收市報25港元,跌4.21%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:生力啤上半年盈收雙升

香港生力啤酒廠有限公司(0236.HK)周一公布,2025年上半年營收同比上升3.2%至3.9億美元,淨利潤勁增31.9%達4,960萬美元,因中國大陸及菲律賓市場的增長有效對衝了香港地區的業績下滑。 展望後市,公司表示對核心市場持續增長前景保持「審慎樂觀」態度。公司聲明稱:「儘管香港及華南地區的經濟指標顯示持續復蘇的跡象,我們仍需關注現存的挑戰,包括緊縮的金融狀況、消費者行為的轉變,以及地緣政治不確定性對本地需求與出口表現的影響。」 公司股票周二開盤走高,早盤漲幅達25%,報價1.25港元。年內迄今該股累計上漲約50%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏