2023內地售樓排名

劉智恒

    

內房

    

去年內地銷售三甲:保萬中

根據中指研究院發布的《2023年中國房地產銷售額百億企業排行榜》,去年內地房企的銷售冠軍是保利發展(600048.SH),全年銷售金額4,207億元人民幣(下同),萬科(000002.SZ)緊隨其後,銷售3,755.4億元,第三位是中海地產(0688.HK),銷售額3,098億元。至於連續六年冠軍的碧桂園(2007.HK),去年跌至第七位,只有2,200億元,中國恒大(3333.HK)排名27位,銷售金額589.4億元。以首100位房企的銷售金額計算,合共62,791億元,按年下跌17.3%。

至於銷售額逾1,000億元的房企,按年減少4家至16家,達到100億元但未夠1,000億元的有100家,按年減少10家。中指研究院指出,重點房企去年銷售呈前高後低走勢,展望今年有望築底企穩。 然而,我們不能只看百大房企銷售金額情況,相信許多細規模的開發商應在水深火熱之中,估計今年會有更多開發商倒閉,房企問題能否紓緩,仍是今年中國經濟能否走出陰霾的一大關鍵。

金茂分拆Reit上市套現

內房企業負債纍纍,需要透過出售資產套現,金地集團(600383.SH)出售位於深圳的金地環灣城股權及所欠的股東借款,總作價72.8億元。出售項目有助金地減輕債務壓力,集團今年1至4月,將有3筆公司債及3筆中期票據到期。另外,中國金茂(0817.HK)透過分拆旗下資產,打包成地產投資信託基金(Reit)上市,藉此可套回資金。基金定名為華夏金茂商業,每基金單位2.67元,預計出售所得約10.7億元。

我們相信,今年將有更多大型項目出售的消息,畢竟開發商要紓減債務壓力,要各施各法賣家當,除賣樓外,就是將整個發展中項目或投資物業轉手,又或效法金茂,將投資物業以Reit模式上市。不過,在賣家不斷增加,供應多於需求下,擔心內地房產市場將進一步下調。

香港

    

怕流標不推住宅地

香港政府本財年最後一季度賣地計劃,只會推出一幅位於元朗的工業地,可建總樓面約172萬方呎。發展局局長甯漢豪表示,考慮到近期市況,加上投地氣氛較冷淡,決定暫不推售住宅及商業地。她補充,今年首三季度,土地供應可建住宅7,960伙,若計入第四季度的供應,將可達11,530伙,接近全年目標的12,900伙。

本財政年度政府推出的多幅地皮均以流標告終,我們估計政府被迫要放緩推住宅及商業地。然而,當住宅用地推出量減少,教人擔憂是未來的住宅供應量或會受一定影響。另一方面,過往政府的收入有頗大部分來自賣地及補地價,按目前情況看,賣地收益勢難達標,財政收入也受拖累。

花旗勁劈地產股目標價

外資銀行對本港樓市較悲觀,花旗預測今年樓價將下跌超過一成,加上內地及香港經濟經疲弱,美國利息持續高企等,將15隻地產股的目標價大幅調底,平均降幅達21%。更將九龍倉(0004.HK)、新世界發展(0017.HK)及港鐵(0066.HK)評級調低至「沽售」,其中港鐵的目標價由47港元大降至26.5港元,九倉則由24.5港元調低至19.8港元,港鐵當天股價即時大跌近6%。

我們相信香港樓市正在受壓,唯現時情況遠遠不如97年的嚴峻,因此樓價會調整,但不會出現大跌。然而,股票是看前景,若今年樓價難有起色,上市公司的估值將會收縮,實際上這個情況已經發生,而投資銀行將地產股評級及目標價調低亦屬無可厚非。

今天港樓是平還是貴

過去一年我們經常聽到地產發展商及中介高聲疾呼,要全面撤辣,並要引入救市措施,講到香港樓市好像要末日一般。我們認同樓價是較高峰期有所回落,但若有注意本港新樓價格及銷售情況,又不如他們口中所說那樣嚴重。中國海外(0688.HK)位於九龍啟德的維港1號,於本月6日推12伙發售,入場費最低的一個單位在20樓,實用面積只有459方呎,折實售價近961萬港元,呎價20,934港元。

一個只有400多方呎的單位,總樓價竟然接近1,000萬,呎價近21,000元,基層市民一個月工資也買不了一方呎樓,你叫小市民如何上車?打工仔如何負擔?而發展商及中介還說地產行業很差勁,經常在媒體上呼天搶地求救,現實卻是樓價與市民負擔能力仍然大脫節,出現調整根本是好合理事情。

咏竹坊文章

    

中東資金能頂半邊天

本周《咏竹坊》報道富豪酒店(0078.HK)夥四海國際(0120.HK),與沙特阿拉伯投資部(MISA)簽定備忘錄,合作酒店開發及項目管理,初步涉及投資總額約50億美元(357億元),預計在中東新增50間酒店。富豪酒店主要提供品牌、營運及管理等服務,MISA會尋找及介紹投資者、企業或基金等,為項目提供發展資金,四海或會成為一個籌集資金的投資平台。

近年中東致力打破倚賴石油為主要收入的來源,並推出「2030願景」計劃,具體是實現經濟多元化發展,加快發展新投資機會。適逢中國在歐美的打壓下,有部分海外資金撤離中港,於是有意另覓投資方,雙方一拍即合,中東資金大舉投資中國,如入股蔚來(9866.HK)及金蝶(0268.HK),及夥同海昌海洋公園(2255.HK)在中東建新項目。香港的企業亦把握機會,與中東資金合作拓展業務,我們預計今年將會有更多中東資金在中港投資。

復星旅文迎來最好時光?

一直有傳復星旅文 (1992.HK)計劃出售旗下的地中海俱樂部(Club Med),近日執董德斯坦辭去公司董事會的多個職務,但仍續執掌Club Med,加上在疫後業務增長強勁,似乎出售這隻現金牛的機會暫時不會太高。集團亦計劃,未來3年新增17家度假村,並預計中國人將成Club Med未來最大客戶。

復星旅文董事長徐曉亮表示,公司正在加快「重資產」項目出售,早前接受訪問時,強調在經歷旅遊業的冬天後,將迎來最好的時光。不過,我們認為去年旅遊業出現爆發性增長,主要是疫後的報復式反彈;經過一年後,情況或許會放緩下來,內地人未必再心急一窩蜂搶著去遊山玩水,始終經濟有放緩趨向,加上房價的大幅下滑,或許會影響旅遊消費,因此暫時還是保持觀望會穩妥一點。

新聞

Andre Juice's cross-sector gamble on PCBs: A magnificent pivot or a distraction from its core business?

安德利果汁跨界豪賭PCB 是華麗轉身還是不務正業?

濃縮果汁龍頭安德利擬斥資最多8億元人民幣(下同)收購PCB上游材料商甬強科技,消息帶動公司股價大漲,但這場跨界轉型能否成功,還有不少變數 重點: 安德利擬以6億至8億元收購甬強科技控制權,帶動股價連日大漲 甬強科技今年首季首次實現季度盈利,錄得淨利192.7萬元   李世達 AI熱潮持續向產業鏈上游擴散,從晶片、服務器到PCB材料,相關企業估值近年水漲船高。在這股熱潮下,一家主營濃縮果汁的企業,也開始將目光投向半導體材料市場。 中國濃縮果汁龍頭煙台北方安德利果汁股份有限公司(605198.SH; 2218.HK)近日宣布,跨界收購PCB上游材料企業寧波甬強科技有限公司,引發市場熱議。 根據公告,安德利擬以6億至8億元收購甬強科技控制權,正式進軍高速高頻及BT基板材料市場。公司需在協議簽署後兩日內支付4,500萬元保證金,而最終交易價格將以後續資產評估結果為準。 消息公布後,安德利A股在6月12日至16日期間連續錄得三個漲停板,市值一度突破210億元;港股16日盤中一度大漲逾80%,全日收升25.8%,反映市場高度看好這宗收購。 市場之所以反應熱烈,很大程度與甬強科技所處的AI產業鏈位置有關。AI服務器需求快速增長,帶動印刷電路板(PCB)及覆銅板(CCL)成為資本市場最熱門的細分賽道之一,而甬強科技正位於這條產業鏈之中。 公開資料顯示,甬強科技成立於2019年,主要從事電子信息互連材料研發、生產及銷售,核心產品包括覆銅板與半固化片。公司在寧波建有年產1,000萬平方米高速高頻及BT類基板材料產能,客戶包括勝宏科技(300476.SZ)、深南電路(002916.SZ)等PCB企業,產品應用於AI服務器、數據中心及5G通信設備。隨著AI服務器對訊號傳輸要求提升,高頻高速覆銅板被視為重要受益環節。 甬強科技踩中了AI產業鏈熱門賽道,但財務表現與市場熱度仍存在落差。根據安德利披露的資料,甬強科技2025年收入2.24億元,但淨虧損達6,695萬元,虧損規模接近收入三成。今年第一季度,公司錄得收入4,324萬元,首次實現季度淨利192.7萬元,淨資產亦由去年底的2.09億元小幅增至2.12億元。不過,其盈利規模仍有限,經營現金流亦未明顯改善,反映公司仍處於爬坡階段。 值得注意的是,就在安德利出手前一個月,創業板上市公司延江股份(300658.SZ)才剛宣布終止對甬強科技98.54%股權的收購。延江股份給出的理由是,各方未能就業績承諾及交易估值等核心條款達成一致。換言之,安德利是在前一宗收購案告吹後接手談判,未來最終估值及業績承諾安排,或許仍有變數。 果汁生意仍賺錢 從安德利自身情況來看,公司並不存在必須轉型求生的壓力。作為全球主要濃縮果汁供應商之一,安德利近年經營表現穩健。2025年,公司收入16.77億元,同比增長18.3%;淨利潤3.30億元,同比增長26.7%。雖然今年第一季度受行業周期及基數因素影響,收入及淨利潤分別同比下降23.3%及15.5%,但公司仍保持盈利,主業基本面並未出現明顯惡化。 儘管如此,這宗交易對公司而言仍是一筆不小的投資。截至今年第一季度末,安德利貨幣資金及交易性金融資產合計約7.17億元,而本次交易價格預計為6億至8億元,規模接近公司可動用資金總額。更重要的是,公司坦言缺乏相關產業人才、技術及客戶資源,未來整合風險不容忽視。 從估值角度來看,經歷一波大漲後,目前安德利港股延伸市盈率已來到24.8倍,但仍低於建滔積層板(1888.HK)約110倍水平,後者近期受惠於AI服務器帶動高頻高速覆銅板需求增長,受資本市場熱烈追捧,也反映市場願意為AI產業鏈未來成長預先支付溢價。 對安德利而言,收購甬強科技最大的吸引力在於有機會切入一條估值邏輯完全不同的產業賽道。這也是為何一宗仍存在不確定性的收購計劃,足以推動公司股價大幅上漲。只是,從果汁到PCB,跨越的並不只是產業邊界,更是兩套截然不同的競爭邏輯。對安德利而言,完成收購或許只是開始,真正困難的是如何在一個技術、客戶與供應鏈門檻都遠高於果汁產業的市場中站穩腳跟。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

港交易所及中證監通過Momenta上市申請

自動駕駛技術公司Momenta Global Ltd.已通過香港交易所的上市聆訊,與此同時其IPO也獲得中國證券會批准。 公司的招股書於周二首次在港交所網站公開,中國證券監督管理委員會(CSRC)上周四也在其網站正式登記該上市計劃。根據證監會文件,Momenta計劃發行4,375萬股普通股。 公司通常會在通過上市聆訊後的一至兩周內啓動IPO,中金公司和德意志銀行擔任聯席賬簿管理人。 Momenta成立於2016年,以配備城市導航自動駕駛(NOA)方案的車輛銷量計,是全球最大的獨立智能駕駛解決方案供應商。公司的營收從2024年13.2億元增長83%至去年的24.1億元。不過,期內虧損從2024年的32.1億元,擴大至2025年的34.6億元。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
SiliconFlow does AI integration

不造大模型只做Token工廠 硅基流動獲資本押注

AI新創企業硅基流動讓不同模型廠商的大模型,能在多種算力晶片上運行,其中立定位在高度分散的中國市場具有獨特優勢 重點: 硅基流動完成新一輪3億美元融資,市場看好介於AI模型與算力晶片之間的中間層服務具備長期發展潛力 與自行開發基礎模型不同,硅基流動主要為DeepSeek、阿里巴巴等模型廠商提供模型託管與推理優化服務   胡鳴鶴 成立不到三年,AI新創公司北京硅基流動科技有限公司在未自行開發基礎模型的情況下,完成新一輪超過20億元(2.94億美元)融資,成為中國AI投資熱潮最新受惠者之一。該公司看好介於AI模型與算力晶片及其他硬件之間的中間層服務,能夠發展成一門具備長期價值的生意。 在目前由各類國產及海外晶片和硬件共同構成的分散市場環境下,這種商業模式看來頗具吸引力。但若大型語言模型(LLM)開發商、雲服務商及晶片製造商最終選擇直接整合產品,壓縮甚至消除這類中立中間層企業的生存空間,相關模式亦面臨風險。 此次融資是硅基流動成立以來完成的第五輪融資,投資方包括在線旅遊巨頭攜程集團、AI企業商湯科技、電信巨頭中國聯通及蔚來資本等。它們加入了阿里雲、智譜AI等早期知名投資者行列。 與ChatGPT這類聊天機器人相比,硅基流動的業務較不為外界所見,但對任何希望穩定運行大模型的企業而言都十分重要。大型語言模型生成答案時,是以一個個「Token」(詞元)逐步輸出內容。硅基流動為DeepSeek、阿里巴巴通義千問、智譜及月之暗面等模型提供託管服務,並透過統一接口供開發者調用。其軟件可針對不同處理器進行推理優化,同時負責內存管理、批次處理,以及在不同晶片和數據中心之間調度工作負載。 這種模型即服務(Model-as-a-Service,MaaS)模式,讓客戶透過應用程式介面(API)調用託管模型,而無需自行購買服務器並維護模型運行。OpenAI的API本身便是一種MaaS服務,而ChatGPT則是面向終端消費者的成品。硅基流動的特色在於同時提供多家模型廠商的產品,並讓它們運行於不同類型的硬件之上。硅基流動本身不開發AI模型,也不生產晶片,而是提供軟件及算力服務,使這些模型能夠在不同硬件平台上高效運行。 「Token工廠」 該公司將自己定位為一家「Token工廠」,不同於按時計費出租算力,硅基流動以可預測的成本和速度,向客戶提供DeepSeek、千問及Kimi等模型的使用權限。其SiliconCloud平台提供公開API,而大型客戶則可預留算力資源、在自有雲端或數據中心部署硅基流動軟件,或利用其系統管理現有算力集群。公司表示,目前已服務超過1,000萬名用戶及1萬家企業客戶。 這一策略反映出創辦人袁進輝長期專注於AI模型背後基礎設施的技術路線。袁進輝本科畢業於西安電子科技大學計算機專業,其後在中國頂尖理工院校清華大學師從人工智能科學家張鈸院士攻讀博士學位。兩所院校均是中國最早的國家級集成電路人才培養基地之一,培育出多代電子與半導體工程人才。 在微軟亞洲研究院任職後,袁進輝於2017年創辦一流科技(OneFlow),致力提升大型神經網絡訓練效率。其後,一流科技被互聯網巨頭美團收購。袁進輝及部分前同事隨後創立硅基流動,將重心從模型訓練轉向模型推理與運行。 袁進輝的技術背景在DeepSeek熱潮期間發揮重要作用。2025年2月,隨著DeepSeek的R1及V3模型需求激增,部分服務出現超載,硅基流動與華為雲合作推出基於華為昇騰處理器運行的版本。此舉提升了硅基流動與華為的市場能見度,但更重要的是展現其技術能力。其後,雙方研究人員進一步披露如何在華為CloudMatrix384超節點上部署DeepSeek-R1,顯示硅基流動所做的不僅是轉售模型調用權限,而是真正參與底層推理優化工作。 中國分散化的算力市場,讓硅基流動這類企業在本土擁有更大的發展空間。企業客戶往往同時使用英偉達處理器,以及華為、壁仞科技、摩爾線程、沐曦等國產供應商的產品,而不同晶片各自擁有不同的軟件生態和性能特徵。若能透過一個中立平台,讓多個模型在多種晶片架構上運行,將可大幅降低客戶在系統整合上的成本與工作量。 競爭激烈 儘管市場機會龐大,硅基流動仍面臨多家實力雄厚的本土競爭對手。根據2025年中國公有雲MaaS市場Token調用量排名,火山引擎、阿里巴巴(BABA.US;9988.HK)旗下阿里雲及百度(BIDU.US;9888.HK)旗下百度智能雲均位居硅基流動之前。這些競爭對手能夠將模型服務與儲存、數據庫、安全服務及既有企業客戶合約打包銷售,具備明顯優勢。派歐雲(PPIO)、無問芯穹及潞晨科技則在推理優化、多晶片部署及私有化AI基礎設施支援等領域,與硅基流動形成更直接競爭。 市場對硅基流動所提供服務的需求正快速增長。IDC數據顯示,中國企業級MaaS市場Token調用量由2024年的114萬億次增至2025年的1,944萬億次;同期公有雲MaaS市場規模達30.7億元(4.53億美元)。中國工業和信息化部(MIIT)則表示,2025年中國人工智能核心產業規模已突破1.2萬億元,相關企業超過6,200家。按Token調用量計算,硅基流動排名第四,但未進入IDC統計的收入規模前五名,顯示公司在技術落地方面進展迅速,但商業化能力仍相對落後。 融資熱潮令整個AI產業鏈獲得充裕資金支持,根據港交所數據,包括智譜AI、MiniMax及壁仞科技在內的12家近期赴港上市企業,合共透過IPO募資49億美元。另有不少企業選擇私募融資,例如據報DeepSeek近日在首次外部融資中募得超過500億元,相較之下,硅基流動此次20億元融資規模顯得相對有限。 然而,龐大的資金投入最終也可能削弱硅基流動這類中間層企業的價值。像DeepSeek這類資金充裕的公司,未來可能利用募集資金自行開發目前由中間層服務商提供的相關能力,進一步壓縮後者的市場空間。 這種壓力也解釋了硅基流動為何正逐步擺脫單純提供公有API服務的模式。公司正在擴大面向企業客戶的產品組合,提供專屬算力資源、安全與治理能力,以及客戶自有硬件管理等服務。硅基流動亦計劃將部分新募集資金投入海外市場拓展。不過,海外市場同樣競爭激烈,包括Together AI、Fireworks AI及Baseten等美國業者,也已從單純提供模型目錄服務,進一步延伸至客製化部署、流量路由及專屬基礎設施等領域。 硅基流動在中國市場擁有更明顯的優勢,由於中國本土晶片生態高度分散,市場對連接AI模型與硬件之間的中立平台存在真實需求。但在海外市場,許多企業採用的英偉達(Nvidia)生態系統相對標準化,硅基流動的優勢未必同樣突出。因此,與其銷售可被替代的API調用服務,硅基流動更有可能透過將自身軟件深度嵌入客戶算力基礎設施,來維持利潤率。公司已證明自己具備支撐海量Token調用的能力,而接下來市場更關注的問題是,在創造出這些價值後,硅基流動最終能保留多少收益。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

摯達科技折讓11%配股籌2.06億港元

電動車充電樁製造商上海摯達科技發展股份有限公司(2650.HK)周二公布,擬配售最多1,912.57萬股新H股,每股配售價10.98港元,較前一交易日收市價12.46港元折讓約11.88%,淨籌2.06億港元(2,600萬美元)。 配售股份約佔公司已發行股份總數6.4%,經擴大後已發行H股總數約6.01%。公司表示,承配人不少於六名,預計均為獨立第三方專業或機構投資者。 公司擬將其中30%用於光儲充系統新產品研發,30%用於機器人產品應用場景渠道拓展及工程與生產製造能力建設,20%用於海外市場開拓,其餘20%用作一般營運資金。 2025年,摯達收入按年增長20.7%至7.16億元,淨虧損收窄30.5%至1.64億元萬元,毛利率回升至15.2%。期內,公司累計交付家用電動汽車充電樁約61.95萬台,較2024年的35.11萬台大幅增長76.4%。 摯達股價周二低開,至中午休市報11.55港元,跌7.5%,該股上市至今已較發行價66.92港元累跌超82.7%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏