地產快訊：賣地收益跌 財赤逾千億
劉智恒
▷ 香港
香港財赤或延至明年
評級機構穆迪將香港信用評級展望由穩定下調至負面，主要是本港推出《國安法》及選舉制度改變，以及中國經濟疲弱。香港政府自然高調反擊，更指斥穆迪抹黑香港。評級機構固然有特別用意，但香港的情況確實不如前，周初財政司司長陳茂波在立法會財委會會議上指出，本財年香港的財政赤字將高逾1,000億港元，更預計下財年或會延續赤字狀況，為應對問題，明年及後年要削減政府部門1%開支。
出現赤字的其中一個主因，與本港樓市持續回軟不無關係，發展商對政府土地競投冷淡，以致本財年的賣地成績差強人意，至今共有六幅土地出現流標，加上補地價金額又下跌，或發展商因樓市情況而不接受補價，土地收入更加雪上加霜。港府原預計本年度來自土地收入可達850億港元，但按目前進展情況，要達標肯定無望，而且更有一大段差距。
金管局建議銀行撇賬
據市場消息，香港金融管理局最近與中小型銀行高層會面，金管局副總裁阮國恆在面談時，建議銀行在今年度盈利氣氛穩健向好時，盡量為不良貸款撥備或撇賬，其中特別提到內房貸款。然而，金管局並不是作窗口指導，一切仍由銀行自身衡量後作出決定。
本港銀行對內房企業的風險敞口有限，許多銀行亦已作出足夠撥備，加上資本充足比率良好，銀行業面對的風險整體可控。不過，金管局的建議亦無可厚非，畢竟暫時看，多家內房企業能償還債務的機會不大，銀行應趁財務仍理想時先作出處理，實屬穩健的安排。
瑞銀指港樓價仍有下行空間
市場對於香港樓價持續不看好，瑞銀財富管理投資總監辦公室大中華區股票主管李智穎指出，在按揭貸款利率上升，內地經濟復蘇又遜預期，香港樓價在過去12個月已下跌6%，但跌勢未止，特別香港優惠利率仍低於美國，本地貸款利率有機會再上升，因而預期樓價續向下走，跌幅約在中個位數。
我們認為，樓價有機仍往下調，但相信大跌空間有限，一方面是美國利率升勢已接近尾聲，另外是香港輸入數以萬計專才，政府又給予買樓稅務優惠，對港樓有一定支持。而且專才到港，不少人租用物業，帶動租金上升，對物業投資者的供款有支持。同時，若租金持續上升，某些租樓人士考慮到要付高租金，不如轉租為買。再講，目前情況跟97年不一樣，當年按揭的壓力測試要求沒今天嚴謹，以致部份人手上有多於一層物業要供款，一旦樓市逆轉就沒有防守空間，而今天的經濟，遠優於當年亞洲金融風暴後的情況。綜合而論，樓價大跌的機會不大。
▷ 內地
惠譽料內房銷售跌勢放緩
內房銷售按年比較每況愈下，碧桂園(2007.HK)11月的銷售金額為61.1億元，按年跌近77%、雅居樂(3833.HK)更只有22.3億元，按年跌38%，市場擔心情況持續惡化。不過，評級機構惠譽雖預計2024年開發商的經營環境仍充滿挑戰，但整體房產銷售的跌勢或會放緩。惠譽估計，開發商的合約銷售跌幅約在5%以內，即明年內房銷售額在10萬億至10.5萬億元水平。
我們認為，暫時仍未看到內地房地產可以扭轉弱勢，相反若明年陸續有大型開發商因高負債被清盤，項目及土儲被迫要沽售，對房地產市場的衝擊更加嚴峻，所以惠譽的估計，或許仍是有點樂觀。
聆訊延期恒大暫逃一劫
中國恒大(3333.HK)的清盤聆訊在12月4日進行，市場原以為有最終定案，豈料因呈請人沒有促使恒大清盤，亦沒反對聆訊延期，恒大獲法院批准再度延期至明年1月29日。恒大表示，將修訂債務重組方案。
或許恒大債權人也明白，強行將其清盤，隨時一無所有，倒不如再觀察多一陣及爭取更佳的方案。不過，恒大超過3,000萬元的未決訴訟案超過2,000宗，未能償還的債項超過5,000億元，縱能暫時喘息一陣子，問題仍難解決，最終能否苟延殘存，暫時還未明朗。
越秀48億買地展實力
內房在一片愁雲慘霧下，越秀地產(0123.HK)卻公布以近48億元，投得上海市普陀區北新涇產業園地塊。土地面積4萬平方米，可建總樓面面積10.1萬平方米。越秀表示，收購有助鞏固公司在上海的戰略地位。
雖然多家內房企業頻臨破產，根本再沒能力投地，但部份國企背景的企業財務健康，遂乘時在市場吸納優質土地以壯大發展。我們預期，未來的優質地皮勢將陸續落入國資背景的房企手上，他們的市場佔有率將不斷擴大，民營房企難項其背，內房變成國企天下。
▷ 咏竹坊文章
內地就業情況讓人擔憂
《咏竹坊》本周報道人才招聘平台同道獵聘(6100.HK)季度業績差勁，收入按年下跌12.9%至5.59億元，股東應佔純利3,199萬元，按年下跌72%。與第二季度比較，按季收入及股東應佔純利分別下跌5.2%及36.9%。
內地經濟疲弱，加上房地產市場下滑，拖累整個就業情況，特別是房地產、金融及科技等行業，所受的衝擊最大，不斷裁減員工，令該類工作需求大減。而同道獵聘主要針對中高端職位，首當其衝受影響。暫時看，內房問題仍持續，經濟短期亦難復蘇，內地就業市場明年勢仍受壓。
普華永道作弊被罰
《詠竹坊》亦報道，普華永道香港及上海的分公司，被美國證劵監管機構罰款700萬美元。事緣在2018年至2020年間，普華永道香港分公司的1,000多人，以及上海分公司數百人，參與在線培訓考試時作弊，主要涉及有關的「不當信息共享」。
對於全球著名的會計師事務所竟然可以作弊，而且規模如此龐大，明顯就是公司刻意作為，單以罰款數百萬美元了事，似乎並不足夠。特別審計賬目，要求的是專業誠信，現在該行連基本的誠實也做不到，其負責的個案會怎樣，會否因為利益而對客戶要求作出配合，實教市場不安。
