2048.HK
E-House’s restructuring hits a snag again

內地房產代理商易居的重組計劃進展如火如茶之際,供股集資突被叫停,令重組添上重大變數

重點:

  • 易居重組方案中要注入「克而瑞」,但銀行不容許易居解除後者的擔保
  • 截至去年中期,集團付息的流動債務超過50億元

    

劉智恒

上月底易居(中國)企業控股有限公司(2048.HK)突然叫停供股,籌組多時的集資大計在臨門一腳告吹,籌不到資金事少,影響整家公司重組事大,倘若重組不成,隨時步恒大(3333.HK)後塵。

為何這次供股如此舉足輕重,我們先說說易居目前的財務困境。自2021至2022年,易居分別虧損116億元(16.1億美元)及39億元,去年中期虧損7.26億元。公司年內要償還的銀行及其它借款,加上可換股票據達到55.8億元﹐但受限制銀行存款及現金只有11.8億元。另外,賬目中原有應收賬達67.2億元,但收回成疑,預期的損失約62.8億元。

易居的經營狀況,可以用獨立核數師兩句說話概括:「存在多項不確定因素,對集團持續經營能力構成重大疑問」。

公司虧損嚴重的原因,亦是其賴以成功的要素。時間返回2018年,易居申港上市成功,集團主席兼執行董事周忻發揮其富豪朋友圈的威力,說服了20多家開發商成為投資者,最教人眼前一亮的,是當中投資最高的四家巨企,包括恒大、碧桂園(2007.HK)、萬科(2022.HK, 200002.SZ)及阿里巴巴(9988.HK, BABA.US)。星光熠熠的企業大亨,既是他的老闆,也是他朋友,齊齊捧場下,周忻輕易籌得46億港元。

水能載舟亦能覆舟

周忻如意算盤是,開發商成為易居的投資者,公司要獲取一手樓盤代理權,不就更方便及順理成章;另一方面,既然開發商都成為易居半個老闆,大家利益與共,那他們在支付給易居一手物業銷售佣金時,理應更手爽,拖數的機會變得更低。

沒錯,易居主要的收入是為開發商銷售一手住宅,市況好時,生意根本不成問題,輕輕鬆鬆已賺個盤滿砵滿;相反近兩年內地樓市疲弱,開發商又負債纍纍,應對上千億債務已經自顧不暇,又那有餘力去支付予中介的佣金。

開發商拖欠一手佣金,易居大筆應收賬變壞賬,收不到錢之餘,公司自然無力償還本身的債務,甚至連利息也付不出來,迫不得已要走上重組之路。

去年4月3日,易居公布重組方案,內容包括將發行現金與TM Home的新股。現金方面是申索人每持有1,000美元,可取回60美元。至於發行新股,重組完成後,債權人組成的SPV(特殊目的公司)將持有TM Home約54.2%股權,可換股債券股東及阿里巴巴共同持有約10.8%的股份,餘下35%的股份將由易居及其聯屬公司持有,當中的15%將轉讓予TM Home高級管理層成員。

TM Home原是2021年易居跟阿里巴巴聯手成立的公司,主要運營房地產網「天貓好房」。重組計劃下,易居會將房地產數據與咨詢服務公司「克而瑞」,以及在線房地產營銷業務,一併注入TM Home。阿里巴巴更授予易居對於天貓房產行業獨家招商權、商業定價權、商戶運營權,有效期至今年8月31日。

現金方面,是透過供股融資,每持10股供12股,每股0.23港元,預計可籌集資金4.83億港元。由於重組要將克而瑞業務注入TM Home,但易居之前以克而瑞作擔保,以取得內地銀行貸款,是次銀行不同意解除擔保,令注入克而瑞的方案未能推展,包銷亦只好告吹。

關鍵解除銀行擔保

供股戛然而止,易居未能集資,就不能應對重組計劃的現金部分。而且銀行不願意解除克而瑞的擔保,亦影響整個重組方案。重組落實日期在本月31日,已經迫在眉,易居能否在僅餘的廿天裏找出辦法?

首要一環相信是取得銀行同意,願意解除克而瑞的擔保。易居透露,之前與該銀行進行商討時,得到的意見是十分正面,銀行願意以信貸方式去代替擔保,並表示會達成協議。豈料事情急轉直下,銀行最終不願讓易居解除擔保。究竟發生了甚麼事情,導致銀行忽然轉變意向,若然能解決此一問題,情況並非沒有轉機。

事實上,易居所欠銀行的貸款是4.36億元,其中2億元是以克而瑞作擔保,若能拿出兩億元,或許銀行願意放易居一馬,到時易居再推供股集資,又或以其它方法去籌集資金,問題不就能迎刃而解。

再講,供股集資的金額只是4億多元,不是一個遙不可及的數目,當時承諾包銷的是大股東周忻本人,意味周忻口袋裡仍有一定資金,所以易居即使供股不成,也並非萬劫不復。沽勿論如何,目前距到期日時間甚短,相信要延期去處理問題。

世事從來沒如果

易居去年的業績發布會上,周忻發出罪己詔,他說作為公司決策者,在市場波動中給投資人造成龐大損失,實要為此而致歉。周忻又強調,如果債權人給他一次機會,他和公司將可以重新出發。

雖然情詞懇切,但周忻要明白,現實是沒有如果,機會錯過就錯過,否則恒大不致於會被清盤,許家印未必會面臨牢獄之苦,碧桂園楊國強也不會後悔,為何2022年不當機立斷大手放售物業。

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新聞

雍禾醫療料上半年多賺1.5倍

植髮機構雍禾醫療集團有限公司(2279.HK)周三公布,預計截至今年6月底止上半年淨利潤不少於7,000萬元(1,034.2萬美元),較去年同期的2,790萬元增長至少150.9%;收入則按年穩健增長不少於10%。 公司表示,盈利改善主要受惠於植髮及醫療養固業務協同發展,其中植髮業務收入預計增長不少於10%,醫療養固業務收入增幅不少於15%。集團持續優化診療流程、提升客戶轉化效率,並加強醫療資源配置。 期內門店總數維持相對穩定,公司透過自主研發的連鎖醫療管理系統「禾帆」,提升數字化營運及精細化管理能力,帶動現有院部經營質素改善及規模效應釋放。預計上半年毛利率按年提升不少於5個百分點。 公司股價周三高開,至中午休市報2.48港元,升12.73%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

汽車行業競爭激烈 北京汽車巨虧逾15億

汽車製造商北京汽車股份有限公司(1958.HK)周二發盈警,預期截至今年6月底止,將錄得虧損15.5億至16.5億元人民幣(下同),去年同期公司獲利3.6億元。 北京汽車表示,今年上半年國內汽車行業競爭激烈,公司銷量未達預期,加上原材料上漲,以及公司加大市場投入,導致出現虧損。面對挑戰,已積極應對行業變化,堅定推進新能源轉型戰略。 旗下的北京奔馳汽車已加大新能源車型的投放力度,深入推進國產化降本增效,持續提升產品在豪華車市場的競爭力。 周三北京汽車開市升2.3%報0.88港元,公司股價較過去一年高位跌逾六成。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Lufax's board had a mass resignation

除牌倒計時迫近 陸金所重組董事會

這家由平安控股的線上貸款服務平台有四名董事辭任,包括財務總監;公司正加緊處理港股長期停牌問題,力爭恢復交易 重點: 陸金所四名與控股股東平安有關聯的董事辭任,公司同時委任一名新的獨立非執行董事 在達成港股復牌指引的期限於本周屆滿之際,這次人事調整可能旨在改善公司治理   梁武仁 正當外界以為,陷入困境的金融科技貸款服務商陸金所控股有限公司(LU.US;6623.HK)這場曠日持久的風波可能接近尾聲之際,事態反而進一步升溫。 公司上周五宣布,九名董事中有四人辭任,接近董事會總人數的一半,其中包括首席財務官席通專。四人均以「個人工作安排」為由請辭,並確認與董事會並無意見分歧。 儘管公司試圖淡化這次集體離任,但如此大規模且突如其來的人事震盪,還涉及一名高級管理人員,無論如何都難稱尋常。在缺乏官方解釋的情況下,投資者只能從現有線索推測,這家平安系線上貸款服務平台最新一輪動盪究竟意味著甚麼。尤其值得關注的是,公司正試圖擺脫一宗持續逾一年的會計醜聞,如今又來到港股上市地位面臨威脅的關鍵時刻。 更令人意外的是,陸金所股東僅在一個月前才正式投票重選這四名董事。公司如今需要物色新的首席財務官;在過渡期間,首席財務官的職責將由內部財務團隊暫時承擔,首席執行官吉翔則負責與香港聯交所聯絡。四名離任董事均具有平安背景。據陸金所最新年報,平安截至去年底持有公司73%的股份。 陸金所僅填補了四個空缺中的一席,委任擁有四十年國際銀行業經驗、專長於風險管理及內部控制的資深銀行家詹偉堅為新任獨立非執行董事。因此,公司董事會不僅規模縮小,目前亦以獨立非執行董事為主,吉翔成為唯一的執行董事。吉翔加入陸金所的時間也不長,去年10月才出任聯席首席執行官,今年4月升任首席執行官。 這次董事會重組似乎旨在改善公司治理。陸金所正採取措施擺脫會計醜聞的陰影,並避免其港股被除牌。董事會變動公布後,陸金所美股在兩個交易日內上漲約5%,反映投資者認為這輪調整是朝正確方向邁出的一步。 自2025年1月以來,陸金所一直受到嚴密審視。當時,前任核數師羅兵咸永道(PwC)對未披露關聯方交易及內部控制缺陷提出質疑,其後遭公司撤換。陸金所隨後進行的內部審查迫使其重述2022年及2023年財務數據,揭示公司連續多年嚴重高估利潤。 這場風波導致公司延遲刊發2024年年度業績,並令其港股自去年1月起停牌。陸金所美股則未遭遇同樣的停牌安排;在向美國證券交易委員會補交所需文件後,公司已重新全面符合紐約證券交易所的上市規定。 但要在香港恢復買賣,難度明顯更高。除了補齊2024年及2025年缺失的財務文件外,陸金所還須滿足嚴格的復牌指引,包括完成獨立法證審查及全面整改內部控制。公司的時間所剩無幾,因為港交所《上市規則》只給予停牌公司18個月時間達成復牌要求。陸金所股份自去年1月28日起停牌,意味著這一期限在本周一技術上已經屆滿。 陸金所上周五在港交所刊發的公告,交代了公司達成復牌要求的最新進展,並更詳細說明董事會重組安排及今年第二季度的經營數據,但沒有明確指出其港股何時可能恢復買賣。 財務總監職位懸空 滿足香港嚴格的監管要求,似乎是陸金所重組董事會的主要動力。公司新增多名在內部控制、審計監督及風險管理方面具專業經驗的董事。在詹偉堅獲委任前,公司已先後引入具豐富會計及審計經驗的人士加入董事會。 這些安排看來合乎情理,但首席財務官離任亦可能令陸金所面對更複雜的局面。在香港聯交所很可能要求公司證明管理層穩定及財務誠信之際,該職位突然出現領導真空。 除了公司治理方面的難題,陸金所的核心貸款撮合業務亦面對中國經濟迅速降溫帶來的棘手挑戰。陸金所曾是知名的個人對個人(P2P)借貸巨頭,近年則持續重組業務模式,轉向為機構資金方與小微企業之間撮合貸款。 但這一市場近期承受沉重壓力。中國小型企業經營者正面對消費需求疲弱、房地產市場拖累及利潤率受壓等問題。陸金所因此策略性轉向風險較低的借款人,但這類客群規模較小,而且目前亦是眾多貸款機構爭相競逐的對象。 受上述因素影響,公司表示,截至6月底,撇除消費金融業務後,由公司承擔風險的未償貸款餘額佔比達95.7%,較一年前的84%大幅上升。不過,隨着陸金所採取更審慎的貸款策略,其第二季度貸款逾期率較去年同期下降,未償貸款餘額則按年收縮13.5%至1,673億元(247億美元)。 儘管董事會重組後股價連續兩日上漲,陸金所股價今年以來仍累跌逾40%,其市銷率(P/S)低至0.35倍。在其他中國貸款撮合平台中,信也科技(FINV.US)的市銷率為0.64倍,雖高於陸金所,但同樣算不上理想。 如此低迷的估值,反映投資者普遍看淡中國貸款機構,因為這類公司正首當其衝承受中國經濟疲弱的衝擊。除此之外,陸金所亦急需說服香港監管機構,相信公司已完成內部整頓並真正落實改革,才能保住其在港交所的上市地位。 若未能做到這一點,可能引發美國監管機構更深入審查公司是否仍符合紐約上市及持續交易的標準。可以確定的是,只要陸金所港股繼續停牌,投資者便很可能不願買入其美股。無論如何,該股在可見將來仍可能面對進一步下行壓力。 這亦令平安需要思考,繼續維持陸金所上市是否仍然值得。值得注意的是,平安去年已將旗下金融科技服務公司金融壹賬通私有化。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
User growth slows as Newborn Town leans on monetization efficiency to maintain rapid expansion

用戶增長放緩 赤子城靠變現效率維持高增速

社交娛樂公司赤子城上半年收入仍保持三成以上增長,但用戶數量增速正在放緩 重點: 赤子城預計上半年收入增34.3%至38.8%, 月活用戶增速出現放緩跡象   李世達 海外社交娛樂市場正進入更考驗營運能力的階段。隨着流量成本上升,平台競爭已由追求下載量,轉向利用人工智能提升推薦、跨市場營運及付費轉化效率。 海外社交娛樂公司赤子城科技有限公司(9911.HK)最新公布的半年營運數據顯示,公司收入仍增逾三成,但用戶升幅明顯較低。 赤子城預計,2026年上半年總收入介乎5.95億美元至6.15億美元,按年增長34.3%至38.8%。社交業務仍是集團的主體,收入預計達5.3億美元至5.45億美元,佔整體收入接近九成;短劇、遊戲等創新業務收入則介乎6,500萬美元至7,000萬美元。 流量增長轉向單客變現 赤子城上半年社交業務平均月活躍用戶(MAU)約3,583萬,按年增長7.5%;截至6月底,相關產品累計下載量約10.8億次,較3月底增加5%。用戶規模仍按年擴大,但增速已明顯放慢。 按公司季度數據計算,2024年上半年平均月活約2,855萬,2025年上半年增至約3,334萬,按年增長約16.8%;今年進一步升至3,583萬,增幅降至7.5%。公司未直接披露第二季單季數字,但按第一季及上半年平均月活推算,第二季約為3,577萬,較第一季微跌約0.3%。 同期社交業務收入增幅達34.2%至38%,遠高於月活增幅,顯示增長更多來自單位用戶變現提升。按公告數據粗略估算,上半年每名月活躍用戶每月貢獻的社交收入約2.47美元至2.54美元,去年同期約為1.97美元,按年提升約四分之一。 背後的動力可能來自多個方面,赤子城近年把人工智能應用於社交產品,提高用戶匹配、內容推薦及付費轉化效率。旗艦產品SUGO透過語音房、即時聊天及虛擬禮物變現;TopTop則結合社交與休閒遊戲,提高用戶停留時間,帶動道具和禮物消費。AI亦可支援內容審核、翻譯及客服,降低拓展海外市場的營運成本。 提高付費率可在用戶增長放慢時支撐收入,但單客變現始終存在上限,公司仍需依靠新市場和新產品接力。若AI推薦及精準投放能降低獲客成本,公司便有機會在收入保持增長的同時提升盈利;若新市場仍需要大量買量,收入規模擴大未必會同步帶來利潤率上升。 與同業相比,赤子城的社交業務增速仍較突出。歡聚集團(JOYY.US)第一季社交娛樂收入按年僅增3.2%,其中直播收入增2.4%;摯文集團(MOMO.US)中國內地收入下跌約15.1%,海外收入則增長44.1%。相比之下,赤子城上半年社交收入仍增逾三成,顯示其社交產品仍處於較快擴張階段。 短劇成效仍待驗證 除了社交產品,赤子城近年亦積極發展海外短劇。公司預計,包含短劇業務在內的創新業務上半年收入增長35.4%至45.8%,主要受到AI驅動的短劇業務帶動。 海外短劇每集只有數分鐘,適合手機觀看,也容易透過Facebook、TikTok及Google等平台投放片段吸引用戶。AI工具可應用於劇本分析、字幕翻譯、配音及廣告素材製作,降低多語言內容的生產成本。赤子城多年經營海外社交產品,已建立本地化團隊、支付渠道及廣告投放經驗,這些資源可直接支援短劇業務,協助公司判斷不同市場的內容偏好並提高投放效率。 不過,短劇所在的創新業務目前只佔集團收入約一成,較去年同期未有明顯提升,社交產品仍是主要收入來源。短劇亦高度依賴買量及爆款內容,一部作品能否盈利,取決於廣告素材效果、付費轉化、用戶留存及後續劇集消費。AI可以降低部分製作成本,卻無法消除內容回報的不確定性。 市場對赤子城的增長質量仍有疑慮,公司股價過去六個月累跌24.7%,市盈率約10.9倍,高於摯文集團的9倍,但低於歡聚集團的16倍。其估值僅處於同業中游,三成以上的收入增速尚未換來明顯溢價。 市場主要擔心增長質量。公司去年銷售及市場推廣開支增長75%,遠高於收入35.3%的增幅;今年社交收入增速亦遠高於月活增長,顯示業績較依賴單位用戶變現。投資者仍在等待公司證明,收入增長可以轉化為更強的營運槓桿和持續盈利。赤子城已證明自己能持續增長,但若獲客和買量成本仍居高不下,估值很難跟上收入增速。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏