2048.HK
E-House’s restructuring hits a snag again

內地房產代理商易居的重組計劃進展如火如茶之際,供股集資突被叫停,令重組添上重大變數

重點:

  • 易居重組方案中要注入「克而瑞」,但銀行不容許易居解除後者的擔保
  • 截至去年中期,集團付息的流動債務超過50億元

    

劉智恒

上月底易居(中國)企業控股有限公司(2048.HK)突然叫停供股,籌組多時的集資大計在臨門一腳告吹,籌不到資金事少,影響整家公司重組事大,倘若重組不成,隨時步恒大(3333.HK)後塵。

為何這次供股如此舉足輕重,我們先說說易居目前的財務困境。自2021至2022年,易居分別虧損116億元(16.1億美元)及39億元,去年中期虧損7.26億元。公司年內要償還的銀行及其它借款,加上可換股票據達到55.8億元﹐但受限制銀行存款及現金只有11.8億元。另外,賬目中原有應收賬達67.2億元,但收回成疑,預期的損失約62.8億元。

易居的經營狀況,可以用獨立核數師兩句說話概括:「存在多項不確定因素,對集團持續經營能力構成重大疑問」。

公司虧損嚴重的原因,亦是其賴以成功的要素。時間返回2018年,易居申港上市成功,集團主席兼執行董事周忻發揮其富豪朋友圈的威力,說服了20多家開發商成為投資者,最教人眼前一亮的,是當中投資最高的四家巨企,包括恒大、碧桂園(2007.HK)、萬科(2022.HK, 200002.SZ)及阿里巴巴(9988.HK, BABA.US)。星光熠熠的企業大亨,既是他的老闆,也是他朋友,齊齊捧場下,周忻輕易籌得46億港元。

水能載舟亦能覆舟

周忻如意算盤是,開發商成為易居的投資者,公司要獲取一手樓盤代理權,不就更方便及順理成章;另一方面,既然開發商都成為易居半個老闆,大家利益與共,那他們在支付給易居一手物業銷售佣金時,理應更手爽,拖數的機會變得更低。

沒錯,易居主要的收入是為開發商銷售一手住宅,市況好時,生意根本不成問題,輕輕鬆鬆已賺個盤滿砵滿;相反近兩年內地樓市疲弱,開發商又負債纍纍,應對上千億債務已經自顧不暇,又那有餘力去支付予中介的佣金。

開發商拖欠一手佣金,易居大筆應收賬變壞賬,收不到錢之餘,公司自然無力償還本身的債務,甚至連利息也付不出來,迫不得已要走上重組之路。

去年4月3日,易居公布重組方案,內容包括將發行現金與TM Home的新股。現金方面是申索人每持有1,000美元,可取回60美元。至於發行新股,重組完成後,債權人組成的SPV(特殊目的公司)將持有TM Home約54.2%股權,可換股債券股東及阿里巴巴共同持有約10.8%的股份,餘下35%的股份將由易居及其聯屬公司持有,當中的15%將轉讓予TM Home高級管理層成員。

TM Home原是2021年易居跟阿里巴巴聯手成立的公司,主要運營房地產網「天貓好房」。重組計劃下,易居會將房地產數據與咨詢服務公司「克而瑞」,以及在線房地產營銷業務,一併注入TM Home。阿里巴巴更授予易居對於天貓房產行業獨家招商權、商業定價權、商戶運營權,有效期至今年8月31日。

現金方面,是透過供股融資,每持10股供12股,每股0.23港元,預計可籌集資金4.83億港元。由於重組要將克而瑞業務注入TM Home,但易居之前以克而瑞作擔保,以取得內地銀行貸款,是次銀行不同意解除擔保,令注入克而瑞的方案未能推展,包銷亦只好告吹。

關鍵解除銀行擔保

供股戛然而止,易居未能集資,就不能應對重組計劃的現金部分。而且銀行不願意解除克而瑞的擔保,亦影響整個重組方案。重組落實日期在本月31日,已經迫在眉,易居能否在僅餘的廿天裏找出辦法?

首要一環相信是取得銀行同意,願意解除克而瑞的擔保。易居透露,之前與該銀行進行商討時,得到的意見是十分正面,銀行願意以信貸方式去代替擔保,並表示會達成協議。豈料事情急轉直下,銀行最終不願讓易居解除擔保。究竟發生了甚麼事情,導致銀行忽然轉變意向,若然能解決此一問題,情況並非沒有轉機。

事實上,易居所欠銀行的貸款是4.36億元,其中2億元是以克而瑞作擔保,若能拿出兩億元,或許銀行願意放易居一馬,到時易居再推供股集資,又或以其它方法去籌集資金,問題不就能迎刃而解。

再講,供股集資的金額只是4億多元,不是一個遙不可及的數目,當時承諾包銷的是大股東周忻本人,意味周忻口袋裡仍有一定資金,所以易居即使供股不成,也並非萬劫不復。沽勿論如何,目前距到期日時間甚短,相信要延期去處理問題。

世事從來沒如果

易居去年的業績發布會上,周忻發出罪己詔,他說作為公司決策者,在市場波動中給投資人造成龐大損失,實要為此而致歉。周忻又強調,如果債權人給他一次機會,他和公司將可以重新出發。

雖然情詞懇切,但周忻要明白,現實是沒有如果,機會錯過就錯過,否則恒大不致於會被清盤,許家印未必會面臨牢獄之苦,碧桂園楊國強也不會後悔,為何2022年不當機立斷大手放售物業。

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新聞

圖達通第二季激光雷達出貨量增長385%

激光雷達製造商圖達通(2665.HK)周二公布,2026年第二季度激光雷達產品總出貨量約27.11萬台,按年增長約385%,按季增長約49%。 期內,獵鷹系列出貨量約7.78萬台,按年增長約55%,按季增長約19%;靈雀系列出貨量約19.16萬台,按年大增約3,209%,按季增長約66%。 公司表示,在激光雷達產品出貨量高速穩定增長的同時,產品應用正向機器人、物理人工智能等多元場景快速拓展。 圖達通股價周二高開,至中午休市報3.22港元,升5.23%。該股字去年12月上市以來,以較發行價累跌近67.7%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

滬上阿姨獲批H股份全流通

茶飲滬上阿姨(上海)股份實業有限公司(2589.HK)周一公布,已獲香港聯交所批准公司H股全流通,上月底中國證監會亦已就滬上阿姨實施H股全流通出具備案通知書。 全流通的股份共3,525.6萬股,佔公司已發行股份總數約33.51%,涉及八位參與股東。 滬上阿姨過去三個月股價大上大落,4月中從低位升至6月高位176.9元,升幅近140%,之後又急回落,周二開市升0.3%報94.95元,較上月高位跌46%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
CXMT makes memory chips

長鑫科技IPO 考驗中國晶片強國夢

總部位於合肥的DRAM製造商長鑫科技正準備登陸上海科創板。隨著人工智能需求升溫,加上地緣政治緊張加劇,中國推動半導體自主可控的迫切性進一步上升 重點: 長鑫科技擬集資295億元上市,正值AI需求爆發,記憶體晶片成為半導體市場最炙手可熱的板塊之一 公司已成為中國DRAM市場無可爭議的龍頭,也是全球第四大供應商,但在規模與客戶信任度方面,仍落後於三星、SK海力士及美光 胡鳴鶴 中國今年最重要的半導體IPO之一,並非來自北京、上海或深圳這些傳統科技重鎮,而是來自合肥。這座內陸省會城市在一代人以前,較為人熟悉的仍是高校和政府機關,而不是科技產業。 但過去二十年,這種印象正在改變。合肥已成為中國最敢下注科技產業的地方政府之一,透過國有資本培育或引入面板、電動車(EV)、電池、人工智能、量子科技及半導體企業。其最知名的投資案例包括面板製造商京東方、電動車企業蔚來、電池企業國軒高科,以及AI公司科大訊飛等。 如今,長鑫科技集團股份有限公司正迅速崛起為合肥最新的科技巨頭。公司於2016年在政府支持下成立,是中國領先的DRAM(動態隨機存取記憶體)製造商。DRAM是手機、個人電腦和服務器在運行應用程式、處理數據時使用的工作記憶體。上月,長鑫科技獲准在有「中國版納斯達克」之稱的上海科創板上市,計劃集資高達295億元(約43億美元)。 企業通常會在取得這類批准後三至四個月內上市。長鑫科技這宗IPO有望成為今年上海及深圳A股市場規模最大的上市案,也可能躋身科創板2019年開市以來最大型IPO之列。 上市時點幾乎再好不過。AI數據中心需求急升,加上供應緊張,令記憶體從周期性大宗商品變成炙手可熱的「金礦」。半導體股正受市場追捧,而長鑫科技與許多同業一樣,業務正處於景氣高峰。據報,騰訊已與公司簽訂一項多年期服務器DRAM供貨協議,金額超過200億元;蘋果也據報正游說華府批准其採購長鑫科技記憶體,因成本飆升已迫使部分iPad和MacBook加價。這意味著,長鑫科技上市幾乎肯定會吸引大量投資者關注,也將使公司正式站上資本市場舞台,成為中國製造的挑戰者,對標韓國三星電子(005930.KS)、SK海力士(000660.KS)及美國美光科技(MU.US)等全球龍頭。 背後的關鍵人物 長鑫科技背後的關鍵人物是朱一明,他的職業軌跡幾乎與中國晶片自主化進程同步。朱一明曾就讀於清華大學,這所學府是中國半導體工程師、創業者和政策制定者的重要培養基地。其後,他赴紐約石溪大學深造,並曾在美國記憶體晶片公司工作,2005年返回中國。他回國的理由很簡單:中國正成為全球最大的晶片消費市場之一,卻仍缺乏具實力的本土記憶體供應商。 朱一明創辦的第一家主要公司是兆易創新(3986.HK;603986.SH),主要聚焦於編碼型快閃記憶體(NOR Flash)和微控制器單元(MCU)。前者是一種小型記憶體晶片,用於協助設備儲存啟動程式碼和硬件;後者則是微控制器,即應用於家電、汽車及聯網設備內部的小型控制晶片。 如果說兆易創新證明了朱一明有能力打造記憶體晶片企業,那麼長鑫科技則是一場難度更高的第二幕。DRAM需要耗資數十億美元的大型晶圓廠、持續不斷的製程升級,也要有足夠韌性撐過殘酷的價格周期。合肥讓這一次跨越成為可能。當朱一明轉向DRAM時,民間投資者普遍認為這個領域風險太高;但合肥願意承擔這場賭注,據報在一項總投資1,500億元的12吋晶圓項目一期中持有80%股權。 這份耐心如今開始獲得回報。長鑫科技多年來一直承受虧損,但當前記憶體景氣上行,幾乎一夜之間改變了公司的財務面貌。公司去年錄得618億元收入,而今年第一季度單季收入便達508億元,並實現248億元利潤。 長鑫科技如今的規模,已足以進入投資者和終端設備廠商的視野,但距離全球第一梯隊仍有相當差距。全球三大既有龍頭仍控制超過90%的DRAM市場,而長鑫科技在2025年第四季度的市佔率為7.67%,位居全球第四大DRAM製造商。其產品已跨過主流客戶採用的實用門檻,DDR(雙倍資料率同步動態隨機存取記憶體)和LPDDR(低功耗雙倍資料速率記憶體)產品已應用於服務器、個人電腦、智能手機及其他設備。 遠遠落後的老四 但公司在規模、研發開支、產品廣度、國際供應鏈深度,以及AI計算所需的高頻寬記憶體(HBM)方面,仍落後於規模更大的競爭對手。據報,公司在DDR5良率上亦面臨挑戰。DDR5是用於個人電腦和服務器的新一代記憶體,這也顯示後來者要縮小技術差距有多困難。 中國本土市場為長鑫科技提供了最佳突破口,尤其是在當前推動自主可控的大背景下。中國企業為消費電子、雲計算,如今還有AI伺服器採購大量記憶體,但長期以來一直依賴海外供應商。據報騰訊與長鑫科技簽訂供貨協議,顯示中國最重要的雲計算和AI企業之一,也願意採用國產DRAM。若蘋果的採購意向屬實,則會帶來另一層認可,顯示在供應緊張時,全球終端設備製造商也可能把目光轉向長鑫科技。 中國本土的競爭格局則薄弱得多。長江存儲(YMTC)是中國另一家主要記憶體龍頭,但其主要生產NAND Flash(快閃記憶體),作用更接近硬盤,用於手機、筆記本電腦和固態硬盤的儲存,而不是DRAM。福建晉華及華為支持的昇維旭,在產品方向上與長鑫科技更接近,但兩者在DRAM領域的規模仍小得多。這令長鑫科技具備罕見的稀缺價值:在中國以外,它仍在追趕巨頭;但在中國市場內,卻沒有真正可比的替代者。 法律與地緣政治風險仍籠罩着公司。DRAM不僅受到技術門檻保護,也受到專利和出口管制約束。福建晉華此前曾捲入與美光相關的專利爭議及竊取商業秘密指控,並受到美國限制措施打擊。長鑫科技則嘗試建立更正式的知識產權基礎,包括為自主研發技術取得專利授權,以及從英飛凌(IFX.DE)前記憶體業務奇夢達收購相關資產。不過,美光仍曾警告,長鑫科技的晶片可能侵犯其部分專利。 華府則增添了另一層不確定性。美國曾考慮將長鑫科技列入商務部實體清單,這將大幅限制其取得美國軟件、材料及製造技術。不過,據報相關行動目前暫時擱置。另一方面,美國國防部也因長鑫科技與兩個中央政府機構存在關聯,將其認定為中國軍事企業。換言之,當初幫助長鑫科技在本土崛起的國家支持,也可能令它更難在海外取得信任。 這正是長鑫科技IPO背後的張力所在。合肥讓公司撐過足夠長的時間,終於等到當前AI記憶體景氣帶來回報。如今,公開市場投資者將決定,這家中國DRAM龍頭能否借助這股勢頭,成為全球記憶體市場真正的第四支柱;還是注定只能在受保護的本土市場中壯大。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Unable to Expand Beyond Hong Kong, Lung Fung Lacks a Compelling Narrative

走不出香港 龍豐缺一個性感的故事

香港龍頭藥房龍豐近日派出上市後首份成績表,去年收入及盈利同創歷史新高,股價亦出現一波反彈 重點: 去年盈利2.69億港元,升近六成 上市首天股價暴跌近五成   劉智恒 今年香港新股市場延續去年升勢,新股上市首天大多表現亮麗,股價動輒倍升。然而,在新股熱爆的上半年,香港三大藥房之一的龍豐集團控股有限公司(2290.HK)卻教股民大為失望,上市首日股價幾近腰斬,股民損失慘重。 股價表現差勁,但公司近日派發的業績卻教人眼前一亮,截至今年3月底止的年度收入同比大升33.2%至32.77億港元(下同),期內盈利更勁升57.9%至2.69億元,盈收均創下公司成立以來的紀錄。 期內公司的財務情況穩健,現金達7,364萬元,同比上升20%。與此同時,短期銀行借款下跌17%至5.43億元,公司更沒有長期銀行借貸。另外,公司收入近33億港元,應收款僅3,160萬元,相反應付款則同比升19%至1.84億元,反映在銷售上大多能獲即時結數,而面對供應商時,卻能獲取更長的付款數期。 小藥房變上市公司 1992年遠在新界上水開業的龍豐,原只是一間街坊小藥房,創辦人謝少海當年萬萬想不到,34年後的今天,竟可跟香港兩大藥房巨頭的屈臣氏及萬寧爭一日長短。 一切都因中國政府在2003年推出自由行,內地人一湧到港,而開於上水的龍豐,過去屬香港偏遠地區,此時因與深圳毗鄰,反佔了絕佳地理位置,上水成為內地人購買日常用品及藥物的地點,龍豐生意立時火爆起來,分店開完一間又一間,高峰時光就上水石湖墟就有八間店鋪。 眼見上水人流旺盛,精明的謝少海更經營地產中介業務,開設「龍豐地產」,又做起飲食生意,開設龍豐牛什粉麵。期間不斷投資住宅、鋪位及工廈,2011年甚至購入工廈申請改建為骨灰龕。 及後龍豐漸打出上水,截至今年6月底止,店鋪數量達31間,產品類別包括美妝、保健及藥品,若單計藥品零售,更位列香港第一,市佔率達5.2%。生意愈做愈大,謝少海將目光投向資本市場,終於今年六月成功登陸港交所。 上周雖迎來一份亮眼業績,股價亦急彈3成,但公司的延伸市盈率更只有6倍﹐相較莎莎國際(0178.HK)的14倍,實在低得可憐。 香港市場難寄厚望 業績理想,又是香港藥店龍頭,為何未能受市場垂青?關鍵點或許很簡單,就是市場規模。據龍豐的上市文件,2025財政年度全香港美妝、藥品及保健品的總規模為295億元,可見香港市場規模確實有限。 龍豐目前已有31家分店,遍布港九新界多區,雖仍有空間開分店,但以香港彈丸之地,可以開設的地點已漸見飽和。公司過去財年業績仍有增長,很大程度要感激內地政府進一步放寬到港省市,龍豐才得以受惠,可暫時未見有新刺激政策,要再帶動消費人流似乎無望。 若要在港續搶佔市場,別忘了還有屈臣氏及萬寧,兩大集團業務雖未如昔日輝煌,但始終各自背靠超級企業的長和集團及怡和集團,資金實力十分雄厚,龍豐不容易動搖兩者地位。 沒有內地就沒有故事 事實光靠香港的自然增長,較難有大突破,若能在中國內地廣開分店,才有一個增長的故事去讓投資者憧憬,市場才願意給出一個更高的估值,畢竟資本市場是要公司讓人們看到一個亮麗前景,投資者才願意掏腰包買你的股票。 要說出一個美好的中國故事,知易行難,多年來似乎沒有那幾家香港企業可做到。強如屈臣氏中國也碰得灰頭土臉,面對收入及盈利雙降,去年無奈地在內地一口氣關掉279家分店。曾經為內地人熟悉的莎莎,經過多年在內地的發展,最終也鎩羽而歸,去年全線退出內地。 龍豐這家本土藥房,一向以低價及品類多樣為策略,而維持價低的方法之一是採用「平行進口」,若在內地開業,未必可以此模式進口,那龍豐的競爭優勢就大大減低。因此,沒有了中國故事,在資本市場上,龍豐就不是那麼性感了! 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏