地產快訊：只見今天樓市回軟 忘記昨天樓價爆升

劉智恒

▷ 香港

香港樓價再調整亦屬合理

香港差餉物業估價署公布最新私人住宅樓價指數，十月份為321.4點，按月跌2.16%，指數連跌六個月，是自2017年3月後的低位。數字公布後，許多地產商及中介又在大吐苦水，說甚麼若不撤辣香港樓市危矣。

站在發展商及中介立場，為了本身業務，自然會以偏概全，一見樓價回落就呼天搶地要政府救市。但回看過去十多年的樓價，實際情況是升幅驚人。根據差估署的數據，2010年至2014年，只是短短四年時間，本港住宅樓價升了近一倍，再從2014至2018年計算，樓價又升了四成，之後在高位徘徊，最高時是2021年9月見頂。

今天樓價回落，但原來與去年十月比較，亦只是下跌了8%，並不至於如地產中介所形容，好像樓市要崩塌。即使是現時樓價，香港仍然是全球置業最難負擔的前列城市，雖然近期屢見有蝕讓個案出現，但只是過去價格實在過高，與市民負擔脫節，現時回歸理性實屬合理。

周生生租The One較高峰低五成

物業市場的調整並不限於住宅，鋪位市況更加明顯，過往高達千元呎租的情況已難復見，位於尖沙咀彌敦道商場THE ONE的地下舖位，周生生以約45萬承租，面積1,500平方呎，每方呎月租約300港元。

該鋪在十多年前由ROLEX租用，2016年租約完結前每月租金約100萬港元，之後時裝品牌Lacoste接力承租，但租金已下調至約70萬港元，疫情期間遷走，到近日再租出，但月租較高峰時下跌超過五成。鋪租雖然較高位時大幅下挫，但我們預計，在業主願意大手減低租金的情況下，會吸引到商戶租用，鋪市的租務成交能穩定下來。

花旗料樓價2025見底

樓價調整到何時才完結，此問題實在難以回答，不過花旗集團中國香港地產業研究主管楊海全在接受媒體訪問時，表示美國加息周期有望在今年完結，明年下半年或許會累計減息約1厘，估計要到2025年下半年息口才有機回落至3厘或以下。在減息帶動下，經濟環境改善，料本港樓價有機在該年上半年見底。

雖然投行根據分析得出結論而估計樓價見底時間表，但影響樓價的因素不斷在變化，息口的走勢、環球經濟情況、內地房地產問題能否解決，中美爭拗等，對本港樓市都息息相關，誰又可以料到幾年後的事情，因此投行的預測，僅作為參考就可以，不必奉之如金科玉律。

▷ 內地

恒大物業告中國恒大

中國恒大(3333.HK)的清盤聆訊迫在眉睫之時，恒大物業(6666.HK)突然向廣州市中級人民法院控告中國恒大及其附屬恒大地產。事件涉及20億元存單質押擔保被銀行強制執行一事，恒大物業追討款項及利息近21.5億元。受到消息影響，中國恒大當天股價收市跌10.4%。市場估計，恒大物業在境內追討存款損失，相信是為恒大清盤聆訊後的結果作準備及部署。

另外，市場也有消息，指中國恒大在聆訊前最後一刻提出重組方案，主要是將境外債權人持有的部分債務，轉換為中國恒大和兩家香港上市子公司的股權，並以境外資產支持的不可交易憑證償還剩餘債務。

內房債務其中一個關鍵是外債的處理，而中國恒大的問題是一眾房企中最嚴重，對於其清盤聆訊，市場均十分注視進展，因為中國恒大債務的處埋，有可能會成為其它房企債權人所參考及依據。

「白名單」效力一瞬即逝

內地政府救內房而將50間企業納入「白名單」，當中的房企有機獲有關方面的融資支持。消息公布後，名單內的房企股價一度急升，但消息過後，大部份房企股價又再度回軟，甚至調頭下滑。

過去一周，碧桂園（2007）下跌一成、旭輝控股（0884）跌兩成半、新城發展（1030）亦跌逾一成。市場認為，政府在融資上的支持固然重要，但核心是內地樓市情況，能賣樓才可套現還債，若然市場持續疲弱，房企銷售不濟，問題就不容易解決。

▷ 咏竹坊文章

燕之屋上市如箭在弦

本周《咏竹坊》報道內地最大燕窩品牌燕之屋已獲港交所批准上市，該公司曾多次希望在資本市場取得上市地位，但都無功而還，包括2011欲到香港上市，同年卻發生「毒血燕」事件；到去年計劃在A股市場上市，亦曾被中證監問到公司廣告等宣傳材料是否存在虛假，以及是否因而受到行政處罰等。

是次成功在港過關，將有望成為香港燕窩第一股。集團最為人知是營銷進取，透過不斷聘用著名藝人而提升產品知名度，包括劉嘉玲、林志玲到近年的趙麗穎等，都曾出任產品代言人。

鬥魚陳少傑涉開賭被捕

另外，我們也報道了鬥魚(DOYU.US)創辦人陳少傑被捕，根據成都都江堰公安發布的通報表示︰「陳某傑(男，39歲)涉嫌開設賭場罪。」其實在陳少傑被捕前，鬥魚於11月中時已展開「清朗行動」，主要打擊主播返現、私下交易等違規行為，所有涉嫌洗錢、詐騙、賭博等違法犯罪，都將提交並移送司法機關處理。

曾經風光一時的鬥魚，2019年在美上市，高峰時市值達37億美元，陳少傑的財富一度高達55億美元。但隨著抖音、嗶哩嗶哩(BILI.US; 9626.HK)、虎牙(HUYA.US)及快手(1024.HK)相繼崛起，陳少傑面對嚴峻的挑戰，因而轉走色情及低俗路線，結果多次被官方點名批評及要求整改。是次涉賭被捕，鬥魚陷於危機之中，前景教人擔憂。