HK Housing

劉智恒

    

香港

    

香港樓價再調整亦屬合理

香港差餉物業估價署公布最新私人住宅樓價指數,十月份為321.4點,按月跌2.16%,指數連跌六個月,是自2017年3月後的低位。數字公布後,許多地產商及中介又在大吐苦水,說甚麼若不撤辣香港樓市危矣。

站在發展商及中介立場,為了本身業務,自然會以偏概全,一見樓價回落就呼天搶地要政府救市。但回看過去十多年的樓價,實際情況是升幅驚人。根據差估署的數據,2010年至2014年,只是短短四年時間,本港住宅樓價升了近一倍,再從2014至2018年計算,樓價又升了四成,之後在高位徘徊,最高時是2021年9月見頂。

今天樓價回落,但原來與去年十月比較,亦只是下跌了8%,並不至於如地產中介所形容,好像樓市要崩塌。即使是現時樓價,香港仍然是全球置業最難負擔的前列城市,雖然近期屢見有蝕讓個案出現,但只是過去價格實在過高,與市民負擔脫節,現時回歸理性實屬合理。

周生生租The One較高峰低五成

物業市場的調整並不限於住宅,鋪位市況更加明顯,過往高達千元呎租的情況已難復見,位於尖沙咀彌敦道商場THE ONE的地下舖位,周生生以約45萬承租,面積1,500平方呎,每方呎月租約300港元。

該鋪在十多年前由ROLEX租用,2016年租約完結前每月租金約100萬港元,之後時裝品牌Lacoste接力承租,但租金已下調至約70萬港元,疫情期間遷走,到近日再租出,但月租較高峰時下跌超過五成。鋪租雖然較高位時大幅下挫,但我們預計,在業主願意大手減低租金的情況下,會吸引到商戶租用,鋪市的租務成交能穩定下來。

花旗料樓價2025見底

樓價調整到何時才完結,此問題實在難以回答,不過花旗集團中國香港地產業研究主管楊海全在接受媒體訪問時,表示美國加息周期有望在今年完結,明年下半年或許會累計減息約1厘,估計要到2025年下半年息口才有機回落至3厘或以下。在減息帶動下,經濟環境改善,料本港樓價有機在該年上半年見底。

雖然投行根據分析得出結論而估計樓價見底時間表,但影響樓價的因素不斷在變化,息口的走勢、環球經濟情況、內地房地產問題能否解決,中美爭拗等,對本港樓市都息息相關,誰又可以料到幾年後的事情,因此投行的預測,僅作為參考就可以,不必奉之如金科玉律。

內地

    

恒大物業告中國恒大

中國恒大(3333.HK)的清盤聆訊迫在眉睫之時,恒大物業(6666.HK)突然向廣州市中級人民法院控告中國恒大及其附屬恒大地產。事件涉及20億元存單質押擔保被銀行強制執行一事,恒大物業追討款項及利息近21.5億元。受到消息影響,中國恒大當天股價收市跌10.4%。市場估計,恒大物業在境內追討存款損失,相信是為恒大清盤聆訊後的結果作準備及部署。

另外,市場也有消息,指中國恒大在聆訊前最後一刻提出重組方案,主要是將境外債權人持有的部分債務,轉換為中國恒大和兩家香港上市子公司的股權,並以境外資產支持的不可交易憑證償還剩餘債務。

內房債務其中一個關鍵是外債的處理,而中國恒大的問題是一眾房企中最嚴重,對於其清盤聆訊,市場均十分注視進展,因為中國恒大債務的處埋,有可能會成為其它房企債權人所參考及依據。

「白名單」效力一瞬即逝

內地政府救內房而將50間企業納入「白名單」,當中的房企有機獲有關方面的融資支持。消息公布後,名單內的房企股價一度急升,但消息過後,大部份房企股價又再度回軟,甚至調頭下滑。

過去一周,碧桂園(2007)下跌一成、旭輝控股(0884)跌兩成半、新城發展(1030)亦跌逾一成。市場認為,政府在融資上的支持固然重要,但核心是內地樓市情況,能賣樓才可套現還債,若然市場持續疲弱,房企銷售不濟,問題就不容易解決。

咏竹坊文章

    

燕之屋上市如箭在弦

本周《咏竹坊》報道內地最大燕窩品牌燕之屋已獲港交所批准上市,該公司曾多次希望在資本市場取得上市地位,但都無功而還,包括2011欲到香港上市,同年卻發生「毒血燕」事件;到去年計劃在A股市場上市,亦曾被中證監問到公司廣告等宣傳材料是否存在虛假,以及是否因而受到行政處罰等。

是次成功在港過關,將有望成為香港燕窩第一股。集團最為人知是營銷進取,透過不斷聘用著名藝人而提升產品知名度,包括劉嘉玲、林志玲到近年的趙麗穎等,都曾出任產品代言人。

鬥魚陳少傑涉開賭被捕

另外,我們也報道了鬥魚(DOYU.US)創辦人陳少傑被捕,根據成都都江堰公安發布的通報表示︰「陳某傑(男,39歲)涉嫌開設賭場罪。」其實在陳少傑被捕前,鬥魚於11月中時已展開「清朗行動」,主要打擊主播返現、私下交易等違規行為,所有涉嫌洗錢、詐騙、賭博等違法犯罪,都將提交並移送司法機關處理。

曾經風光一時的鬥魚,2019年在美上市,高峰時市值達37億美元,陳少傑的財富一度高達55億美元。但隨著抖音、嗶哩嗶哩(BILI.US; 9626.HK)、虎牙(HUYA.US)及快手(1024.HK)相繼崛起,陳少傑面對嚴峻的挑戰,因而轉走色情及低俗路線,結果多次被官方點名批評及要求整改。是次涉賭被捕,鬥魚陷於危機之中,前景教人擔憂。

    

新聞

Andre Juice's cross-sector gamble on PCBs: A magnificent pivot or a distraction from its core business?

安德利果汁跨界豪賭PCB 是華麗轉身還是不務正業?

濃縮果汁龍頭安德利擬斥資最多8億元人民幣(下同)收購PCB上游材料商甬強科技,消息帶動公司股價大漲,但這場跨界轉型能否成功,還有不少變數 重點: 安德利擬以6億至8億元收購甬強科技控制權,帶動股價連日大漲 甬強科技今年首季首次實現季度盈利,錄得淨利192.7萬元   李世達 AI熱潮持續向產業鏈上游擴散,從晶片、服務器到PCB材料,相關企業估值近年水漲船高。在這股熱潮下,一家主營濃縮果汁的企業,也開始將目光投向半導體材料市場。 中國濃縮果汁龍頭煙台北方安德利果汁股份有限公司(605198.SH; 2218.HK)近日宣布,跨界收購PCB上游材料企業寧波甬強科技有限公司,引發市場熱議。 根據公告,安德利擬以6億至8億元收購甬強科技控制權,正式進軍高速高頻及BT基板材料市場。公司需在協議簽署後兩日內支付4,500萬元保證金,而最終交易價格將以後續資產評估結果為準。 消息公布後,安德利A股在6月12日至16日期間連續錄得三個漲停板,市值一度突破210億元;港股16日盤中一度大漲逾80%,全日收升25.8%,反映市場高度看好這宗收購。 市場之所以反應熱烈,很大程度與甬強科技所處的AI產業鏈位置有關。AI服務器需求快速增長,帶動印刷電路板(PCB)及覆銅板(CCL)成為資本市場最熱門的細分賽道之一,而甬強科技正位於這條產業鏈之中。 公開資料顯示,甬強科技成立於2019年,主要從事電子信息互連材料研發、生產及銷售,核心產品包括覆銅板與半固化片。公司在寧波建有年產1,000萬平方米高速高頻及BT類基板材料產能,客戶包括勝宏科技(300476.SZ)、深南電路(002916.SZ)等PCB企業,產品應用於AI服務器、數據中心及5G通信設備。隨著AI服務器對訊號傳輸要求提升,高頻高速覆銅板被視為重要受益環節。 甬強科技踩中了AI產業鏈熱門賽道,但財務表現與市場熱度仍存在落差。根據安德利披露的資料,甬強科技2025年收入2.24億元,但淨虧損達6,695萬元,虧損規模接近收入三成。今年第一季度,公司錄得收入4,324萬元,首次實現季度淨利192.7萬元,淨資產亦由去年底的2.09億元小幅增至2.12億元。不過,其盈利規模仍有限,經營現金流亦未明顯改善,反映公司仍處於爬坡階段。 值得注意的是,就在安德利出手前一個月,創業板上市公司延江股份(300658.SZ)才剛宣布終止對甬強科技98.54%股權的收購。延江股份給出的理由是,各方未能就業績承諾及交易估值等核心條款達成一致。換言之,安德利是在前一宗收購案告吹後接手談判,未來最終估值及業績承諾安排,或許仍有變數。 果汁生意仍賺錢 從安德利自身情況來看,公司並不存在必須轉型求生的壓力。作為全球主要濃縮果汁供應商之一,安德利近年經營表現穩健。2025年,公司收入16.77億元,同比增長18.3%;淨利潤3.30億元,同比增長26.7%。雖然今年第一季度受行業周期及基數因素影響,收入及淨利潤分別同比下降23.3%及15.5%,但公司仍保持盈利,主業基本面並未出現明顯惡化。 儘管如此,這宗交易對公司而言仍是一筆不小的投資。截至今年第一季度末,安德利貨幣資金及交易性金融資產合計約7.17億元,而本次交易價格預計為6億至8億元,規模接近公司可動用資金總額。更重要的是,公司坦言缺乏相關產業人才、技術及客戶資源,未來整合風險不容忽視。 從估值角度來看,經歷一波大漲後,目前安德利港股延伸市盈率已來到24.8倍,但仍低於建滔積層板(1888.HK)約110倍水平,後者近期受惠於AI服務器帶動高頻高速覆銅板需求增長,受資本市場熱烈追捧,也反映市場願意為AI產業鏈未來成長預先支付溢價。 對安德利而言,收購甬強科技最大的吸引力在於有機會切入一條估值邏輯完全不同的產業賽道。這也是為何一宗仍存在不確定性的收購計劃,足以推動公司股價大幅上漲。只是,從果汁到PCB,跨越的並不只是產業邊界,更是兩套截然不同的競爭邏輯。對安德利而言,完成收購或許只是開始,真正困難的是如何在一個技術、客戶與供應鏈門檻都遠高於果汁產業的市場中站穩腳跟。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

港交易所及中證監通過Momenta上市申請

自動駕駛技術公司Momenta Global Ltd.已通過香港交易所的上市聆訊,與此同時其IPO也獲得中國證券會批准。 公司的招股書於周二首次在港交所網站公開,中國證券監督管理委員會(CSRC)上周四也在其網站正式登記該上市計劃。根據證監會文件,Momenta計劃發行4,375萬股普通股。 公司通常會在通過上市聆訊後的一至兩周內啓動IPO,中金公司和德意志銀行擔任聯席賬簿管理人。 Momenta成立於2016年,以配備城市導航自動駕駛(NOA)方案的車輛銷量計,是全球最大的獨立智能駕駛解決方案供應商。公司的營收從2024年13.2億元增長83%至去年的24.1億元。不過,期內虧損從2024年的32.1億元,擴大至2025年的34.6億元。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
SiliconFlow does AI integration

不造大模型只做Token工廠 硅基流動獲資本押注

AI新創企業硅基流動讓不同模型廠商的大模型,能在多種算力晶片上運行,其中立定位在高度分散的中國市場具有獨特優勢 重點: 硅基流動完成新一輪3億美元融資,市場看好介於AI模型與算力晶片之間的中間層服務具備長期發展潛力 與自行開發基礎模型不同,硅基流動主要為DeepSeek、阿里巴巴等模型廠商提供模型託管與推理優化服務   胡鳴鶴 成立不到三年,AI新創公司北京硅基流動科技有限公司在未自行開發基礎模型的情況下,完成新一輪超過20億元(2.94億美元)融資,成為中國AI投資熱潮最新受惠者之一。該公司看好介於AI模型與算力晶片及其他硬件之間的中間層服務,能夠發展成一門具備長期價值的生意。 在目前由各類國產及海外晶片和硬件共同構成的分散市場環境下,這種商業模式看來頗具吸引力。但若大型語言模型(LLM)開發商、雲服務商及晶片製造商最終選擇直接整合產品,壓縮甚至消除這類中立中間層企業的生存空間,相關模式亦面臨風險。 此次融資是硅基流動成立以來完成的第五輪融資,投資方包括在線旅遊巨頭攜程集團、AI企業商湯科技、電信巨頭中國聯通及蔚來資本等。它們加入了阿里雲、智譜AI等早期知名投資者行列。 與ChatGPT這類聊天機器人相比,硅基流動的業務較不為外界所見,但對任何希望穩定運行大模型的企業而言都十分重要。大型語言模型生成答案時,是以一個個「Token」(詞元)逐步輸出內容。硅基流動為DeepSeek、阿里巴巴通義千問、智譜及月之暗面等模型提供託管服務,並透過統一接口供開發者調用。其軟件可針對不同處理器進行推理優化,同時負責內存管理、批次處理,以及在不同晶片和數據中心之間調度工作負載。 這種模型即服務(Model-as-a-Service,MaaS)模式,讓客戶透過應用程式介面(API)調用託管模型,而無需自行購買服務器並維護模型運行。OpenAI的API本身便是一種MaaS服務,而ChatGPT則是面向終端消費者的成品。硅基流動的特色在於同時提供多家模型廠商的產品,並讓它們運行於不同類型的硬件之上。硅基流動本身不開發AI模型,也不生產晶片,而是提供軟件及算力服務,使這些模型能夠在不同硬件平台上高效運行。 「Token工廠」 該公司將自己定位為一家「Token工廠」,不同於按時計費出租算力,硅基流動以可預測的成本和速度,向客戶提供DeepSeek、千問及Kimi等模型的使用權限。其SiliconCloud平台提供公開API,而大型客戶則可預留算力資源、在自有雲端或數據中心部署硅基流動軟件,或利用其系統管理現有算力集群。公司表示,目前已服務超過1,000萬名用戶及1萬家企業客戶。 這一策略反映出創辦人袁進輝長期專注於AI模型背後基礎設施的技術路線。袁進輝本科畢業於西安電子科技大學計算機專業,其後在中國頂尖理工院校清華大學師從人工智能科學家張鈸院士攻讀博士學位。兩所院校均是中國最早的國家級集成電路人才培養基地之一,培育出多代電子與半導體工程人才。 在微軟亞洲研究院任職後,袁進輝於2017年創辦一流科技(OneFlow),致力提升大型神經網絡訓練效率。其後,一流科技被互聯網巨頭美團收購。袁進輝及部分前同事隨後創立硅基流動,將重心從模型訓練轉向模型推理與運行。 袁進輝的技術背景在DeepSeek熱潮期間發揮重要作用。2025年2月,隨著DeepSeek的R1及V3模型需求激增,部分服務出現超載,硅基流動與華為雲合作推出基於華為昇騰處理器運行的版本。此舉提升了硅基流動與華為的市場能見度,但更重要的是展現其技術能力。其後,雙方研究人員進一步披露如何在華為CloudMatrix384超節點上部署DeepSeek-R1,顯示硅基流動所做的不僅是轉售模型調用權限,而是真正參與底層推理優化工作。 中國分散化的算力市場,讓硅基流動這類企業在本土擁有更大的發展空間。企業客戶往往同時使用英偉達處理器,以及華為、壁仞科技、摩爾線程、沐曦等國產供應商的產品,而不同晶片各自擁有不同的軟件生態和性能特徵。若能透過一個中立平台,讓多個模型在多種晶片架構上運行,將可大幅降低客戶在系統整合上的成本與工作量。 競爭激烈 儘管市場機會龐大,硅基流動仍面臨多家實力雄厚的本土競爭對手。根據2025年中國公有雲MaaS市場Token調用量排名,火山引擎、阿里巴巴(BABA.US;9988.HK)旗下阿里雲及百度(BIDU.US;9888.HK)旗下百度智能雲均位居硅基流動之前。這些競爭對手能夠將模型服務與儲存、數據庫、安全服務及既有企業客戶合約打包銷售,具備明顯優勢。派歐雲(PPIO)、無問芯穹及潞晨科技則在推理優化、多晶片部署及私有化AI基礎設施支援等領域,與硅基流動形成更直接競爭。 市場對硅基流動所提供服務的需求正快速增長。IDC數據顯示,中國企業級MaaS市場Token調用量由2024年的114萬億次增至2025年的1,944萬億次;同期公有雲MaaS市場規模達30.7億元(4.53億美元)。中國工業和信息化部(MIIT)則表示,2025年中國人工智能核心產業規模已突破1.2萬億元,相關企業超過6,200家。按Token調用量計算,硅基流動排名第四,但未進入IDC統計的收入規模前五名,顯示公司在技術落地方面進展迅速,但商業化能力仍相對落後。 融資熱潮令整個AI產業鏈獲得充裕資金支持,根據港交所數據,包括智譜AI、MiniMax及壁仞科技在內的12家近期赴港上市企業,合共透過IPO募資49億美元。另有不少企業選擇私募融資,例如據報DeepSeek近日在首次外部融資中募得超過500億元,相較之下,硅基流動此次20億元融資規模顯得相對有限。 然而,龐大的資金投入最終也可能削弱硅基流動這類中間層企業的價值。像DeepSeek這類資金充裕的公司,未來可能利用募集資金自行開發目前由中間層服務商提供的相關能力,進一步壓縮後者的市場空間。 這種壓力也解釋了硅基流動為何正逐步擺脫單純提供公有API服務的模式。公司正在擴大面向企業客戶的產品組合,提供專屬算力資源、安全與治理能力,以及客戶自有硬件管理等服務。硅基流動亦計劃將部分新募集資金投入海外市場拓展。不過,海外市場同樣競爭激烈,包括Together AI、Fireworks AI及Baseten等美國業者,也已從單純提供模型目錄服務,進一步延伸至客製化部署、流量路由及專屬基礎設施等領域。 硅基流動在中國市場擁有更明顯的優勢,由於中國本土晶片生態高度分散,市場對連接AI模型與硬件之間的中立平台存在真實需求。但在海外市場,許多企業採用的英偉達(Nvidia)生態系統相對標準化,硅基流動的優勢未必同樣突出。因此,與其銷售可被替代的API調用服務,硅基流動更有可能透過將自身軟件深度嵌入客戶算力基礎設施,來維持利潤率。公司已證明自己具備支撐海量Token調用的能力,而接下來市場更關注的問題是,在創造出這些價值後,硅基流動最終能保留多少收益。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

摯達科技折讓11%配股籌2.06億港元

電動車充電樁製造商上海摯達科技發展股份有限公司(2650.HK)周二公布,擬配售最多1,912.57萬股新H股,每股配售價10.98港元,較前一交易日收市價12.46港元折讓約11.88%,淨籌2.06億港元(2,600萬美元)。 配售股份約佔公司已發行股份總數6.4%,經擴大後已發行H股總數約6.01%。公司表示,承配人不少於六名,預計均為獨立第三方專業或機構投資者。 公司擬將其中30%用於光儲充系統新產品研發,30%用於機器人產品應用場景渠道拓展及工程與生產製造能力建設,20%用於海外市場開拓,其餘20%用作一般營運資金。 2025年,摯達收入按年增長20.7%至7.16億元,淨虧損收窄30.5%至1.64億元萬元,毛利率回升至15.2%。期內,公司累計交付家用電動汽車充電樁約61.95萬台,較2024年的35.11萬台大幅增長76.4%。 摯達股價周二低開,至中午休市報11.55港元,跌7.5%,該股上市至今已較發行價66.92港元累跌超82.7%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏