綠城中國首四月的銷售成績雖有下跌,但銷售金額仍遠遠拋離多家開發商,成為僅有幾家單月銷售仍能過百億的房企

重點:

  • 綠城今年首四個月銷售達525億元,超越龍湖成為民營房企銷售一哥
  • 集團能避開內房市場下沉的一劫,全因痛改昔日瘋狂借貸發展的作風

     

劉智恒

禍兮福所倚,福兮禍所伏?

正當民營房企負債纍纍,在疲弱樓市叫苦連天的時候,綠城中國控股有限公司(3900.HK)近年表現一枝獨秀,這家曾兩度頻臨破產邊緣的房地產開發商,早年吃盡高負債的苦頭後,痛定思痛一改高槓桿策略,今天非但能成為倖存者,更跑贏一眾民營房企,教人始料不及。

綠城剛公布的四月份銷售金額達145億元(20.1億美元),按年下跌26%,今年1至4月累計銷售525億元,按年亦下跌24.5%。雖然銷售較去年跌逾兩成,但跌幅相對其它民營房企要低,累計或單月銷售亦遠高於行業對手。

首季銷售民企稱王

今年內地房產市場能單月銷售過百億元的開發商寥寥可數,碧桂園(2007.HK)4月銷售僅得有38.5億元,保利置業(0119.HK)亦只有56億元,即使強如龍湖集團(0960.HK),首四個月的銷售也是324億元。單計銷售金額,綠城暫居民營房企之冠。

近年民企開發商的業績每況愈下,綠城收入卻節節上升, 2021至2023年分別是1,002億元、1,272億元及1,314億元,去年股東應佔溢利31.2億元,按年升13%。

財務情況也遠較同業健康,截至去年底止,包括抵押銀行存款,集團銀行存款及現金達734.5億元,總借貸1,461.4億元,淨資產負債率只是63.8%,一年內到期的淨借貸餘額為325.5億元。

是甚麼原因,當內地民企開發商都被債務壓得抖不過氣來,綠城的財務仍然游刃有餘,還能在疲弱的樓市獲取利潤?

兩次僥倖逃出生天

箇中原因其實是早歷風險,反能及早調整策略,最終避過大難。今天能夠傲視同儕的綠城,曾兩次走在破產邊緣,集團2006年在香港上市後,借助這個金融平台,不斷融資瘋狂買地擴展,豈料2008年金融海嘯,中國經濟放緩,綠城面臨資金鏈斷裂,那時有傳只差一步就將控股權售予中國海外(0688.HK),卻幸運之神眷顧,政府為刺激經濟進行4萬億救市方案,銀行借貸立時鬆動,綠城得以逃過一劫。

危機過去後綠城並未汲取教訓,續以高槓桿發展,期間公司確能急速壯大,但亦站在風口浪尖,銷售稍不如意,隨時有翻車之危。到2011年時,內地樓市放緩,綠城問題漸漸浮現,公司負債360億元,負債比率高達163%。當時市場不時傳出綠城破產的聲音,時任董事長宋衛平頻頻在網上解話,問題不斷發酵。

直至2012年,宋衛平無奈接受香港藍籌企業九龍倉(0004.HK)的策略性入股,九倉共注資51億港元,綠城才得以渡過難關。2014年中交建集團購入宋衛平手上24%股權,翌年再增持4.6%權益,至此宋衛平將大股東地位拱手相讓。

經一事未必長一智,但經二事就真的不能不引以為戒,綠城不斷出售項目,除減省開發資金,亦可套現償還債項。引入投資者後,過往的急進發展受到制約,特別九倉起了一個監控作用,根據雙方協議,綠城的淨負債比率超過100%時,當有重大投資,若九倉認為對整個財務有影響,可否決掉這一決定。

汲取教訓審慎而行

綠城一改勇進作風下,集團的負債急速減低,亦不再以高槓桿發展,因而能在今次內房危機中,有充裕能力去應對。

除了審慎理財外,集團近年亦將發展策略改變,由在全國遍地開花式發展改為集中於優質城市。集團董事長張亞東表示,過去五年,他們只聚焦一二線城市,包括長三角區及北京、上海、杭州等。由於只專注於優質區而放棄三四線城市,代價是在樓市興旺時未能受惠,影響集團收入。同時,優質地區的拿地成本也相對高,令集團物業銷售毛利率由2022年的16.3%,跌至去年的11.3%。

不過亦因為集中一二線優質區,供應量遠較小城市來得緊絀,於是樓價得以企得較穩;同時大城市的居民收入相對高,物業銷售所受的影響也較低。在目前樓市不景氣下,對集團的銷售提供了一定保障。

另外,綠城財務穩健,毋需政府協助保交樓或提供借貸,市場對其興建的項目信心就較大,有意置業的人,會傾向選擇綠城的樓盤,因爛尾風險低,不怕最終收不到樓,於是有助其項目的銷售。

綠城雖能成為逆市奇葩,但要注意內地樓市供應量仍然龐大,去庫存需要一定時間。在大環境不濟下,開發商縱有天大本領也難獨善其身,但只要能在逆境中生存下來,未來就有機會做大做強。

正如綠城首席運營官李駿早前所言:「最重要是活下去。」

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新聞

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拓展海外市場  本末科技與Everybot達成合作

機器人技術公司本末動力(北京)科技股份有限公司(6731.HK)周二表示,與韓國拖地機器人製造商Everybot Inc.(270660.KS)結成戰略合作夥伴。雙方聯手在韓國市場開發新產品並進行推廣。 根據為期三年的協議,Everybot還將成為本末科技在韓國的經銷商,負責銷售其機器人及動力模組產品。公司表示,此舉是其拓展海外市場戰略的一部分。 本末科技在港股早盤交易中上漲1.9%,午間休市報收於41.08港元。該股較9月下旬21.60港元的上市價已近翻倍。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
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低價保障需求不減 眾安在綫逆勢增長

數碼保險公司眾安在綫的主打低價保單持續吸引需求,第三季度收入增速遠超整體行業 重點: 儘管經濟前景不明令消費者態度審慎,眾安第三季度保險業務收入仍增長約10%,遠超整體行業增速 公司的優勢來自數碼分銷能力,向大眾市場銷售低價保單   梁武仁 保險公司雖以保障為業,在中國目前動盪的經濟環境下,卻很難算得上穩妥的投資,尤其金融市場波動,正衝擊它們賴以支撐業務的多項投資產品。面對這些挑戰,眾安在綫財產保險股份有限公司(6060.HK)似乎仍能在風浪中穩步前行。 這家互聯網保險公司上周五公布季度償付能力相關關鍵指標,第三季度保險業務收入為78.1億元人民幣(下同),較去年同期增加約10%。眾安第三季度淨虧損7.93億元,由去年同期盈利轉為虧損,但這可能是按國際會計準則計算的持股公允價值大幅下降所致。 這樣的收入增長看似溫和,實際上卻遠超整體保險業。消費者態度審慎、削減非必要開支,令不少保險公司收入錄得雙位數跌幅。例如,中國最大的財產保險公司中國財險(2328.HK),第三季度收入下跌20.4%。 眾安的優勢來自數碼分銷能力,讓它能維持相對較低的成本,同時專注向大眾市場提供低價保單。這些特色,使其有別於高度依賴車險及商業保險的傳統財產保險公司。 中國消費信心不穩,但民眾仍需要保險,只是選擇更加審慎。面對持續低迷的房地產市場及整體經濟不確定性,中國家庭減少非必要的換車支出,避開投機性金融產品,轉而選擇基本保障。這些必要性較高的細分市場,正是眾安的強項。 首先,醫療成本上升,促使家庭尋找可靠的財務保障,以補充國家基本醫療保險的保障範圍。因此,全國對平價補充醫療保險的需求旺盛,帶動眾安主打的尊享e生醫療險系列,在2026年上半年保費收入按年增長超過60%。這表明,只要保單能直接回應迫切而重要的健康需求,中國消費者仍願意掏錢。 同樣,消費者務實的支出取向,也支撐眾安「數字生活」板塊增長,保障範圍涵蓋網購退貨運費、寵物健康及出行安排等。這些低價小額保障產品,透過眾安合作平台直接嵌入日常網上交易,銷售因而相對較少受到中國整體經濟低迷的影響。 眾安的分銷夥伴包括中國部分規模最大、最受歡迎的互聯網企業,其中以創始股東之一阿里巴巴為代表,其金融關聯企業螞蟻集團仍持有眾安6.4%股份。 除了個人健康及生活類小額保險,眾安亦以電動車保險打造新的高增長引擎。隨著中國電動車加快普及,眾安這項業務的上半年保費收入增至超過去年同期的兩倍,佔整體車險業務逾三分之一。直接對接電動車製造商的直銷網絡,讓眾安能避開成本高昂的傳統代理渠道,同時在快速增長的市場搶佔份額。 避開信貸風險 雖然基本保障需求在一定程度上保持韌性,中國目前的經濟環境仍迫使保險公司調整策略。對眾安而言,最明顯的轉變,是收縮曾經作為主要增長動力之一的個人借款人信用保證保險。2026年上半年,眾安消費金融保險保費收入大跌近79%,該業務未到期保單的承保責任總額亦減半。這項收縮有助改善眾安的承保利潤率。 中國的經濟環境,也讓保險公司在資產端管理上面臨難題。 降息令長期國債收益率維持在接近歷史低位,中國保險公司在高收益固定收益資產到期後,被迫轉投收益較低的資產,持續面臨再投資風險,投資回報亦因而受壓。 在此背景下,今年上半年中國股市上漲,對眾安等尋求更高回報的保險公司而言是一大利好。截至6月底,公司股票持倉佔總投資資產的比例,由六個月前的9%提高至13%。 按照國際會計準則,股票持倉的價值變動,會以按市價計算的收益或虧損,直接反映在保險公司的損益表中。今年上半年中國股市大漲,帶動眾安期內總投資收益飆升150%,淨利潤亦大增132%。 但好景顯然不會永遠持續。過去幾個月,多數股指下跌,曾經推高眾安及同業業績的策略,已在下半年開始顯露反噬跡象。香港基準恒生指數目前較8月高位下跌10%。 當市況像現在般轉差,股票投資便可能重創保險公司的盈利,眾安第三季度淨虧損便是一例。規模較大的傳統同業中,同時經營財產險及壽險的中國平安(2318.HK;601318.SH),第三季度盈利亦按年大跌94%。 金融市場波動亦影響保險公司的資本緩衝,因為投資公允價值虧損會即時減少資產負債表上的淨資產。不過,儘管季度內投資估值下調,眾安截至9月底的資本狀況仍然穩健,償付能力充足率遠高於監管最低要求。 眾安最新披露數據後,股價連升兩日,顯示投資者更關注公司的業務實力,而非市場波動難以避免地帶來的盈利起伏。其市盈率為6.9倍,與中國財險的6.7倍相若。 對中國整體保險業而言,眾安的表現或可為規模較小的業者提供應對經濟疲弱的參考:避開高風險業務,專注於消費者願意付費的領域。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

瑞幸第三季多賺45% 淨增2,599家門店

連鎖咖啡企業瑞幸咖啡(LKNCY.US)周二公布,第三季度淨收入按年增長17%至178.91億元(26.66億美元),淨利潤增45.4%至18.59億元。非美國通用會計準則淨利潤增50.9%至21.45億元。 期內營業利潤增55.1%至27.56億元,營業利潤率由去年同期11.6%升至15.4%;淨利潤率亦由8.4%升至10.4%,盈利增速高於收入。 公司單季淨增2,599家門店,其中中國市場(含香港)增加2,543家,新加坡、馬來西亞及美國分別增加14家、40家及2家。9月底全球門店總數達38,909家,包括25,402家自營店及13,507家聯營店。月均交易客戶數按年增9.6%至1.23億,創歷史新高。 瑞幸美股周二升5.13%,收報32.8美元,今年至今累跌2.09%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

首程認購中金菜鳥REIT

智能基礎設施資産服務商首程控股有限公司(0697.HK)周二公布,已參與投資中金菜鳥REIT(180307.SZ),但沒披露具體金額。 公司表示投資有助於深化產融協同效應與供應鏈資源整合,推動成熟運營的數智倉儲基礎設施存量資產價值釋放。 中金菜鳥REIT錄得超額320倍認購,於10月30日在深圳交易所掛牌,現價較上市價2.98元人民幣升近一成。基金是阿里巴巴體系內首宗公募REITs,底層資產是位於浙江省嘉興市的嘉興園區,總建築面積42.21萬平方米,於2018年開始營運,是菜鳥長三角供應鏈網絡中的核心樞紐。 首程周三平開報1.245港元,公司股價較過去一年高位跌九成。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏