绿城中国首四月的销售成绩虽有下跌,但销售金额仍远远抛离多家开发商,成为仅有几家单月销售仍能过百亿的房企

重点:

  • 绿城今年首四个月销售达525亿元,超越龙湖成为民营房企销售一哥
  • 集团能避开内房市场下沉的一劫,全因痛改昔日疯狂借贷发展的作风

    

刘智恒

祸兮福所倚,福兮祸所伏?

正当民营房企负债累累,在疲弱楼市叫苦连天的时候,绿城中国控股有限公司(3900.HK)近年表现一枝独秀,这家曾两度频临破产边缘的房地产开发商,早年吃尽高负债的苦头后,痛定思痛一改高杠杆策略,今天非但能成为幸存者,更跑赢一众民营房企,让人始料不及。

绿城刚公布的四月份销售金额达145亿元(20.1亿美元),按年下跌26%,今年1至4月累计销售525亿元,按年亦下跌24.5%。虽然销售较去年跌逾两成,但跌幅相对其它民营房企要低,累计或单月销售亦远高于行业对手。

首季销售民企称王

今年内地房产市场能单月销售过百亿元的开发商寥寥可数,碧桂园(2007.HK)4月销售仅有38.5亿元,保利置业(0119.HK)亦只有56亿元,即使强如龙湖集团(0960.HK),首四个月的销售也是324亿元,同比只是绿城的一半。单计销售金额,绿城暂居民营房企之冠。

近年民企开发商的业绩每况愈下,绿城收入却节节上升, 2021至2023年分别是1,002亿元、1,272亿元及1,314亿元,去年股东应占溢利31.2亿元,按年升13%。

财务情况也远较同业健康,截至去年底止,包括抵押银行存款,集团银行存款及现金达734.5亿元,总借贷1,461.4亿元,净资产负债率只是63.8%,一年内到期的净借贷余额为325.5亿元。

是什么原因,当内地民企开发商都被债务压得抖不过气来,绿城的财务仍然游刃有余,还能在疲弱的楼市获取利润?

两次侥幸逃出生天

箇中原因其实是早历风险,反能及早调整策略,最终避过大难。今天能够傲视同侪的绿城,曾两次走在破产边缘,集团2006年在香港上市后,借助这个金融平台,不断融资疯狂买地扩展,岂料2008年金融海啸,中国经济放缓,绿城面临资金链断裂,那时有传只差一步就将控股权售予中国海外(0688.HK),却获幸运之神眷顾,政府为刺激经济进行4万亿救市方案,银行借贷立时松动,绿城得以逃过一劫。

危机过去后绿城并未汲取教训,续以高杠杆发展,期间公司确能急速壮大,但亦站在风口浪尖,销售稍不如意,随时有翻车之危。到2011年时,内地楼市放缓,绿城问题渐渐浮现,公司负债360亿元,负债比率高达163%。当时市场不时传出绿城破产的声音,时任董事长宋卫平频频在网上解话,问题不断发酵。

直至2012年,宋卫平无奈接受香港蓝筹企业九龙仓(0004.HK)的策略性入股,九龙仓共注资51亿港元,绿城才得以渡过难关。2014年中交建集团购入宋卫平手上24%股权,翌年再增持4.6%权益,至此宋卫平将大股东地位拱手相让。

经一事未必长一智,但经二事就真的不能不引以为戒,绿城不断出售项目,除减省开发资金,亦可套现偿还债项。引入投资者后,过往的急进发展受到制约,特别九龙仓起了一个监控作用,根据双方协议,绿城的净负债比率超过100%时,当有重大投资,若九仓认为对整个财务有影响,可否决掉这一决定。

汲取教训审慎而行

绿城一改勇进作风下,集团的负债急速减低,亦不再以高杠杆发展,因而能在今次内房危机中,有充裕能力去应对。

除了审慎理财外,集团近年亦将发展策略改变,由在全国遍地开花式发展改为集中于优质城市。集团董事长张亚东表示,过去五年,他们只聚焦一二线城市,包括长三角区及北京、上海、杭州等。由于只专注于优质区而放弃三四线城市,代价是在楼市兴旺时未能受惠,影响集团收入。同时,优质地区的拿地成本也相对高,令集团物业销售毛利率由2022年的16.3%,跌至去年的11.3%。

不过亦因为集中一二线优质区,供应量远较小城市来得紧绌,于是楼价得以企得较稳;同时大城市的居民收入相对高,物业销售所受的影响也较低。在目前楼市不景气下,对集团的销售提供了一定保障。

另外,绿城财务稳健,毋需政府协助保交楼或提供借贷,市场对其兴建的项目信心就较大,有意置业的人,会倾向选择绿城的楼盘,因烂尾风险低,不怕最终收不到楼,于是有助其项目的销售。

绿城虽能成为逆市奇葩,但要注意内地楼市供应量仍然庞大,去库存需要一定时间。在大环境不济下,开发商纵有天大本领也难独善其身,但只要能在逆境中生存下来,未来就有机会做大做强。

正如绿城首席运营官李骏早前所言:“最重要是活下去。”

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新闻

Cstone makes drugs

基石药业在ESMO大会上强化CS2009三特异性抗体三项临床验证

凭借在多种肿瘤类型中超300名患者的数据和将开展的3期临床试验,现有证据为CS2009的作用机制、安全性及抗肿瘤疗效提供了有力支持 重点: 无论是非小细胞肺癌还是转移性结直肠癌,CS2009在单药及联合治疗方案中均交出了亮眼的疗效数据 这款三特异性抗体在多种实体瘤中积累了超300名患者的临床数据,进一步印证了其作用机制、安全性和概念   莫莉 在针对癌细胞特定弱点的高科技治疗领域,一两条攻击防线往往不如三管齐下。基石药业(2616.HK)深谙此道,并在上周凭借一项新研究引起广泛关注。该研究显示,公司自主研发的PD-1/VEGF/CTLA-4三特异性抗体CS2009在治疗多种癌症方面取得了重大临床进展。 基石药业在2026年欧洲肿瘤内科学会(ESMO)大会上表示,这款药物目前已积累超300名患者的临床数据,进一步验证了其在多种实体瘤中的作用机制、安全性以及抗肿瘤活性。其目标市场不仅包括既往接受过免疫治疗的患者,也涵盖传统免疫疗法收效甚微的“冷肿瘤”患者。 最新结果标志着CS2009已从早期临床探索阶段,过渡到关键的疗效验证阶段。其设计上的治疗潜力正获得越来越多临床数据的背书。公司计划在年底前启动全球3期临床试验,推动该药物迈向后期开发,为未来的监管获批铺路。 基石药业CEO兼研发总裁杨建新博士表示,CS2009的开发目标绝不是将三个成熟靶点简单打包。相反,它旨在同时激活三种互补机制:阻断CTLA-4以增强T细胞的启动与扩增;阻断PD-1以恢复耗竭T细胞的功能;同时阻断VEGFA,从而促进肿瘤血管正常化,解除免疫抑制。 近年来,以PD-1/PD-L1为代表的免疫疗法已广泛应用于肺癌、黑色素瘤和肾癌等多种癌症的治疗。但部分患者获益依然有限,或在治疗后出现耐药性。CS2009的亮点在于能同时靶向PD-1、VEGF和CTLA-4。其中,靶向PD-1旨在恢复免疫细胞的抗肿瘤能力;靶向VEGF负责切断肿瘤生成新血管的能力;而阻断CTLA-4则有助于在更早阶段激活免疫系统。 不过,CTLA-4相关药物容易引发严重的免疫副作用,限制了其临床应用。为此,公司采用了一种专门的分子设计,力求增强药物在肿瘤及其周围微环境中的活性,同时将对正常组织的影响降至最低。最新临床数据表明,CS2009能有效结合三个预设靶点,这不仅验证了其创新设计背后的科学逻辑,也为进一步提升疗效打下了研究基础。 安全性向来是多靶点免疫疗法的一大拦路虎,尤其是CS2009还包含了CTLA-4靶点。新数据显示,在非小细胞肺癌患者中,CS2009单药治疗的3级及以上免疫相关不良事件发生率为11.6%,联合化疗时为12.7%。研究既未发现新的安全信号,也没有观察到联合化疗后出现明显的免疫或VEGF相关毒性叠加。这意味着CS2009在持续抑制三条通路的同时,依然保持了可控的安全性。 临床疗效验证 疗效方面,CS2009率先在非小细胞肺癌的一线单药治疗中传来捷报。对于PD-L1高表达患者,其客观缓解率(ORR)高达87.5%,即24名患者中有21名实现客观缓解;值得一提的是,30 mg/kg剂量组的11名患者全部实现客观缓解,ORR达到100%。而在更广泛的PD-L1阳性患者群体中,客观缓解率也达到了66.7%。 在选择非小细胞肺癌免疫治疗方案时,PD-L1表达水平是医生的关键参考指标。通常来说,高表达患者更有可能仅凭免疫治疗获益,而低表达患者往往需要搭配化疗。因此,CS2009能否在不同表达水平的患者中持续输出积极疗效,将是未来临床研究的重点。 在联合治疗上,CS2009搭档化疗在一线鳞状非小细胞肺癌中交出了81.5%的客观缓解率,27名患者全部达到疾病控制。其中,8名PD-L1阴性患者(TPS <1%)全部实现客观缓解,ORR达100%。对于此前已接受过免疫治疗和含铂化疗的二三线患者,CS2009联合多西他赛录得55.6%的客观缓解率,18名患者全部实现疾病控制。这表明CS2009有望为既往治疗失败的患者开辟新途径。 在结直肠癌的一线治疗中,CS2009联合化疗的客观缓解率达到63.6%,其中伴有肝转移的患者客观缓解率为68.8%。对大多数传统上难以从免疫治疗中获益的结直肠癌患者而言,这些数据为拓宽免疫疗法的临床应用提供了初步证据。 在经历过多线治疗的难治性患者身上,CS2009单药治疗同样展现了抗肿瘤活性。具体来看,非小细胞肺癌患者在30 mg/kg剂量组中录得28%的客观缓解率,中位缓解持续时间达10.5个月;而在常规免疫治疗通常束手无策的微卫星稳定型转移性结直肠癌患者中,单药客观缓解率为20%,疾病控制率更是高达93.3%。 除了这两种主要癌症,公司还观察到了CS2009在软组织肉瘤、非透明细胞肾细胞癌、小细胞肺癌、卵巢癌、肝细胞癌、胃癌、食管癌、转移性去势抵抗性前列腺癌以及三阴性乳腺癌等多种实体瘤中的初步抗肿瘤活性。不过,ESMO大会的报告并未披露这些详细数据。 整体来看,无论是一线还是后线,无论是单药还是联合治疗,CS2009在多种癌症中均取得了积极成果。其核心价值不仅在于突破现有免疫疗法的瓶颈,更在于有望扩大免疫治疗的适用人群,并作为下一代抗肿瘤药物,与化疗等现有方案强强联手。 目前,全球多家药企都在竞逐PD-1/VEGF/CTLA-4三特异性抗体赛道,而CS2009已稳居第一梯队。此前,一些双靶点药物已在商业化上先下一城:康方生物(9926.HK)的PD-1/VEGF双特异性抗体依沃西单抗于2024年在国内获批;到了2025年6月,百时美施贵宝(BMY.US)与拜恩泰科(BNTX.US)就PD-L1/VEGF双特异性抗体BNT327达成全球合作,潜在交易总额高达111亿美元。这些里程碑事件不仅凸显了跨国药企巨头对这一技术路线的重仓,也为CS2009未来在海外寻求授权合作提供了商业对标。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道,包括赞助内容。欲了解更多信息,包括对个别文章的疑问,请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里。

OPay最后一刻叫停纽约IPO

据媒体报道,为回应某个未具名外国司法管辖区的监管问询,支付服务提供商OPay Ltd.(OPAY.US)在最后一刻叫停原定于周五挂牌的3亿美元纽约IPO。 周五主营尼日利亚支付业务的OPay表示,将以每股19美元的价格发行1,600万股美国存托股份(ADS)。公司原定于当天开始交易,但在挂牌前夕被紧急叫停。 路透社引用公司声明报道称,OPay表示,提出问询的司法管辖区对其业务而言“无足轻重”,但并未具体点名。OPay称,预计此事会在近期得到圆满解决,且公司的日常运营未受影响。 OPay总部位于新加坡,大部分业务在尼日利亚开展,并在当地提供核心支付服务。公司的几名核心团队成员均来自中国,其中包括身为亿万富翁的创始人周亚辉,他同时也是昆仑万维的创始人。OPay强调,其与中国市场没有任何关联。公司在IPO招股书中表示,此次纽约上市无需获得中国证券监管机构的批准,而后者通常须审批中国企业的所有境外上市项目。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
CIG is an optics company

剑桥科技重金押注光模块 扩产回报面临考验

剑桥科技正向光模块业务投入约50亿港元新资金,全球AI基础设施建设热潮正带动该业务销售急增 重点: 剑桥科技将把原定用于传统宽带及无线业务的17.7亿港元上市募集资金,转投较新的光模块业务 AI基础设施及云计算客户需求激增,带动公司第三季度收入增长67%,增速为上半年的两倍    阳歌 不难理解,为何上海剑桥科技股份有限公司(6166.HK;603083.SH)突然全力发展用于云计算及AI数据中心的光模块业务。这项业务过去两年呈爆发式增长,今年更超越原有的无线及宽带产品,占公司收入逾半。 不过,公司会否在这只突然冒起的“金鸡”身上押注过重,仍值得思考。上个月,公司通过同步配售新股及发行可转换债券,募资约65.4亿港元,率先加码光模块业务。上周五,公司再宣布,将去年香港首次公开募股所得、原定投入无线及宽带业务的另外17.7亿港元,转投光模块业务。 与此同时,剑桥科技周五公布,第三季度收入增速加快至67%,收入达22.2亿元,增速为上半年33%的两倍。盈利表现更为强劲,第三季度增长213%至4.33亿元,亦快于上半年的171%。 公司业务突然加速增长,背后动力是云计算与AI数据中心同步扩建。其光模块是这些基础设施的重要组件,支持高速云计算,尤其是AI应用所需的高速信号传输。 高盛预测,全球光模块市场将由今年的510亿美元,增至2027年的730亿美元,然后在2028年略降至690亿美元。不过,剑桥科技专长的500G及以上速率光模块,作为其中一个细分市场,预计在这段期间持续增长,由今年的320亿美元增至2027年的550亿美元,再于翌年小幅升至560亿美元。 但如果AI支出泡沫破裂,这些乐观预测可能瞬间落空。不少人指出,AI服务收入远低于产品研发及基础设施建设支出,令泡沫破裂看来越来越有可能。一旦如此,剑桥科技可能突然面对大量新建产能开工不足的局面。而扩产的亦远不止这家公司,多数竞争对手都在采取类似行动。 剑桥科技通过发行新股,为大部分扩张筹措资金,做法虽然精明,但发行可转换债券亦令公司新增大笔债务。上月发行的46亿港元可转换债券,期限相当短,仅一年便到期。若债券持有人选择按每股128.82港元的转股价转换为股份,公司便无须支付现金偿还。 然而,剑桥科技股价自9月底以来已下跌约一半,上周五收盘仅报63港元。这意味除非未来一年股价大幅反弹,否则可转换债券持有人可能在明年债券到期时,直接要求偿还本金。届时,公司可能须突然拿出近6亿美元;若继续快速投入资金扩建光模块产能,未必有足够资金应付。 密集融资 剑桥科技过去一年密集融资,最初计划扩充宽带、无线及光模块三大核心业务。公司原已在上海上市,约一年前再赴香港首次公开募股,募资约51.6亿港元。加上上月发债及发行新股,过去一年合计募资约15亿美元。 公司上周披露,上市所得款项中,原定用于扩充及发展无线与宽带业务的13亿港元,至今仅动用了很少部分。相比之下,原定投入光模块业务的约13亿港元,已全数用尽。 鉴于光模块业务前景较佳,公司表示,现计划将原定用于宽带、无线及其他领域的17.7亿港元上市所得款项,转投光模块业务。此外,上月发债及配股所得亦有约32.7亿港元将投入该业务。 正如文章开头所述,不难理解剑桥科技为何向光模块业务投入如此多资金。公司尚未披露今年三大产品类别各自的收入贡献,但指出上半年宽带及无线产品销售均下滑。去年,光模块收入增长240%,宽带产品收入则下跌2%,无线产品收入增长2.5%。 此外,光模块业务的盈利能力明显较强,去年毛利率达34.5%,相比之下,宽带及无线产品分别只有14%及19%。 随着光模块需求增长,剑桥科技亦在拓展全球客户群。公司指出,受益于基础设施建设商寻求分散供应来源,近期在重要的北美市场取得显著进展。 股东似乎对剑桥科技及同业的大举扩张计划越来越审慎,相关股份自9月以来大幅下跌,便反映了这种态度。剑桥科技自当时以来已跌约一半,中际旭创(3308.HK;300308.SZ)港股过去一个月下跌36%,新易盛(300502.SZ)则下跌47%。 即使经历这轮抛售,剑桥科技港股的静态市盈率仍约40倍,处于相对偏高水平。不过,按今年强劲的盈利增长推算,市盈率可能降至约25倍,与中际旭创的26倍及新易盛的19倍大致相若。但这些公司面对的真正风险,是AI基础设施支出一旦急剧放缓,便可能留下大量闲置产能,以及难以偿还的数十亿美元债务。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

国星宇航通过港交所聆讯 冲刺AI卫星第一股

商业航天企业成都国星宇航科技股份有限公司已通过港交所上市聆讯,并于10月29日刊发聆讯后资料集,独家保荐人为国泰君安国际。中证监上周五公布备案通知书,文件实际于9月29日出具。完成备案是中国公司境外上市的必要程序。 公司拟发行不超过8,409.61万股境外上市普通股。通知同时确认境内未上市股份“全流通”备案,涉及99名股东拟将合共约3.98亿股境内未上市股份转为境外上市股份,并在港交所上市流通。 国星宇航成立于2018年,核心业务覆盖AI卫星研制、在轨测运控及星基解决方案,是中国较早布局星上AI计算与太空智算赛道的商业航太企业。创办人陆川控制30.77%投票权,Pre-IPO轮投后估值115.54亿。 截至10月20日,公司持有114颗待交付AI卫星订单,合约总值34.75亿元(5.22亿美元)。2023年至2025年收入由5.08亿元增至7.03亿元,但三年累计净亏损超过5.7亿元。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里