力挽王国于既倒 新世界内地发Reits救亡
债务高企的新世界发展，公布要在内地发行商业不动产投资信托基金，若成功将是首家在内地发C-Reit的港资企业
重点：
- 申请已获上交所受理通知书
- 预计募资净额达32亿元
刘智恒
历史永远在重复。
香港四大开发商的新世界发展有限公司（0017.HK），八十年代第二代接班人郑家纯在父亲郑裕彤手中接过帅印后，锐意要干出一番事业，不断大举收购，可当郑家纯南征北战时，八十年代末楼市回调，加上过度扩张而债台高筑，结果要劳烦郑裕彤出山，大举抛售资产以减债，再经过一轮休养生息才渡过难关。
岂料三十多年后，第三代的郑志刚上场后又重蹈覆辙。他接掌新世界后，矢志要超越父亲赶过祖父，不断开疆拓土，斥巨资在中港两地打造K11的品牌，大兴土木兴建多座商场，更重注200亿港元在香港机场开发项目11 SKIES。
不幸地中港楼市在2020年后开始向下滑，影响新世界物业销售，更拖累整体资产价值缩水。祸不单行，2021年集团在建中的大围柏傲庄两座大厦混凝土未达标，需要拆卸重建，连同赔偿买家损失共花15亿港元。
雪上加霜的是2022年美国开始加息，令债务本已高企的新世界不堪重负，郑家纯只好从儿子手上拿回集团控制权，效法其父郑裕彤当年力挽狂澜的气魄，立马进行减债工作。
发Reit套现32亿
减债最实际是出售资产，新世界近日公布，将分拆资产在上海证交所以商业不动产投资信托基金（C-Reit）模式上市，已向中国证监会及上海证券交易所递交申请资料，并获上交所发出受理通知书。
集团表示将持有分拆后的C-Reit 20%权益，并可获净额32.4亿元人民幣，所得款项将可改善集团现金流及降低债务水平。
C-Reit的资产主要是位于上海黄浦区的K11 Art Mall购物艺术中心，以及上海K11 Atelier新世界大厦，总面积13万平方米。
公布后翌日，市场又传出消息，新世界正与新加坡的华业集团洽商，以15亿港元出售尖沙咀的凯悦酒店五成股权。
减债七招
连串出售资产消息，正好回应集团去年推出的“减债七招”，包括积极出售开发项目、推进资产出售计划、释放农地价值、提高投资物业回报、优化资本支出及运营开支、暂停派发股息及永续债息分派，以及积极管理财务。
集团去年6月底，已达成882亿港元融资协议。又于11月将近200亿港元的永续债及担保票据进行交换要约，最终成功削债91亿港元。
虽然通过财务安排让债务还款期延长，暂解燃眉之急，但实际债务仍旧高企。截至2023年6月底，集团的净债务达1,308亿港元，到去年6月只减少约100亿至1,201亿港元，但去年底时，净债务不跌反升至1,227亿港元。
看来要大幅减债，最核心就还是要卖家当，最终能否成功出售资产，关键是物业市况，倘若楼市转好，资产价值可稳定下来，甚至有所上升，同时可吸引市场买家，从而带动销售。
成敗还看物业市况
事实上，过去一年香港住宅物业正在复苏，根据香港差饷物业估价处的住宅房价指数，2025年1月是287.2点，至今年7月升至321.5点，升幅达到11.9%。
房价回升对新世界十分重要，一来资产价值不再萎缩，意味可不再为资产减值，亦有利推售物业，销售回笼资金将更快及更高。
至于用作收租的商场，在经济回升及到港旅客量大增下，零售市况转佳，商场出租率提升，除为新世界带来较高租金收入外，有望不再为投资物业进行减值，甚或有机会回升，为物业寻找买家创造有利条件。
另一方面，中国楼市虽仍疲弱，但在政府不断推出稳定措施下，跌幅渐收窄，去库存渐见成效，对新世界在内地的项目销售有利。而且内地消费开始向好，也令集团可将商场项目证券化，组成C-Reits出售套现减债。
自去年香港利率趋稳，新世界的利息负担有舒缓之势，虽则早前美国加息，但香港未有跟随，暂时香港利率仍未有回升之势，减低新世界在利息支出方面的压力。
综合而论，我们相信楼市已稳定下来，有利新世界割肉还债，集团能渡过难关的机会十分高，只是经此一役重创，势难重回龙头房地产商之列。
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