1030.HK
Developers' lifeline: Seazen Group extends its life through REIT financing

内地房地产开发商新城发展申请发行商业地产信托投资基金,于上月取得上海证交所的无异议函,并在本月初获中国证监会批复

重点:

  • 基金包括旗下两个商场
  • 预计可募资15亿元

 

刘智恒

2020年中国内地推出“三条红线”政策后,房地产市场每况愈下,物业销售大不如前,过去靠高杠杆发展的内地房地产开发商叫苦连天,资金链陷于崩溃,无力还债下濒临破产边缘。

为稳定房地产市场,内地政府积极倡议推展房地产投资信托基金(Reits),希望透过金融创新来盘活市场的存量资产,让开发商可借发行Reits而套现资金,从而缓减债务风险;另外,发展Reits可为资本市场引入稳定的投资工具,有利金融市场整体发展。

在政策支持及推动下,自2021年首批Reits上市至今年中,累计上市的Reits已超过80只,募集资金超过2,200亿元。年內将上市的其中一只商业Reits,是由新城发展控股有限公司(1030.HK)分拆出来的两个大型商场。

发Reits募资逾十亿

据新城的公布,将位于江苏南通的启东吾悦广场及江苏常州的天宁吾悦广场分拆成立Reits上市,两个商场面积分别80,353平米及123,394平米,预计发行5亿个基金单位,募集资金约15.4亿元。

REITs的管理人已先后取得上海证交所的挂牌转让无异议函,以及中国证监会准予的注册批复,在紧随的6个月内展开募集,新城将认购其中的34%。

跟内地负债累累的开发商比较,新城的情况或许要理想,起码业绩是有盈利可言。另外,负债情况也较债务比率动辄以倍计的开发商要低,新城中期业绩的净负债权益比率为57.1%。一年内的负债108亿元,手头现金78.5亿元,资金缺口不到30亿元,通过Reits模式取得10亿元,对新城来说,绝对是再理想不过的融资方法,可暂解燃眉之急。

挪用新城悦服资金

虽然新城表面的债务未算严重,但市场担心是否有隐藏问题,毕竟公司与旗下从事物业管理的新城悦服(1755.HK)的关联账目,让市场有一定戒心。

事情缘于去年3月时,新城悦服突然延迟发布业绩并停牌,原来公司的五个银行账户出现差异,涉及向关联方的新城提供共69.7亿元的资金拆借。

对于资金被挪用,新城悦服的执行董事杨博辞去所有职务,之后王晓松、吕小平及陆忠明又辞去非执董职位。

市场质疑,母公司新城的资金周转出现问题,于是向旗下的物管公司下手,藉以纾缓财务压力。其后新城虽将资金退还,但市场对新城系管理层的信心大打折扣,亦对新城的财务情况有所怀疑,究竟财务报表内的信息是否可靠,有否隐藏债务?以致要打旗下公司的主意?

物业销售持续下滑

事实上,随着房地产市场持续萎缩,新城的情况正在恶化,截至今年6月,上半年收入同比下跌20.2%至176.86亿元,期内盈利则下跌12.1%至6.08亿元。

公司不断收缩成本,如销售及营销开支大减近32%至6.7亿元,行政费用亦调低12.7%至11.8亿元,也就是说公司要透过压缩开支,盈利的跌幅才没有那么严重。

住宅销售亦逐步下滑,今年首七个月合同销售共72.18亿元,较去年同期的119.8亿元大幅下跌40%;期间售出的建筑面积,亦由去年的154.9万平米下跌25%至116.5万平米。

虽然公司强调商业项目的收入持续上升,今年上半年达71.1亿元,同比上升2.4%,占总收入更首次超过住宅开发。深入分析卻并非那么风光,今年上半年旗下的吾悦广场已增至181座,相比去年同期的174座,期间增加了7座,但商业项目收入只较去年同期上升不足3%,也就是说今年每家商场的平均收入下跌,情况似没有公司说得乐观。

新城分拆Reits上市及手上近80亿资金,虽可解短期债务之忧,但长期借款还有446.3亿元,公司压力仍然不低;一方面物业销售持续下滑,资金回笼受制,手上虽有逾百个商场,总不能在短期又将部分项目分拆成Reits出售。

另外,投资物业的价值正在缩水,今年上半年公司因相关估值而出现2.03亿亏损,在目前不断下行的楼市下,未来难保投资物业价值能维持,倘资产值续下跌,公司的净负债比率势将进一步恶化。

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新闻

内地业务疲软拖累 佐丹奴营收加速下滑

服装零售商佐丹奴国际有限公司(0709.HK)周四公布,第三季度营收同比下降8.3%至8.2亿港元。由于线上及大中华区销售额双双录得两位数跌幅,相较上半年的1%跌幅进扩大。 第三季度,公司大中华区销售额下降13.5%至3.52亿港元,约占总营收的43%。作为第二大营收来源,东南亚及澳大利亚市场的销售额也下滑了6.5%,降至3.02亿港元。中东是公司唯一实现增长的地区,销售额微增1.2%至1.66亿港元。 按渠道划分,公司第三季度线上销售额同比暴跌30.6%至9,300万港元,线下销售额则下滑4.2%至6.13亿港元。 公司将大中华区的疲软表现部分归因于对中国内地业务的全面调整。截至第三季度末,其内地门店数量同比减少了53家。佐丹奴表示,目前中国内地的电商业务正经历一场优化产品组合的“战术转型”,暂时拖累了本季度的销售表现。 公司未披露第三季度的任何利润数据。此前公布的财报显示,今年上半年利润为1.08亿港元,较去年同期的1.21亿港元下降10.7%。 周五,佐丹奴股价收平,报1.265港元。该股今年以来已累计下跌11.5%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Xtep does running shoes

索康尼增长放缓 特步主品牌跌势未止

公司公布,特步主品牌第三季度零售销售同比录得中单位数跌幅 重点: 特步同名品牌第三季度销售持续下滑;公司在中国运营的索康尼品牌,增长亦有所放缓 公司上半年收入收缩,正寄望索康尼品牌及海外拓展带动增长回升    阳歌 在中国运动服饰市场的龙头之争中,外国品牌多年落后后,突然重新站稳脚跟。至少,新兴品牌表现不俗;耐克、阿迪达斯等老牌巨头,则与安踏、特步等中国本土品牌一同陷入困境。 这是特步国际控股有限公司(1368.HK)最新季度运营更新所呈现的主要信息之一。公司正加大对旗下外国品牌的押注,尤其是跑鞋品牌索康尼。从更大的层面看,特步与安踏(2020.HK)、李宁(2331.HK)等本土同业一样,正面对中国经济多年高速增长后动能减弱所带来的内地市场大幅放缓。 在业务放缓之际,特步今年上半年更罕见地录得收入下跌。新兴外国品牌是少数仍能在中国市场取得增长的品牌之一,但增速也在放慢。这也促使特步及其同业开拓海外新市场,成为近期中国零售商的共同趋势。 最新政府数据概括了许多企业面对的市场寒意。中国服装、鞋类及纺织品相关零售在2026年上半年仍录得6.7%的较快增长,但此后持续放慢。9月增幅仅1.2%,市场到年底甚至可能转为收缩。 特步截至9月底的三个月的运营更新已显示收缩迹象,旗下外国品牌则是例外。根据公告,占公司收入逾80%的特步主品牌,第三季度零售销售同比录得中单位数跌幅。表现虽然不理想,但跌幅与上一季度相同,且明显差于公司2025年第三季度录得的低单位数增长。 索康尼增速放缓 索康尼第三季度零售销售表现较好,录得中单位数增长。但相较该品牌2025年第三季度逾20%的增幅,增长已大幅放缓。 最新运营更新中的其他数据也不太理想,不过至少过去一年大致持平。第三季度零售折扣幅度为25%至30%,与第二季度及2025年第三季度相同;渠道库存周转期也维持在4.5至5个月。因此,公司尚未大幅折价促销、清理库存,至少目前还没有。 安踏在特步公布业绩前一天发布了自己的季度运营更新,呈现类似趋势。安踏主品牌第三季度零售销售录得中单位数跌幅,斐乐品牌则下跌低单位数。唯一亮点是安踏旗下其他品牌,包括外国品牌迪桑特和可隆,第三季度增长25%至30%。 投资者已习惯特步及同业传出坏消息,最新报告反映的稳定表现似乎受到市场欢迎,索康尼增长转弱则未成为焦点。特步股价周五早盘尾声在业绩公布后上涨约4%,但年初至今仍下跌约30%。安踏股价今年跌幅较小,约为6.2%,反映其行业领先地位及更广泛的全球布局。 安踏的估值也反映出这种溢价,其市盈率为12倍,高于特步的7.3倍及李宁的9.9倍。不过,这些数字仍远低于全球运动品牌龙头耐克(NIKE.US)的18倍,以及阿迪达斯(ADS.DE)的20倍;两家公司近期在中国市场同样面临挑战。 拓展海外市场 总的来说,新兴外国品牌在中国崛起,以及本土企业寻找海外新机会,将是未来数年中国运动服饰企业的两大重要趋势。 特步凭索康尼在本土市场取得佳绩,安踏则有迪桑特和可隆;亚玛芬体育(AS.US)同样显示中国消费者正接纳这些新兴外国品牌。安踏持有亚玛芬体育约40%股权,是其最大股东。亚玛芬体育在中国经营始祖鸟、萨洛蒙及威尔胜等品牌,第二季度大中华区销售额同比增长35.5%,由一年前的4.1亿美元升至5.56亿美元,成为公司全球销售额最高的地区。 相比之下,耐克和阿迪达斯等较成熟的外国品牌,以及安踏旗下历史较久的斐乐品牌,近期在中国市场的表现都不太理想。耐克和阿迪达斯在中国由滔搏(6110.HK)代理销售。 此外还有全球化布局,安踏是中国运动品牌中的先行者之一。除了持有亚玛芬体育股权,安踏本月初还完成以17亿美元收购德国运动品牌彪马29%股权,成为市场焦点。 特步也正拓展海外市场,近期进军东南亚,过去一年先后进入马来西亚、新加坡和印尼。公司表示,目标是在未来三年将海外收入每年增长50%,远高于其整体业绩表现;今年上半年,公司收入同比下跌0.6%至68亿元。 不过,海外收入在特步业务中仍只占较小部分。公司表示,目标是未来三年海外收入每年增长50%;上半年该业务收入增逾一倍,但未公布具体金额。据报道,特步2025年海外收入仅约2亿元,占当年总收入不足2%,显示国际业务目前仍只带来有限贡献。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

周大福料中期净利近翻倍 惟内地销售仍跌

珠宝零售商周大福珠宝集团有限公司(1929.HK)周四公布,预期截至2026年9月底止2027财政年度上半年净溢利按年增加约90%至100%,增长主要受惠于黄金借贷合约重估由去年同期公允值亏损转为收益,以及核心市场销售改善。 营运数据显示,截至9月底止三个月,集团零售值按年微跌0.5%;内地下跌5.3%,香港、澳门及其他市场则增长33.2%。内地同店销售增长2.2%,但同店销量下跌9.7%,显示平均售价上升支撑销售额,销量仍未回升。香港及澳门同店销售增长29.6%,其中香港升24%、澳门升47.3%。 集团季内净关闭242间零售店,期末门店总数降至5,192间;其中内地净关闭240间,反映公司持续优化零售网络。 周大福股价周五低开,至中午休市报10.63港元,跌2.92%。该股年初至今累跌14.1%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

三季度盈利增十倍 星源材质开市不升反跌

锂离子电池隔膜制造商深圳市星源材质科技股份有限公司(6067.HK; 300568.SZ)周四公布第三季度业绩,收入同比上升73.6%至18.4亿元,期内盈利大增接近十倍至1.5亿元。 今年前三季度,公司收入同比上升51.9%至44.9亿元,盈利亦大增逾两倍至3.54亿元。 公司表示,期内订单大幅增长,带动收入上升。不过存货同比大增54.6%,公司解释是因产销扩张及新增产能投资,带动原材料与产品增加所致。 星源材质周五开市跌1%报5.31港元,公司股价较今年发行价低四成。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里