劉智恒

    

內地

    

陳天橋成美國大地主

曾經在內地網絡遊戲界叱咤一時的陳天橋,近日被外地媒體發現成為美國大地主,據土地報告(The Land Report)透露,陳天橋在俄勒岡州持有19萬8千畝林地,是第二位擁有最多美國土地的外籍人。

出生於浙江的陳天橋,在上海長大,畢業於復旦大學,1999年創立了盛大互動娛樂,一度成為內地最大的網絡公司,在美國納斯達克上市後,更榮膺中國首富。至2012年將公司私有化,之後陸續賣掉盛大文學及盛大遊戲。他於2015年斥資8,500萬美元,向富達國民金融收購俄勒岡州林地。我們看,美國地大物博,林地並非核心地區的商業或住宅地,升值潛力似乎有限,陳天橋以幾千萬美元就做大地主,除非他有志於農林業發展,否則實際的價值未必太大。

人行出手撐樓市

內地樓市銷售持續疲弱,《經濟觀察網》報道,人民銀行批核1,000億元的住房租賃團體購房貸款,支持8個城市購買商品房,再而用作長租房。涉及的8個試點城市包括天津、成都、重慶、福州,濟南、鄭州、長春及青島,借款最長年期30年,利率3厘。

我們相信,新政策一方面可以讓地方拯救部分項目,同時又可以帶動購買力,支持地方樓市,另一方面也可為地區提供保障性租賃住房,實在一舉多得。當然,以現時內地樓市情況,千億元的購房貸款或許只是杯水車薪,而且出租房的回報未必可以抵銷貸款利率,但在目前的樓市中,也是沒辦法中的辦法,而且若推出後效果理想,或許中央會續在其它地方推行,又或會加大貸款金額,對樓市有一定效益。

龍湖擬提早還160億債

市場有消息,龍湖集團(0960.HK)計劃今年下半年,提早償還明年1月到期的80億港元銀團貸款,而一筆明年底到期的80億港元貸款,集團也計劃明年陸續清償。據報道,龍湖與部分境外債權人的會議中,表示會提早償還貸款,計劃是透過發行新債及向銀行進行新貸款,當中發行的新債會由中債信用增進公司擔保。

自從旭輝(0884.HK)及碧桂園(2007.HK)等較有實力的內房企業先後陷於債務危機,龍湖幾已被視為民營房企最後一座大山,其一舉一動備受關注,畢竟若連龍湖也出問題,民營房企將全面崩圍。現時龍湖有意提早償還債項,向外釋出穩健信號,對集團本身及房地產市場也有利。

香港

    

合景鴨脷洲項目何去何從?

內房企業面對債務壓力,除將旗下物業出售套現外,亦因資金有限,手上的合作發展項目也要適當減磅,最簡單的方法莫過於將權益悉售予合作伙伴,前提當然是夥伴仍有財政能力。合景泰富(1813.HK)剛公布,將位於浙江寧波市的住宅項目5成權益,售予合作伙伴美的置業(3990.HK),作價4億元。出售將令合景錄得虧損近1.67億元。

合景出售合資權益後,市場又想到其香港重點項目「凱玥」,2017年合景與龍光集團(3380.HK)以近169億港元投得鴨脷洲地皮,每方呎樓面地價達22,118元,創下當時賣地紀錄。發展商於去年初推售,每方呎均價50,800萬元,但因為呎價高,而項目的單位面積較大,等閒逾千方呎,涉及銀碼動輒數千萬港元,加上樓市回落,並不容易覓得買家。之前曾傳長實(1113.HK)藉收購凱玥的銀團貸款而染指該項目,後又沒有下文。至今樓盤銷情不佳,發展商遲遲未能套現,樓價又持續調整,若沒白武士挺身而出,項目會何去何從,最終會否被銀團接管?

新盤撻訂除笨有精

香港樓價向下調整,之前一兩年出售的新樓盤陸續出現撻訂,長實去年推售的油塘親海駅II,近日接連有兩宗撻訂,各自損失訂金129.4萬港元。同區由五礦地產(0230.HK)發展的蔚藍東岸,亦有一宗撻大訂個案,買家被殺訂金134.4萬港元。中洲置業位於火炭的星凱.堤岸亦有一宗撻訂,發展商沒收訂金77.1萬港元。至於億京旗下位於白石角的海日灣,亦錄得1伙撻訂。

樓市雖未大幅下挫,但樓價持續調整,加上現時中港經濟疲弱,息口相信在一段時間持續高企,本地樓價難復舊觀。個別高位入市人士(特別是兩三年前買入樓花的買家)細心考慮,樓價相較高峰時已下調兩成,撻訂也是被沒收5%或15%訂金,計算下來尚屬化算,倒不如選擇壯士斷臂,止蝕離場。

咏竹坊文章

    

向小米投下信心一票

《咏竹坊》本周報道小米(1810.HK)造車,集團創辦人雷軍在發布會上,展示小米第一輛電動車SU7,顏值超爆,設備也是高端,當市場猜度小米會再以平取勝時,雷軍卻反高潮,叫大家別期望可低價買入。他更揚言,要在10至15年成為全球五大車商。

市場有懷疑,小米在汽車行業只是菜鳥一名,如何可在強手環伺的新能源汽車市場佔一席位。我們認為,截至去年11月,電動車的市場滲透率只是36%,加上車企逐漸拓展海外,整個新能源車市場仍是相當大,有足夠空間讓小米去開疆拓土。另一方面,雷軍過往辦金山軟件(3888.HK),以及由一個手機門外漢去創立小米,最終都能成功,其能力無容置疑,加上小米這個大平台,有足夠資金支持發展,因此我們也願意投下信心一票。

蜜雪冰城「平」攻海外

內地茶飲龍頭蜜雪冰城剛在香港旺角開設首家分店,旋即向港交所遞交上市申請,市場消息集資金額介乎5至10億美元。蜜雪冰城於1997年成立,發展至今已有35,000家分店,分布全國各地,去年首三季收入達154億元。

蜜雪冰城能在市場脫穎而出,靠的是一個「平」字,最廉宜的幾塊錢有交易。集團初期採用農村包圍城市策略,專攻三四線地區,再而藉加盟商模式,令門店迅速增加。近年更積極海外擴張,複制內地「以平取勝」的模式拓展至東南亞,現時在越南就有4,000間分店,去年更宣布進軍澳洲。蜜雪冰城於華人市場十分成功,在東南亞亦初見成果,但當開拓西方人為主的市場,就真的是對其能力的考驗,畢竟西方人的口味以咖啡為主。

新聞

YuHua runs educational campuses

宇華教育售泰業務 壯士斷臂利潤翻倍

這家總部位於鄭州的民辦教育機構,自上月以來股價飆升,投資者看好其轉向職業教育和清償債務的舉措 重點: 宇華教育通過出售泰國的學校充實了資產負債表,以償還2019年發行的可轉債 這家民辦教育機構的最新財務業績表現亮眼,在截至2月底的六個月里收入增長7%,調整後利潤更是翻了一番多   譚英 自2021年中國政府禁止面向小學生的課後補習,並整頓K-12民辦學校,宇華教育集團有限公司(6169.HK)和多數中國教育企業一樣陷入了低迷。 自彼時以來,行業尚未全面復蘇,宇華教育亦未能例外。但上周發布的2025財年中期報告顯示,這家從K12學校轉向職業教育的企業,正在重新站穩腳跟。 2017年宇華教育赴港上市時,正是線上線下教育公司IPO熱潮。得益於中國消費者願意為自己,尤其是子女的教育投入巨資,公司增長強勁。這類教育股大多走勢相似:在2020年見頂後,隨著2021年行業整頓而暴跌。宇華教育從發行價每股2.05港元,最高漲至2020年的7.80港元,如今卻已跌至0.50港元左右。 在將IPO及增發收益投入泰國和山東項目,併發行20億港元可轉債後,公司一度看似將因債務沈重和利潤微博而倒下。一年前公司中期業績慘淡,調整後淨利潤暴跌52.5%至2.295億元(約合3,180萬美元),收入僅微增5.4%至12.5億元。 如今情況大有改觀,截至2月底的2025財年上半年,公司收入增長7.2%至12.8億元,調整後淨利潤同比增長一倍多,至4.345億元。 經過大幅緊縮開支,上半財年調整後淨利潤率達31.7%,幾乎是去年同期16.2%的一倍。自4月底發佈中期業績預告以來,宇華教育的股價已飆升63%,投資者紛紛看好其持續好轉的勢頭。 那麼,發生了什麼?2021年後,宇華教育將旗下原有的大量K-12學校轉型為不受政策影響的職業學校。它徹底放棄了K-9義務教育階段的業務,轉而聚焦10-12年級乃至更高年齡段,提供允許開展的業務,包括高考輔導服務,以及運營職業高中和職業學院,以滿足日益增長的職業技能學習需求。 向職業教育轉型,使宇華教育從「問題學生」蛻變為「優等生」,因為其轉型順應了中國政府政策,這是在華經商成功的核心要素。中國政府一直鼓勵發展職業教育,以引導學生從傳統大學轉向職業路徑,緩解就業壓力。 民辦教育巨頭 2017年首次公開募股時,宇華教育是中國最大的K-12民辦教育提供商,在位於華中地區的河南省擁有16個校區,共計48,220名學生,並運營著一所大學。據官網顯示,如今學生總數已翻倍有餘,達到14萬人,分布在4所職業學院、1所專科學校和20所中小學。不過,公司最新年報中顯示的學生人數略低,2024/2025學年招生人數為108,964人。 這家公司歷經風雨。其2024財年營收為25億元,較2020年增長24%,但2024年調整後淨利潤為5.007億元,僅為2020年10億元的一半。 2019年,宇華教育憑借IPO和後續2017年11月的9.37億港元(約合1.2億美元)股票增發獲得充裕資金。2019年11月至12月,公司發行9.4億港元可轉換債券,隨後回購並新發行了20億港元可轉債(2024年12月到期)。資金部分用於收購泰國和山東的資產,金額分別為6,370萬元和14.9億元。 包括獲得泰國斯坦福國際大學(Stamford International University)許可權與運營權的收購案,加上可轉債發行的戰略佈局,很快開始反噬公司發展。泰國民辦教育市場競爭激烈程度,至少和中國不相上下。泰國業務更像是「門面資產」而非盈利引擎,2020年以來它對宇華教育調整後毛利的年貢獻始終停留在430萬元。而據宇華教育2024年年報披露,山東資產在2022至2024年間產生了巨額升級改造費用,進而導致2023至2024年計提約1.68億元商譽減值。 星展集團研究部早在2019年4月就指出可轉債和泰國業務的風險,不過當時認為公司基本面增長依然強勁。2024年12月,宇華教育通過回購債券和以2.4億港元出售泰國資產安撫投資者。 這些舉措似乎讓公司財務狀況重回穩定軌道,憑借較高的利潤率和相對穩定的營收,加之聚焦職業教育的戰略轉型,宇華教育看似熬過來了。公司市值20億港元,遠高於光正教育(6068.HK)的2.53億港元,但兩家公司的市盈率均處於2.7倍與2.56倍的低位。 公司估值水平明顯落後於採用輕資產模式(通過在線教育和小型城市課堂提供服務,而非自建校區)的行業龍頭。新東方(EDU.US;9901.HK)在經歷2021年股價暴跌後已重振旗鼓,延伸市盈率達20倍;而好未來(TAL.US)的預期市盈率更是高達26倍。 雅虎財經調查顯示,僅一家分析機構跟蹤宇華教育,不過給予該股「買入」評級。對於這批自2021年教育行業整頓後,已淡出投資者視線的昔日明星股而言,即便如此有限的關注也顯得彌足珍貴。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:世紀互聯首季虧損擴大

數據中心運營商世紀互聯集團(VNET.US)周三公布,首季度收入按年增長18.3%至22.5億元(3.095億美元),錄得淨虧損2.376億元,較去年同期虧損擴大27%。公司稱,虧損增加主要由於金融工具公允價值變動所致。 批發IDC業務收入按年大增86.5%至6.732億元;零售IDC業務收入增長4.8%至9.683億元,得益於批發收入的增長,公司IDC業務收入按年增長27.8%至16.4億元。非IDC業務小幅下降1.4%至6.048億元。 首季度,經調整後EBITDA同比增長26.4%至6.824億元人民幣,調整後EBITDA利潤率為30.4%,同比上升1.9個百分點。 世紀互聯周三下跌10.76%報5.39美元。過去六個月仍上漲39.64%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:賽目聯手高德 發展智能平台生態系統

智能網聯汽車(「ICV」)仿真測試技術的科技公司北京賽目科技股份有限公司(2571.HK)周三公布,與高德軟件簽訂戰略合作協議,構建智能裝備、智慧交通、智慧城市的平台生態系統,合作期限為三年。 高德是中國專業數字地圖、導航及實時交通信息服務商,向終端用戶提供包括導航、打車、酒店預定、景點門票等一站式出行服務。 賽目科技表示,合作是可以充分發揮各自資源及專業優勢,聯手共同發展實現互補互利而達致共贏。 公司周四開市升3%報14.06港元,股價較今年初上市高約8%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
3SBio hits the big time with $6 billion cancer drug deal

三生製藥60億美元出海創紀錄 同類靶點海外授權大單頻現

輝瑞還將於協議生效日認購三生製藥價值1億美元的普通股股份,進一步實現價值長期綁定 重點: 資本市場對這一里程碑式交易反應十分熱烈,三生製藥股價一度觸及7年來的新高 PD-1/VEGF雙抗備受關注,默沙東去年也曾與另一家中國藥企合作獲得同靶點產品授權    莫莉 上周二,中國創新藥行業迎來歷史性時刻。三生製藥(1530.HK)宣布與跨國藥企輝瑞(PFE.US)達成一項授權協議,將其自主研發的PD-1/VEGF雙抗藥物SSGJ-707的除中國內地之外的全球開發、生產和商業化權益獨家授予輝瑞。 這一交易以12.5億美元(90 億元)的「不可退還且不可抵扣」首付款以及最高可達48億美元的開發、監管批准和銷售里程碑付款,創下中國創新藥出海首付款和總金額的「雙料紀錄」,三生還將根據授權地區的產品銷售額收取兩位數百分比的梯度銷售分成。除此之外,輝瑞還將於協議生效日認購三生製藥價值1億美元的普通股股份,進一步實現價值長期綁定。 資本市場對這一里程碑式交易反應十分熱烈,在交易正式披露之前的5月19日,三生製藥股價已經先上漲13.81%,5月20日更是跳升32.28%,股價一度觸及7年來的新高22港元/股。 在本次交易中,三生製藥的控股子公司三生國健(688336.SH)可以獲得輝瑞所有支付款項中的30%。在5月19日至5月22日,三生國健的股價連續4天漲停,累計漲幅超過100%,公司甚至緊急發布風險提示稱,「本次交易尚需提交本公司股東大會審議,尚需取得美國和其他境外司法管轄區適用的反壟斷監管批准,《許可協議》是否能夠發生效力存在一定不確定性。」 三生製藥是成立於1993年的中國老牌醫藥企業,擁有全球獨家上市的重組人血小板生成素特比澳、重組人促紅素品牌產品益比奧及賽博爾、中國內地首款非處方脫發治療藥物蔓迪等多款核心產品,分別在其細分治療領域佔據主導地位。2024年三生製藥的營收高達91.08億元,同比增長16.5%;歸母淨利潤為20.9億元,同比大增34.9%。 此次被輝瑞收入囊中的SSGJ-707,是三生製藥獨立研發的靶向PD-1/VEGF雙特異性抗體,通過同時靶向免疫檢查點PD-1及 VEGF 信號通路,可以在抑制腫瘤血管生成時激活免疫系統,實現「雙重抗腫瘤」效應。SSGJ-707的II期臨床階段性分析數據顯示,該候選管線在非小細胞肺癌(NSCLC)患者的治療上獲得了優異的客觀緩解率(ORR)和疾病控制率(DCR),無論單藥還是與化療聯用,均展示出顯著的抗腫瘤活性和良好的安全性,具有best-in-class(同類最優)的潛力。除了非小細胞肺癌外,SSGJ-707用於治療結直腸癌、婦科腫瘤等領域的臨床研究也在推進中。 明星靶點產品接連出海 提到PD-1/VEGF雙抗,就不得不提及全球首創以及唯一一款獲批上市的同靶點產品依沃西單抗,這是康方生物(9926.HK)的王牌產品。依沃西單抗與默沙東(MRK.US)的全球「藥王」帕博利珠單抗(Keytruda)的PD-L1陽性NSCLC的「頭對頭」三期臨床研究中獲得顯著陽性結果,讓更多跨國藥企看到PD-1/VEGF雙抗的巨大潛力。早在2022年12月,康方生物就將依沃西單抗在美國、加拿大、歐洲和日本的開發和商業化的獨家許可權授予Summit Therapeutics。 2024年11月,默沙東拿下另一家中國創新藥企禮新醫藥的在研PD-1/VEGF雙特異性抗體LM-299的全球開發、生產和商業化獨家許可,禮新醫藥將獲得5.88億美元的首付款和最高27億美元的里程碑付款。 輝瑞也早已瞄准該靶點,2025年2月,Summit宣佈已與輝瑞達成臨床試驗合作,共同推進依沃西與輝瑞多款抗體偶聯藥物(ADCs)在多種實體瘤中的聯合治療應用。今年 2 月,三生製藥也與百利天恆(688506.SH)達成了SSGJ-707 與 EGFR/HER3 ADC聯用的臨床研究合作,顯現SSGJ-707與ADC藥物聯用的治療潛力。如今,輝瑞直接拿下SSGJ-707在海外地區的權益,或許能更快推進該產品與自家ADC聯用的臨床試驗。 萬聯證券在研報中指出,輝瑞的重磅藥物專利保護即將到期,急需優質管線填補缺口,中國藥企擁有「工程師紅利」和快速提升的研發能力,其技術與產品被跨國藥企巨頭認可的確定性持續增強,未來有望通過聯合研發、利潤分成等合作方式深度綁定。 三生製藥當前的市盈率約為21倍,同樣手握重磅創新藥產品的藥企巨頭恒瑞醫藥(1276.HK;600276.SH)的市盈率高達49倍,顯示前者的估值仍有提升空間。三生製藥與輝瑞的合作不僅能三生帶來大筆投入,加快其他管線推進,輝瑞的研發和銷售實力更有助於三生快速突破海外商業化瓶頸。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏