合景泰富

為解決46.6億美元違約債務，合景泰富只能押上港島豪宅項目為公司續命 重點： 公司與主要債權人小組就重組方案達成原則性協議，其中包括與香港島鴨脷洲項目掛鉤 公司今年1月預售額僅約3.25億元，同比下滑超過三成 　 李世達 在歷經近三年的資金緊縮與談判拉鋸後，合景泰富集團控股有限公司（1813.HK）終於迎來境外債務重組的關鍵一步。公司近日公布，已與持有約25.8%未償還本金的債權人，就整體重組方案的主要條款達成原則性協議，涉及約46.6億美元境外債務。這是公司自2023年違約以來，市場首次看到一套具體可談的「交易框架」。 在中國房地產高速擴張的十年間，合景泰富曾是躋身「千億級房企」行列的粵系民營開發商。然而，自2021年內地房地產業進入去槓桿周期，2023年，公司未能如期償還境內借款並觸發交叉違約，多筆美元票據無法支付，涉及境外債務本金合計約46.6億美元。 經過多輪談判，管理層終提出一套涵蓋削債、轉股與資產掛鉤票據的整體框架。從公布的方案設計看，公司向債權人提供兩個選項，對債權人來說兩種都要「割肉」。 第一個方案下，每100美元本金中，僅0.87美元以現金回收，29美元轉為與香港島鴨脷洲的住宅項目「凱玥」掛鉤的零息可交換票據（ALC），另外20美元轉為零息強制可轉換債券（MCB），其餘超過一半本金則直接註銷。 第二個方案則更直接，每100美元債務全部轉為零息強制可轉債券，轉股價為每股1.55港元，最遲兩年後自動轉股。以目前公司股價約0.183港元現價折算，轉股方案的即時回收率僅約11%至12%，換言之相當於認賠近九成。 第一個方案看似好一些，但也暗藏不少玄機。與凱玥項目掛鉤的ALC，「可交換」的是未來持有凱玥項目權益的特殊目的公司（SPV）股份，而非直接轉為上市公司股份，其回收高度依賴該項目的實際銷售與變現能力。 凱玥位於港島南鴨脷洲利南道66號，為合景泰富與龍光集團（3380.HK）合作發展的住宅項目，雙方權益各半，當時曾是港島的地王。凱玥共設六座住宅大樓，提供約295個單位，於2022年落成。 有比沒有好 有媒體報道，截至去年9月，凱玥項目累計售出121套，意味仍有174套單位尚未出售。若不考慮少數超豪華戶型，按每套總價介乎4,000萬至7,000萬港元粗略推算，未售部分的名義貨值約在70億至120億港元之間，即合景可分攤的未售貨值約為35億至60億港元之間。 但是，公司還將以該項目為基礎引入約6,000萬美元夾層融資，用於支付現金對價及相關重組成本。該筆夾層貸款享有優先受償權，意味未來項目現金流須先償還該筆融資，其後才輪到ALC票據持有人。 因此，第一個方案雖然在表面上避免了近九成的即時折讓，但其本質是將債權人的風險集中到單一項目，而豪宅市場去化節奏向來偏慢，未必比轉股方案更安全。值得留意的是，方案一可分配的適用範圍內債務本金設有13.8億美元上限，若超出該容量，將按重新分配機制調整。 考慮到其目前仍面臨清盤呈請壓力，以及公司經營基本面持續惡化，目前的方案仍有一定吸引力。今年1月，公司預售額僅約3.25億元，同比下滑超過三成，單月僅數億元的銷售規模，流動性緊張情況可見一斑。 從去年中期財報看，截至2025年6月底，公司總資產約1,510億元，總負債約1,435億元，帳面淨資產僅餘約75億元，其中屬於母公司股東的權益更只有約24.9億元。即便清盤，資產在折價出售及優先償債後，境外債權人的回收率只會更低，目前的方案仍好過什麼都沒有。 而從市場反應來看，前路仍不容樂觀。方案公布後，公司股價三個交易日下跌約3%至0.183港元，說明就算重組成功，在內地樓市未明顯好轉的情況下，公司經營仍是危機重重。 一旦重組落地，境外債務規模將大幅削減，利息負擔下降，公司至少可避免被強制清盤，換取時間推進項目去化與資產處置。不過，公司未來一至兩年仍將處於縮表與去庫存階段，真正的轉機仍取決於銷售回暖與市場信心修復，只是不知要等到何時。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

內地開發商合景泰富集團（1813.HK）周三公布，山東陽光新天地小額貸款有限公司，於今年8月11日向香港高等法院提出對合景的清盤呈請，內容涉及公司提供的擔保未償還金額約6.42億元人民幣（下同），以及應計利息1.36億元。 公司表示，將會結合該呈請及境外重組的進度，考慮是否向高院申請認可令。高院的首次聆訊日期為今年10月22日。 截至去年底止，集團的銀行及其他貸款、優先票據及境內公司債券合共達到729.3億元，當中約176億元須於一年內償還，負債比率（總借貸扣除現金及銀行結餘除以權益總額計算）則高達789.6%。 公司周四平開，但隨即大跌逾20%，過去一年公司股價從高位下跌超過70%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

劉智恒      ▷ 內地      陳天橋成美國大地主 曾經在內地網絡遊戲界叱咤一時的陳天橋，近日被外地媒體發現成為美國大地主，據土地報告(The Land Report)透露，陳天橋在俄勒岡州持有19萬8千畝林地，是第二位擁有最多美國土地的外籍人。 出生於浙江的陳天橋，在上海長大，畢業於復旦大學，1999年創立了盛大互動娛樂，一度成為內地最大的網絡公司，在美國納斯達克上市後，更榮膺中國首富。至2012年將公司私有化，之後陸續賣掉盛大文學及盛大遊戲。他於2015年斥資8,500萬美元，向富達國民金融收購俄勒岡州林地。我們看，美國地大物博，林地並非核心地區的商業或住宅地，升值潛力似乎有限，陳天橋以幾千萬美元就做大地主，除非他有志於農林業發展，否則實際的價值未必太大。 人行出手撐樓市 內地樓市銷售持續疲弱，《經濟觀察網》報道，人民銀行批核1,000億元的住房租賃團體購房貸款，支持8個城市購買商品房，再而用作長租房。涉及的8個試點城市包括天津、成都、重慶、福州，濟南、鄭州、長春及青島，借款最長年期30年，利率3厘。 我們相信，新政策一方面可以讓地方拯救部分項目，同時又可以帶動購買力，支持地方樓市，另一方面也可為地區提供保障性租賃住房，實在一舉多得。當然，以現時內地樓市情況，千億元的購房貸款或許只是杯水車薪，而且出租房的回報未必可以抵銷貸款利率，但在目前的樓市中，也是沒辦法中的辦法，而且若推出後效果理想，或許中央會續在其它地方推行，又或會加大貸款金額，對樓市有一定效益。 龍湖擬提早還160億債 市場有消息，龍湖集團(0960.HK)計劃今年下半年，提早償還明年1月到期的80億港元銀團貸款，而一筆明年底到期的80億港元貸款，集團也計劃明年陸續清償。據報道，龍湖與部分境外債權人的會議中，表示會提早償還貸款，計劃是透過發行新債及向銀行進行新貸款，當中發行的新債會由中債信用增進公司擔保。 自從旭輝(0884.HK)及碧桂園(2007.HK)等較有實力的內房企業先後陷於債務危機，龍湖幾已被視為民營房企最後一座大山，其一舉一動備受關注，畢竟若連龍湖也出問題，民營房企將全面崩圍。現時龍湖有意提早償還債項，向外釋出穩健信號，對集團本身及房地產市場也有利。 ▷ 香港      合景鴨脷洲項目何去何從？ 內房企業面對債務壓力，除將旗下物業出售套現外，亦因資金有限，手上的合作發展項目也要適當減磅，最簡單的方法莫過於將權益悉售予合作伙伴，前提當然是夥伴仍有財政能力。合景泰富(1813.HK)剛公布，將位於浙江寧波市的住宅項目5成權益，售予合作伙伴美的置業(3990.HK)，作價4億元。出售將令合景錄得虧損近1.67億元。 合景出售合資權益後，市場又想到其香港重點項目「凱玥」，2017年合景與龍光集團(3380.HK)以近169億港元投得鴨脷洲地皮，每方呎樓面地價達22,118元，創下當時賣地紀錄。發展商於去年初推售，每方呎均價50,800萬元，但因為呎價高，而項目的單位面積較大，等閒逾千方呎，涉及銀碼動輒數千萬港元，加上樓市回落，並不容易覓得買家。之前曾傳長實(1113.HK)藉收購凱玥的銀團貸款而染指該項目，後又沒有下文。至今樓盤銷情不佳，發展商遲遲未能套現，樓價又持續調整，若沒白武士挺身而出，項目會何去何從，最終會否被銀團接管？ 新盤撻訂除笨有精 香港樓價向下調整，之前一兩年出售的新樓盤陸續出現撻訂，長實去年推售的油塘親海駅II，近日接連有兩宗撻訂，各自損失訂金129.4萬港元。同區由五礦地產(0230.HK)發展的蔚藍東岸，亦有一宗撻大訂個案，買家被殺訂金134.4萬港元。中洲置業位於火炭的星凱．堤岸亦有一宗撻訂，發展商沒收訂金77.1萬港元。至於億京旗下位於白石角的海日灣，亦錄得1伙撻訂。 樓市雖未大幅下挫，但樓價持續調整，加上現時中港經濟疲弱，息口相信在一段時間持續高企，本地樓價難復舊觀。個別高位入市人士(特別是兩三年前買入樓花的買家)細心考慮，樓價相較高峰時已下調兩成，撻訂也是被沒收5%或15%訂金，計算下來尚屬化算，倒不如選擇壯士斷臂，止蝕離場。 ▷ 咏竹坊文章      向小米投下信心一票 《咏竹坊》本周報道小米(1810.HK)造車，集團創辦人雷軍在發布會上，展示小米第一輛電動車SU7，顏值超爆，設備也是高端，當市場猜度小米會再以平取勝時，雷軍卻反高潮，叫大家別期望可低價買入。他更揚言，要在10至15年成為全球五大車商。…