地产快讯：昔日网络游戏巨头 今天美国地产大王

刘智恒

    

▷ 内地

    

陈天桥成美国大地主

曾经在内地网络游戏界叱咤一时的陈天桥，近日被外地媒体发现成为美国大地主，据土地报告(The Land Report)透露，陈天桥在俄勒冈州持有19万8千亩林地，是第二位拥有最多美国土地的外籍人。

出生于浙江的陈天桥，在上海长大，毕业于复旦大学，1999年创立了盛大互动娱乐，一度成为内地最大的网络公司，在美国纳斯达克上市后，更荣膺中国首富。至2012年将公司私有化，之后陆续卖掉盛大文学及盛大游戏。他于2015年斥资8,500万美元，向富达国民金融收购俄勒冈州林地。我们看，美国地大物博，林地并非核心地区的商业或住宅地，升值潜力似乎有限，陈天桥以几千万美元就做大地主，除非他有志于农林业发展，否则实际的价值未必太大。

人行出手撑楼市

内地楼市销售持续疲弱，《经济观察网》报道，人民银行批核1,000亿元的住房租赁团体购房贷款，支持8个城市购买商品房，再而用作长租房。涉及的8个试点城市包括天津、成都、重庆、福州，济南、郑州、长春及青岛，借款最长年期30年，利率3厘。

我们相信，新政策一方面可以让地方拯救部分项目，同时又可以带动购买力，支持地方楼市，另一方面也可为地区提供保障性租赁住房，实在一举多得。当然，以现时内地楼市情况，千亿元的购房贷款或许只是杯水车薪，而且出租房的回报未必可以抵销贷款利率，但在目前的楼市中，也是没办法中的办法，而且若推出后效果理想，或许中央会续在其它地方推行，又或会加大贷款金额，对楼市有一定效益。

龙湖拟提早还160亿债

市场有消息，龙湖集团(0960.HK)计划今年下半年，提早偿还明年1月到期的80亿港元银团贷款，而一笔明年底到期的80亿港元贷款，集团也计划明年陆续清偿。据报道，龙湖与部分境外债权人的会议中，表示会提早偿还贷款，计划是透过发行新债及向银行进行新贷款，当中发行的新债会由中债信用增进公司担保。

自从旭辉(0884.HK)及碧桂园(2007.HK)等较有实力的内房企业先后陷于债务危机，龙湖几已被视为民营房企最后一座大山，其一举一动备受关注，毕竟若连龙湖也出问题，民营房企将全面崩围。现时龙湖有意提早偿还债项，向外释出稳健信号，对集团本身及房地产市场也有利。

▷ 香港

    

合景鸭脷洲项目何去何从？

内房企业面对债务压力，除将旗下物业出售套现外，亦因资金有限，手上的合作发展项目也要适当减磅，最简单的方法莫过于将权益悉售予合作伙伴，前提当然是伙伴仍有财政能力。合景泰富(1813.HK)刚公布，将位于浙江宁波市的住宅项目5成权益，售予合作伙伴美的置业(3990.HK)，作价4亿元。出售将令合景录得亏损近1.67亿元。

合景出售合资权益后，市场又想到其香港重点项目“凯玥”，2017年合景与龙光集团(3380.HK)以近169亿港元投得鸭脷洲地皮，每方呎楼面地价达22,118元，创下当时卖地纪录。发展商于去年初推售，每方呎均价50,800万元，但因为呎价高，而项目的单位面积较大，等闲逾千方呎，涉及银码动辄数千万港元，加上楼市回落，并不容易觅得买家。之前曾传长实(1113.HK)借收购凯玥的银团贷款而染指该项目，后又没有下文。至今楼盘销情不佳，发展商迟迟未能套现，楼价又持续调整，若没白武士挺身而出，项目会何去何从，最终会否被银团接管？

新盘挞订除笨有精

香港楼价向下调整，之前一两年出售的新楼盘陆续出现挞订，长实去年推售的油塘亲海駅II，近日接连有两宗挞订，各自损失订金129.4万港元。同区由五矿地产(0230.HK)发展的蔚蓝东岸，亦有一宗挞大订个案，买家被杀订金134.4万港元。中洲置业位于火炭的星凯．堤岸亦有一宗挞订，发展商没收订金77.1万港元。至于亿京旗下位于白石角的海日湾，亦录得1伙挞订。

楼市虽未大幅下挫，但楼价持续调整，加上现时中港经济疲弱，息口相信在一段时间持续高企，本地楼价难复旧观。个别高位入市人士(特别是两三年前买入楼花的买家)细心考虑，楼价相较高峰时已下调两成，挞订也是被没收5%或15%订金，计算下来尚属化算，倒不如选择壮士断臂，止蚀离场。

▷ 咏竹坊文章

Xiaomi CEO Lei Jun declared his ambition to make the smartphone maker one of the world's top five automakers i

    

向小米投下信心一票

《咏竹坊》本周报道小米(1810.HK)造车，集团创办人雷军在发布会上，展示小米第一辆电动车SU7，颜值超爆，设备也是高端，当市场猜度小米会再以平取胜时，雷军却反高潮，叫大家别期望可低价买入。他更扬言，要在10至15年成为全球五大车商。

市场有怀疑，小米在汽车行业只是菜鸟一名，如何可在强手环伺的新能源汽车市场占一席位。我们认为，截至去年11月，电动车的市场渗透率只是36%，加上车企逐渐拓展海外，整个新能源车市场仍是相当大，有足够空间让小米去开疆拓土。另一方面，雷军过往办金山软件(3888.HK)，以及由一个手机门外汉去创立小米，最终都能成功，其能力无容置疑，加上小米这个大平台，有足够资金支持发展，因此我们也愿意投下信心一票。

蜜雪冰城“平”攻海外

内地茶饮龙头蜜雪冰城刚在香港旺角开设首家分店，旋即向港交所递交上市申请，市场消息集资金额介乎5至10亿美元。蜜雪冰城于1997年成立，发展至今已有35,000家分店，分布全国各地，去年首三季收入达154亿元。

蜜雪冰城能在市场脱颖而出，靠的是一个“平”字，最廉宜的几块钱有交易。集团初期采用农村包围城市策略，专攻三四线地区，再而借加盟商模式，令门店迅速增加。近年更积极海外扩张，复制内地“以平取胜”的模式拓展至东南亚，现时在越南就有4,000间分店，去年更宣布进军澳洲。蜜雪冰城于华人市场十分成功，在东南亚亦初见成果，但当开拓西方人为主的市场，就真的是对其能力的考验，毕竟西方人的口味以咖啡为主。

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新闻

汇损及投资浮亏拖累 三花智控首三季少赚5.4%

制冷元件制造商浙江三花智能控制股份有限公司（2050.HK; 002050.SZ）周三公布，今年首三季收入按年增长5.18%至252.74亿元（37.91亿美元），归属股东净利润下跌5.4%至30.67亿元，扣除非经常性损益后净利润则增长2.68%至31.66亿元。 单计第三季，收入增长7.82%至83.74亿元，归属股东净利润下跌9.64%至10.23亿元，扣非净利润亦减少5.09%至10.18亿元。 首三季汇兑损失由去年同期的6,885万元增至3.83亿元，推高财务费用至2.87亿元，按年增加2.67亿元。公司同期录得投资浮亏2.15亿元，公允价值变动由去年同期收益1.12亿元，转为亏损2.12亿元。 期内经营现金净流入增长22.58%至37.49亿元，公司表示，主要由销售商品及提供劳务收到的现金增加带动。 三花智控港股周四低开，至中午休市报22.2港元，跌4.23%，该股年初至今累跌42.1%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里 
2050.HK
002050.SHE
YesAsia does e-commerce

亚洲美妆走向全球　喆丽控股做大出海生意

总部位于香港的美妆电商网站喆丽控股，最初以海外华人为服务对象，如今已成为全球主要的韩国化妆品及时尚产品网上零售商之一 重点： 随着B2B业务持续发展，喆丽控股第三季度订单金额增长24.9%，营业利润上升56.3% 这家总部位于香港的电商公司早于2006年便转向经营韩国时尚产品及化妆品，较竞争对手领先多年    谭英 2022年，中国化妆品品牌在规模达1.1万亿元的本土市场首次超越国际对手后，开始放眼海外，希望复制韩国美妆品牌在全球的成功。 韩国美妆令人羡慕的原因显而易见。目前，韩国美妆产品的年销售额估计达1,292亿美元，在规模达3,550亿美元的全球化妆品市场中占近三分之一。敢闯敢拼的电商企业喆丽控股有限公司（2209.HK）是最早看出韩国美妆全球潜力的商家之一，如今已跻身全球三大韩国美妆网上零售及批发商之列。 喆丽控股市值约1.5亿美元，规模虽然不大，却一直积极推动亚洲美妆品牌走向全球。公司上周发布的业务更新展现了它在这个细分市场的成绩：第三季度营业利润同比大增56.3%至1,000万美元，订单总金额增长24.9%至1.58亿美元。其中，线上B2C业务的订单金额增长27.9%至1.072亿美元，B2B批发业务则增长19%至5,030万美元。 公司披露的第三季度数据虽然有限，但延续了上半年的强劲表现。今年上半年，公司收入及利润分别增长23.2%和30%，至3.02亿美元及1,820万美元。 喆丽控股已成为全球三大韩国美妆分销商之一，仅次于Silicon2旗下的StyleKorean及香港的Stylevana。 对喆丽控股及其他韩国美妆同业而言，一个明显的风险是：当韩国美妆不再流行，它们将何去何从？这一天似乎迟早会来。从过往经验看，喆丽控股届时将再次转型，可能转向中国美妆。它也可能成为中国本土化妆品巨头的收购目标。 亚洲人的乡愁 喆丽控股近年靠韩国美妆赚得盆满钵满，但公司最初的生意源于思乡之情。两名旅居美国的香港人在旧金山湾区相识，苦于当地买不到自己喜爱的亚洲音乐，于是看到了商机，决定向有相同需求的人提供亚洲娱乐产品。 首席执行官刘国柱于1996年毕业于斯坦福大学，取得经济学学位后，加入投行巨头高盛。他的妻子、喆丽控股主席朱丽琼则取得了计算机应用学士学位，以及加州州立大学工商管理硕士学位。 1997年12月，夫妇二人在加州注册成立首家公司Asia CD，不久后推出首个网站。随着业务扩大，他们于1998年将业务迁回香港，在集装箱码头所在的葵涌落脚。 Asia CD是一个B2C网站，销售来自中国大陆、日本、中国台湾、泰国及韩国的音乐CD，以及蓝光、DVD和VCD电影，最初以旅居美国的亚洲人为目标客群。公司于2000年更名为沿用至今的YesAsia，并先后于2006年及2017年推出YesStyle平台和AsianBeauty Wholesale。YesStyle以B2C电商模式，进军韩国及其他亚洲地区的小众时尚与化妆品品牌市场。Asian Beauty Wholesale则经营B2B业务，通过线上及线下渠道，向中型连锁零售商供货。 YesAsia的英文网站至今仍销售亚洲音乐及娱乐产品，包括相关周边商品和游戏；YesStyle的商品则涵盖护肤品、穿戴甲、时装及洗浴用品。其主打的韩国产品，大致随着首波韩流音乐热潮兴起。这股热潮始于2000年代，并在韩国歌手Psy的《江南Style》于2012年风靡全球时达到高峰。 对于想购买亚马逊或大型零售商未有出售的韩国小众品牌的消费者，YesStyle成为了首选网站。据公司介绍，去年它是超过475个韩国美妆品牌的授权分销商。其批发业务与26个市场的56家零售商建立了分销合作关系，包括北美的Burlington、Ulta、Target及Costco，欧洲的Primark及Superdrug，以及拉丁美洲和中东的其他零售商。 香港上市 乘着全球对韩国产品的热潮，喆丽控股于2021年7月在香港首次公开募股，融资规模不大，为1.297亿港元。疫情期间，其B2C业务受到重创，公司于2022年开始再次转型，拓展B2B批发业务，尤其着重提升物流能力。 公司与投资者之一嘉泓物流合作，建立垂直整合的物流网络，并在香港设立配备先进自主移动机器人（AMR）的仓库，与其位于韩国、美国、德国及英国的传统仓库互相配合。 转型后，批发业务的平均订单金额增长35%，由2024年的2,064.20美元增至2025年的2,786.60美元。同期，B2B业务去年收入增长近一倍至1.488亿美元，占总收入的比例由2024年的22.5%升至29.7%。YesStyle及YesAsia平台旗下的B2C业务也持续增长，但收入占比由2024年的77.4%降至去年的69.7%。 与此同时，倘若公司最终决定与寻求出海的中国化妆品品牌合作，或可吸引一批乐于借助其渠道的新商家，尤其是在中国本土市场放缓之际。根据杰富瑞的中国线上美妆追踪数据，9月中国本土化妆品市场同比萎缩6%。 欧莱雅及雅诗兰黛等国际品牌在中国受到的冲击最大，但珀莱雅及完美日记等本土品牌的日子也好不了多少。这在相关公司的股价上亦有所反映：珀莱雅今年股价下跌约20%，完美日记母公司逸仙电商的跌幅更达40%。…

新东方首季营收净利双增 料全年收入最高增近两成

教育企业新东方教育科技（集团）有限公司（9901.HK; EDU.US）周三公布2027财年第一季度业绩，截至今年8月底收入18.74亿美元（125亿元人民幣），同比增长23.1%，净利润增长13.5%至2.73亿美元。 董事会执行主席俞敏洪表示，出国考试准备和出国咨询业务的收入增长7.7%，面向成人和大学生的国内考试准备业务同比增长22.3%，新教育业务则增长约24.7%。 俞敏洪进一步表示，非学科类辅导业务课程已覆盖60个城市，有47.6万名学生报名；智能学习系统及设备则在约60个城市得到应用，付费活跃用户约51.5万名。 新东方预计本财年的收入将在64.5亿美元至66.8亿美元之间，同比增长14%至18%。 周四新东方开盘跌8%报39.2港元，公司股价较过去一年高点下跌逾20%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里
9901.HK
EDU.US
Akeso’s overseas drug promise fails to slow share decline

康方生物股价跌破配售价 海外合作利好为何难阻回调？

尽管核心产品依沃西持续取得临床进展，海外合作伙伴Summit亦获得阿斯利康20亿美元战略投资，但这些利好尚未扭转康方生物近期股价下跌的趋势 重点： 康方生物近期股价大幅回落，10月完成近20亿港元配股融资后，股价已经跌破配售价 上半年创新药销售收入增长近三成，但公司仍处于亏损阶段，海外商业化收益尚待兑现    莫莉 在创新药研发及海外合作不断取得进展之际，港股创新药企业康方生物科技（開曼）有限公司（9926.HK）的股价却持续承压。10月22日，康方生物股价单日下跌9.59%，收报83.90港元，在随后的两个交易日内股价仍然波动反复，10月26日收报84.1港元/股，较两周之前即10月12日的收盘价107.2港元下跌约21.5%。 值得注意的是，康方生物不久前刚完成一轮近20亿港元的配股融资。10月14日，公司宣布以每股97.76港元配售2,000万股新股，较前一交易日收盘价折让6.9%，预计募集资金净额约19.41亿港元。消息公布当天，康方生物股价已经应声下跌9.62%。 对于此次融资，康方生物解释称，随着临床研发进度加快及商业化活动扩展，公司产生了额外资金需求。根据配股安排，约85%的募集资金将用于创新药研发及平台建设，5%用于现有产品商业化，其余用于一般企业用途。 截至今年上半年末，康方生物持有的现金及现金等价物、其他短期金融资产合计仍达约91.6亿元，而且2025年9月配股所得资金尚有部分未动用。公司在资金储备较为充裕的情况下再次融资，或令投资者进一步关注其持续研发投入带来的资金需求，以及未来再次融资的可能性。 另一方面，康方生物的股价走低也恰逢港股市场的整体调整。10月20日至22日，恒生指数连续三个交易日下行，而22日当天更是下跌717.19点，跌幅高达3.03%，失守23,000点关口。恒生医疗保健指数在10月22日亦下跌5.65%，再鼎医药（09688.HK）、信达生物（01801.HK）及康诺亚（02162.HK）等多家创新药企业股价跌幅均超过8%。 不过，康方生物核心产品的研发仍在持续推进。10月26日，公司披露依沃西单抗在欧洲肿瘤内科学会（ESMO）年会上公布的最新研究结果。依沃西联合化疗用于一线治疗晚期胆道癌的Ⅲ期临床试验达到主要终点，患者中位总生存期为14.9个月，高于阿斯利康旗下度伐利尤单抗联合化疗对照组的12.1个月。这也是依沃西继肺癌领域之后，首次在消化道肿瘤领域取得Ⅲ期临床阳性结果，有望进一步拓展其适应证范围。 海外合作持续推进 康方生物是国内较早布局双特异性抗体研发的创新药企业，其核心产品依沃西是一款同时针对PD-1和VEGF两个靶点的抗癌药物，通过结合免疫治疗与抑制肿瘤血管生成两种作用机制发挥抗肿瘤作用。2022年，康方生物已经将依沃西在美国、欧洲、日本及加拿大等主要海外市场的开发和商业化权益授权给美国生物技术公司Summit Therapeutics。 今年9月28日，阿斯利康（AZN.US）宣布向Summit战略投资20亿美元，双方同时达成临床合作协议，计划研究依沃西与阿斯利康旗下多款抗癌药物联合使用的效果。消息公布后，康方生物股价于9月29日大涨15.54%，随后在10月6日升至110.60港元，较消息公布前累计上涨约20.2%。 这笔投资有助于Summit推进依沃西的海外临床开发，也意味着依沃西获得了跨国药企研发资源的支持。根据原有授权安排，康方未来能够从依沃西海外市场获得多少收入，取决于后续研发、监管审批及商业化进度，而依沃西针对EGFR突变非小细胞肺癌的美国上市申请仍处于FDA审评阶段。 与尚未在欧美实现商业化的依沃西海外业务相比，康方生物的国内创新药销售已进入增长阶段。2026年上半年康方生物实现总收入18.06亿元，同比增长27.92%；其中创新药商业销售收入18.03亿元，同比增长28.65%，创历史新高。不过，康方生物仍未实现盈利，期内录得亏损4.47亿元，较去年同期的5.88亿元有所收窄。 估值方面，康方生物目前的市销率约为17倍，明显高于已实现盈利的创新药企业信达生物的约7倍，反映出市场对康方未来增长仍抱有较高预期。随着依沃西等创新药在国内逐步实现规模化销售，康方能否将收入增长转化为持续盈利，以及海外授权业务能否带来稳定回报，正成为支撑其估值的关键。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里
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