刘智恒

    

香港

    

尖东曾是香港“夜缤纷”的繁华地

曾经标志着香港夜生活的大富豪夜总会,早于2012年结业,其位于尖沙嘴东部的旧址,一度获免税品店租用,但因疫情而退租,之后一直丢空,至近日由一财团以每月140万港元承租,面积5万平方呎,据报道会经营餐饮、娱乐场所及会议展览场地。

大富豪夜总会在上世纪80至90年代,是富豪纸醉金迷的销金窝,见证香港经济起飞,亦经常成为电影及电视剧的拍摄题材。随着内地腾飞,本港夜总会日渐昔微,尖东一家家夜店亦先后结业,最后连大富豪也黯然落幕,夜夜笙歌的尖东,灯红酒绿的生活已灰飞烟灭。是次虽有新的财团进驻,但时移世易,香港环境已改变,加上尖东的配套落后、商场破旧、规模细少,更没名牌名店,即使有新娱乐场开业,能否起死回生,市场也不寄厚望。

百年老店成集体回忆

过去的辉煌只能成为回忆,另一家港人熟识的酒家莲香楼,于2022年结业后,酒楼位于上环曾昭灏大厦的旧址,有报道指已获城规会批准,重建为一幢楼高30层的住宅,共有175个单位,每伙平均342方呎。莲香楼在香港曾是赫赫有名的酒家,历史达百年,多年来经营模式并没大改变,酒楼不设知客,茶客要自己找位置,亦容许搭位,食物款式多年变化不大,主打菜有酱烧骨、煎酿鲮鱼、霸王鸭。

社会在改变,经营者若仍沉醉昔日光辉或坚持以往的营运模式,赶不上时代,就会被淘汰,莲香楼可说是活生生的例子。曾经辉煌的食店,确实教人怀念,但另一方面也见到,随着社会生活水平提高,人们的饮食口味改变、对服务的要求提升,更要一个舒适及整洁的进食环境,但莲香楼仍一如过往,就难与对手竞争,最后只能成为港人的集体回忆。

新盘潜在供应3万伙

物业中介公司利嘉阁统计,今年本港潜在推售的新盘达到114个,可提供的住宅单位共38,045个,略低于去年40,291个约6%,但仍是自2005年后,十九年来的第二高。当中又以九龙启德区的供应最多,共有13个项目,可售单位7,349伙。

如果光看可出售的住宅单位,跟每年一手吸纳量约万多个比较,供应远远超过需求,骤眼看很是吓人。不过,以往多年潜在可推售单位都远较市场需求高,所以实际情况要视乎发展商推盘部署,若大家一窝蜂推售,楼价肯定崩围。可是今天本地发展商的负债比率仍然低,手上资金充裕,香港经济纵是疲弱但也不是衰退,发展商不需一下子将所有单位推出;相反在美息接近见顶,以及香港不断输入专才,本港楼市即使再调整,肯定也不会出现大跌。

内地

    

“保交楼”决定楼市生死

新华社报道,指住建部相关负责人透露,接受“保交楼”的专项借款项目,整体复工率达到99.9%。去年底在350万伙“保交楼”项目中,逾300万伙已交楼,比例超过86%。今年“保交楼”工作进入攻坚期,仍然需要各方群策群力,把最后的“硬骨头”解决好。

“保交楼”是内地楼市重中之重,虽然楼市持续走弱是不争事实,销售情况疲弱也不容否认;然而若接连出现楼盘烂尾,问题就严重得多,那时市场的信心会崩溃,没人敢轻言入市,楼价及交投将一落千丈。因此,中央十分重视“保交楼”,可说是力守房市的最后底线,处理不好,不但楼市及经济陷于困境,更有可能动摇社会民生。

华住佳绩股价急弹

经营及管理酒店的华住集团(1179.HK),去年第四季度的内地业务理想,平均可出租客房收入已超越2019年同期。集团第四季新开酒店共460间,同时关闭225间,全年净增加852间。受到利好消息带动,华住股价连升三天,升幅超过一成。

内地的旅游及出行自疫后出现爆发增长,除交通外,酒店业最受惠,多家酒店的业务甚至回复至疫前。我们估计,今年初期内地酒店表现仍然理想,但下半年暂时较难预计,因为旅游业迅猛的增长,很大程度是过去几年疫情封关,市民不能外出,复常后遂出现一波又一波的报复性旅游,随着时间过去,热情或许会减退,特别内地经济并不太理想,房价又下滑,市民财富效应失去,对旅游消费会有影响。

咏竹坊文章

Aoyuan secures respite through debt restructuring

    

奥园重组的一线龧光

内房债务重组迫近眉睫,好几家房企面临清盘危机,本周《咏竹坊》报道中国奥园(3883.HK)的债务重组有突破进展,涉及61亿美元的境外债重组,虽被其中一位债权人平安海外反对,但仍获法院批准,加上集团去年9月共12只境内债务获展期,奥园的债务压力暂可舒一口气。

奥园成功通过债务重组,对于内房企业及整个内地楼市来说,均属利好消息,毕竟奥园若被清盘,资产很大机会在市场放售,一下子有大量物业求售,市场将要承受更大压力。不过,我们认为内房纵可削债及延期还款,重组的债务在未来仍要偿还,而房企有否能力还债,最大关键是看销售成绩,是否有资金回笼。按目前中国楼市,今天的情况未许乐观,因此房企仍面对颇大的压力。

罗素街铺王租金跳水

《咏竹坊》报道中式餐饮连锁店和府捞面有计划在港上市,集资1至2亿美元,筹备上市前,集团先在港开设分店,以增加集团知名度。分店设于铜锣湾罗素街,位置之前是由名牌Prada租用地下至三楼,当年月租900万港元,呎租平均600港元。现时和府只租用地铺,月租30万港元,呎租190港元。

与Prada租金比较,和府的租金差距近七成,而且Prada每方呎600港元是以四层楼面平均租金计算,事实地铺租金应更高。从这宗租务反映,香港的租金下调幅度相当大,特别该铺处于罗素街,属港岛黄金地段,过往多是国际名牌租用,现本港经济疲弱,内地豪客减少,奢侈品市场受影响,昔日的天价租金已成为绝唱。

新闻

AI直播提升营运效率 交个朋友料中期多赚最多65%

直播电商与新媒体行销公司交个朋友控股有限公司(1450.HK)周三发盈喜,预期截至今年6月底止六个月录得净利润8,600万元(1,274.5万美元)至9,300万元,较去年同期的5,640万元增长52.6%至65%。 公司表示,上半年直播电商业务持续升级,多平台矩阵直播间进一步完善,垂直品类直播能力不断提升。同时,人工智能(AI)直播全流程赋能体系持续落地,带动内容制作及营运效率稳步提高,成为期内净利润增长的主要原因。 公司股价周四高开低走,至中午休市报0.93港元,跌2.11%,该股过去一个月累升约32.9%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里  --

生猪肉价下跌 牧原7月销售收入大跌24%

内地生猪养殖企业牧原食品集团股份有限公司(2714.HK;002714.SZ)周三公布7月销售数据,共售出666万头商品猪,同比上升4.8%,但收入反下降23.6%至88.97亿元。 公司表示,销售收入下跌主要是受生猪市场行情波动影响,7月商品猪销售均价同比下跌25.6%至10.64元。 今年以来,商品猪价并不稳定,年初时每公斤均价一度高达12.57元,到3至6月跌至9元多水平,直到上月又重回10元。 牧原周四开盘升0.06%报31.42港元,公司股价自今年初上市以来已下跌20%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Angelalign does dental products

集采时代下 时代天使重展笑颜

尽管在政府集采计划下承受降价压力,这家领先的隐形矫治企业在2026年上半年仍录得强劲的收入及利润增长 重点: 时代天使今年上半年收入增长逾40%,净利润则大增逾69% 这家隐形矫治企业出海仅三年,全球市场案例数已超越中国内地市场    谭英 时代天使科技有限公司(6699.HK)主席冯岱曾在哈佛大学求学,他经常讲述自己初次接触这家公司的故事。2012年,他走进一间“狭小局促、摆着老旧办公隔间、地毯满是污渍”的办公室。当时,冯岱担任私募股权巨头华平投资亚洲医疗科技业务主管,而眼前这家中国最大的隐形矫治器制造商,很快便引起他的兴趣。隐形矫治器又称“隐形牙套”,用于矫正牙齿。 三年后,他收购了这家公司。 时代天使上周公布亮眼业绩预喜,再次证明冯岱当年的决定是正确的。公司预期,2026年上半年收入同比大增41.9%至43.1%,达2.29亿美元至2.31亿美元;净利润增幅更达69%至78.9%,介于2,400万美元至2,540万美元之间。 公司将业绩大幅增长归因于消费者及牙科专业人士对品质的重视程度日益提高,以及公司过去在专业品牌建设、直销网络和客户服务体系方面作出的庞大投入。投资者同样对业绩喜出望外,时代天使股价在公告发布后首两个交易日累计上涨近21%。 时代天使还有其他值得高兴的理由。公司正逐步走出法律纠纷,并适应中国全国集采政策带来的沉重冲击。该政策通过集中采购,要求医疗供应商以极低价格供货。 稍后我们会再谈这些问题,但首先看看时代天使强劲的收入及利润增长,这反映公司在中国内地及海外市场均取得成功。期内,中国内地市场的隐形矫治案例数增长36.8%至148,600例,“案例”是公司核心产品采用的销量计算单位。全球市场(中国内地除外)案例数则增长43.3%至168,000例。时代天使出海仅三年,全球市场案例数便已超越中国内地市场。 按照这一增长轨迹,时代天使可能很快具备挑战规模大得多的爱齐科技(ALGN.US)的实力,与这家竞争对手旗下隐适美(Invisalign)争夺全球隐形矫治市场的领导地位。 全球扩张 时代天使于2022年收购巴西领先的正畸品牌Aditek,并于同年在美国、欧洲及澳洲设立子公司。2023年,公司海外收入达1.453亿元(2,150万美元),约占当年14.8亿元总收入的一成。 此后,时代天使的全球市场迅速增长。去年全球市场案例数大增82.1%至256,200例,相比之下,中国内地市场案例数增长26.3%至276,200例。受全球收入倍增至1.63亿美元带动,公司2026年收入增长37.8%至3.703亿美元。正如前文所述,今年上半年,全球市场案例数已超越中国内地市场。 时代天使于2003年由多名牙科专业人士创立,其中包括前首席执行官李华敏,他曾参与研发中国首套隐形矫治方案。李华敏于2023年卸任,由胡杰章接任。胡杰章此前曾任冯岱旗下CareCapital Group董事总经理,该公司是一家专注于牙科产业的私募股权及创业投资机构。 时代天使于2021年上市,挂牌首日股价上涨超一倍。当时,公司在中国内地市场的占有率达41%,仅略低于隐适美的41.4%。根据时代天使上市时的招股书,中国于2019年成为全球第二大隐形矫治市场;2020年中国市场销售额达15亿美元,而全球市场销售额为122亿美元。 回到目前的情况,时代天使今年5月在法律战中取得胜利,欧洲专利法院杜塞尔多夫分庭驳回爱齐科技及隐适美提出的专利侵权指控。7月,中国郑州市中级人民法院亦驳回相同指控。 另一方面,中国全国集采计划对口腔医疗服务产业造成沉重冲击,情况与2018年开始在医药产业推行的类似政策相似。该政策令仿制药及成熟药品价格平均下降50%。2023年,集采范围扩大至牙科领域,时代天使等企业亦受到类似影响。 企业被纳入集采,是以价格换取销量。时代天使旗下三条产品线入选中国首轮集中带量采购计划。该计划以三年为一个周期,目前第二轮采购刚刚启动。 价格压力 集采计划实施之初,隐形矫治产品价格下跌23.3%至55%。公立医院及诊所的采购价格降低,也连带压低私营市场的价格,较有利于具备足够规模、能以销量增长抵消降价影响的品牌。相较海外品牌,业务更依赖中国内地市场的本土制造商受到较大冲击,部分牙科服务供应商甚至被迫关停,包括私营连锁机构美立刻。 时代天使同样面对价格压力,但在与隐适美的竞争中明显胜出。爱齐科技将旗下7款隐适美产品提交参与集采,但最终全部未能入选。首轮全国集采实施后,按销量计算,隐适美的中国市场占有率由略高于40%降至25%,时代天使的市场占有率则升至逾41%。 在疫情及口腔医疗产品全国集采实施前,时代天使与隐适美在中国内地市场的份额大致相当,规模较小的正雅齿科则排名第三。 据估计,中国牙科护理产品市场在2020年至2030年间的年均增长率将达23.1%,反映随着中国中产阶层不断壮大,消费者对口腔健康及牙齿美观的重视程度日益提高。 那么,时代天使下一步将走向何方?在2012年那场改变公司命运的会面中,时代天使的首席正畸医生曾对冯岱表示:“其他隐形矫治品牌以技术为重点,总能用令人眼前一亮的新事物吸引目光。但我们的创始人要求治疗效果在临床上必须可预测且稳定,同时还要容易使用。这令我们的工作困难得多,对投资者而言也显得有些沉闷。” 公司最新公布的业绩显示,收入及净利润均录得强劲双位数增长,似乎证明这种发展方向行之有效。时代天使表示:“在尝试过不同品牌后,牙科医生和患者逐渐认识到,尽管隐形牙套外观都很相似,但是治疗效果存在差异。”不过,公司亦承认,这种发展模式需要在专业品牌、直销网络及本地服务体系方面投入大量资源,并强调将继续坚持直接服务终端牙科医生的发展模式。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
PrimeGenX Hong Kong IPO

创新药企业普祺医药递表港交所 资不抵债与管线单一引关注

作为深耕免疫炎症领域的生物制药企业,普祺医药在主动撤回北交所上市申请后第二次冲刺港股上市 重点: 公司因居高不下的研发投入且无商业化产品,净资产已转负并显现资不抵债雏形 在现金流紧张的财务压力之下,公司已经将核心商业化权益提前让渡    莫莉 在资本市场降温与高额研发投入的双重压力下,对于尚未盈利、亟需融资的生物制药企业而言,冲击国内上市无果后,审核包容度更高的港交所往往成为其关键的融资出口。7月24日,聚焦免疫炎症领域的北京普祺医药科技股份有限公司向港交所递交上市申请。这是该公司在2025年主动撤回北交所IPO申请、新三板摘牌后,第二次向港股资本市场发起冲刺。 普祺医药成立于2016年,专注于通过局部递送靶向疗法治疗免疫炎症性疾病,目前尚无商业化产品。其核心产品普美昔替尼(PG-011)是一款专为外用设计的小分子JAK1/2抑制剂,其中凝胶剂型针对轻中度特应性皮炎,鼻喷雾剂则适用于中重度过敏性鼻炎。进展最快的普美昔替尼凝胶已于2026年2月向国家药监局(NDA)提交成人与青少年特应性皮炎适应症的新药上市申请并获受理,而其余三款候选药物均处于临床一期及更早阶段,短期内无法贡献商业化收入。 特应性皮炎是一种反复发作、需长期管理的慢性炎症性皮肤病。目前中国特应性皮炎患者超过7,400万人,其中轻度和中度患者占比超过90%。申请文件引述的研报, 2025年中国特应性皮炎药物市场规模为132亿元,预计2033年将增至484亿元。JAK抑制剂通过抑制JAK酶活性、阻断下游STAT蛋白磷酸化,从而抑制炎症基因表达,是特应性皮炎的重要治疗手段。 ​尽管中国已有三款口服JAK1抑制剂获批用于治疗中重度特应性皮炎,但口服JAK抑制剂存在全身暴露带来的严重感染、血栓等安全风险。为规避口服制剂的全身安全性隐患,外用JAK抑制剂成为差异化竞争方向。其中,恒瑞医药(1276.HK; 600276.SH)的艾玛昔替尼软膏与明慧医药的伊托法替布软膏是国内最早提交NDA的两款产品,但是恒瑞因需完善申报资料于2026年6月主动撤回,明慧至今尚未获批。 在凝胶这一细分剂型上,普祺医药旗下的普美昔替尼凝胶是国内首款提交NDA的特应性皮炎外用JAK凝胶。与恒瑞、明慧提交的软膏剂型不同,凝胶基质含水量高、油腻感低、全身药物暴露量更小,尤其适合面部、颈部等敏感部位长期使用,患者依从性优势明显。 核心产品商业化权益被转让 由于目前无已获批商业化产品,普祺医药的收入主要来自政府补助等"其他净收入"。2024年、2025年及2026年前4个月,公司其他净收入分别为1,122万元、3,629.6万元和599.8万元。与此同时,公司研发费用一直居高不下,同期研发支出分别为1.46亿元、1.28亿元和5,449万元,其中核心产品普美昔替尼的研发费用占比由2024年的60.7%一路升至2026年前4个月的70.6%,管线高度集中于单一资产。 普祺医药的净亏损持续处于高位。2024年、2025年及2026年前4个月,公司分别净亏损1.78亿元、1.41亿元和7,753万元。自身造血能力的缺失也直接拖累了资金面表现,净资产由2024年末的1.54亿元降至2025年末的3,732.9万元,2026年4月末进一步转为-719.1万元,资不抵债雏形显现。截至2026年4月30日,公司持有的现金及现金等价物已从2025年末的1.91亿元锐减至1.28亿元。 在现金流持续消耗、净资产已然转负的背景下,普祺医药采取了“轻资产外包”的商业化路径,在核心产品尚未获批前,便将核心销售权益对外授权。2026年1月30日,济川药业与普祺达成合作,以最高1亿元的首付款和里程碑款获得鼻喷雾剂在大中华区的独家商业化权益,其中4,000万元首付款已到账。2026年6月1日,先声药业与普祺签订独家推广服务协议,拿下普美昔替尼凝胶在中国内地、香港及澳门地区全部皮肤病适应症的独家推广权益。 在资金端承压之外,公司还存在同行竞争白热化、核心管线单一以及监管政策对JAK外用制剂审评趋严等风险争议,其基本面更趋复杂。在港股18A章IPO市场审核日益关注未盈利药企持续经营能力的背景下,普祺医药能否向投资者证明其差异化管线的长期价值,从而顺利推进赴港上市计划以缓解企业现金流压力,仍有待后续观察。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里