香港旧楼林立 重建问题迫在眉睫
刘智恒
▷ 香港
千幢大楼已届70高龄
香港旧楼林立，截至2020年，楼龄达70年的旧楼约1,000幢，达50年的更达12,500座，重建问题迫在眉睫。香港政府除透过市区重建局去进行都市更新外，亦倚赖私人发展商的收购重建。然而，由于许多旧楼业权分散，要成功统一十分困难，政府最近向立法会提交修例草案，建议降低旧楼“强拍”申请的门槛，由现时收购八至九成，按不同物业及楼龄而放宽到六成半，即只要收购旧楼业权至65%，就可以向政府申请在公开市场强制拍卖。
对发展商来说，放宽收购成数要求可以大大增加成功机会。我们认为，市区旧楼问题严峻，若有方法加快重建步伐，对社会及民生也有好处。不过，现时楼市疲弱，发展商对收购旧楼重建的意欲大减，即使新例通过，发展商也不愿贸然冒进，因看不透未来楼市前景，发展商担心楼价持续下跌，重建项目随时要损手，即使楼价持平，他们花几年时间去重建发展，在高息环境下亦不化算。
信置投长沙地博捞底
本财政年度政府招标的土地经过六次流拍后，大屿山长沙东涌道的低密度住宅地，终成功由信和置业(0083.HK)投得，作价近2.04亿港元，每方呎楼面地价2,492港元，属市场估值2,370至5,000港元的下限，而且信置是唯一入标者，反映发展商仍对未来楼市相当审慎。
根据资料，是次的成交呎价，是七年半以来最低的住宅土地成交价。不过，这幅土地位置较偏远，发展规模有限，可建总楼面面积约8.2万方呎，预计建110个单位，实际的代表性未必全面。姑勿论如何，以信置的规模，只花两亿元买入作土储及试市场水温，亦属便宜，即使楼价再下跌，对集团影响有限。
新世界大执位有玄机
新世界集团近期就继任人问题引起市场话题，主席郑家纯表示仍在物色接班人，近日旗下公司又有变动，郑家纯长子郑志刚原任新创建(0659.HK)执董，现调任为非执董，新创建的行政总裁马绍祥亦辞任，转而担任新世界发展(0017.HK)首席营运总裁。至于郑家二公子郑志明，亦是现任新创建执董，将出任新创建的联席行政总裁。
由于郑志刚续任新世界发展执行副主席兼行政总裁，市场估计，郑氏家族将旗下两家上市公司，各分予一位儿子管理，将两人的权责划清，大儿子续掌舵新世界发展，二儿子就专职掌管新创建，各主理一家公司，可以减少争拗，又可看看不同公司在两人管治下，那间做得更出色，到时或许会决定继任人谁属。
▷ 內房
碧服盈警股价急插水
内房债务挥之不去，房企的负债更连累旗下公司，碧桂园服务(6098.HK)发盈警，指因要为关联方(外界估计是碧桂园)的应收款减值拨备，以及为商誉与无形资产进行减值，料今年净利润将减少约32亿至41亿元。受到消息影响，碧服股价翌日一度跌近13%至6.05港元。
我们估计，碧服受关联方所拖累的事件只属冰山一角，市场有多家房企旗下的物管公司也在港上市，当母公司债务纒身自顾不暇时，随时会拖累物管公司的收益，甚至要为之前双方的生意往还作出减值或拨备。极端例子是之前中国恒大(3333.HK)，动用旗下的恒大物业(6666.HK)逾百亿资金，以解燃眉之急，结果被揭发而受港交所谴责。
海口放宽规管救楼市
内地房产市场经过一轮政策刺激后，销售又再归于平淡，多个省市政府因应当地情况，都酌量调整规限，希望可以盘活市场。据悉海南省海口市住建部，近日向当地房企口头转达政策变化，调整核心区限购、取消离异限购及企业购买住宅限制等。
海南省于2018年时实施全城限购，当时被视为最严厉的限购政策，现时将规限放宽，反映楼市情况确实十分不济。不过，我们认为现时楼市疲不能兴，即使放宽部分措施，实际效力有限。毕竟市场供应实在太多，楼价正陷入下行螺旋，加上市民担心房企能否交楼，影响购买意欲。人们买楼的心态就如是，“愈升愈要去抢，愈跌愈没有人买”，除非跌至一个极度便宜水平。情况一如香港97年后，至2003年楼价累跌七成，才陆续吸引买家入市。
▷ 咏竹坊文章
港产独角兽成功故事
《咏竹坊》报道港产独角兽Klook的成功故事，公司由三位年轻人于2014年成立，主要经营网上旅游及体验平台，期间获多轮融资，投资者星光熠熠，包括有红杉、高盛，软银愿景等大型基金。Klook今年的销售额高达30亿美元，并首次获得盈利，预计会在美国或香港上市，市场估计集资3至5亿美元。
Klook受港人注目，皆因香港近年甚少有创意而做得成功的企业，而且是港人一手一脚成立，具有一定代表性。不过，我们看见旅游平台强手环伺，内地有攜程(9961.HK, TCOM.US)、途牛、飞猪，外地亦有Expedia及Tripadvisor，还有台湾的KKDay，Klook要突围而出并不容易。公司在最新一轮融资后，亦提到会加强产品、拓展KOL社群，以及会开拓人工智能服务。Klook能否应对竞争日烈的挑战，尚待时间证明。
房企拖累海银陷危机
内房债务影响陆续蔓延，与房企有业务往来或相关的公司，受拖累的情况日益严峻，海银控股(HYW.US)就是其中一家受害者。公司主要从事财富管理产品中介销售，当中房企发行的产品占比较高。由于房企债务纒身，无力支付理财产品的款项，透过海银买入产品的客户，将矛头直指海银。
现时看，海银的压力十分大，即使产品并非由其发行，但经其销售，投资者在收不到回报或不能赎回下，会对公司大兴问罪之师，对海银的声誉、客户关系及业务有重大影响。我们认为，类似的事件在2024年会不断出现，与房企有业务往来的企业，因房企资金匮乏，企业未能收到账款，将陷入极大困境。事实上，问题现已出现，估计来年的情况将更白热化，对内地经济有相当影响。
