3883.HK
Aoyuan secures respite through debt restructuring

负债累累的奥园,获法院批准重组计划,公司暂得以喘息下来

重点:

  • 重组计划包括以新债换旧债、发行普通股、永续债及可转债
  • 奥园预计未来8年可节省利息49亿美元

    

刘智恒

“没有一个冬天不会过去,没有一个春天不会到来。”

这是中国奥园集团股份有限公司(3883.HK)大股东郭梓文去年发给员工的信函内,激励团队的一句话。今天,春天何时到来还未知,但起码这个冬天暂没那么冷。

负债逾千亿的奥园,去年底向美国纽约法院申请破产保护后,近日其涉及61亿美元(434.2亿元)的境外债务重组计划,虽然其中一位债权人平安海外反对,最终亦获香港、开曼群岛及英属维尔京群岛法院批准。

根据奥园的重组方案,集团分别发行4只总值23亿美元的债务工具、1.43亿美元的可转换零息债券、16亿美元永续债,再加上发行14亿普通股,而将原有的境外债进行置换。奥园未来8年,预计可减少境外债务的利息达49亿美元。同时,集团在未来两至三年,在境外公开市场没有还债压力。

暂缓一口气

早于去年9月时,奥园的12只境内债务产品已全部获展期,加上是次解决了境外债务,集团成为完成境内外债务重组流程的首家广东房企。

经过两年艰辛的重组谈判,奥园可说暂时喘一口气,不过往后能否将债务悉数偿还,最关键还是看内地楼市走势。

截至2023年6月的中期业绩,奥园已属负资产公司,净负债205亿元。期内亏损近29.4亿元,借贷1,088亿元,包括长短期银行借款745亿元,优先票据及债券344亿元,当中超过九成要在年内偿还,但手头现金加受限制存款只有69.4亿元。

集团手上投资与销售物业约1,500亿元,若楼价持续下跌,资产会续贬值,甚至能否卖出也成问题。若内地楼价回升,资产升值,公司有机会脱离负资产之列,所以一切要视未来楼市走向。

房企经过债务重组,通常会获大幅削债及延期偿还,但并不是代表不需要偿还重整下的债项,至于能否还债,主要看有没有现金回笼,而作为房地产开发商,手上的产品就是楼宇,若销售理想,才能套回现金,支持营运及偿还债务。

去库存需时

现时内地楼市供应没减少,但需求持续下滑,雪上加霜是多家房企陷于债务深渊,大家也希望加快销售步伐,要卖楼套现,减价是不二法门,但当各家房企赶着卖楼,楼盘一窝蜂推出市场,供应肯定大增,楼市不断受压,楼价自然愈往下走。

供应虽多,若需求持续,问题也不大。但现实是需求亦同步下跌,中指研究院《2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜》,去年内地百大房企的销售金额计算,合共62,791亿元,按年下跌17.3%。

坦白说,房屋并非单纯是居住用途,许多时被视作投资工具,当房价不断上涨,人们怕今天不买明天更贵,愈抢着买。楼价回调时,初期或有人认为相宜而入市,过不多久,楼价再跌时,情况就逆转,因人们深恐今天低价成交或许是明天高价,大家也不再入市。

情况更严峻是,当有个别开发商未能如期交楼,人们就怕收不了楼,市场大众看在眼里,也不敢贸然入市,担心楼盘最终烂尾,损失惨重,结果进一步拖低需求。

楼市要复苏,先看何时能去库存。上海易居研究院去年的《百城住宅库存报告》表示,在百大城市中,有68个去库存周期要超过14个月,部分次一线的城市,如山东日照及河北香河,要超过4年时间,景德镇及西宁,更要5年以上。

据西南财经大学2022年底发布的《中国城镇住房空置分析》报告,内地有1.2亿套空置房,较2021年的6,500万套大增近85%。

这个冬天特别长

房地产向下的态势一旦形成,很难会短期扭转,因为需要时间去消化市场的供应,即使去库存成功,另外亦要市民对房价重拾信心,要人们扭转对房价未来下行走势看法,他们才敢入市,这是需要相当时间。香港97年楼市下跌至2003年,整整花了6年时间才回稳转上。

当然,还要看中国的经济情况﹐经济增长理想,人们口袋有钱,才想到买房子,才有能力改善居住环境。而中国今年经济增长率,世界银行估计只有4.5%,许多国际投行也预期,内地经济增长保五有困难。经济的放缓,毫无疑问影响人们对房子的需求,再而影响楼市回升。

奥园成立于1996年,乘着中国经济起飞及国力日盛,国家开始积极举办国际大型活动时,郭梓文将运动会完结后的选手村进行改造而出售,令集团赚取可观利润,此亦为何公司命名为奥园,因为是跟奥林匹克运动会息息相关。

发展二十多年,奥园经历多番起跌,好几次也如郭梓文所言,最终等到春天来临,然而今次的冬天是历来最漫长,能否等到春天到来,抑或之前就被冻死在严寒,除了看郭梓文的能耐,很大程度要看未来内地楼市。

咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道,包括赞助内容。欲了解更多信息,包括对个别文章的疑问,请点击这里联系我们

欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

新闻

简讯:华兴资本创始人包凡涉行贿受查

据财经媒体《财新》周四报道,投资银行家包凡由于涉嫌行贿而接受调查,消息是在华兴资本控股有限公司(1191.HK)创始人兼前董事长失踪近两年后曝光。 据《财新》援引消息人士的报道,包凡的案件目前仍在审理中,已交由检察机关审查。他的案件与另一项针对丛林的调查密切相关,丛林曾长期担任中国工商银行的高管,于2020年开始在华兴资本工作。包凡的案件涉及华兴资本向丛林支付的2,000万元签约奖金,而该奖金是否构成贿赂。 根据包凡在领英上的个人资料,他曾在瑞信和摩根士丹利工作,于2004年创立华兴资本。两年前他从公司消失,但尚未清楚是涉嫌犯罪还是仅仅在协助调查。他于 2024年 2 月辞去董事长职务。 消息人士告诉《财新》,包凡和他的妻子目前正在为华兴资本寻找买家,并收到来自国内外潜在收购者的兴趣。一位消息人士称,潜在买家已启动该公司的竞标程序,但由于包凡案目前进入“关键时期”,竞标程序被暂停。 包凡失踪后,华兴资本的股票停牌,但去年9月恢复交易。自那以后,公司价值已缩水约 60%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Texhong faces uncertainty from Trump tariffs

中美贸易战持续紧张 天虹国际前景蒙上阴霾

这家纱线制造商自2023年下半年以来一直保持盈利,但其向好势头可能会受美国对中国出口货物新征关税的威胁 重点: 天虹国际集团报告去年盈利5.8亿元,延续近来持续向好的势头,因该公司专注核心的纱线业务和成本控制 公司主要面向中国的纺织品制造商销售纱线和面料,可能会使其受到特朗普本周对中国商品新征关税的影响 阳歌 最近,纺织企业天虹国际集团有限公司(2678.HK)的情况变得相当复杂,因它受内外部因素的多重影响。去年的整体情况看起来不错,因公司收入来源的纱线销售,在2023年陷入亏损后恢复了盈利。 据1月底发布的盈利警告计算,天虹国际去年下半年继续保持盈利。这一转变归功于内外部因素的共同作用,公司一方面降低成本,一方面专注于核心纱线业务。与此同时,它的主要客户——中国的纺织制造商在经历了艰难的2023年后,业务也有所改善。 然而,经历了早期的低迷后,天虹国际现在正处于另一场潜在风暴的风口浪尖。美国总统特朗普最近决定对中国进口商品加征关税,可能对中国的纺织行业产生重大影响。天虹国际集团尚未对特朗普的最新举措发表评论,这些措施本周刚刚生效,我们稍后将予以详细介绍。 总体而言,投资者似对形势相当乐观,至少就天虹国际集团而言是这样。自1月24日盈利警告以来,公司的股价一直相当稳定,仅出现小幅波动。股价波动不大的原因,可能是投资者犹豫不决,他们试图厘清是该为公司恢复盈利鼓掌,还是该担心特朗普新关税的潜在影响。 投资者可能也在寻找天虹国际利润走势的线索,因最新的信号并不十分清晰。公司在2023年上半年陷入亏损,因它难以应对中国纺织品制造商的需求疲软,这些制造商占其业务的80%左右。但它在当年下半年扭亏为盈,六个月内盈利4.88亿元(6,700万美元)。 此后,其利润一直有些不稳定,去年上半年下降到2.7亿元,下半年上升到3.1亿元,基于公司在1月底的公告,预计去年全年利润为5.8亿元。 公司将全年盈利能力的恢复归功于“本年度内纺织行业市场需求有所回暖,本集团销量及产能利用率,与截至2023年12月31止年度相比均有所提高,令本年度内的产品毛利率也逐步恢复至正常水平。” 去年,公司还通过提高效率向内挖掘潜力,在一定程度上是专注于核心的纱线业务,去年上半年,该业务在总收入中的占比从2023年的75%上升至78.4%。在此过程中,销售成本在其收入中的占比降至去年上半年的87%,而上年同期为98%。此外,公司的整体收入在去年上半年也恢复了增长,增幅4.2%,达到112亿元,而这个指标在2023年则以类似的速度下降。 恢复派息 随着业务和整体纺织市场的改善,天虹国际去年上半年的毛利率也大幅攀升至13.2%,而2023年同期仅为2.4%。恢复盈利后,公司于去年下半年恢复派息,之前在2023年解决问题期间,它曾暂停派息。 即使在扭亏为盈后,天虹国际的股价看起来仍然相对低估,它的市盈率(P/E)为5.9倍,低于德永佳集团(0321.HK)的7.7倍和福田实业(0420.HK)的14倍。过去一年中,天虹国际集的股价也相对稳定,仅上涨了6%,表明投资者正在“观望”,以确定该公司的扭亏为盈是否可持续,尤其是在美国采取最新贸易行动的情况下。 这自然而然地引出过去一周由于华盛顿方面的行动,震动中国出口企业的冲击波。具体来说就是,特朗普政府对所有进入美国的中国商品加征10%的关税。同时,他还取消了所谓的“微量豁免”,即允许价值低于800美元的包裹免关税进入美国。 以Shein和拼多多旗下的Temu为首的中国电子商务公司一直在利用这一豁免,向美国消费者大量提供网上订购的廉价商品。作为一家快时尚电商公司,Shein专门销售纺织品,而纺织品在Temu更为多样化的商品选择中,也占据了相当大的一部分。 天虹国际可能已预见这些举措,近年它决定对生产基地进行多元化,分散到中国以外的地方,尽管这可能更多的是因为成本而不是贸易问题。目前,公司40%以上的纱线生产都在海外,主要位于越南。但这种多元化目前不太可能保护该公司,因它仍然将大部分越南产品卖回给中国客户,而中国客户将受到特朗普新关税的影响。 天虹国际去年的中期报告引用的行业数据显示,中国去年上半年生产了价值1.13万亿元的纺织品,其中纺织品出口占据了绝大部分——略高于1万亿元。其他数据显示,2022年中国3,030亿美元的纺织品出口中,约有14%流向了美国,而且随着Shein和Temu在过去两年的崛起,这个数字现在可能会更高。 总而言之,对于天虹国际目前尚难下定论。经历了近期的重组和行业复苏后,公司总体上看起来略显低估。但它仍需向投资者证明其自身的复苏是可持续,并且不会因不断升级的中美贸易战而受到太大冲击。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:一品威客登陆纳斯达克 首日收涨0.24%

众包平台运营商一品威客(EPWK.US)周四登陆美国纳斯达克,首个日交易日波动不大,收涨0.24%,报4.11美元。 公司公告,首次公开发行275万股A类普通股,发行价为每股4.10美元,共集资1,127.5万美元。依照此价格计算,公司市值约9,000万美元。此外,公司还授予承销商一项期权,可在发行结束后30天内,额外最多再购买412,500股A类普通股。 总部位于福建厦门的一品威客,主要业务是帮助中小企业寻找零工。2019年到2023年的过去五年,公司平台在412万个项目中实现了16.7亿美元的商品交易总额(GMV),是中国第二大众包在线平台。 去年10月,公司上调IPO目标,将发售股票数量由150万股增加至275万股,发行价格则由7至8美元降为4至6美元,最多可筹集1,650万美元,较其最初的目标高出约三分之一。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:绿城1月销售按年下跌9%

内地开发商绿城中国控股有限公司(3900.HK)周四公布,今年1月集团自投项目的销售金额约71亿元,与去年同期的77亿元相比,下跌9%。 集团的自投项目共售出1,231套房,按年下跌13.5%,每平方米均价约37,278元,按年跌7%。 绿城在芸芸内地开发商中,属少有不需要进行债务重组的企业,业绩亦表现相对稳定。然而,集团也受内地楼市疲弱的大环境影响,早前发盈警,料2024年股东应占溢利,或较2023年的31.2亿元下跌约50%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里