龙光集团

为解决46.6亿美元违约债务，合景泰富只能押上港岛豪宅项目为公司维持运营 重点： 公司与主要债权人小组就重组方案达成原则性协议，其中包括与香港岛鸭脷洲项目挂钩 公司今年1月预售额仅约3.25亿元，同比下滑超过三成 　 李世达 在历经近三年的资金紧缩与谈判拉锯后，合景泰富集团控股有限公司（1813.HK）终于迎来境外债务重组的关键一步。公司近日公布，已与持有约25.8%未偿还本金的债权人，就整体重组方案的主要条款达成原则性协议，涉及约46.6亿美元境外债务。这是公司自2023年违约以来，市场首次看到一套具体可谈的“交易框架”。 在中国房地产高速扩张的十年间，合景泰富曾是跻身“千亿级房企”行列的粤系民营开发商。然而，自2021年内地房地产业进入去杠杆周期，2023年，公司未能如期偿还境内借款并触发交叉违约，多笔美元票据无法支付，涉及境外债务本金合计约46.6亿美元。 经过多轮谈判，管理层终提出一套涵盖削债、转股与资产挂钩票据的整体框架。从公布的方案设计看，公司向债权人提供两个选项，对债权人来说两种都要“割肉”。 第一个方案下，每100美元本金中，仅0.87美元以现金回收，29美元转为与香港岛鸭脷洲的住宅项目“凯玥”挂钩的零息可交换票据（ALC），另外20美元转为零息强制可转换债券（MCB），其余超过一半本金则直接注销。 第二个方案则更直接，每100美元债务全部转为零息强制可转债，转股价为每股1.55港元，最迟两年后自动转股。以目前公司股价约0.183港元现价折算，转股方案的即时回收率仅约11%至12%，换而言之相当于认赔近九成。 第一个方案看似好一些，但也暗藏不少玄机。与凯玥项目挂钩的ALC，“可交换”的是未来持有凯玥项目权益的特殊目的公司（SPV）股份，而非直接转为上市公司股份，其回收高度依赖该项目的实际销售与变现能力。 凯玥位于港岛南鸭脷洲利南道号，为合景泰富与龙光集团（3380.HK）合作开发的住宅项目，双方权益各半，当时曾是港岛的地王。凯玥共设六座住宅大楼，提供约295个单位，于2022年落成。 有比没有好 有媒体报道，截至去年9月，凯玥项目累计售出121套，意味着仍有174套单位尚未出售。若不考虑少数超豪华户型，按每套总价介于4,000万至7,000万港元粗略推算，未售部分的名义货值约在70亿至120亿港元之间，即合景可分摊的未售货值约为35亿至60亿港元之间。 但是，公司还将以该项目为基础引入约6,000万美元夹层融资，用于支付现金对价及相关重组成本。该笔夹层贷款享有优先受偿权，意味着未来项目现金流须先偿还该笔融资，其后才轮到ALC票据持有人。 因此，第一个方案虽然在表面上避免了近九成的即时折让，但其本质是将债权人的风险集中到单一项目，而豪宅市场去化节奏向来偏慢，未必比转股方案更安全。值得留意的是，方案一可分配的适用范围内债务本金设有13.8亿美元上限，若超出该容量，将按重新分配机制调整。 考虑到其目前仍面临清盘呈请压力，以及公司经营基本面持续恶化，目前的方案仍有一定吸引力。今年1月，公司预售额仅约3.25亿元，同比下滑超过三成，单月仅数亿元的销售规模，流动性紧张情况可见一斑。 从去年中期财报看，截至2025年6月底，公司总资产约1,510亿元，总负债约1,435亿元，账面净资产仅余约75亿元，其中属于母公司股东的权益更只有约24.9亿元。即便清盘，资产在折价出售及优先偿债后，境外债权人的回收率只会更低，目前的方案仍好过什么都没有。 而从市场反应来看，前路仍不容乐观。方案公布后，公司股价三个交易日下跌约3%至0.183港元，说明就算重组成功，在内地楼市未明显好转的情况下，公司经营仍是危机重重。 一旦重组落地，境外债务规模将大幅削减，利息负担下降，公司至少可避免被强制清盘，换取时间推进项目去化与资产处置。不过，公司未来一至两年仍将处于缩表与去库存阶段，真正的转机仍取决于销售回暖与市场信心修复，只是不知要等到何时。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

刘智恒      ▷ 内地      陈天桥成美国大地主 曾经在内地网络游戏界叱咤一时的陈天桥，近日被外地媒体发现成为美国大地主，据土地报告(The Land Report)透露，陈天桥在俄勒冈州持有19万8千亩林地，是第二位拥有最多美国土地的外籍人。 出生于浙江的陈天桥，在上海长大，毕业于复旦大学，1999年创立了盛大互动娱乐，一度成为内地最大的网络公司，在美国纳斯达克上市后，更荣膺中国首富。至2012年将公司私有化，之后陆续卖掉盛大文学及盛大游戏。他于2015年斥资8,500万美元，向富达国民金融收购俄勒冈州林地。我们看，美国地大物博，林地并非核心地区的商业或住宅地，升值潜力似乎有限，陈天桥以几千万美元就做大地主，除非他有志于农林业发展，否则实际的价值未必太大。 人行出手撑楼市 内地楼市销售持续疲弱，《经济观察网》报道，人民银行批核1,000亿元的住房租赁团体购房贷款，支持8个城市购买商品房，再而用作长租房。涉及的8个试点城市包括天津、成都、重庆、福州，济南、郑州、长春及青岛，借款最长年期30年，利率3厘。 我们相信，新政策一方面可以让地方拯救部分项目，同时又可以带动购买力，支持地方楼市，另一方面也可为地区提供保障性租赁住房，实在一举多得。当然，以现时内地楼市情况，千亿元的购房贷款或许只是杯水车薪，而且出租房的回报未必可以抵销贷款利率，但在目前的楼市中，也是没办法中的办法，而且若推出后效果理想，或许中央会续在其它地方推行，又或会加大贷款金额，对楼市有一定效益。 龙湖拟提早还160亿债 市场有消息，龙湖集团(0960.HK)计划今年下半年，提早偿还明年1月到期的80亿港元银团贷款，而一笔明年底到期的80亿港元贷款，集团也计划明年陆续清偿。据报道，龙湖与部分境外债权人的会议中，表示会提早偿还贷款，计划是透过发行新债及向银行进行新贷款，当中发行的新债会由中债信用增进公司担保。 自从旭辉(0884.HK)及碧桂园(2007.HK)等较有实力的内房企业先后陷于债务危机，龙湖几已被视为民营房企最后一座大山，其一举一动备受关注，毕竟若连龙湖也出问题，民营房企将全面崩围。现时龙湖有意提早偿还债项，向外释出稳健信号，对集团本身及房地产市场也有利。 ▷ 香港      合景鸭脷洲项目何去何从？ 内房企业面对债务压力，除将旗下物业出售套现外，亦因资金有限，手上的合作发展项目也要适当减磅，最简单的方法莫过于将权益悉售予合作伙伴，前提当然是伙伴仍有财政能力。合景泰富(1813.HK)刚公布，将位于浙江宁波市的住宅项目5成权益，售予合作伙伴美的置业(3990.HK)，作价4亿元。出售将令合景录得亏损近1.67亿元。 合景出售合资权益后，市场又想到其香港重点项目“凯玥”，2017年合景与龙光集团(3380.HK)以近169亿港元投得鸭脷洲地皮，每方呎楼面地价达22,118元，创下当时卖地纪录。发展商于去年初推售，每方呎均价50,800万元，但因为呎价高，而项目的单位面积较大，等闲逾千方呎，涉及银码动辄数千万港元，加上楼市回落，并不容易觅得买家。之前曾传长实(1113.HK)借收购凯玥的银团贷款而染指该项目，后又没有下文。至今楼盘销情不佳，发展商迟迟未能套现，楼价又持续调整，若没白武士挺身而出，项目会何去何从，最终会否被银团接管？ 新盘挞订除笨有精 香港楼价向下调整，之前一两年出售的新楼盘陆续出现挞订，长实去年推售的油塘亲海駅II，近日接连有两宗挞订，各自损失订金129.4万港元。同区由五矿地产(0230.HK)发展的蔚蓝东岸，亦有一宗挞大订个案，买家被杀订金134.4万港元。中洲置业位于火炭的星凯．堤岸亦有一宗挞订，发展商没收订金77.1万港元。至于亿京旗下位于白石角的海日湾，亦录得1伙挞订。 楼市虽未大幅下挫，但楼价持续调整，加上现时中港经济疲弱，息口相信在一段时间持续高企，本地楼价难复旧观。个别高位入市人士(特别是两三年前买入楼花的买家)细心考虑，楼价相较高峰时已下调两成，挞订也是被没收5%或15%订金，计算下来尚属化算，倒不如选择壮士断臂，止蚀离场。 ▷ 咏竹坊文章      向小米投下信心一票 《咏竹坊》本周报道小米(1810.HK)造车，集团创办人雷军在发布会上，展示小米第一辆电动车SU7，颜值超爆，设备也是高端，当市场猜度小米会再以平取胜时，雷军却反高潮，叫大家别期望可低价买入。他更扬言，要在10至15年成为全球五大车商。…