長租公寓競爭加劇 魔方生活上市圖強

「長租公寓第一股」魔方生活二度向港交所遞交上市申請，以填補資金繼續擴充業務

重點：

  • 受疫情及封控措施影響，魔方生活去年由盈轉虧
  • 中國房地產市場深度調整，不少商品房庫存「轉賣為租」，長租公寓的市場競爭或會更趨激烈

　

羅小芹

去年新冠疫情在中國反覆爆發，包括金融重鎮上海等主要城市，更在去年第二季實施嚴厲封控措施，衝擊了長租公寓營運商魔方生活服務集團有限公司的業績表現，以致去年未能打響在港股上市的如意算盤。

上月底，魔方生活捲土重來，上市聯席保薦人仍然是摩根士丹利及建銀國際。該公司屬於創業類企業，沒有大企業作為骨幹股東，未完成招股前，私募基金華平投資持有其42.56%股份，加拿大魁北克儲蓄投資集團(CDPQ)及中航產融，則分別持股16.93%及12.59%，三家都是被動型的基金投資公司。

據初步招股文件引述研究機構弗若斯特沙利文的資料，去年中國集中式長租公寓市場的規模達到511億元，預計至2027年的規模可達1,366億元，複合年增長率21.7%。按在營公寓數量計，至去年底止，魔方生活於獨立集中式長租公寓營運商的排名居首。至去年底止，該公司擁有76,245套在營公寓，分佈全國25座城市388個地點，其中在上海營運的公寓達30,053套，佔比接近四成。

該公司過去三年收入穩步上升，從2020年的9.5億元增至去年的17.1億元，顯示在官方為樓市設下關於債務的「三條紅線」與新冠疫情夾擊下，即使內地樓市疲軟，卻衍生了長期租賃的需求。

依賴直營模式

但值得留意的是，該公司近年盈利表現飄忽，其中2021年錄得約3億元淨利潤，扭轉之前一年的2.3億元虧損局面；但到了2022年，隨著新一輪新冠疫情大流行，加上官方防控措施造成的壓力，其營運所在的中國主要城市、特別是上海的業務受到負面影響，最終再度轉虧2.46億元。

以魔方生活的最新投後估值約76億港元(66.9億元)計算，其市銷率約3.9倍，作為港股的「長租公寓第一股」，市場上可比較的公司不多，與其業務最接近是經營長租酒店及長租公寓的首旅酒店(600258.SH)，市銷率約5.4倍，其較高的估值也許與其業務更為多元化有關。

魔方生活近年絕大部分營收來自直營模式的貢獻，在該模式下，魔方生活整租或租賃整棟樓宇的一部分，租約期一般為10至15年，並負責管理和營運，並向住戶收取租金及向其提供配套服務的管理費。過去三年，來自直營模式的收入貢獻分別佔同期收入96.2%、94.5%及94.9%。

另一種為加盟管理和第三方托管模式，在該模式下，魔方生活只以自有品牌或相關委托方的品牌管理和營運加盟公寓，並不擁有租賃公寓所在的任何公寓物業。

行業面臨整合

房價高居不下，租樓成為打工一族或流動人口的無奈選擇。在市場剛性需求推動下，2016年長租公寓行業率先迎來爆發期，然而，自2018年開始出現長租公寓企業資金鏈斷裂的現象，隨着2020年疫情大爆發，進一步暴露了「租金貸」、「高收低租」、「長收短付」等高金融槓桿的行業弊端，甚至連龍頭企業青客去年也走上了破產清算之路，意味行業已步入「大洗牌」階段。

此外，由於樓市內部需求疲弱，市場景氣不再，地產發展商也需要為商品房庫存尋找出路。今年1月，萬科集團(2202.HK; 000002.SZ)與建設銀行(0939.HK; 601939.SH)成立百億住房租賃子基金，擬通過投資收購房企存量資產，提供市場化長租房或保障性租賃住房服務；此外，全球最大房地產投資機構之一的博楓資產，也宣布收購楊浦嘉譽雲景租賃住宅項目，計劃提供560間房源，此舉雖意味蟄伏已久的長租公寓行業似乎再受資本市場青睞，但壞處是市場競爭將會愈來愈激烈。

為擴大公寓網絡規模，魔方生活自從2020年便積極投資，例如2021年旗下經營的公寓總數便按年大增94.4%至75,887套，因此在擴張速度最快的這一年，該公司因投資活動錄得7.77億元現金淨流出，抵消了同年大部分因經營活動錄得的現金浄流入，加上去年因償還銀行貸款錄得12.77億元融資活動現金淨流出，導致公司截至去年底的現金水平僅餘3.46億元，可能因此衍生該公司上市籌資的計劃。

更令人擔心的是，在中國整體需求疲弱下，該公司旗下公寓的租金受壓。據招股文件所示，白領公寓去年月均租金為2,922元，按年減少3.4%，甚至低於2020年的2,964元，拖累整體月均租金按年微跌0.9%至3,137元，在相關成本持續上升的處境下，卻未能相應調升租金，恐繼續蠶食該公司的盈利表現。

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洪恩以靜制動 應對經濟不確定性

這家兒童教育產品和服務供應商，第二季度營收僅增長4.5%，但得益於研發支出削減，利潤近乎翻倍 重點： 洪恩二季度營收增長4.5%，表現平平，但受益於成本控制，力保利潤率，實現利潤的強勁增長 在去年底達到峰值後，該教育公司的遞延收入連續第二個季度下降      陽歌 中國兩年前對教育行業的嚴厲整頓摧毀了整個行業，包括數十億美元計的市值，因為這個行業的很大一部分在短短幾個月里就被抹去。但現在塵埃落定，一個新的問題出現了，那就是剩下的幸存者，是否有可能真的再次得以蓬勃發展？ 在這一點上，洪恩教育(IH.US)的最新財報看上去不太令人鼓舞。季報顯示，該公司的業務實際上處於暫停狀態，勉強實現了個位數的收入增長，這對於雜貨店等增長緩慢的行業來說可能還不錯，但從增長的角度來看，實難令人興奮。 洪恩本季度利潤幾乎翻了一番，乍看令人印象深刻。但細看就不難發現，其利潤增長和前幾個季度的三位數增長相比，其實有所放緩。更重要的是，大部分增長都來自該公司削減研發支出而節省的成本。 這種削減現在可能對利潤有利，但同樣，它們並不是一家渴望增長的公司該有的標誌。 洪恩在兩年前的整頓行動中幸存了下來，至少這一點應該受到稱贊。那次整頓行動主要針對的是K12學科類課後輔導服務提供商。由於產品和服務更多聚焦於培養幼兒的創造力和學習技巧，而不是特定的學校科目，洪恩得以幸免。 但在經歷了這次打擊之後，該公司始終未能用2020年IPO前後取得的那種兩位數，甚至三位數的高收入增長來激起投資者的興趣。因此，其股價較IPO價格下跌了約四分之三。這可能比很多破產的教育機構要好，但如此疲軟的增長很難吸引新投資者購買它的股票。 洪恩較為正面的一個特點就是它的盈利能力，因為它的大多數同行還在虧錢。相比之下，該公司去年扭虧為盈，並在最新報告期內連續第六個季度實現盈利。但其市盈率目前僅為7倍。 其市銷率略好一些，為1.2倍，因為投資者認可該公司至少實現了盈利這一點。相比之下，還處於虧損的網易有道(DAO.US)市盈率僅為0.63倍，不過瞄准成人教育的粉筆(2469.HK)在今年首次實現盈利後，市銷率漲到了3.3倍。 洪恩的股價在上週四公佈業績後的兩個交易日內上漲了5.5%。 但後來又在週一回吐了所有漲幅，這很好地總結了投資者對這家公司，可能也是對當今中國教育行業缺乏興趣這一現實。 這種情況不太可能在短期內做出改變，因為目前中國經濟的不確定性導致消費者控制支出。儘管中國家長以捨得在教育上投資而聞名，但在經濟不確定時期，這類支出也是相對容易最先被砍掉的支出之一。 謹慎行事 近來，洪恩似乎也變得更為謹慎，在當前的經濟氣候下，這或許是一個值得稱贊的品質。該公司在二季度將總體運營成本實際削減了7.6%，至1.3億元，其中研發支出削減19%。 與此同時，銷售和營銷支出增長21%，表明該公司仍在為現有產品爭取新客戶。因此，洪恩在二季度的平均月活躍用戶數(MAU)同比增長11.7%，達到 2,030萬，這是其主要業績指標中為數不多的兩位數增長之一。 另一個積極的趨勢來自遞延收入和預付款，在去年底達到峰值後，過去兩個季度一直在降。這一數字在2021年底為3.03億元，但在去年底急劇上升至3.79億元，因為在中國採取嚴格的疫情限制措施期間，消費者難以支付賬單。 但這一數字今年開始下降，到6月底回落至3.26億元。雖然中國取消「清零」政策可能是這種改善背後的主要推動力，但洪恩在當前經濟放緩的環境下變得謹慎起來，也應該是原因之一。 然而，在經濟不確定時期，謹慎是值得稱贊的事情，但它很難讓人感到興奮。洪恩二季度的營收僅增長4.5%，從上年同期的2.31億元增至2.41億元。這一小幅增長，加上對成本的控制，幫助該公司將毛利率維持在相對強勁的70.9%，與上年同期的70.8%大致持平。正如我們之前提到的，該公司的利潤增長了93%，達到4,210萬。 洪恩的財報中另一個略顯積極的因素是現金持有情況，這個數字從去年底的10.5億元小幅升至6月底的11億元。雖然這看起來可能並不是一個令人興奮的數字，但在目前的環境下，任何增長都表明該公司不會很快面臨現金短缺的問題。 最後，我們還是要回到開頭提出的問題，也就是：洪恩和其他民辦教育公司還能恢復它們之前的高速增長嗎？實話說，中國人一直非常重視教育，幾千年來的傳統現在也很難改變。 這意味著該市場在未來仍有很大的潛力。但首先，中國必須克服當前的經濟放緩，恢復更穩定的增長。而且，未來的打擊行動總是有可能發生的，在可預見的未來，這仍會是一個主要的風險因素。 有超讚的投資理念，但不知道如何讓更多人知曉？我們可以幫忙！請聯繫我們瞭解更多詳情。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏
IH.HK
Lithium miner Ganfeng Lithium announced Monday that it will acquire 33.33% of Chongqing Ruichi Automobile for 1 billion yuan.

快訊：贛鋒鋰業購電動車企33.3%股權

最新：鋰化合物生産商江西贛鋒鋰業集團股份有限公司(1772.HK;002460.SZ)周一公布，計劃以10億元現金認購瑞馳電動新增註冊資本，增資完成後，將持有該公司33.33%股權。 利好：瑞馳電動聚焦於電動商用車業務，是一家具盈利能力的公司，今年首7個月的淨利潤為2,493萬元，贛鋒鋰業收購其股權，將有助擴大新能源產業鏈的下游業務。 值得關注：截至今年6月底，贛鋒鋰業擁有的現金及現金等價物為101億元，這宗交易將耗用其約10%的現金，但公司預計對財務狀況不構成重大影響。 深度：贛鋒鋰業是一家布局全球、處於產業鏈上游的大型鋰產品生產商，主要開發阿根廷、澳洲及中國境內的鋰礦。受惠於下游客戶對碳酸鋰產品的需求強勁增長，相關產品銷售價格按年大漲，加上動力電池及儲能產業市場持續膨脹，該公司的鋰電池板塊銷量明顯增加，引領去年收入及淨利潤分別大漲275%與292%。但踏入2023年，全球鋰礦行業開局不順，鋰價跌勢未止，其上半年收入雖上升26.5%至181億元，但淨利潤卻減少19.4%至58.7億元。 市場反應：贛鋒鋰業周二股價下挫，其港股中午收市跌2.7%至32.05港元，創52周新低。 記者：歐美美 有超讚的投資理念，但不知道如何讓更多人知曉？我們可以幫忙！請聯絡investors@thebambooworks.com 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏
1772.HK 002460.SHE
C-Mer Eye Care announced last Friday that it had repurchased a total of 1.35 million shares from the market over the past five trading days.

快訊：希瑪眼科擲490萬港元回購股份

最新：希瑪眼科醫療控股有限公司(3309.HK)上周五公布，在過去五個交易日從市場回購合共135萬股，每股作價介乎3.55至3.73港元，總值490萬港元(455萬元)。 利好：股份回購會減少公眾持有的股票數量，在利潤及股息不變的情況下，每股收益及獲分派的股息將會增加。 值得關注：由於希瑪眼科的股價正處於過去52周的中低端水平，公司可能選擇在此刻回購，以提振股價表現。 深度：希瑪眼科由香港著名眼科醫生林順潮於2012年創立，是大灣區領先的連鎖眼科醫療集團，公司於2018年成功在港交所上市，截至今年6月底，在中國內地擁有8間眼科醫院和兩間眼科診所。該公司近年把業務擴展至包括牙科、整型外科、醫學美容、家庭醫學和腫瘤科等多個專科服務，令收入穩步上升。不過，該公司去年卻轉盈為虧，主要因為其位於上海及北京的核心眼科業務在疫情中受到打擊而出現虧損。 市場反應：希瑪眼科周一股價下跌，中午收市軟1.6%至3.59港元，比52周低位稍高16.6%。 記者：歐美美 有超讚的投資理念，但不知道如何讓更多人知曉？我們可以幫忙！請聯絡investors@thebambooworks.com 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏
3309.HK
Sino-Ocean Group suspended debt payment

停付債款董事跳船 遠洋集團告急

背負龐大債務的遠洋集團，停止支付境外債務，能否渡過困境，全看未來物業銷售 重點： 遠洋集團今年中期虧損近184億元，按年上升十六倍 公司長短期貸款達919億元，淨負債比率高達326%      劉智恒 內房企業負債堆積如山，市場先被中國恒大(3333.HK)驚天債項嚇了一大跳，繼而連原先以為穩如磐石的碧桂園(2007.HK)也幾被債務沒頂，近期甚至有大型國企中國人壽(2628.HK)撐腰的遠洋集團控股有限公司(3377.HK)，也要暫停支付所有境外債務。 遠洋的公告表示，鑑於流動性緊張，暫停所有境外債務付款，直至整體重組，或延期解決方案獲得實施。同時，境外美元債券從9月15日起，於港交所停牌，直至另行通知。 過去市場一直認為，中國人壽持近三成權益的遠洋作風穩健，公司規模龐大，土地儲備充裕， 2021年更對部分深陷困境的房企施以援手，包括以40億港元(43.63億元)收購紅星美凱龍(1528.HK)旗下重慶公司七成權益。萬萬想不到昨天的白武士，今天也自顧不暇，處於瀕危邊緣。 中期虧損同比升16倍 集團在過去一年，不斷將到期債務展期，市場對遠洋的困境也心知不妙，直到近期公布的中期業績，對其狀況更加看得透徹。上半年虧損近184億元，去年同期只是蝕10.87億元，即一年間虧損擴大近十六倍。 虧損來自金融資產減值損失淨額近113 億元，主要是集團對貿易及其他應收款項等，計提了預期信用損失撥備。 遠洋集團負債沉重，去年底淨負債比率已高達183%，半年過去，情況急轉直下，截至今年6月底止，淨負債比率已上升至326%。上半年長短期貸款達919億元，流動貸款更高達446億元，但手頭現金按年下跌32%至只得31.5億元，遠遠不足以償還年內債務。即使加上受限制銀行存款的45億元，仍然是杯水車薪。 事實上，別說要還本金，光是利息支出就教集團吃不消，由於國際市場利率不斷上升，集團平均利率由去年同期的5.07厘，上升至5.78厘，期內利息總開支升近13%至27.47億元，以集團業務與財務情況看，要償還利息也不容易。 今年中，董事局成員出現大變動，五位非執行董事中，有四位辭任，另外獨立非執行董事中，五位成員中有三位辭任，換言之董事會出現大變動，對於一家上市企業來說並不尋常。若結合公司的財務及經營狀況，不難讓人聯想到，是否董事們為免受公司問題拖累，選擇及早集體跳船。 核數師質疑能否持續經營 遠洋去年底的業績中，核數師立信德豪對公司能否持續經營，表示存在重大不確定性。立信德豪指出，截至去年底止，遠洋虧損156.5億元，經營現金淨流出155.3億元，而有220億元的銀行及金融機構貸款，已歸類為流動負債，但現金及現金等價物只有46.23億元，財務狀況對集團能否持續經營構成重大疑問。集團可能無法在正常業務中，變現資產或清償債務。 此外，核數師還對公司發出保留意見，其一是未能充分獲取遠洋的聯營公司瑞喜集團的財務資料，以作出適當的審計證據。另外是遠洋的非全資子公司中聯置地一筆滾存餘額106億的應收款，集團未提供必要資料，以證明款項是管理層所指的目的而存在。 要挽強瀾於既倒，遠洋早已十分果斷，將手上的大型項目斬纜退出或出售。去年底將成都遠洋太古里及相關物管公司各五成權益，以接近55億元轉讓予太古地產(1972.HK)。期間亦不斷退出或出售項目，包括北京遠洋銳中心、北京頤堤港一期，以及北京中國人壽金融中心一成股權，累計套現近140億元。 今年5月，更將北京遠洋未來廣場的權益，以19.63億元轉予居然之家，但扣除各項債務轉讓及對價後，實際只能收到近3.5億元。 未來銷售成關鍵 雖然遠洋願意割肉還債，但在今天中國樓市極度不景氣下，別說虧損出售，要在市場找到買家也殊不容易，特別八成以上開發商都是負債纍纍，他們也想將手上項目沽售。即使個別仍具財力的開發商，也不敢輕舉妄動，因為自身也要留下一定資金去應付樓市寒冬，而且在樓市持續下滑時，今天以為是平價收購，明天看可能就是高價，結果是人人按兵不動。 遠洋的困境能否迎刃而解，除了看債權人的取態，最重要還是看房屋銷售，畢竟房地產公司手上的資產主要就是房屋，若銷售理想，不但可以有資金回籠，還可有力向債權人證明，若有充足時間，集團是有機會償還欠債，這樣才能說服債權人，願意接受其債務重組方案。 不過，按目前遠洋的銷情進展，情況教人擔憂。上半年銷售356.6億元，較去年同期下跌17%，似乎還可以接受。然而今年7月開始，銷售情況急轉直下，該月銷售金額只有25億元，較去年同期近90億元，大跌72%。到8月更加不濟，只有19.7億元，按年大跌78%。由1至8月累計銷售401億元，按年下挫34%。若然銷售持續不振，遠洋恐怕難以扭轉逆境。 有超讚的投資理念，但不知道如何讓更多人知曉？我們可以幫忙！請聯繫我們瞭解更多詳情。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏
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