長租公寓競爭加劇 魔方生活上市圖強
「長租公寓第一股」魔方生活二度向港交所遞交上市申請，以填補資金繼續擴充業務
重點：
- 受疫情及封控措施影響，魔方生活去年由盈轉虧
- 中國房地產市場深度調整，不少商品房庫存「轉賣為租」，長租公寓的市場競爭或會更趨激烈
羅小芹
去年新冠疫情在中國反覆爆發，包括金融重鎮上海等主要城市，更在去年第二季實施嚴厲封控措施，衝擊了長租公寓營運商魔方生活服務集團有限公司的業績表現，以致去年未能打響在港股上市的如意算盤。
上月底，魔方生活捲土重來，上市聯席保薦人仍然是摩根士丹利及建銀國際。該公司屬於創業類企業，沒有大企業作為骨幹股東，未完成招股前，私募基金華平投資持有其42.56%股份，加拿大魁北克儲蓄投資集團(CDPQ)及中航產融，則分別持股16.93%及12.59%，三家都是被動型的基金投資公司。
據初步招股文件引述研究機構弗若斯特沙利文的資料，去年中國集中式長租公寓市場的規模達到511億元，預計至2027年的規模可達1,366億元，複合年增長率21.7%。按在營公寓數量計，至去年底止，魔方生活於獨立集中式長租公寓營運商的排名居首。至去年底止，該公司擁有76,245套在營公寓，分佈全國25座城市388個地點，其中在上海營運的公寓達30,053套，佔比接近四成。
該公司過去三年收入穩步上升，從2020年的9.5億元增至去年的17.1億元，顯示在官方為樓市設下關於債務的「三條紅線」與新冠疫情夾擊下，即使內地樓市疲軟，卻衍生了長期租賃的需求。
依賴直營模式
但值得留意的是，該公司近年盈利表現飄忽，其中2021年錄得約3億元淨利潤，扭轉之前一年的2.3億元虧損局面；但到了2022年，隨著新一輪新冠疫情大流行，加上官方防控措施造成的壓力，其營運所在的中國主要城市、特別是上海的業務受到負面影響，最終再度轉虧2.46億元。
以魔方生活的最新投後估值約76億港元(66.9億元)計算，其市銷率約3.9倍，作為港股的「長租公寓第一股」，市場上可比較的公司不多，與其業務最接近是經營長租酒店及長租公寓的首旅酒店(600258.SH)，市銷率約5.4倍，其較高的估值也許與其業務更為多元化有關。
魔方生活近年絕大部分營收來自直營模式的貢獻，在該模式下，魔方生活整租或租賃整棟樓宇的一部分，租約期一般為10至15年，並負責管理和營運，並向住戶收取租金及向其提供配套服務的管理費。過去三年，來自直營模式的收入貢獻分別佔同期收入96.2%、94.5%及94.9%。
另一種為加盟管理和第三方托管模式，在該模式下，魔方生活只以自有品牌或相關委托方的品牌管理和營運加盟公寓，並不擁有租賃公寓所在的任何公寓物業。
行業面臨整合
房價高居不下，租樓成為打工一族或流動人口的無奈選擇。在市場剛性需求推動下，2016年長租公寓行業率先迎來爆發期，然而，自2018年開始出現長租公寓企業資金鏈斷裂的現象，隨着2020年疫情大爆發，進一步暴露了「租金貸」、「高收低租」、「長收短付」等高金融槓桿的行業弊端，甚至連龍頭企業青客去年也走上了破產清算之路，意味行業已步入「大洗牌」階段。
此外，由於樓市內部需求疲弱，市場景氣不再，地產發展商也需要為商品房庫存尋找出路。今年1月，萬科集團(2202.HK; 000002.SZ)與建設銀行(0939.HK; 601939.SH)成立百億住房租賃子基金，擬通過投資收購房企存量資產，提供市場化長租房或保障性租賃住房服務；此外，全球最大房地產投資機構之一的博楓資產，也宣布收購楊浦嘉譽雲景租賃住宅項目，計劃提供560間房源，此舉雖意味蟄伏已久的長租公寓行業似乎再受資本市場青睞，但壞處是市場競爭將會愈來愈激烈。
為擴大公寓網絡規模，魔方生活自從2020年便積極投資，例如2021年旗下經營的公寓總數便按年大增94.4%至75,887套，因此在擴張速度最快的這一年，該公司因投資活動錄得7.77億元現金淨流出，抵消了同年大部分因經營活動錄得的現金浄流入，加上去年因償還銀行貸款錄得12.77億元融資活動現金淨流出，導致公司截至去年底的現金水平僅餘3.46億元，可能因此衍生該公司上市籌資的計劃。
更令人擔心的是，在中國整體需求疲弱下，該公司旗下公寓的租金受壓。據招股文件所示，白領公寓去年月均租金為2,922元，按年減少3.4%，甚至低於2020年的2,964元，拖累整體月均租金按年微跌0.9%至3,137元，在相關成本持續上升的處境下，卻未能相應調升租金，恐繼續蠶食該公司的盈利表現。
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