「長租公寓第一股」魔方生活二度向港交所遞交上市申請,以填補資金繼續擴充業務

重點:

  • 受疫情及封控措施影響,魔方生活去年由盈轉虧
  • 中國房地產市場深度調整,不少商品房庫存「轉賣為租」,長租公寓的市場競爭或會更趨激烈

 

羅小芹

去年新冠疫情在中國反覆爆發,包括金融重鎮上海等主要城市,更在去年第二季實施嚴厲封控措施,衝擊了長租公寓營運商魔方生活服務集團有限公司的業績表現,以致去年未能打響在港股上市的如意算盤。

上月底,魔方生活捲土重來,上市聯席保薦人仍然是摩根士丹利及建銀國際。該公司屬於創業類企業,沒有大企業作為骨幹股東,未完成招股前,私募基金華平投資持有其42.56%股份,加拿大魁北克儲蓄投資集團(CDPQ)及中航產融,則分別持股16.93%及12.59%,三家都是被動型的基金投資公司。

初步招股文件引述研究機構弗若斯特沙利文的資料,去年中國集中式長租公寓市場的規模達到511億元,預計至2027年的規模可達1,366億元,複合年增長率21.7%。按在營公寓數量計,至去年底止,魔方生活於獨立集中式長租公寓營運商的排名居首。至去年底止,該公司擁有76,245套在營公寓,分佈全國25座城市388個地點,其中在上海營運的公寓達30,053套,佔比接近四成。

該公司過去三年收入穩步上升,從2020年的9.5億元增至去年的17.1億元,顯示在官方為樓市設下關於債務的「三條紅線」與新冠疫情夾擊下,即使內地樓市疲軟,卻衍生了長期租賃的需求。

依賴直營模式

但值得留意的是,該公司近年盈利表現飄忽,其中2021年錄得約3億元淨利潤,扭轉之前一年的2.3億元虧損局面;但到了2022年,隨著新一輪新冠疫情大流行,加上官方防控措施造成的壓力,其營運所在的中國主要城市、特別是上海的業務受到負面影響,最終再度轉虧2.46億元。

以魔方生活的最新投後估值約76億港元(66.9億元)計算,其市銷率約3.9倍,作為港股的「長租公寓第一股」,市場上可比較的公司不多,與其業務最接近是經營長租酒店及長租公寓的首旅酒店(600258.SH),市銷率約5.4倍,其較高的估值也許與其業務更為多元化有關。

魔方生活近年絕大部分營收來自直營模式的貢獻,在該模式下,魔方生活整租或租賃整棟樓宇的一部分,租約期一般為10至15年,並負責管理和營運,並向住戶收取租金及向其提供配套服務的管理費。過去三年,來自直營模式的收入貢獻分別佔同期收入96.2%、94.5%及94.9%。

另一種為加盟管理和第三方托管模式,在該模式下,魔方生活只以自有品牌或相關委托方的品牌管理和營運加盟公寓,並不擁有租賃公寓所在的任何公寓物業。

行業面臨整合

房價高居不下,租樓成為打工一族或流動人口的無奈選擇。在市場剛性需求推動下,2016年長租公寓行業率先迎來爆發期,然而,自2018年開始出現長租公寓企業資金鏈斷裂的現象,隨着2020年疫情大爆發,進一步暴露了「租金貸」、「高收低租」、「長收短付」等高金融槓桿的行業弊端,甚至連龍頭企業青客去年也走上了破產清算之路,意味行業已步入「大洗牌」階段。

此外,由於樓市內部需求疲弱,市場景氣不再,地產發展商也需要為商品房庫存尋找出路。今年1月,萬科集團(2202.HK; 000002.SZ)與建設銀行(0939.HK; 601939.SH)成立百億住房租賃子基金,擬通過投資收購房企存量資產,提供市場化長租房或保障性租賃住房服務;此外,全球最大房地產投資機構之一的博楓資產,也宣布收購楊浦嘉譽雲景租賃住宅項目,計劃提供560間房源,此舉雖意味蟄伏已久的長租公寓行業似乎再受資本市場青睞,但壞處是市場競爭將會愈來愈激烈。

為擴大公寓網絡規模,魔方生活自從2020年便積極投資,例如2021年旗下經營的公寓總數便按年大增94.4%至75,887套,因此在擴張速度最快的這一年,該公司因投資活動錄得7.77億元現金淨流出,抵消了同年大部分因經營活動錄得的現金浄流入,加上去年因償還銀行貸款錄得12.77億元融資活動現金淨流出,導致公司截至去年底的現金水平僅餘3.46億元,可能因此衍生該公司上市籌資的計劃。

更令人擔心的是,在中國整體需求疲弱下,該公司旗下公寓的租金受壓。據招股文件所示,白領公寓去年月均租金為2,922元,按年減少3.4%,甚至低於2020年的2,964元,拖累整體月均租金按年微跌0.9%至3,137元,在相關成本持續上升的處境下,卻未能相應調升租金,恐繼續蠶食該公司的盈利表現。

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新聞

Pharmaceutical distributor 111 Inc. announced Tuesday that it has entered into a strategic direct supply partnership with drug developer and maker Beijing Scrianen Pharmaceutical.

快訊:1藥網與斯利安藥業訂戰略供應協議

最新:藥品分銷商1藥網(YI.US)周二公布,與藥物研發及銷售商北京斯利安藥業建立戰略供應合作夥伴關係。 利好:該協議將深化雙方在零售市場的合作,1藥網將利用大數據、數碼營銷和雲服務,協助斯利安藥業的產品進入更廣闊的線上線下市場,並擴大其藥品的可及性。 值得關注:協議未有列明雙方合作的規模,也未有透露1藥網能藉着合作協議獲得多少利益。 深度:1藥網成立於 2010 年,營運著一個中國領先的數字及移動醫療保健平台,連接患者與藥品和醫療保健服務,向中國各地的線上和線下藥店銷售藥品,它與 500多家國內外藥廠建立戰略合作夥伴關係,為全國 47萬多間個體藥店和中小型連鎖藥店提供服務。今年第一季,該公司報告了有史以來的首次營運利潤,主要因為成本控制取得成果。 市場反應:1藥網的股價周二在紐約下跌1.8%至1.08美元,貼近過去52周的低位。 記者:歐美美 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Tiger Brokers revenue rises 19% in first quarter

及早出海轉戰場 老虎證劵死裡逃生

隨著在香港的發展,這家互聯網券商一季度錄得穩健的營收增長 重點: 老虎證券一季度收入同比增長19%,入金客戶增長15% 在與中國監管機構發生重大衝突後,這家互聯網券商加快國際擴張步伐,現已進入香港,將其作為最新市場 梁武仁 精明的公司能夠及早察覺問題,並在問題爆發之前將其解決。互聯網券商老虎證券(TIGR.US)值得稱贊,因為它察覺到了滾滾烏雲,並為中國商業環境中常見的監管風暴做好了準備。 就在一年半前,老虎證券突然陷入水深火熱之,因中國證券監管機構幾乎將它和競爭對手富途控股(FUTU.US)一起關閉,原因是它們違反了與跨境業務相關的國內法律。時間快進到現在,公司的最新財務業績顯示,這頭老虎不僅從死亡邊緣走了出來,還通過加強國際擴張實現了蓬勃發展。 如此迅速的復蘇絕非易事,公司被迫重新設計商業模式,往往是從頭開始,實在是在資金耗盡之前與時間賽跑。像老虎證券那樣走出中國向來是選擇之一,從理論上聽起來還不錯。但現實並不是那麼容易,因國外市場有自己的複雜性,更不用說要與的當地的同行競爭了。 在2022年底國內問題爆發前,老虎證券和富途控股都有足夠的時間做準備。信號在之前幾年就出現,不同監管官員紛紛發聲,促使兩家公司在國內保持低調,同時悄悄地在海外開拓一個新市場,這些努力現在都得到很好的回報。 上周三發布的最新業績顯示,老虎證券第一季度營收同比增長19%,達到約7,900萬美元,因入金客戶(有實際交易資金的賬戶)的資產增長15%。至於淨利潤上漲逾50%至1,230萬美元,主要歸功於不被列入營收的“其他”收入。 公告發布後,截至上週末,老虎證券股價上漲16%。 雖然利潤增長看似歸因於非運營因素,但老虎證券的營收增長看上去依然相當穩健,證明公司早期已將業務拓展到中國以外。公司傳統上通過幫助中國投資者,購買美國和香港上市的股票來賺錢。但近年來,公司已將其他股票市場添加到其服務中,並且由於被禁止簽約新的中國客戶,現已將目標客戶定位在中國以外的客戶。 老虎證券最初位於北京,但現在的登記註冊地在新加坡,超過90%的收入來自中國以外的市場。新加坡是公司最大的市場,佔第一季度新增入金客戶的一半以上。但它在美國和澳大利亞/新西蘭地區也有業務。去年,它還在香港推出了服務,香港現在也是富途控股的主要市場。 香港擴張 2021年底通過收購海悅證券,老虎證券進入香港。之後,花了一段時間才讓香港業務運轉起來。但自從去年推出服務,公司迅速獲得關注。今年一季度,老虎證券有約10%的新增入金客戶來自香港,與澳大利亞/新西蘭市場約15%的佔比相差不遠。 隨著老虎證券在香港擴大服務,香港對該公司的營收貢獻可能還會持續增加。香港是中國領土,但與中國內地的兩大主要證券市場上海和深圳相比,它自己的金融體系要開放得多。公司已開始在香港,為專業投資者提供現貨加密貨幣交易服務。今年3月,公司從香港證券監管機構獲得了第9類牌照,為向散戶和專業投資者提供資產管理服務鋪平了道路。 老虎證券並沒有完全放棄中國市場,不過在中國證監會指斥它及富途沒有相關牌照下,為中國客戶進行跨境交易後,老虎證券在中國的活動就受到限制。從那時起,兩家公司就都處於一種暫停狀態,被勒令停止在中國接新客戶,可幸沒有被迫關閉已有的中國客人賬戶。 老虎證券有充足的時間來為這個重大變故做好準備。早在2016年,中國證監會就要求,該公司在中國的一個實體停止與未經授權的證券公司合作。作為應對,老虎證券採取行動,將該業務部門定位為中國投資者的在線訊息提供商,而不是證券交易等實際金融服務的提供商。 老虎證券由此開始專注於海外擴張,並經常將收購作為進入新市場的捷徑。目前還不清楚,中國證監會最終會否向老虎證券或富途發放證券交易牌照。一些人認為,兩家公司沒有被勒令關閉所有內地賬戶,是一個積極信號,而且也沒有任何跡象表明,這樣的結果會在短期內發生。 老虎證券已將總部遷至新加坡,而富途則更專注於香港,不過它也涉足新加坡和美國市場。富途控股上周宣佈出資4.4億港元,收購網上銀行天星銀行44%的股份。 老虎證券在一季度的收入增速遠快於富途,後者的增幅僅為3.7%。不過,老虎證券的收入基數比富途小得多,這意味著它還有很長的路要走。老虎證券市銷率(P/S)相對較低,為2.7倍,遠遠落後於富途控股的8倍。如果老虎證券在海外的耕耘繼續取得成果,這一差距可能會縮小。公司股價在一季度財報公佈後上漲,看起來像是投資者對它投下的信任票,儘管它可能需要更快地取得進展,以進一步縮小估值差距。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Kanzhun operates Boss Zhipin, one of China’s top recruitment platforms, and went public in New York in 2021 and made a second listing in Hong Kong a year later.

快訊:摩根大通大手增持看準科技

最新:據港交所網頁顯示,經營網上招聘平台Boss直聘的看準科技有限公司(BZ.US; 2076.HK)獲摩根大通在6月3日增持約1,073萬股,每股平均價約81.87港元,持股比例由6.51%增至7.94%。 利好:對於一家上市公司而言,獲得主要股東增持股份是利好信號,意味其可能對公司前景存在正面看法。 值得關注:除了增持股份外,摩根大通亦同時增加逾121萬股淡倉,合共持有淡倉約480.5萬股,佔已發行股本0.63%。 深度:Boss直聘被認為是中國頂級招聘平台之一,於2021年6月在紐約上市,並於2022年12月在港股掛牌。在2022年底,該公司利用卡塔爾世界盃作為重要的宣傳機會,花費巨資大賣廣告,令品牌知名度大升,成功把握中國經濟在去年1月農曆新年前後開始反彈的機會,於去年取得佳績。另一方面,該公司董事會今年3月宣布新的回購計劃,將於12個月内回購最多2億美元股份。 市場反應:看準科技周二股價下跌,中午收市軟2.7%至82.15港元,貼近過去52周的中下水平。 記者:歐美美 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Jiangxi Rimag Group, which provides medical imaging services, opened at HK$15 in their Friday trading debut, 0.1% higher than their IPO price of HK$14.98.

快訊:超額認購336倍 一脈陽光股價微升

最新:醫學影像檢查服務提供商江西一脈陽光集團股份有限公司(2522.HK)周三在港交所首日掛牌,開市報15港元,比招股價14.98港元高0.1%,市值約30億港元。 利好:該公司的香港公開發售部分反應熱烈,接獲17,855名投資者申購其股份,錄得336.3倍超額認購。 值得關注:雖然認購反應理想,該股僅以每股14.98港元定價,接近其14.6港元至16.8港元的招股價下限水平。 深度:一脈陽光的主要業務是醫療影像中心服務,即經營自有醫學影像中心,或為合作夥伴的醫學影像中心提供營運管理服務。自2014年成立後,10年間已坐擁97家醫學影像中心,覆蓋了中國17個省、自治區及直轄市,不僅涵蓋一二線城市,也包括了59個縣級行政區。該公司去年5月首次向港交所遞交上市申請,但未能成功,並於去年11月再度入表,今年5月通過上市聆訊。 市場反應:一脈陽光周五股價上升,中午收市報15.42港元,比上市價高2.9%。 記者:歐美美 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏