Delonix in Marriott tie-up

德朧牽手萬豪 上市之路不太遠

2021年從香港退市的酒店運營商德朧集團表示,未來幾年旗下100多家酒店,將通過聯名合作加入萬豪旗下的臻品之選酒店品牌 重點: 德朧集團宣布與萬豪國際達成合作,將這家美國酒店巨頭旗下的精品酒店 「臻品之選」引入中國 此舉可能預示著德朧或乘著中國旅遊業在疫情後的強勁反彈,再在紐約或香港重新上市        陽歌 中國有著全球最大的酒店運營商,過去二十年,它們通過滿足中國新興中產階級對旅遊的強烈需求,實現了閃電般的發展。但這個群體在很大程度上也很封閉,往往專注於中低端市場,避免與主要的全球運營商合作。 華住集團(HTHT.US; 1179.HK)是為數不多的例外,早在2016年就與索菲特和宜必思品牌的運營商法國雅高(AC.PA)結成了重要聯盟。現在,總部位於杭州的高端酒店運營商德朧集團也追隨它的腳步,宣佈與全球重量級酒店運營商萬豪國際集團(MAR.US)達成新合作。 雙方的合作力度相對較小,德朧集團將把萬豪旗下的精品酒店品牌「臻品之選」(Tribute Portfolio)引入中國。在週二發布的公告中,雙方表示,德朧預計未來幾年旗下100多家酒店將加入臻品之選酒店品牌。 這筆交易對雙方來說都有一些不錯的賣點。於萬豪國際而言,它把年輕的「臻品之選」品牌引入中國,讓臻品擁有約100家酒店的數量增加一倍。對德朧來說,合作提供了一個新的高端品牌,可以鞏固自己作為本土領先高端酒店運營商的地位,它旗下的高端酒店以開元名都酒店連鎖為主,目前已開業或籌建的酒店達180家。 此次合作還向德朧集團開放萬豪國際龐大的全球資源,比如其預訂系統和忠誠度計劃。畢竟,從《酒店雜誌》最新年度排名來看,截至2022年底,萬豪旗下8,000多家酒店擁有近150萬間客房,按客房數量計算,是全球最大的酒店運營商。 同樣有意思的是,這次合作看上去像是德朧集團提升自身形象的一種方式,讓其有望重新在紐約或香港上市。公司此前曾在2019年,以浙江開元酒店的名義在港上市。但當時的時機很不好,次年疫情爆發,公司及其同行遭遇巨大打擊, 2020年利潤暴跌逾80%。 由於在疫情期間陷入困境,公司於2021年被包括紅杉(原紅杉中國)在內的集團私有化,在這筆交易中,其估值相對較低,只有52億港元。 當然,該公司私有化後發生了很多事情。以德朧集團為例,最明顯的是中國酒店業已經從疫情的低迷強勁復蘇。私有化後,公司沒有披露任何詳細的財務數據。 但其網站上的一則新聞稱,其核心品牌開元名都的每間可出租客房收入(一項行業指標),在去年五一假期期間比2019年疫情前增長了21%。公司還表示,去年夏天旅遊旺季,該品牌的入住率相當可觀,約為70%。 不斷擴大的足跡 有許多大型運營商,通過在國內市場的擴張實現了快速增長,德朧集團是其中之一。根據《酒店雜誌》最新排名,該公司位列全球第17大酒店運營商,落後於錦江酒店(600754.SH)、華住集團和首旅酒店(600258.SH)等國內競爭對手。 德朧集團表示,目前已開業或在建中的酒店有1,400家,客房總數超過20萬間​​。相比之下,2021年底,酒店數為860家,客房數約為14.4萬間,2022年底是1,000多家酒店,16.7萬間客房,由此可見,它的擴張速度相當快。 德朧並非唯一一家如此快速擴張的酒店集團,因為在疫情期間稍稍停歇後,大多數同行都在繼續擴大業務版圖。德朧也是加大海外市場擴張步伐的中國酒店運營商之一。 該公司的海外擴張仍處於相對早期的階段,官網稱其已擴展到日本、新加坡和印度尼西亞。它去年才進入印尼市場,在當地設立了一家子公司。公司表示,計劃未來3年在印尼市場運營旗下Ruby瑰寶和曼居酒店品牌的20家酒店。 亞朵(ATAT.US)可能是最適合與德朧進行比較的公司之一,這也是一家努力將自己定位為高端品牌的中國運營商。亞朵於2022年底在紐約上市,與大多數中概股不同的是,上市以來它的表現相當不錯。目前,其股價比11美元的IPO價格高出約65%,市值約為25億美元,市銷率為4.7倍。 去年前九個月,亞朵的收入較對上一年同期增長近一倍,達到31.6億元,雖然中國許多行業在疫情後的業務反彈並未持續太久,但中國人卻表現出強勁的旅遊需求。截至去年9月底,亞朵旗下酒店數量與德朧相當,超過1,100家,同比增長25%。 在沒有看到更詳細的財務數據的情況下,很難說德朧是否會獲得與亞朵類似的估值。由於跟雅高集團合作,華住的情況也很相似,就客房數量而言,它大約是德朧的五倍,目前估值為106億美元。這似乎表明,如果德朧決定重返股市,它的市值可能會在20億美元,大約是當初私有化時市值的兩倍。 重新上市看起來有可能在未來幾年內完成,因為紅杉和其他將德朧私有化的私募股權投資者,很少會長時間持有投資,往往沒過幾年就套現了。鑒於目前有如此多的不確定性籠罩著中國經濟,此番與萬豪的合作,對公司的知名度大有裨益,這似乎表明,重新申請IPO一事可能很快就會發生。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲瞭解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯繫我們。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

長租公寓競爭加劇 魔方生活上市圖強

「長租公寓第一股」魔方生活二度向港交所遞交上市申請,以填補資金繼續擴充業務 重點: 受疫情及封控措施影響,魔方生活去年由盈轉虧 中國房地產市場深度調整,不少商品房庫存「轉賣為租」,長租公寓的市場競爭或會更趨激烈   羅小芹 去年新冠疫情在中國反覆爆發,包括金融重鎮上海等主要城市,更在去年第二季實施嚴厲封控措施,衝擊了長租公寓營運商魔方生活服務集團有限公司的業績表現,以致去年未能打響在港股上市的如意算盤。 上月底,魔方生活捲土重來,上市聯席保薦人仍然是摩根士丹利及建銀國際。該公司屬於創業類企業,沒有大企業作為骨幹股東,未完成招股前,私募基金華平投資持有其42.56%股份,加拿大魁北克儲蓄投資集團(CDPQ)及中航產融,則分別持股16.93%及12.59%,三家都是被動型的基金投資公司。 據初步招股文件引述研究機構弗若斯特沙利文的資料,去年中國集中式長租公寓市場的規模達到511億元,預計至2027年的規模可達1,366億元,複合年增長率21.7%。按在營公寓數量計,至去年底止,魔方生活於獨立集中式長租公寓營運商的排名居首。至去年底止,該公司擁有76,245套在營公寓,分佈全國25座城市388個地點,其中在上海營運的公寓達30,053套,佔比接近四成。 該公司過去三年收入穩步上升,從2020年的9.5億元增至去年的17.1億元,顯示在官方為樓市設下關於債務的「三條紅線」與新冠疫情夾擊下,即使內地樓市疲軟,卻衍生了長期租賃的需求。 依賴直營模式 但值得留意的是,該公司近年盈利表現飄忽,其中2021年錄得約3億元淨利潤,扭轉之前一年的2.3億元虧損局面;但到了2022年,隨著新一輪新冠疫情大流行,加上官方防控措施造成的壓力,其營運所在的中國主要城市、特別是上海的業務受到負面影響,最終再度轉虧2.46億元。 以魔方生活的最新投後估值約76億港元(66.9億元)計算,其市銷率約3.9倍,作為港股的「長租公寓第一股」,市場上可比較的公司不多,與其業務最接近是經營長租酒店及長租公寓的首旅酒店(600258.SH),市銷率約5.4倍,其較高的估值也許與其業務更為多元化有關。 魔方生活近年絕大部分營收來自直營模式的貢獻,在該模式下,魔方生活整租或租賃整棟樓宇的一部分,租約期一般為10至15年,並負責管理和營運,並向住戶收取租金及向其提供配套服務的管理費。過去三年,來自直營模式的收入貢獻分別佔同期收入96.2%、94.5%及94.9%。 另一種為加盟管理和第三方托管模式,在該模式下,魔方生活只以自有品牌或相關委托方的品牌管理和營運加盟公寓,並不擁有租賃公寓所在的任何公寓物業。 行業面臨整合 房價高居不下,租樓成為打工一族或流動人口的無奈選擇。在市場剛性需求推動下,2016年長租公寓行業率先迎來爆發期,然而,自2018年開始出現長租公寓企業資金鏈斷裂的現象,隨着2020年疫情大爆發,進一步暴露了「租金貸」、「高收低租」、「長收短付」等高金融槓桿的行業弊端,甚至連龍頭企業青客去年也走上了破產清算之路,意味行業已步入「大洗牌」階段。 此外,由於樓市內部需求疲弱,市場景氣不再,地產發展商也需要為商品房庫存尋找出路。今年1月,萬科集團(2202.HK; 000002.SZ)與建設銀行(0939.HK; 601939.SH)成立百億住房租賃子基金,擬通過投資收購房企存量資產,提供市場化長租房或保障性租賃住房服務;此外,全球最大房地產投資機構之一的博楓資產,也宣布收購楊浦嘉譽雲景租賃住宅項目,計劃提供560間房源,此舉雖意味蟄伏已久的長租公寓行業似乎再受資本市場青睞,但壞處是市場競爭將會愈來愈激烈。 為擴大公寓網絡規模,魔方生活自從2020年便積極投資,例如2021年旗下經營的公寓總數便按年大增94.4%至75,887套,因此在擴張速度最快的這一年,該公司因投資活動錄得7.77億元現金淨流出,抵消了同年大部分因經營活動錄得的現金浄流入,加上去年因償還銀行貸款錄得12.77億元融資活動現金淨流出,導致公司截至去年底的現金水平僅餘3.46億元,可能因此衍生該公司上市籌資的計劃。 更令人擔心的是,在中國整體需求疲弱下,該公司旗下公寓的租金受壓。據招股文件所示,白領公寓去年月均租金為2,922元,按年減少3.4%,甚至低於2020年的2,964元,拖累整體月均租金按年微跌0.9%至3,137元,在相關成本持續上升的處境下,卻未能相應調升租金,恐繼續蠶食該公司的盈利表現。 欲訂閱詠竹坊每週免費通訊,請點擊這裏