「長租公寓第一股」魔方生活二度向港交所遞交上市申請,以填補資金繼續擴充業務

重點:

  • 受疫情及封控措施影響,魔方生活去年由盈轉虧
  • 中國房地產市場深度調整,不少商品房庫存「轉賣為租」,長租公寓的市場競爭或會更趨激烈

 

羅小芹

去年新冠疫情在中國反覆爆發,包括金融重鎮上海等主要城市,更在去年第二季實施嚴厲封控措施,衝擊了長租公寓營運商魔方生活服務集團有限公司的業績表現,以致去年未能打響在港股上市的如意算盤。

上月底,魔方生活捲土重來,上市聯席保薦人仍然是摩根士丹利及建銀國際。該公司屬於創業類企業,沒有大企業作為骨幹股東,未完成招股前,私募基金華平投資持有其42.56%股份,加拿大魁北克儲蓄投資集團(CDPQ)及中航產融,則分別持股16.93%及12.59%,三家都是被動型的基金投資公司。

初步招股文件引述研究機構弗若斯特沙利文的資料,去年中國集中式長租公寓市場的規模達到511億元,預計至2027年的規模可達1,366億元,複合年增長率21.7%。按在營公寓數量計,至去年底止,魔方生活於獨立集中式長租公寓營運商的排名居首。至去年底止,該公司擁有76,245套在營公寓,分佈全國25座城市388個地點,其中在上海營運的公寓達30,053套,佔比接近四成。

該公司過去三年收入穩步上升,從2020年的9.5億元增至去年的17.1億元,顯示在官方為樓市設下關於債務的「三條紅線」與新冠疫情夾擊下,即使內地樓市疲軟,卻衍生了長期租賃的需求。

依賴直營模式

但值得留意的是,該公司近年盈利表現飄忽,其中2021年錄得約3億元淨利潤,扭轉之前一年的2.3億元虧損局面;但到了2022年,隨著新一輪新冠疫情大流行,加上官方防控措施造成的壓力,其營運所在的中國主要城市、特別是上海的業務受到負面影響,最終再度轉虧2.46億元。

以魔方生活的最新投後估值約76億港元(66.9億元)計算,其市銷率約3.9倍,作為港股的「長租公寓第一股」,市場上可比較的公司不多,與其業務最接近是經營長租酒店及長租公寓的首旅酒店(600258.SH),市銷率約5.4倍,其較高的估值也許與其業務更為多元化有關。

魔方生活近年絕大部分營收來自直營模式的貢獻,在該模式下,魔方生活整租或租賃整棟樓宇的一部分,租約期一般為10至15年,並負責管理和營運,並向住戶收取租金及向其提供配套服務的管理費。過去三年,來自直營模式的收入貢獻分別佔同期收入96.2%、94.5%及94.9%。

另一種為加盟管理和第三方托管模式,在該模式下,魔方生活只以自有品牌或相關委托方的品牌管理和營運加盟公寓,並不擁有租賃公寓所在的任何公寓物業。

行業面臨整合

房價高居不下,租樓成為打工一族或流動人口的無奈選擇。在市場剛性需求推動下,2016年長租公寓行業率先迎來爆發期,然而,自2018年開始出現長租公寓企業資金鏈斷裂的現象,隨着2020年疫情大爆發,進一步暴露了「租金貸」、「高收低租」、「長收短付」等高金融槓桿的行業弊端,甚至連龍頭企業青客去年也走上了破產清算之路,意味行業已步入「大洗牌」階段。

此外,由於樓市內部需求疲弱,市場景氣不再,地產發展商也需要為商品房庫存尋找出路。今年1月,萬科集團(2202.HK; 000002.SZ)與建設銀行(0939.HK; 601939.SH)成立百億住房租賃子基金,擬通過投資收購房企存量資產,提供市場化長租房或保障性租賃住房服務;此外,全球最大房地產投資機構之一的博楓資產,也宣布收購楊浦嘉譽雲景租賃住宅項目,計劃提供560間房源,此舉雖意味蟄伏已久的長租公寓行業似乎再受資本市場青睞,但壞處是市場競爭將會愈來愈激烈。

為擴大公寓網絡規模,魔方生活自從2020年便積極投資,例如2021年旗下經營的公寓總數便按年大增94.4%至75,887套,因此在擴張速度最快的這一年,該公司因投資活動錄得7.77億元現金淨流出,抵消了同年大部分因經營活動錄得的現金浄流入,加上去年因償還銀行貸款錄得12.77億元融資活動現金淨流出,導致公司截至去年底的現金水平僅餘3.46億元,可能因此衍生該公司上市籌資的計劃。

更令人擔心的是,在中國整體需求疲弱下,該公司旗下公寓的租金受壓。據招股文件所示,白領公寓去年月均租金為2,922元,按年減少3.4%,甚至低於2020年的2,964元,拖累整體月均租金按年微跌0.9%至3,137元,在相關成本持續上升的處境下,卻未能相應調升租金,恐繼續蠶食該公司的盈利表現。

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新聞

中科聞歌獲近5,966倍超購 首掛半日升87%

人工智能技術與服務供應商北京中科聞歌科技股份有限公司(1956.HK)周五在港股掛牌上市,早盤高開報110港元,至中午休市報113.8港元,升87.48%。 公司全球發售1,483.46萬股H股,發售價每股60.70港元,集資淨額約8.27億港元(1.05億美元)。其中香港公開發售獲得5965.78倍超額認購,國際發獲19.7倍超購。 中科聞歌為企業級人工智能技術與服務供應商,專注複雜數據分析及AI輔助決策,核心產品為決策智能操作系統DIOS,主要服務公共服務、傳媒與通信及商企客戶。2025年,公司收入約4.05億元人民幣,按年增約27.5%;期內虧損約1.66億元。 公司稱,所得款項擬用於提升基礎模型及核心研發能力、拓展產品服務與品牌建設、擴大跨行業客戶覆蓋、潛在投資併購及海外拓展,以及補充營運資金。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

超額逾千倍 芯碁微電子首掛升逾七成

PCB直接成像設備供應商合肥芯碁微電子裝備股份有限公司(9630.HK)周五上市,開市升73%報439元,之後續微升,中午收報445.8元,升76.4%。 公司發售1,283.9萬股,每股發行價252.73元,集資所得淨額約31.53億元。公開發售部分獲得超額認購1,006倍,國際配售則超額認購26倍,共有十九名基石投資者,共認購641.6萬股,佔發售股份的49.98%。 去年公司收入同比上升47.6%至14.08億元人民幣(下同),盈利2.9億元,較2024年的1.61億元大幅增長達80%。 集資所得的25%將用於加強研發能力,約18%用於擴大整體產能,約27%用於策略性投資及收購,20%用於擴大海外銷售服務網絡,餘下10%將作為一般營運資金。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Dobot taps Shenzhen market

回深A集資12億元 越疆瞄準具身智能賽道

作為深圳支持港股大灣區企業赴深上市後首個落地案例,越疆此次回A不只是政策樣板,也反映了公司正為進軍具身智能領域儲備競爭資本 重點: 越疆科技擬回深交所創業板上市集資12億元,成為深圳新政後首個H股回深A代表案例 協作機器人市場仍保持高增長,但價格競爭加劇,促使公司加碼具身智能布局    李世達 去年因人形機器人概念而備受追捧的深圳越疆科技股份有限公司(2432.HK),股價在上市後數月內一度飆升逾三倍,市值突破300億港元。但隨著市場熱情降溫,公司股價其後回吐大部分漲幅,目前較歷史高位跌去六成以上。在投資人重新關注盈利能力與商業化進展之際,這家尚未盈利的協作機器人企業,成為深圳綜改新政後首個H股回深A案例。 越疆科技近日公布,深交所已受理公司在創業板上市的申請。越疆計劃募集資金12億元(1.77億美元),約相當於公司2025年收入的2.4倍。其中5.5億元將投入多足機器人項目,2.5億元投向人形機器人項目,1億元用於營銷能力提升建設,另有3億元補充流動資金。三分之二資金將直接投入新一代機器人產品研發及產業化,顯示公司已將具身智能視為未來數年的核心發展方向。 與近期推進科創板上市的智譜、MiniMax等大模型企業不同,越疆回A依據的是深圳去年推出、支持符合條件的香港上市粵港澳大灣區企業赴深交所上市的新政策。 成立於2015年的越疆是中國協作機器人龍頭企業,根據灼識諮詢數據,按銷量計算,公司2025年市佔率達13.2%,連續兩年位居全球第一。從經營表現來看,越疆仍處於高速成長階段。2023年至2025年收入分別為2.87億元、3.74億元及4.93億元,兩年間累計增長71.8%。今年首季收入1.12億元,同比增長111%,增速進一步加快。 收入結構亦持續改善,2025年工業應用收入佔比升至54.5%。六軸協作機器人收入增長44.7%至3.02億元,具身智能機器人收入則同比大增418.8%。 成長的焦慮 然而,高增長並未同步帶來盈利。2023年至2025年,公司淨虧損分別為1.03億元、9,500萬元及8,400萬元,截至2025年底累計未彌補虧損約3.45億元,預計最快2028年實現整體盈利。 虧損主要來自研發投入與全球市場擴張,2025年公司研發支出達1.15億元,同比增長59.7%,約佔收入23.3%,其中近四成投向具身智能領域。同期經營活動現金流由2023年的負1.58億元收窄至2025年的負4,259萬元。 市場競爭加劇亦開始壓縮盈利空間,公司綜合毛利率由2023年的48.47%降至2025年的46.49%,六軸協作機器人平均售價則由2021年的6.59萬元降至2025年的3.82萬元,反映產業正由技術競爭走向價格競爭。 去年以來,人形機器人成為全球AI產業最熱門賽道之一。特斯拉(TSLA.US)推進Optimus計劃,Figure AI獲得微軟、OpenAI及英偉達支持,中國則有優必選(9880.HK)及宇樹科技積極布局,競逐下一代機器人市場。 與此同時,協作機器人市場格局也正在重塑。曾長期主導行業的丹麥協作機器人龍頭Universal Robots,市佔率已由2023年的17.2%下降至2025年的8.2%;越疆則以13.2%的市佔率連續兩年位居全球第一。市場領先者的更替,反映產業正由技術導入期逐步走向規模競爭階段。 在此背景下,越疆今年推出人形機器人Dobot Atom,希望將協作機器人累積的技術與場景經驗延伸至更高階產品。雖然公司已建立產品銷售與全球渠道網絡,但人形機器人業務目前對營收貢獻仍有限。 以目前約120億港元市值計算,越疆市銷率約21倍。對一家尚未盈利的工業機器人企業而言,這樣的估值已難以完全由協作機器人業務支撐,某種程度上反映市場已將部分人形機器人與具身智能的成長預期計入股價之中。 越疆此次回A正值市場對人形機器人的估值邏輯出現變化。去年以來,相關概念股經歷大幅上漲後普遍回調,投資人開始從技術想像轉向商業化驗證。公司選擇推動創業板上市,也被視為希望趁產業競爭全面升溫前,提前取得更充裕的資本支持。 從協作機器人龍頭到具身智能參與者,越疆正試圖開啟第二條成長曲線。此次回A既是深圳新政的重要案例,也反映中國機器人產業競爭重心正從協作機器人逐步轉向具身智能。未來幾年,公司能否將技術優勢轉化為新的收入來源與盈利能力,將比回A本身更值得市場關注。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

傳耐克終止一線經銷權 滔搏股價急挫

運動服飾銷售商滔搏國際控股有限公司(6110.HK)周四表示,截至5月31日的三個月(公司財年首季)零售及批發業務銷售額錄得10%至20%跌幅。截至5月底,公司直營門店毛銷售面積較三個月前下降2.9%,同比減少11.2%。 滔搏於周四上午停牌,公司注意到前一日股價及成交量出現異常波動。公司稱,有媒體報道猜測耐克計劃自明年1月1日起,終止其在中國大陸的所有線上一線經銷授權,但公司補充表示,尚未收到耐克就此發出的任何正式通知。 公司表示,截至2026年2月28日的財年中,耐克產品的線上銷售額約佔其營收的22%。停牌前,公司股價周三下跌14.6%,收報2.05港元。該股今年迄今已下跌約30%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏