「長租公寓第一股」魔方生活二度向港交所遞交上市申請,以填補資金繼續擴充業務

重點:

  • 受疫情及封控措施影響,魔方生活去年由盈轉虧
  • 中國房地產市場深度調整,不少商品房庫存「轉賣為租」,長租公寓的市場競爭或會更趨激烈

 

羅小芹

去年新冠疫情在中國反覆爆發,包括金融重鎮上海等主要城市,更在去年第二季實施嚴厲封控措施,衝擊了長租公寓營運商魔方生活服務集團有限公司的業績表現,以致去年未能打響在港股上市的如意算盤。

上月底,魔方生活捲土重來,上市聯席保薦人仍然是摩根士丹利及建銀國際。該公司屬於創業類企業,沒有大企業作為骨幹股東,未完成招股前,私募基金華平投資持有其42.56%股份,加拿大魁北克儲蓄投資集團(CDPQ)及中航產融,則分別持股16.93%及12.59%,三家都是被動型的基金投資公司。

初步招股文件引述研究機構弗若斯特沙利文的資料,去年中國集中式長租公寓市場的規模達到511億元,預計至2027年的規模可達1,366億元,複合年增長率21.7%。按在營公寓數量計,至去年底止,魔方生活於獨立集中式長租公寓營運商的排名居首。至去年底止,該公司擁有76,245套在營公寓,分佈全國25座城市388個地點,其中在上海營運的公寓達30,053套,佔比接近四成。

該公司過去三年收入穩步上升,從2020年的9.5億元增至去年的17.1億元,顯示在官方為樓市設下關於債務的「三條紅線」與新冠疫情夾擊下,即使內地樓市疲軟,卻衍生了長期租賃的需求。

依賴直營模式

但值得留意的是,該公司近年盈利表現飄忽,其中2021年錄得約3億元淨利潤,扭轉之前一年的2.3億元虧損局面;但到了2022年,隨著新一輪新冠疫情大流行,加上官方防控措施造成的壓力,其營運所在的中國主要城市、特別是上海的業務受到負面影響,最終再度轉虧2.46億元。

以魔方生活的最新投後估值約76億港元(66.9億元)計算,其市銷率約3.9倍,作為港股的「長租公寓第一股」,市場上可比較的公司不多,與其業務最接近是經營長租酒店及長租公寓的首旅酒店(600258.SH),市銷率約5.4倍,其較高的估值也許與其業務更為多元化有關。

魔方生活近年絕大部分營收來自直營模式的貢獻,在該模式下,魔方生活整租或租賃整棟樓宇的一部分,租約期一般為10至15年,並負責管理和營運,並向住戶收取租金及向其提供配套服務的管理費。過去三年,來自直營模式的收入貢獻分別佔同期收入96.2%、94.5%及94.9%。

另一種為加盟管理和第三方托管模式,在該模式下,魔方生活只以自有品牌或相關委托方的品牌管理和營運加盟公寓,並不擁有租賃公寓所在的任何公寓物業。

行業面臨整合

房價高居不下,租樓成為打工一族或流動人口的無奈選擇。在市場剛性需求推動下,2016年長租公寓行業率先迎來爆發期,然而,自2018年開始出現長租公寓企業資金鏈斷裂的現象,隨着2020年疫情大爆發,進一步暴露了「租金貸」、「高收低租」、「長收短付」等高金融槓桿的行業弊端,甚至連龍頭企業青客去年也走上了破產清算之路,意味行業已步入「大洗牌」階段。

此外,由於樓市內部需求疲弱,市場景氣不再,地產發展商也需要為商品房庫存尋找出路。今年1月,萬科集團(2202.HK; 000002.SZ)與建設銀行(0939.HK; 601939.SH)成立百億住房租賃子基金,擬通過投資收購房企存量資產,提供市場化長租房或保障性租賃住房服務;此外,全球最大房地產投資機構之一的博楓資產,也宣布收購楊浦嘉譽雲景租賃住宅項目,計劃提供560間房源,此舉雖意味蟄伏已久的長租公寓行業似乎再受資本市場青睞,但壞處是市場競爭將會愈來愈激烈。

為擴大公寓網絡規模,魔方生活自從2020年便積極投資,例如2021年旗下經營的公寓總數便按年大增94.4%至75,887套,因此在擴張速度最快的這一年,該公司因投資活動錄得7.77億元現金淨流出,抵消了同年大部分因經營活動錄得的現金浄流入,加上去年因償還銀行貸款錄得12.77億元融資活動現金淨流出,導致公司截至去年底的現金水平僅餘3.46億元,可能因此衍生該公司上市籌資的計劃。

更令人擔心的是,在中國整體需求疲弱下,該公司旗下公寓的租金受壓。據招股文件所示,白領公寓去年月均租金為2,922元,按年減少3.4%,甚至低於2020年的2,964元,拖累整體月均租金按年微跌0.9%至3,137元,在相關成本持續上升的處境下,卻未能相應調升租金,恐繼續蠶食該公司的盈利表現。

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新聞

Shares of Sichuan Baicha Baidao fell 26.9% from their IPO price of HK$17.50 to close at HK$12.80 in their Tuesday trading debut in Hong Kong.

快訊:茶百道上市連挫兩日

最新:四川百茶百道實業股份有限公司(2555.HK,下稱茶百道)周二首日上市,當日收市股價大挫,收報12.8港元,比招股價17.5港元低26.9%。 利好:茶百道上市獲得機構投資者支持,國際發售部分錄得輕微超額認購,國際發售部分佔全球發售發售股份數目比例,最終獲調升至95.14%。 值得關注:該公司的公開發售部分,僅接獲約50%認購,反映小投資者對其股份並不嚮往。 深度:茶百道成立於2008年,總部位於四川,是中國最大茶飲連鎖店之一。據招股書引用的第三方數據,就零售額而言,它在中國現製茶飲連鎖市場排名第三,佔該行業去年銷售額的6.8%。該公司去年8月首次向港交所呈交上市申請,但未能成功,今年2月再度遞表,最終通過上市聆訊,並計劃通過提高低線城市滲透率、海外擴張以及進軍咖啡市場的多元化發展來保持增長。自去年10月以來,至少有5家同業申請在香港上市,茶百道是其中之一,其他公司包括蜜雪城和古茗等。 市場反應:茶百道周三股價跌勢未止,中午收市軟10%至11.52港元,市值170億港元,比上市市值累挫34.1%。 記者:歐美美 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
EHang prepares to raise new funds

億航智能求財若渴 計劃集資1億美元

這家自動駕駛飛行器製造商正尋求通過公開發行新股,籌集最高1億美元的資金 重點: 億航智能表示計劃在紐約發行高達1億美元的新股,金額是2019年IPO時所籌集資金的一倍多 公司離旗下自動駕駛飛行器的商業化越來越近,包括不久前獲監管機構發證,允許大規模生產旗下一款旗艦產品 梁武仁 億航控股有限公司(EH.US)正準備加油,這似乎是起飛前最後的滑行動作。 上周五提交給證券交易所的一份文件中,這家自動駕駛飛行器製造商公佈通過公開發行美國存托股票(ADS),最高籌集1億美元資金。對於公司來說,這個金額相當大,是截至去年底其現金持有量的三倍多。也是它2019年IPO時所籌資金數額的一倍多,幾乎相當於當前市值的十分之一。 億航智能銷售無人駕駛飛行器的監管障礙尚未完全清除,這意味公司仍依賴外部資金來維持虧損業務。但公司距離將產品推向市場又近了一步,包括去年10月旗下一款主要產品,獲得中國航空監管機構頒發的“型號合格證”,從而掃清了一個關鍵障礙。在接近終點線之際,公司似乎認為現在是從投資者那裡籌集一大筆資金的好時機,資金用於在不久將來對其產品進行量產。 畢竟,儘管最近取得了一些進展,但億航智能可能還需要一段時間,才能實現利潤以維持自身運營。因此,公司似乎正在趁熱打鐵,利用積極的投資者情緒籌集新資金。 億航智能對融資並不陌生,自2014年成立以來,它一直通過融資來為虧損業務提供資金。不到一年前,公司向以韓國音樂製作人李秀滿(Lee Soo Man)為首的一批投資者,定向增發了總值2,300萬美元的股票。李秀滿是著名的韓國流行音樂唱片公司SM娛樂(041510.KS)的創始人。 在進行這些籌款行動的同時,億航智能繼續達成飛行器商業化所需的更多要求。繼大約六個月前獲得“型號合格證”後,本月早些時候,公司獲得中國民用航空航局頒發的EH216-S無人駕駛載人航空器系統生產許可證。這張生產許可證允許億航智能量產EH216-S。使得它向已下訂單的公司交付飛行器又近了一步,其中很多訂單取決於公司獲得必需的監管批准。 由於交付的EH216系列產品增加,億航智能去年的收入較2022年增長165%,達到1.17億元。2023年,該公司飛行器出貨量為52架,截至年底總交付量達到237架,其中大部分是EH216-S。 億航智能目前交付的飛行器,大部分試運營於全國各地旅遊景區。但公司也在慢慢增加海外訂單。2021年在韓國和印度尼西亞取得首批海外合同後,截至去年底,公司已將國際客戶群擴大到10個國家,包括日本、巴西、哥倫比亞、沙特阿拉伯和卡塔爾。儘管如此,銷往中國境外的飛行器總數仍微不足道。 虧損收窄 儘管億航智能的收入大幅增長,但去年淨虧損僅小幅收窄8%,因為它的運營支出繼續遠超有限的收入基礎。但實際運營現金損失幾乎減半,降至約1,200萬美元,因為去年的淨虧損很大一部分來自非現金支出。 一旦飛行器開始實現商業化,並且收入增長開始加速的話,公司的財務狀況可能會進一步改善。Seeking Alpha安排的分析師一致認為,億航智能今年的收入預計將增長兩倍以上,明年將增長一倍以上。最重要的是,分析師預計該公司將於2025年開始盈利。 然而,並非所有人都看好億航智能。去年11月,公司遭到興登堡研究公司的做空攻擊。這家美國公司專門對涉嫌誤導投資者的公司進行鑒證研究,最出名的或許是2020年針對美國電動卡車製造商Nikola Corp.的行動。當時,興登堡指責Nikola公司在技術能力方面存在欺騙行為,最終導致監管機構對其進行調查,公司創始人辭職。 至於億航智能,興登堡研究公司聲稱,該公司備受推崇的EH216-S型號合格證中包含許多飛行限制,但它並未向投資者充分披露。這些限制使該飛行器的許多潛在商業用途沒無法實現,包括在人口稠密地區和共享空域飛行,這需要花10億美元重新設計,並且需要完全不同類型的證書來解決。興登堡甚至表示,億航智能超過90%的訂單洽商,最終都未能達致。 億航智能發表了一份比較簡短的聲明,稱該報告包含“不實陳述和誤解”,表明瞭興登堡對公司行業和業務運營的“粗淺及不完整的瞭解”。投資者似乎對這份報告不以為然,億航智能的股價下跌了幾天就反彈了。 億航智能當前股價較IPO價格上漲了逾三分之一,在過去兩年大多數股票都下跌的環境下,對一家在美國上市的中國公司來說絕非易事。由於收入有限,公司目前的市銷率 (P/S)高達63倍,不過如果未來兩年實現分析師預測的收入增長,市銷率將大幅下降。 鑒於億航智能似乎已經非常接近商業化,它可能會毫不費力地獲得現在所需的新資金。這可能會為該公司提供足夠的燃料來維持運營,直到它的自動駕駛飛行器大規模上天。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲瞭解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯繫我們 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Cango announces $50 million share buyback

快訊:燦谷再斥5,000萬美元回購股份

最新消息:汽車交易平台運營商燦谷集團(CANG.US)周二宣佈新計劃,將在未來12個月內,在公開市場上回購5000萬美元的美國存托股票(ADS)。 利好:燦谷最新的市值約1.8億美元,此次股份回購可將高達28%的股票從市場上註銷,從而提振股價。 值得關注:一年前公司也推出相類的5,000萬美元回購計劃,最終購買了價值 4,460萬美元的股票。自宣布該計劃以來,股價已上漲約14%。 深度:燦谷最初是一家汽車金融公司,後來轉型,現經營一個汽車交易平台。由於中國汽車市場增長放緩,激烈的競爭導致許多公司陷入虧損,該公司最近也變得更加審慎。然而,燦谷的現金相對充裕,截至去年底持有33億元(4.55億美元)的現金和短期投資。除了兩次總值1億美元的股票回購,以及先前兩次各5,000萬美元的股票回購外,公司於2022年還兩次向股東派發大額特別股息。 市場反應:消息公布後,燦谷周二股價微跌0.8%,目前公司股價處於52周的中間位置。 記者:陽歌 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲瞭解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯繫我們 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Li Ning has expanded over the years to become one of the largest sportswear chains in China, behind Anta. 

快訊:李寧電子商務銷售大幅增長

最新:中國本土運動品牌李寧有限公司(2331.HK)周一公布今年第一季營運數據,撇除李寧Young副線,期內所有平台的零售金額,按年錄得低單位數增長。 利好:該公司的電子商務虛擬店舖業務,零售金額錄得20%至30%低段增長,而該業務的同店銷售額,也錄得20%至30%低段增長。 值得關注:就渠道而言,該公司的線下渠道銷售額錄得低單位數下降,其中零售渠道雖錄得中單位數增長,但批發渠道錄得中單位數下降。 深度:李寧公司由中國傳奇體操選手李寧於1990年一手創立,並於2004年在港交所上市,經過多年擴張及對外併購,曾經拓展為中國規模最大的體育用品連鎖集團,但其地位於2012年開始被同業安踏(2020.HK)超越。去年底,該公司突然宣布以22.1億港元收購一幢位於香港北角的22層高商廈,由於香港樓市下挫,此舉引起市場質疑,連累股價一度大挫。 市場反應:李寧的股價周二上漲,中午收市升5%至18.38港元,位處過去52周的中下水平。 記者:歐美美 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏