“长租公寓第一股”魔方生活二度向港交所递交上市申请,以填补资金继续扩充业务

重点:

  • 受疫情及封控措施影响,魔方生活去年由盈转亏
  • 中国房地产市场深度调整,不少商品房库存“转卖为租”,长租公寓的市场竞争或会更趋激烈

 

罗小芹

去年新冠疫情在中国反复暴发,包括金融重镇上海等主要城市,更在去年二季度实施严厉封控措施,冲击了长租公寓运营商魔方生活服务集团有限公司的业绩表现,以致去年未能打响在港股上市的如意算盘。

上月底,魔方生活卷土重来,上市联席承销人仍然是摩根士丹利及建银国际。该公司属于创业类企业,没有大企业作为骨干股东,未完成招股前,私募基金华平投资持有其42.56%股份,加拿大魁北克储蓄投资集团(CDPQ)及中航产融,则分别持股16.93%及12.59%,三家都是被动型的基金投资公司。

初步招股文件援引研究机构弗若斯特沙利文的资料,去年中国集中式长租公寓市场的规模达到511亿元,预计至2027年的规模可达1,366亿元,复合年增长率21.7%。按在营公寓数量计,至去年底止,魔方生活于独立集中式长租公寓运营商的排名居首。至去年底止,该公司拥有76,245套在营公寓,分布全国25座城市388个地点,其中在上海运营的公寓达30,053套,占比接近四成。

该公司过去三年收入稳步上升,从2020年的9.5亿元增至去年的17.1亿元,显示在官方为房市设下关于债务的“三道红线”与新冠疫情夹击下,即使内地房市疲软,却衍生了长期租赁的需求。

依赖直营模式

但值得留意的是,该公司近年盈利表现飘忽,其中2021年录得约3亿元净利润,扭转之前一年的2.3亿元亏损局面;但到了2022年,随着新一轮新冠疫情大流行,加上官方防控措施造成的压力,其运营所在的中国主要城市、特别是上海的业务受到负面影响,最终再度转亏2.46亿元。

以魔方生活的最新投后估值约76亿港元(66.9亿元)计算,其市销率约3.9倍,作为港股的“长租公寓第一股”,市场上可比较的公司不多,与其业务最接近是经营长租酒店及长租公寓的首旅酒店(600258.SH),市销率约5.4倍,其较高的估值也许与其业务更为多元化有关。

魔方生活近年绝大部分营收来自直营模式的贡献,在该模式下,魔方生活整租或租赁整栋楼宇的一部分,租约期一般为10至15年,并负责管理和运营,并向住户收取租金及向其提供配套服务的管理费。过去三年,来自直营模式的收入贡献分别占同期收入96.2%、94.5%及94.9%。

另一种为加盟管理和第三方托管模式,在该模式下,魔方生活只以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓,并不拥有租赁公寓所在的任何公寓物业。

行业面临整合

房价高居不下,租房成为打工一族或流动人口的无奈选择。在市场刚性需求推动下,2016年长租公寓行业率先迎来爆发期,然而,自2018年开始出现长租公寓企业资金链断裂的现象,随着2020年疫情大爆发,进一步暴露了“租金贷”、“高收低租”、“长收短付”等高金融杠杆的行业弊端,甚至连头部企业青客去年也走上了破产清算之路,意味行业已步入“大洗牌”阶段。

此外,由于房市内部需求疲软,市场景气不再,地产发展商也需要为商品房库存寻找出路。今年1月,万科集团(2202.HK; 000002.SZ)与建设银行(0939.HK; 601939.SH)成立百亿住房租赁子基金,拟通过投资收购房企存量资产,提供市场化长租房或保障性租赁住房服务;此外,全球最大房地产投资机构之一的博枫资产,也宣布收购杨浦嘉誉云景租赁住宅项目,计划提供560间房源,此举虽意味蛰伏良久的长租公寓行业似乎再受资本市场青睐,但坏处是市场竞争将会愈来愈激烈。

为扩大公寓网络规模,魔方生活自从2020年便积极投资,例如2021年旗下经营的公寓总数便同比大增94.4%至75,887套,因此在扩张速度最快的这一年,该公司因投资活动录得7.77亿元现金净流出,抵消了同年大部分因经营活动录得的现金浄流入,加上去年因偿还银行贷款录得12.77亿元融资活动现金净流出,导致公司截至去年底的现金水平仅余3.46亿元,可能因此衍生该公司上市筹资的计划。

更令人担心的是,在中国整体需求疲弱下,该公司旗下公寓的租金受压。据招股文件所示,白领公寓去年月均租金为2,922元,同比减少3.4%,甚至低于2020年的2,964元,拖累整体月均租金同比微跌0.9%至3,137元,在相关成本持续上升的处境下,却未能相应调升租金,恐继续蚕食该公司的盈利表现。

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新闻

中科闻歌获近5,966倍超购 首挂半日升87%

人工智能技术与服务供应商北京中科闻歌科技股份有限公司(1956.HK)周五在港股挂牌上市,早盘高开报110港元,至中午休市报113.8港元,升87.48%。 公司全球发售1,483.46万股H股,发售价每股60.70港元,集资净额约8.27亿港元(1.05亿美元)。其中香港公开发售获得5965.78倍超额认购,国际发获19.7倍超购。 中科闻歌为企业级人工智能技术与服务供应商,专注复杂数据分析及AI辅助决策,核心产品为决策智能操作系统DIOS,主要服务公共服务、传媒与通信及商企客户。2025年,公司收入约4.05亿元人民币,按年增约27.5%;期内亏损约1.66亿元。 公司称,所得款项拟用于提升基础模型及核心研发能力、拓展产品服务与品牌建设、扩大跨行业客户覆盖、潜在投资并购及海外拓展,以及补充营运资金。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

超购逾千倍 芯碁微电子首挂涨逾七成

PCB直接成像设备供应商合肥芯碁微电子装备股份有限公司(9630.HK)周五上市,开盘涨73%报439港元,随后继续微涨,午间收报445.8港元,涨76.4%。 公司发售1,283.9万股,每股发行价252.73港元,募集资金净额约31.53亿港元。公开发售部分获得超额认购1,006倍,国际配售则超额认购26倍,共有十九名基石投资者,共认购641.6万股,占发售股份的49.98%。 去年公司收入同比上升47.6%至14.08亿元,盈利2.9亿元,较2024年的1.61亿元大幅增长达80%。 募资所得的25%将用于加强研发能力,约18%用于扩大整体产能,约27%用于战略性投资及收购,20%用于扩大海外销售服务网络,余下10%将作为一般营运资金。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Dobot taps Shenzhen market

回深A集资12亿元 越疆瞄准具身智能赛道

作为深圳支持港股大湾区企业赴深上市后首个落地案例,越疆此次回A不只是政策样板,也反映了公司正为进军具身智能领域储备竞争资本 重点: 越疆科技拟回深交所创业板上市集资12亿元,成为深圳新政后首个H股回深A代表案例 协作机器人市场仍保持高增长,但价格竞争加剧,促使公司加码具身智能布局    李世达 去年因人形机器人概念而备受追捧的深圳越疆科技股份有限公司(2432.HK),股价在上市后数月内一度飙升逾三倍,市值突破300亿港元。但随着市场热情降温,公司股价其后回吐大部分涨幅,目前较历史高位跌去六成以上。在投资人重新关注盈利能力与商业化进展之际,这家尚未盈利的协作机器人企业,成为深圳综改新政后首个H股回深A案例。 越疆科技近日公布,深交所已受理公司在创业板上市的申请。越疆计划募集资金12亿元(1.77亿美元),约相当于公司2025年收入的2.4倍。其中5.5亿元将投入多足机器人项目,2.5亿元投向人形机器人项目,1亿元用于营销能力提升建设,另有3亿元补充流动资金。三分之二资金将直接投入新一代机器人产品研发及产业化,显示公司已将具身智能视为未来数年的核心发展方向。 与近期推进科创板上市的智谱、MiniMax等大模型企业不同,越疆回A依据的是深圳去年推出、支持符合条件的香港上市粤港澳大湾区企业赴深交所上市的新政策。 成立于2015年的越疆是中国协作机器人龙头企业,根据灼识谘询数据,按销量计算,公司2025年市占率达13.2%,连续两年位居全球第一。从经营表现来看,越疆仍处于高速成长阶段。2023年至2025年收入分别为2.87亿元、3.74亿元及4.93亿元,两年间累计增长71.8%。今年首季收入1.12亿元,同比增长111%,增速进一步加快。 收入结构亦持续改善,2025年工业应用收入占比升至54.5%。六轴协作机器人收入增长44.7%至3.02亿元,具身智能机器人收入则同比大增418.8%。 成长的焦虑 然而,高增长并未同步带来盈利。2023年至2025年,公司净亏损分别为1.03亿元、9,500万元及8,400万元,截至2025年底累计未弥补亏损约3.45亿元,预计最快2028年实现整体盈利。 亏损主要来自研发投入与全球市场扩张,2025年公司研发支出达1.15亿元,同比增长59.7%,约占收入23.3%,其中近四成投向具身智能领域。同期经营活动现金流由2023年的负1.58亿元收窄至2025年的负4,259万元。 市场竞争加剧亦开始压缩盈利空间,公司综合毛利率由2023年的48.47%降至2025年的46.49%,六轴协作机器人平均售价则由2021年的6.59万元降至2025年的3.82万元,反映产业正由技术竞争走向价格竞争。 去年以来,人形机器人成为全球AI产业最热门赛道之一。特斯拉(TSLA.US)推进Optimus计划,Figure AI获得微软、OpenAI及英伟达支持,中国则有优必选(9880.HK)及宇树科技积极布局,竞逐下一代机器人市场。 与此同时,协作机器人市场格局也正在重塑。曾长期主导行业的丹麦协作机器人龙头Universal Robots,市占率已由2023年的17.2%下降至2025年的8.2%;越疆则以13.2%的市占率连续两年位居全球第一。市场领先者的更替,反映产业正由技术导入期逐步走向规模竞争阶段。 在此背景下,越疆今年推出人形机器人Dobot Atom,希望将协作机器人累积的技术与场景经验延伸至更高阶产品。虽然公司已建立产品销售与全球渠道网络,但人形机器人业务目前对营收贡献仍有限。 以目前约120亿港元市值计算,越疆市销率约21倍。对一家尚未盈利的工业机器人企业而言,这样的估值已难以完全由协作机器人业务支撑,某种程度上反映市场已将部分人形机器人与具身智能的成长预期计入股价之中。 越疆此次回A正值市场对人形机器人的估值逻辑出现变化。去年以来,相关概念股经历大幅上涨后普遍回调,投资人开始从技术想像转向商业化验证。公司选择推动创业板上市,也被视为希望趁产业竞争全面升温前,提前取得更充裕的资本支持。 从协作机器人龙头到具身智能参与者,越疆正试图开启第二条成长曲线。此次回A既是深圳新政的重要案例,也反映中国机器人产业竞争重心正从协作机器人逐步转向具身智能。未来几年,公司能否将技术优势转化为新的收入来源与盈利能力,将比回A本身更值得市场关注。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

传耐克终止一线经销权 滔搏股价急挫

运动服饰销售商滔搏国际控股有限公司(6110.HK)周四表示,截至5月31日的三个月(公司财年首季)零售及批发业务销售额录得10%至20%跌幅。截至5月底,公司直营门店毛销售面积较三个月前下降2.9%,同比减少11.2%。 滔搏于周四上午停牌,公司注意到前一日股价及成交量出现异常波动。公司称,有媒体报道猜测耐克计划自明年1月1日起,终止其在中国大陆的所有线上一线经销授权,但公司补充表示,尚未收到耐克就此发出的任何正式通知 公司表示,截至2026年2月28日的财年中,耐克产品的线上销售额约占其营收的22%。停牌前,公司股价周三下跌14.6%,收报2.05港元。该股今年迄今已下跌约30%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里