“长租公寓第一股”魔方生活二度向港交所递交上市申请,以填补资金继续扩充业务

重点:

  • 受疫情及封控措施影响,魔方生活去年由盈转亏
  • 中国房地产市场深度调整,不少商品房库存“转卖为租”,长租公寓的市场竞争或会更趋激烈

 

罗小芹

去年新冠疫情在中国反复暴发,包括金融重镇上海等主要城市,更在去年二季度实施严厉封控措施,冲击了长租公寓运营商魔方生活服务集团有限公司的业绩表现,以致去年未能打响在港股上市的如意算盘。

上月底,魔方生活卷土重来,上市联席承销人仍然是摩根士丹利及建银国际。该公司属于创业类企业,没有大企业作为骨干股东,未完成招股前,私募基金华平投资持有其42.56%股份,加拿大魁北克储蓄投资集团(CDPQ)及中航产融,则分别持股16.93%及12.59%,三家都是被动型的基金投资公司。

初步招股文件援引研究机构弗若斯特沙利文的资料,去年中国集中式长租公寓市场的规模达到511亿元,预计至2027年的规模可达1,366亿元,复合年增长率21.7%。按在营公寓数量计,至去年底止,魔方生活于独立集中式长租公寓运营商的排名居首。至去年底止,该公司拥有76,245套在营公寓,分布全国25座城市388个地点,其中在上海运营的公寓达30,053套,占比接近四成。

该公司过去三年收入稳步上升,从2020年的9.5亿元增至去年的17.1亿元,显示在官方为房市设下关于债务的“三道红线”与新冠疫情夹击下,即使内地房市疲软,却衍生了长期租赁的需求。

依赖直营模式

但值得留意的是,该公司近年盈利表现飘忽,其中2021年录得约3亿元净利润,扭转之前一年的2.3亿元亏损局面;但到了2022年,随着新一轮新冠疫情大流行,加上官方防控措施造成的压力,其运营所在的中国主要城市、特别是上海的业务受到负面影响,最终再度转亏2.46亿元。

以魔方生活的最新投后估值约76亿港元(66.9亿元)计算,其市销率约3.9倍,作为港股的“长租公寓第一股”,市场上可比较的公司不多,与其业务最接近是经营长租酒店及长租公寓的首旅酒店(600258.SH),市销率约5.4倍,其较高的估值也许与其业务更为多元化有关。

魔方生活近年绝大部分营收来自直营模式的贡献,在该模式下,魔方生活整租或租赁整栋楼宇的一部分,租约期一般为10至15年,并负责管理和运营,并向住户收取租金及向其提供配套服务的管理费。过去三年,来自直营模式的收入贡献分别占同期收入96.2%、94.5%及94.9%。

另一种为加盟管理和第三方托管模式,在该模式下,魔方生活只以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓,并不拥有租赁公寓所在的任何公寓物业。

行业面临整合

房价高居不下,租房成为打工一族或流动人口的无奈选择。在市场刚性需求推动下,2016年长租公寓行业率先迎来爆发期,然而,自2018年开始出现长租公寓企业资金链断裂的现象,随着2020年疫情大爆发,进一步暴露了“租金贷”、“高收低租”、“长收短付”等高金融杠杆的行业弊端,甚至连头部企业青客去年也走上了破产清算之路,意味行业已步入“大洗牌”阶段。

此外,由于房市内部需求疲软,市场景气不再,地产发展商也需要为商品房库存寻找出路。今年1月,万科集团(2202.HK; 000002.SZ)与建设银行(0939.HK; 601939.SH)成立百亿住房租赁子基金,拟通过投资收购房企存量资产,提供市场化长租房或保障性租赁住房服务;此外,全球最大房地产投资机构之一的博枫资产,也宣布收购杨浦嘉誉云景租赁住宅项目,计划提供560间房源,此举虽意味蛰伏良久的长租公寓行业似乎再受资本市场青睐,但坏处是市场竞争将会愈来愈激烈。

为扩大公寓网络规模,魔方生活自从2020年便积极投资,例如2021年旗下经营的公寓总数便同比大增94.4%至75,887套,因此在扩张速度最快的这一年,该公司因投资活动录得7.77亿元现金净流出,抵消了同年大部分因经营活动录得的现金浄流入,加上去年因偿还银行贷款录得12.77亿元融资活动现金净流出,导致公司截至去年底的现金水平仅余3.46亿元,可能因此衍生该公司上市筹资的计划。

更令人担心的是,在中国整体需求疲弱下,该公司旗下公寓的租金受压。据招股文件所示,白领公寓去年月均租金为2,922元,同比减少3.4%,甚至低于2020年的2,964元,拖累整体月均租金同比微跌0.9%至3,137元,在相关成本持续上升的处境下,却未能相应调升租金,恐继续蚕食该公司的盈利表现。

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新闻

简讯:大金重工港股首挂收平

海上风电装备供应商大金重工股份有限公司(1081.HK; 002487.SZ)周五在港股挂牌上市,早盤走低,其后收复失地,平盘收市,报66.4港元。 公司公布,此次全球发售1亿股,每股发售价66.40港元,净筹约64.65亿港元。其中,香港公开发售获133.39倍超购,国际发售获9.68倍超购。 大金重工成立于2003年,主力提供风电基础装备“建造+运输+交付”一站式解决方案,于2010年在深交所上市,成为中国A股首家风电塔桩上市公司。 据弗若斯特沙利文资料,以2025年上半年单桩销售金额计,大金重工是欧洲市场排名第一的海上风电基础装备供应商,市场份额29.1%。集团是亚太地区唯一向欧洲批量交付单桩的供应商。 公司称,集资所得款项中,55%将用于深远海综合解决方案升级;20%用于欧洲总装基地投资及建设;10%用于全資擁有的全球研發中心,其餘資金用於海外市場拓展與一般營運用途。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:富途旗下Moomoo与Kalshi达成合作协议

在线股票经纪商富途控股有限公司(FUTU.US)旗下英文品牌子公司Moomoo Financial Inc.周四宣布,已与全球最大预测市场运营商Kalshi达成合作,为Moomoo用户接入Kalshi渠道。 根据协议,Moomoo用户将可通过受美国商品期货交易委员会(CTFC)监管的交易所,就重大经济、政治和文化事件的合约进行交易。Moomoo表示:“此次上线进一步强化了Moomoo不断演进的产品生态体系,也体现了公司更宏大愿景——为新兴金融产品和资产类别提供现代化的市场准入渠道。” 公告发布两周前,富途因未持经纪牌照而向中国大陆用户提供股票交易服务,被中国证监会罚款。根据当时公告,富途必须逐步退出其余下的中国内地业务,截至今年3月底,该部分业务占其资金账户总数约13%。 富途股价周四下跌0.5%,收于95.78美元。自5月21日,公司公布中国证监会的规限后,该股已累计下跌约23%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Daqo gets into power equipment

多晶硅寒冬未散 大全新能源押注AI电力基建

多晶硅生产商大全新能源将与昆山市政府合作,投资60亿元兴建生产基地,制造供AI数据中心使用的电力设备 重点: 大全新能源将与昆山经济技术开发区合作,投资60亿元建设生产基地,生产AI数据中心所需的电力设备 此举距离徐翔从父亲手中接掌公司仅三年,也意味着公司重新回到以电力设备制造起家的业务根基    阳歌 中国历史上从不缺乏子承父业的故事,不少企业家二代都试图超越父辈打造的商业帝国,但结果往往喜忧参半。如今,这样的故事似乎正在大全新能源股份有限公司(DQ.US;688303.SH)上演。该公司是全球主要多晶硅生产商之一,而多晶硅正是制造太阳能板的核心原材料,太阳能发电也正迅速成为全球最重要的清洁能源来源之一。 这是我们对大全新能源最新动向的判断。公司周四宣布一项重大且颇为特殊的战略转型,将进军未来AI数据中心所需的电力基础设施制造领域。近年来,AI数据中心突然成为开发商与投资人追逐的热门赛道,市场普遍押注,随着人工智能应用快速普及,对庞大算力与电力的需求将同步激增。 这项重大转型的推手,是现年50多岁的徐翔。2023年8月,他接任大全新能源董事长兼首席执行官,从现年80多岁的创办人徐广福手中接过董事长职位,而徐广福正是他的父亲。在此之前,CEO一职由职业经理人张龙根担任长达五年。 与徐翔一同进入公司权力核心的,还有其妹妹徐晓宇。她于2023年5月加入大全新能源担任投资者关系主管。毫不意外地,徐晓宇在公司内迅速晋升,加入半年后便获委任为董事,并于2024年10月升任副首席执行官。 这对兄妹档的高层组合看来颇具互补性。徐翔显然是在中国教育体系下成长,且至少自2000年起便已在大全新能源任职,意味着他很可能早已被培养为接班人。相比之下,徐晓宇加入公司时间较短,但拥有更鲜明的国际背景,持有宾夕法尼亚大学沃顿商学院金融MBA学位,以及加州大学伯克利分校学士学位。 了解这段家族背景后,再来看这对兄妹主导的战略转型。根据规划,大全新能源将在昆山经济技术开发区设立新的制造基地。从地理位置来看,昆山与大全新能源过去主要位于新疆和内蒙古等中国内陆地区的多晶硅生产基地形成鲜明对比。相较于较偏远、发展程度较低的西部地区,昆山紧邻中国金融中心上海,也是全国最富裕的城市群之一。 根据公告,双方合作将聚焦AI数据中心的新一代能源解决方案及相关设备,包括储能系统、固态变压器、固态断路器以及固态电池等产品。整个项目将分两期建设,总投资约60亿元(约8.86亿美元),首期投资额约21亿元。 徐翔表示:“凭借我们及关联企业在变压器和断路器技术领域深厚的专业积累与成熟的技术能力,我们有充分优势把握这一庞大的增长机遇。”他补充道:“此次投资协议是公司推动产品组合多元化战略的重要基石,也将有助于把握全球能源转型带来的巨大市场机会。” 死猫弹? 乍看之下,投资人对这项看似重大的消息反应相当正面。消息公布后,大全新能源股价周四上涨5.1%。然而,这波反弹也颇有“死猫反弹”的味道,因为该股今年以来仍累计下跌43%。过去两至三年间,大全新能源及同业大举扩产,导致全球多晶硅市场供应严重过剩,公司也因此持续承受压力。 大全新能源正是这波扩产潮的典型代表,过去三年间,公司斥资177亿元在内蒙古建设新生产基地,将年产能由7.5万吨大幅提升四倍至目前的30万吨。随着整个行业产能急剧膨胀,多晶硅价格崩跌,大全新能源及大部分同业相继陷入亏损。今年第一季度,大全新能源录得8,840万美元净亏损。 去年不少市场人士原本期待行业复苏,当时中国政府鼓励企业淘汰老旧且效率较低的产能,并推动大型企业整合部分中小厂商,组建新的产业平台。然而,相关进展远较市场预期缓慢,目前大多数企业生产多晶硅的成本仍高于产品售价。 这也让我们回到大全新能源最新的转型计划。对许多人而言,这项决定或许令人摸不着头脑,尤其是那些只熟悉其多晶硅业务的人。毕竟,多晶硅一直是这家纽约上市公司的核心资产。但事实上,大全新能源的历史根源其实来自电力设备产业。其未上市母公司大全集团目前业务涵盖中低压电气设备、变压器及开关设备等领域。相关业务主要由南京大全变压器有限公司及镇江大全电力变压器有限公司等附属公司经营,而这些资产并不属于纽约上市的大全新能源。 这显示大全确实具备生产相关电力设备所需的技术与经验。更重要的是,虽然新项目总投资额达60亿元,金额并不算小,但相比此前177亿元的多晶硅扩产计划,仍属相对温和。 根据公司最新季度报告,截至今年3月底,大全新能源拥有约20亿美元可轻易转换为现金的资产,因此具备充足财力推动这项新投资。此外,大全并不需要独自承担全部资金支出。财力雄厚的昆山市政府几乎可以确定将承担其中相当大的一部分成本。 总体而言,徐翔这项决策,很可能也吸纳了父亲徐广福及妹妹徐晓宇的意见,看来是一项相对审慎的多元化布局,希望降低大全新能源对多晶硅产业的依赖。毕竟,即使在景气最好的时候,多晶硅行业本身仍具有高度周期性。然而,瞄准这些新商机的企业并不只有大全一家,尤其是在储能领域。最终的结果或许是,大全成功摆脱了一个供应过剩的产业,却又踏入另一个同样可能供过于求的市场。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:溜溜梅招股募资5亿港元

生产及销售梅子产品的溜溜梅股份有限公司(6658.HK)周五公开招股,发售1,146.41万股,每股43.58港元,募资约5亿港元,每手100股,申购门槛4,401.96港元,于6月10日截止及15日挂牌。 过去三年,公司收入为13.2亿元、16.16亿元及17.1亿元;期内利润分别为9,920万元、1.477亿元及1.82亿元。 募资所得约61%将用于未来三年扩大产能,约21%用于提升品牌知名度,约8%用于研发,余下10%作一般营运资金。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里