“长租公寓第一股”魔方生活二度向港交所递交上市申请,以填补资金继续扩充业务

重点:

  • 受疫情及封控措施影响,魔方生活去年由盈转亏
  • 中国房地产市场深度调整,不少商品房库存“转卖为租”,长租公寓的市场竞争或会更趋激烈

 

罗小芹

去年新冠疫情在中国反复暴发,包括金融重镇上海等主要城市,更在去年二季度实施严厉封控措施,冲击了长租公寓运营商魔方生活服务集团有限公司的业绩表现,以致去年未能打响在港股上市的如意算盘。

上月底,魔方生活卷土重来,上市联席承销人仍然是摩根士丹利及建银国际。该公司属于创业类企业,没有大企业作为骨干股东,未完成招股前,私募基金华平投资持有其42.56%股份,加拿大魁北克储蓄投资集团(CDPQ)及中航产融,则分别持股16.93%及12.59%,三家都是被动型的基金投资公司。

初步招股文件援引研究机构弗若斯特沙利文的资料,去年中国集中式长租公寓市场的规模达到511亿元,预计至2027年的规模可达1,366亿元,复合年增长率21.7%。按在营公寓数量计,至去年底止,魔方生活于独立集中式长租公寓运营商的排名居首。至去年底止,该公司拥有76,245套在营公寓,分布全国25座城市388个地点,其中在上海运营的公寓达30,053套,占比接近四成。

该公司过去三年收入稳步上升,从2020年的9.5亿元增至去年的17.1亿元,显示在官方为房市设下关于债务的“三道红线”与新冠疫情夹击下,即使内地房市疲软,却衍生了长期租赁的需求。

依赖直营模式

但值得留意的是,该公司近年盈利表现飘忽,其中2021年录得约3亿元净利润,扭转之前一年的2.3亿元亏损局面;但到了2022年,随着新一轮新冠疫情大流行,加上官方防控措施造成的压力,其运营所在的中国主要城市、特别是上海的业务受到负面影响,最终再度转亏2.46亿元。

以魔方生活的最新投后估值约76亿港元(66.9亿元)计算,其市销率约3.9倍,作为港股的“长租公寓第一股”,市场上可比较的公司不多,与其业务最接近是经营长租酒店及长租公寓的首旅酒店(600258.SH),市销率约5.4倍,其较高的估值也许与其业务更为多元化有关。

魔方生活近年绝大部分营收来自直营模式的贡献,在该模式下,魔方生活整租或租赁整栋楼宇的一部分,租约期一般为10至15年,并负责管理和运营,并向住户收取租金及向其提供配套服务的管理费。过去三年,来自直营模式的收入贡献分别占同期收入96.2%、94.5%及94.9%。

另一种为加盟管理和第三方托管模式,在该模式下,魔方生活只以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓,并不拥有租赁公寓所在的任何公寓物业。

行业面临整合

房价高居不下,租房成为打工一族或流动人口的无奈选择。在市场刚性需求推动下,2016年长租公寓行业率先迎来爆发期,然而,自2018年开始出现长租公寓企业资金链断裂的现象,随着2020年疫情大爆发,进一步暴露了“租金贷”、“高收低租”、“长收短付”等高金融杠杆的行业弊端,甚至连头部企业青客去年也走上了破产清算之路,意味行业已步入“大洗牌”阶段。

此外,由于房市内部需求疲软,市场景气不再,地产发展商也需要为商品房库存寻找出路。今年1月,万科集团(2202.HK; 000002.SZ)与建设银行(0939.HK; 601939.SH)成立百亿住房租赁子基金,拟通过投资收购房企存量资产,提供市场化长租房或保障性租赁住房服务;此外,全球最大房地产投资机构之一的博枫资产,也宣布收购杨浦嘉誉云景租赁住宅项目,计划提供560间房源,此举虽意味蛰伏良久的长租公寓行业似乎再受资本市场青睐,但坏处是市场竞争将会愈来愈激烈。

为扩大公寓网络规模,魔方生活自从2020年便积极投资,例如2021年旗下经营的公寓总数便同比大增94.4%至75,887套,因此在扩张速度最快的这一年,该公司因投资活动录得7.77亿元现金净流出,抵消了同年大部分因经营活动录得的现金浄流入,加上去年因偿还银行贷款录得12.77亿元融资活动现金净流出,导致公司截至去年底的现金水平仅余3.46亿元,可能因此衍生该公司上市筹资的计划。

更令人担心的是,在中国整体需求疲弱下,该公司旗下公寓的租金受压。据招股文件所示,白领公寓去年月均租金为2,922元,同比减少3.4%,甚至低于2020年的2,964元,拖累整体月均租金同比微跌0.9%至3,137元,在相关成本持续上升的处境下,却未能相应调升租金,恐继续蚕食该公司的盈利表现。

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新闻

简讯:小马智行获纳入沪港通

自动驾驶出租车运营商小马智行(PONY.US; 2026.HK)周三表示,其港股已纳入沪港通,自周四起中国大陆投资者可进行交易。 通过纳入,小马智行的股票现已面向美国、香港和中国大陆投资者,扩大其投资者基础。公司是中国领先的自动驾驶出租车建造和运营商之一,截至5月24日已生产超过1,776辆车,并计划在今年年底前将数量大致翻倍至超过3,500辆。 公司第一季度营收同比增长145%,至3,430万美元,去年同期为1,400万美元。其自动驾驶出租车服务营收增长近四倍,至857万美元,去年同期为173万美元;而自动驾驶卡车营收增长31%,至1,020万美元,去年同期为778万美元。公司录得季度净亏损5,350万美元,较2025年第一季度的3,740万美元亏损扩大。 小马智行港股周四下跌3.2%,收于80.75港元,该股今年累计下跌约32%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:三环集团赴港上市获中证监备案

电子陶瓷材料及元器件制造商潮州三环(集团)股份有限公司(300408.SZ)周三公告,公司申请发行境外上市股份H股,在香港联交所主板上市,已收到中国证监会出具的备案通知书,为该公司赴港IPO扫清关键监管门槛。 根据公告,公司拟发行不超过1.49亿股境外上市普通股。此前路透社报道,公司计划集资约10亿美元。 三环集团成立于1970年,总部位于广东潮州,是中国电子陶瓷产业龙头企业之一,主要产品涵盖光通信陶瓷插芯、MLCC陶瓷材料、半导体陶瓷封装基座、电子元件及新能源材料等,客户遍及通信、消费电子、汽车电子及半导体产业链。 业绩方面,公司2025年收入约90.1亿元(13.32亿美元),按年增长约22%;净利润26.18亿元,按年增长19.54%,业绩增长主要受惠于光通信、高端电子元件及半导体相关业务需求增长。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:中软国际进军算力业务

软件开发商中软国际有限公司(0354.HK)周三公布进军算力业务,公司将企业智能操作系统产品allmeta,定位至算力供给及服务延伸。中软将以Token运营,作为第二增长曲线的战略部署。 中软表示,进军算力业务可把握人工智能发展机遇、将现有AI能力向算力供给及服务环节延伸,有助于丰富集团收入来源、优化业务结构及提升综合竞争力,并与现有AI及云服务产生协同效应。 集团计划于年内批量采购高端AI服务器、建设配套算力基础设施及开展相关业务。中软将以三种模式开展算力业务,一是算力硬件转售,二是算力租赁,三是token销售。 周四开市中软跌0.2%报4.69港元,公司过去一年股价由高位下调30%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Innovent’s $10.5 billion deal with Pfizer

信达生物105亿美元合作落地 Co-Co模式成中国创新药出海新样本

此次合作部分采用了共同开发及共同商业化(Co-Co)模式,信达生物将直接参与全球核心医药市场的利润分配 重点: 在直接授权交易、NewCo(新公司)交易之外,Co-Co模式正成为国内头部药企“出海”的新趋势 2025年信达生物首度实现全年盈利,营收的强劲增长态势延续至2026年一季度,该季度产品收入超38亿元,同比增幅逾50%    莫莉 近期,创新药板块持续承压下行,市场上关于创新药“出海”BD或将可能受限的传闻不断发酵,引发了资本市场的广泛担忧。然而,在这个微妙的时间节点,一家中国创新药企却用实际行动打破了流言。5月29日,信达生物制药(1801.HK)宣布与跨国药企辉瑞(PFE.US)签署了一项潜在总额最高达105亿美元的全球战略合作协议。受此重磅利好消息提振,信达生物股价当日大涨11.36%,亦带动低迷已久的创新药板块集体走强。 根据协议,此次合作涵盖12个肿瘤早期及源头创新研发项目,其中包括8个来自信达生物的早期管线,以及4个由辉瑞提议、双方将共同开展的全新(de novo)研发项目。信达生物将依托其自主创新的研发平台及强大的早期临床开发,推进这12个合作项目至I期临床研究,辉瑞将负责主导后续临床开发。 为此,辉瑞将向信达生物支付6.5亿美元的首付款。随着合作项目在研发、注册和商业化各阶段取得里程碑进展,信达生物还有资格获得最高98.5亿美元的相关付款,潜在总交易金额高达105亿美元。此外,针对每一款最终获批上市的产品,信达生物还将获得最高达双位数的销售额分成。 与传统的外部授权(License-out)模式相比,此次合作最特别的是其复合型的交易架构,特别是包含了更深度绑定的“共同开发及共同商业化(Co-Co)”模式。在12个项目中,有4个关键项目采取了Co-Co模式:双方将在全球范围内共同开发并承担开发成本,并且在美国及欧洲市场共同商业化并共享利润;同时信达生物保留了在大中华区的相关权利。另有4个项目授予辉瑞大中华区以外的独家许可权利,剩余4个项目授予辉瑞全球独家许可权。 这种精细的分层架构表明,信达生物与辉瑞的合作超越了单纯的资产变现,不仅通过大额首付款改善了短期现金流,更借助Co-Co模式深度参与欧美等核心市场的利润分配,从而获取持续的高额商业回报,也能借助辉瑞的全球研发体系和商业化网络,加速早期管线的开发效率。事实上,这已是信达生物在一年内达成的第二笔Co-Co合作。2025年10月,其与武田制药(4502.T)就肿瘤免疫双抗IBI363达成合作,约定双方在全球共同开发,并在美国市场共同商业化并分摊利润。 在直接授权交易、NewCo(新公司)交易之外,这种能够保留长期价值的Co-Co模式,正成为国内头部药企“出海”的新趋势。不久前,恒瑞医药(1276.HK; 600276.SH)与百时美施贵宝(BMY.US)达成了潜在总额高达152亿美元的战略合作,同样引入了该模式。根据协议,双方将共同推进13款涵盖肿瘤、血液及免疫学的早期项目,恒瑞不仅拥有特定项目的共同开发权,未来更有机会与BMS在全球范围内共同开展特定的商业化活动。 业绩迎来盈利拐点 在接连达成重磅BD交易的同时,信达生物的自身产品销售也同样强劲,这意味着其频繁的出海动作并非迫于资金压力的“卖青苗”,而是公司主动布局的战略选择。2025年,信达生物在2025年首次实现国际财务报告准则(IFRS)下的全年盈利,净利润为8.14亿元,公司全年总收入为130.4亿元,同比增长38.4%;其中产品销售收入达到119.0亿元,同比增长44.6%,公司正式进入可持续造血的新阶段。 营收的强劲增长态势已延续至2026年,今年一季度,公司产品收入超38亿元,同比增幅逾50%。从收入结构来看,公司的“双轮驱动”策略正在兑现:一方面,由于五款TKI(酪氨酸激酶抑制剂)纳入国家医保目录后销量快速上升,带动了肿瘤业务增长;另一方面,信尔美(玛仕度肽)、信必乐及信必敏等综合产品线亦有不俗的业绩贡献。 近年来,信达生物通过多项对外授权持续拓展全球版图,过去一年来累计的潜在总交易金额已超过300亿美元,核心管线正加速推进全球多中心临床。当前信达生物的市盈率约为158倍,同样作为创新药出海标杆的百济神州(06160.HK;688235.SH)的市盈率为67倍,反应市场对前者未来增长潜力的更高预期。对信达生物而言,105亿美元的BD交易是其出海进程中的关键一步,但是能否支撑当前的高估值,还将取决于其创新管线能否在欧美市场实现真正的商业成功与利润回报。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里