HK Housing

劉智恒

    

香港

    

香港樓價再調整亦屬合理

香港差餉物業估價署公布最新私人住宅樓價指數,十月份為321.4點,按月跌2.16%,指數連跌六個月,是自2017年3月後的低位。數字公布後,許多地產商及中介又在大吐苦水,說甚麼若不撤辣香港樓市危矣。

站在發展商及中介立場,為了本身業務,自然會以偏概全,一見樓價回落就呼天搶地要政府救市。但回看過去十多年的樓價,實際情況是升幅驚人。根據差估署的數據,2010年至2014年,只是短短四年時間,本港住宅樓價升了近一倍,再從2014至2018年計算,樓價又升了四成,之後在高位徘徊,最高時是2021年9月見頂。

今天樓價回落,但原來與去年十月比較,亦只是下跌了8%,並不至於如地產中介所形容,好像樓市要崩塌。即使是現時樓價,香港仍然是全球置業最難負擔的前列城市,雖然近期屢見有蝕讓個案出現,但只是過去價格實在過高,與市民負擔脫節,現時回歸理性實屬合理。

周生生租The One較高峰低五成

物業市場的調整並不限於住宅,鋪位市況更加明顯,過往高達千元呎租的情況已難復見,位於尖沙咀彌敦道商場THE ONE的地下舖位,周生生以約45萬承租,面積1,500平方呎,每方呎月租約300港元。

該鋪在十多年前由ROLEX租用,2016年租約完結前每月租金約100萬港元,之後時裝品牌Lacoste接力承租,但租金已下調至約70萬港元,疫情期間遷走,到近日再租出,但月租較高峰時下跌超過五成。鋪租雖然較高位時大幅下挫,但我們預計,在業主願意大手減低租金的情況下,會吸引到商戶租用,鋪市的租務成交能穩定下來。

花旗料樓價2025見底

樓價調整到何時才完結,此問題實在難以回答,不過花旗集團中國香港地產業研究主管楊海全在接受媒體訪問時,表示美國加息周期有望在今年完結,明年下半年或許會累計減息約1厘,估計要到2025年下半年息口才有機回落至3厘或以下。在減息帶動下,經濟環境改善,料本港樓價有機在該年上半年見底。

雖然投行根據分析得出結論而估計樓價見底時間表,但影響樓價的因素不斷在變化,息口的走勢、環球經濟情況、內地房地產問題能否解決,中美爭拗等,對本港樓市都息息相關,誰又可以料到幾年後的事情,因此投行的預測,僅作為參考就可以,不必奉之如金科玉律。

內地

    

恒大物業告中國恒大

中國恒大(3333.HK)的清盤聆訊迫在眉睫之時,恒大物業(6666.HK)突然向廣州市中級人民法院控告中國恒大及其附屬恒大地產。事件涉及20億元存單質押擔保被銀行強制執行一事,恒大物業追討款項及利息近21.5億元。受到消息影響,中國恒大當天股價收市跌10.4%。市場估計,恒大物業在境內追討存款損失,相信是為恒大清盤聆訊後的結果作準備及部署。

另外,市場也有消息,指中國恒大在聆訊前最後一刻提出重組方案,主要是將境外債權人持有的部分債務,轉換為中國恒大和兩家香港上市子公司的股權,並以境外資產支持的不可交易憑證償還剩餘債務。

內房債務其中一個關鍵是外債的處理,而中國恒大的問題是一眾房企中最嚴重,對於其清盤聆訊,市場均十分注視進展,因為中國恒大債務的處埋,有可能會成為其它房企債權人所參考及依據。

「白名單」效力一瞬即逝

內地政府救內房而將50間企業納入「白名單」,當中的房企有機獲有關方面的融資支持。消息公布後,名單內的房企股價一度急升,但消息過後,大部份房企股價又再度回軟,甚至調頭下滑。

過去一周,碧桂園(2007)下跌一成、旭輝控股(0884)跌兩成半、新城發展(1030)亦跌逾一成。市場認為,政府在融資上的支持固然重要,但核心是內地樓市情況,能賣樓才可套現還債,若然市場持續疲弱,房企銷售不濟,問題就不容易解決。

咏竹坊文章

    

燕之屋上市如箭在弦

本周《咏竹坊》報道內地最大燕窩品牌燕之屋已獲港交所批准上市,該公司曾多次希望在資本市場取得上市地位,但都無功而還,包括2011欲到香港上市,同年卻發生「毒血燕」事件;到去年計劃在A股市場上市,亦曾被中證監問到公司廣告等宣傳材料是否存在虛假,以及是否因而受到行政處罰等。

是次成功在港過關,將有望成為香港燕窩第一股。集團最為人知是營銷進取,透過不斷聘用著名藝人而提升產品知名度,包括劉嘉玲、林志玲到近年的趙麗穎等,都曾出任產品代言人。

鬥魚陳少傑涉開賭被捕

另外,我們也報道了鬥魚(DOYU.US)創辦人陳少傑被捕,根據成都都江堰公安發布的通報表示︰「陳某傑(男,39歲)涉嫌開設賭場罪。」其實在陳少傑被捕前,鬥魚於11月中時已展開「清朗行動」,主要打擊主播返現、私下交易等違規行為,所有涉嫌洗錢、詐騙、賭博等違法犯罪,都將提交並移送司法機關處理。

曾經風光一時的鬥魚,2019年在美上市,高峰時市值達37億美元,陳少傑的財富一度高達55億美元。但隨著抖音、嗶哩嗶哩(BILI.US; 9626.HK)、虎牙(HUYA.US)及快手(1024.HK)相繼崛起,陳少傑面對嚴峻的挑戰,因而轉走色情及低俗路線,結果多次被官方點名批評及要求整改。是次涉賭被捕,鬥魚陷於危機之中,前景教人擔憂。

    

新聞

簡訊:樂舒適獲中證監批香港上市

中國證券監督管理委員會(證監會)已正式為樂舒適有限公司的香港上市計劃備案,標誌這家在非洲售賣紙尿褲及衛生巾的銷售商,跨過了IPO的一大門檻。據上周五于证监会官网发布的文件,公司计划在本次上市发售1.48亿股。 樂舒適於今年1月向香港交易所遞交了初步上市文件,並於8月作出更新。 文件顯示,公司今年前四個月實現營收1.61億元,較去年同期的1.4億元增長15.5%。當期嬰兒紙尿褲貢獻71.8%銷售額,衛生巾佔比達18.5%。期內的利潤同比攀升12.3%,由去年同期的2,770萬元增至3,110萬元。 根據初步申請文件援引的第三方市場數據,按營收計,樂舒適佔非洲嬰兒紙尿褲市場17.2%份額,穩居市場第二大。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:聚水潭首掛半日升24%

電商SaaS ERP提供商聚水潭集團股份有限公司(6687.HK)周二在港股首日掛牌,高開24.2%報38港元,至中午休市報37.96港元,升24.05%。 公司公布,此次發售6,816.7萬股,發售價每股30.6港元,集資淨額19.4億港元。香港公開發售獲1,952倍超購,國際發售獲21.9倍超購。 成立於2014年的聚水潭,總部位於上海,據灼識諮詢,以2024年收入計算,聚水潭是中國最大的電商SaaS ERP提供商,市場份額達到24.4%。 此次集資所得,將用於強化研發能力,加強銷售及營銷能力、戰略投資,以及一般營運用途。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Kingsoft makes WPS software

政府加速取替進口軟件 金山軟件受惠程度有多高?

一則政府公告因使用金山的文字處理軟件,帶出要加快取代進口軟件系統的預期 重點: 中國政府近期在一份重要文件中,採用金山文字處理軟件,推動其股價上漲,公司被視為中國版Microsoft Office 儘管在進口替代政策的東風,以及積極的市場預期,金山辦公軟件在企業級市場滲透率仍顯不足,個人用戶仍佔收入的66% 夏飛 中國本月強化稀土出口管制的舉措,加劇市場憂慮中美貿易休戰態勢將會瓦解。儘管該政策信號強勁,但部分投資者更關注其傳遞方式背後的潛台詞,政府通過何種載體發佈這項最新重磅聲明。 一反常態,中國商務部未採用微軟PDF或DOCX格式文件,而是使用金山軟件有限公司(3888.HK; 688111.SH)開發的免費文字處理軟件WPS,從而生成10月9日稀土公告文件,該公司被普遍視為抗衡微軟(MSFT.US)Office的中國本土方案供應商。 雖然未正式確認為新政策,但此一低調轉變,標誌中國在加速推進技術自主可控、對抗美國軟件出口禁令的戰略中再進一步。2022年9月,國資委發布的內部文件要求,其監管的央企,須在2027年前完成國產替代外國IT系統的工作。 中國政府會否同步推進更多軟件國產化替代,仍有待觀察。 10月13日,金山滬港兩地上市股票最高大漲18%,但此後回吐全部漲幅。其A股今年表現尚可,但並非亮眼,11.6%的年內漲幅落後上證綜指17.7%的漲幅;港股則明顯跑輸大盤,年內下跌6.8%,而同期恆生指數大漲29%。 軟件角力 這輪短暫漲勢似乎表明,部分市場人士對政府發布稀土文件時,採用金山格式的意義,仍持懷疑態度。事實上,商務部8月對加拿大豌豆澱粉發起反傾銷調查時,也曾採用WPS格式發文,當時該轉變未引發過多關注。 不過,宏觀政策軌跡似乎未改,仍為本土企業提供追趕契機。 在華銷售軟硬件的外資科技企業正全線收縮,市場研究機構Canalys數據顯示,惠普今年一季度在中國PC市場的份額降至7%,僅為華為13%的一半,更遠低於聯想30%的份額,而華為本不以電腦產品見長。 外資品牌不僅放棄中國作為產品銷售市場,也放棄作為研發和製造基地。此趨勢源於多重因素,包括中國成本上升,以及分散製造佈局,以規避過度依賴單一國家風險的考量。 《日經亞洲》報道稱,微軟(中國營收僅佔總營收1.5%)已於3月悄然關閉上海人工智能實驗室,並計劃明年將Surface平板電腦生產線遷出中國。蘋果也採取類似舉措,正將更多產能轉移至印度。 外資在製造端,特別是銷售端的收縮,為金山等中國品牌創造了發展空間。在中國力圖擺脫外國產品依賴的進程中,這些企業或正獲得政府的隱性支持。 金山由知名企業家、智能手機巨頭小米(1810.HK)掌門人雷軍掌舵,成為中國「去美國化」戰略的主要受益者之一。路透社報道顯示,僅2022年,中國在軟硬件替代領域投入就高達1.4萬億元(約合1,910億美元),同比增長16.2%。 今年8月,金山辦公投資者關係總監Li Yinan向投資者透露,公司WPS業務正「積極參與黨政機關及企事業單位辦公軟件採購招標」。此前估算顯示,WPS已佔據中國黨政機關、國企及銀行辦公軟件系統約80%的市場份額。 分析師普遍預期,中國加速要替代進口,將為本土軟件企業提供長期驅動力。目前,分析師對金山的平均目標價定為42.30港元,較周一收盤價31.64港元有34%上行空間。雅虎財經調研的12位分析師中,3人給予「強力買入」評級,7人建議「買入」,但其餘2人持「持有」觀點,顯示並非所有人看好其光明前景。 消費端依賴症 金山欲將微軟的戰略收縮轉化為實際收益,首要任務是深耕關鍵企業客戶市場,而非依賴個人消費者與政府機構支撐增長。 這種轉型跡象尚不明顯,金山二季報顯示,今年上半年個人客戶貢獻WPS業務65.8%的營收,至17.5億元(約合2.45億美元);該比例自2020年第二季度的55%持續攀升。 反觀微軟Office業務,其收入絕大多數來自企業客戶。截至今年6月的六個月內,微軟365商業產品及雲服務營收達462億美元,面向消費者的產品僅創收22億美元。 金山保持增長但勢頭未達迅猛,今年上半年營收同比增10%至26.6億元,但受遊戲業務收縮拖累,利潤增速顯著放緩至3.57%。截至6月30日,其WPS AI(微軟Copilot辦公助手的同類產品)月活用戶數,由2024年底的1,968萬快速增至2,951萬。 複雜的定價策略與數據隱私操作引發的聲譽風險,也給金山前景蒙上陰影。被「超級會員Pro/Plus/Pro…

簡訊:寧德時代續領風騒 第三季盈利勁升四成

電池生產商寧德時代新能源科技股份有限公司(3750.HK, 300750.SZ)周一公布第三季度業績,截至9月底止收入按年增長12.9%至1,041.9億元人民幣(下同),盈利按年升41%至185.5億元。 公司首三季度累計收入達2,830.7億元,按年增長9.3%,盈利按年升36%至490億元。 期間公司的總資產達到8,961億元,較去年底增長13.9%;經營活動產生的現金流量淨額,按年增長19.6%至806.6億元,手上貨幣資金達3,242億元,按年升近7%。 寧德時代周二開市報543港元,升2.8%。公司自今年5月上市以來,股價累計上升一倍 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏