HK Housing

劉智恒

    

香港

    

香港樓價再調整亦屬合理

香港差餉物業估價署公布最新私人住宅樓價指數,十月份為321.4點,按月跌2.16%,指數連跌六個月,是自2017年3月後的低位。數字公布後,許多地產商及中介又在大吐苦水,說甚麼若不撤辣香港樓市危矣。

站在發展商及中介立場,為了本身業務,自然會以偏概全,一見樓價回落就呼天搶地要政府救市。但回看過去十多年的樓價,實際情況是升幅驚人。根據差估署的數據,2010年至2014年,只是短短四年時間,本港住宅樓價升了近一倍,再從2014至2018年計算,樓價又升了四成,之後在高位徘徊,最高時是2021年9月見頂。

今天樓價回落,但原來與去年十月比較,亦只是下跌了8%,並不至於如地產中介所形容,好像樓市要崩塌。即使是現時樓價,香港仍然是全球置業最難負擔的前列城市,雖然近期屢見有蝕讓個案出現,但只是過去價格實在過高,與市民負擔脫節,現時回歸理性實屬合理。

周生生租The One較高峰低五成

物業市場的調整並不限於住宅,鋪位市況更加明顯,過往高達千元呎租的情況已難復見,位於尖沙咀彌敦道商場THE ONE的地下舖位,周生生以約45萬承租,面積1,500平方呎,每方呎月租約300港元。

該鋪在十多年前由ROLEX租用,2016年租約完結前每月租金約100萬港元,之後時裝品牌Lacoste接力承租,但租金已下調至約70萬港元,疫情期間遷走,到近日再租出,但月租較高峰時下跌超過五成。鋪租雖然較高位時大幅下挫,但我們預計,在業主願意大手減低租金的情況下,會吸引到商戶租用,鋪市的租務成交能穩定下來。

花旗料樓價2025見底

樓價調整到何時才完結,此問題實在難以回答,不過花旗集團中國香港地產業研究主管楊海全在接受媒體訪問時,表示美國加息周期有望在今年完結,明年下半年或許會累計減息約1厘,估計要到2025年下半年息口才有機回落至3厘或以下。在減息帶動下,經濟環境改善,料本港樓價有機在該年上半年見底。

雖然投行根據分析得出結論而估計樓價見底時間表,但影響樓價的因素不斷在變化,息口的走勢、環球經濟情況、內地房地產問題能否解決,中美爭拗等,對本港樓市都息息相關,誰又可以料到幾年後的事情,因此投行的預測,僅作為參考就可以,不必奉之如金科玉律。

內地

    

恒大物業告中國恒大

中國恒大(3333.HK)的清盤聆訊迫在眉睫之時,恒大物業(6666.HK)突然向廣州市中級人民法院控告中國恒大及其附屬恒大地產。事件涉及20億元存單質押擔保被銀行強制執行一事,恒大物業追討款項及利息近21.5億元。受到消息影響,中國恒大當天股價收市跌10.4%。市場估計,恒大物業在境內追討存款損失,相信是為恒大清盤聆訊後的結果作準備及部署。

另外,市場也有消息,指中國恒大在聆訊前最後一刻提出重組方案,主要是將境外債權人持有的部分債務,轉換為中國恒大和兩家香港上市子公司的股權,並以境外資產支持的不可交易憑證償還剩餘債務。

內房債務其中一個關鍵是外債的處理,而中國恒大的問題是一眾房企中最嚴重,對於其清盤聆訊,市場均十分注視進展,因為中國恒大債務的處埋,有可能會成為其它房企債權人所參考及依據。

「白名單」效力一瞬即逝

內地政府救內房而將50間企業納入「白名單」,當中的房企有機獲有關方面的融資支持。消息公布後,名單內的房企股價一度急升,但消息過後,大部份房企股價又再度回軟,甚至調頭下滑。

過去一周,碧桂園(2007)下跌一成、旭輝控股(0884)跌兩成半、新城發展(1030)亦跌逾一成。市場認為,政府在融資上的支持固然重要,但核心是內地樓市情況,能賣樓才可套現還債,若然市場持續疲弱,房企銷售不濟,問題就不容易解決。

咏竹坊文章

    

燕之屋上市如箭在弦

本周《咏竹坊》報道內地最大燕窩品牌燕之屋已獲港交所批准上市,該公司曾多次希望在資本市場取得上市地位,但都無功而還,包括2011欲到香港上市,同年卻發生「毒血燕」事件;到去年計劃在A股市場上市,亦曾被中證監問到公司廣告等宣傳材料是否存在虛假,以及是否因而受到行政處罰等。

是次成功在港過關,將有望成為香港燕窩第一股。集團最為人知是營銷進取,透過不斷聘用著名藝人而提升產品知名度,包括劉嘉玲、林志玲到近年的趙麗穎等,都曾出任產品代言人。

鬥魚陳少傑涉開賭被捕

另外,我們也報道了鬥魚(DOYU.US)創辦人陳少傑被捕,根據成都都江堰公安發布的通報表示︰「陳某傑(男,39歲)涉嫌開設賭場罪。」其實在陳少傑被捕前,鬥魚於11月中時已展開「清朗行動」,主要打擊主播返現、私下交易等違規行為,所有涉嫌洗錢、詐騙、賭博等違法犯罪,都將提交並移送司法機關處理。

曾經風光一時的鬥魚,2019年在美上市,高峰時市值達37億美元,陳少傑的財富一度高達55億美元。但隨著抖音、嗶哩嗶哩(BILI.US; 9626.HK)、虎牙(HUYA.US)及快手(1024.HK)相繼崛起,陳少傑面對嚴峻的挑戰,因而轉走色情及低俗路線,結果多次被官方點名批評及要求整改。是次涉賭被捕,鬥魚陷於危機之中,前景教人擔憂。

    

新聞

簡訊:與調查人員爆肢體衝突 拼多多股價急挫

據財新周三報道,電商拼多多控股有限公司(PDD.US)已解雇政府關係部多名員工,該批人員本月初與政府調查人員發生肢體衝突。 知情人士向財新透露,調查員依據國家市場監督管理總局(SAMR)轉介的線索開展調查,但於12月3日,拼多多員工與上海地方官員,在辦公室爆發衝突。 衝突發生後警方介入,拼多多隨後以妨礙公務為由處分涉事員工。財新獲取的聊天截圖顯示,一名自稱拼多多政府關係部前員工,周二在群聊中聲稱遭不當解雇。 此事發生之際,中國監管機構正持續呼籲企業遏制惡性競爭,此類競爭已重創多個行業。自衝突傳聞發酵以來,拼多多股價持續下挫,過去五個交易日累計下跌約7%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Seyond makes LiDAR

走完漫漫上市路 圖達通終登港股

自動駕駛感測器製造商圖達通,在簽署併購協議近一年後,終於以SPAC反向收購方式完成香港上市 重點: 圖達通成為港交所推出SPAC上市機制四年以來,第三家成功上市的公司 上市里程碑是在圖達通與一家特殊目的收購公司(SPAC)簽署合併協議近一年之後才達成   梁武仁 耐心確實是一種美德,對於希望透過推出已四年的特殊目的收購公司(SPAC)機制上市的企業而言,更是如此。 上周三,美國激光雷達(LiDAR)感測器製造商、也是自動駕駛關鍵零組件供應商的圖達通(2665.HK),成為僅有的第三家透過與SPAC合併、亦即「去SPAC化」(de-SPAC)方式在香港成功上市的公司。即便SPAC上市常被形容為比傳統IPO更快、更簡便,但對圖達通而言,這趟上市之路仍可說是漫長而艱辛。 圖達通幾乎是在與名為TechStar Acquisition Corp.的SPAC簽署合併協議滿一年之際,才達成這項里程碑。這類SPAC本質上並無實質業務,主要功能是作為殼公司,讓實體企業透過反向合併承接其上市地位,從而避開傳統IPO中不少繁複要求。正因程序相對省事、成本也較低,SPAC交易在美國一度迅速擴張,尤其受到資金吃緊的科技新創企業青睞。 圖達通原本計劃於2023年在美國上市,但最終選擇通過SPAC在港交所上市,香港是在2022年推出SPAC機制。 在華府與北京關係持續緊張、美國對中國企業監管日趨強硬的背景下,圖達通改變上市選擇不難理解;特別是科技領域,隨著國家安全疑慮升高,已成為中美經濟競逐中最為敏感的戰場之一。 上述因素都使赴美上市對圖達通而言吸引力大減,當公司轉向香港尋求上市時,或許原本期待能走上一條較為平順的道路,但實際經歷卻恰恰相反。 雖然SPAC上市理論上比傳統IPO更為簡便,但在香港,由於監管門檻重重,實際情況卻大相逕庭。首先,所有尋求赴海外上市(包括香港)的中國企業,無論是走SPAC途徑還是傳統IPO,都必須取得內地監管部門的批准。此外,選擇在香港以SPAC方式上市的公司,還須接受一套嚴格的審核機制,以防未能符合標準的企業進入市場,從而保障投資者。 圖達通在法律架構上並非中國企業,但其大部分業務來自中國,仍被納入中國證監會的監管範圍。公司直到今年10月,亦即在與TechStar簽署合併協議約10個月後,才獲中國證監會批准赴港上市。翌月,圖達通便通過了港交所上市聆訊。 事實上,港交所直到去年10月才完成首宗去SPAC(de-SPAC)併購交易,距離其於2022年初推出SPAC制度已接近三年。該交易涉及新加坡電商公司獅騰控股(2562.HK),進展相對迅速,僅在簽署SPAC合併協議四個月後便完成上市。 然而,自此之後,香港的SPAC「車道」前進速度明顯放緩。在圖達通之前,唯一完成類似併購上市的公司是找鋼集團(6676.HK),而其上市過程同樣經歷了漫長等待。這家鋼鐵交易平台營運商早在2022年便促成香港史上首宗SPAC交易,但直到今年3月才正式成為上市公司。 警訊浮現 目前尚不清楚圖達通為何需耗時如此之久,才先後取得中國證監會及香港交易所的監管批准。但若單從投資角度觀察,這家公司確實浮現出一些值得警惕的訊號。 其中最主要的問題,在於其營收增長動能正在減弱。根據TechStar於8月提交的招股書,圖達通去年銷售額按年增長32%,至1.6億美元,乍看表現不俗,但與2023年高達83%的增幅相比,增速已明顯放緩。更令人擔憂的是,該公司在2025年第一季度的收入,出現按年倒退。此外,圖達通至今仍未實現盈利。公司在2022年至2024年間,每年虧損都持續擴大,儘管在今年首季轉為錄得毛利,並收窄了淨虧損。 其次,激烈競爭亦嚴重制約圖達通擴大收入、控制成本及實現盈利的能力。根據TechStar引用的第三方數據,圖達通在中國激光雷達(LiDAR)製造商中排名第四,市佔率約為21%。但在全球市場,圖達通的地位更為不穩,其市佔率僅為8.4%。這意味著,圖達通正與多家製造商正面競爭,彼此爭奪產業主導地位,同時還需防範大量新進者的挑戰,最後往往只能透過削價競爭應對。 圖達通在技術路線上的選擇,也未能為其處境帶來優勢。公司專注於1,550奈米激光雷達系統,雖然具備更遠探測距離及更強抗干擾能力,但製造成本遠高於主要競爭對手禾賽科技(HSAI.US; 2525.HK)及速騰聚創(2498.HK)採用的905奈米技術。正因這項技術差異,兩大競爭對手的毛利率明顯優於圖達通。 或許是為了改善利潤率,圖達通今年初在拉斯維加斯舉行的消費電子展(CES)上,展示了一款905奈米激光雷達產品,但隨後卻於10月遭禾賽提起訴訟,指控其侵犯專利權。這類事件突顯出,在自動駕駛技術等高度依賴專利的產業中,企業所面臨的法律風險不容忽視。 儘管如此,自12月10日正式掛牌以來,圖達通股價仍累計上漲約75%。以2024年收入計算,圖達通目前的市銷率(P/S)約為18倍,明顯高於禾賽科技在港上市股票的7.2倍,以及速騰聚創的8.8倍。 短期而言,投資者或仍以相對正面的角度看待圖達通,將其視為自動駕駛技術的新投資目標。此外,剛完成併購的SPAC上市公司,通常需要一段時間讓市場消化,投資者也需逐步熟悉這家新上市企業。隨著時間推移、公司陸續披露經營進展,當市場逐步回歸現實,眼前的樂觀情緒也可能轉而被失望所取代。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:Hashkey出師不利 首掛午收跌破招股價

數字資產平台HashKey Holdings Ltd.(3887.HK)周三首日掛牌,開市微升0.3%報6.7港元,之後一度升破7港元,但隨後又回軟,中午收報6.5港元,跌2.7%,並跌破招股價。 公司出售2.4億股,每股发售价介乎5.95港元至6.95港元,最終只以6.68港元定價,集資淨額約14.8億港元。公開發售超額393倍,國際配售則錄得超額認購4.5倍。 HashKey的持牌數字資產平台,提供交易及鏈上服務,另外公司亦提供資產管理服務。是次集資所得的40%,將用於為技術及基礎設施進行迭代發展;約40%用於市場拓展,並強化與生態系統合作夥伴的關係;約10%用於營運及風險管理,餘下10%作為一般營運資金。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:傳瑞幸考慮競購藍瓶咖啡 布局全球高端咖啡市場

彭博社引述知情人士透露,中國連鎖咖啡品牌瑞幸咖啡(LKNCY.US)正考慮競購雀巢(NESN.SW)旗下連鎖咖啡品牌藍瓶咖啡(Blue Bottle Coffee),以提升品牌形象並拓展高端咖啡市場。 此前,瑞幸咖啡和其股東大鉦資本(Centurium Capital)此前也傳出考慮競購可口可樂(KO.US)旗下的Costa Coffee,但最新消息顯示,瑞幸咖啡與大鉦資本已在最後階段退出。主要競逐者私募基金TDR Capital正與可口可樂進行最後談判。 藍瓶咖啡於2002年創立於美國,主打精品手沖與高端咖啡體驗,雀巢於2017年以約4.25億美元收購其68%股權。近期路透社亦曾報道,雀巢正尋求精簡實體零售業務,尋求出售藍瓶咖啡在內的多項資產。藍瓶咖啡目前約有100間門店,主要集中於美國,並在韓國、香港及中國內地設有據點。 知情人士指出,有關討論尚處於早期階段,未必會提出收購。報道稱,大鉦資本也在評估其他收購目標,包括在中國經營% Arabica咖啡店的營運商。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏 --