HK Housing

劉智恒

    

香港

    

香港樓價再調整亦屬合理

香港差餉物業估價署公布最新私人住宅樓價指數,十月份為321.4點,按月跌2.16%,指數連跌六個月,是自2017年3月後的低位。數字公布後,許多地產商及中介又在大吐苦水,說甚麼若不撤辣香港樓市危矣。

站在發展商及中介立場,為了本身業務,自然會以偏概全,一見樓價回落就呼天搶地要政府救市。但回看過去十多年的樓價,實際情況是升幅驚人。根據差估署的數據,2010年至2014年,只是短短四年時間,本港住宅樓價升了近一倍,再從2014至2018年計算,樓價又升了四成,之後在高位徘徊,最高時是2021年9月見頂。

今天樓價回落,但原來與去年十月比較,亦只是下跌了8%,並不至於如地產中介所形容,好像樓市要崩塌。即使是現時樓價,香港仍然是全球置業最難負擔的前列城市,雖然近期屢見有蝕讓個案出現,但只是過去價格實在過高,與市民負擔脫節,現時回歸理性實屬合理。

周生生租The One較高峰低五成

物業市場的調整並不限於住宅,鋪位市況更加明顯,過往高達千元呎租的情況已難復見,位於尖沙咀彌敦道商場THE ONE的地下舖位,周生生以約45萬承租,面積1,500平方呎,每方呎月租約300港元。

該鋪在十多年前由ROLEX租用,2016年租約完結前每月租金約100萬港元,之後時裝品牌Lacoste接力承租,但租金已下調至約70萬港元,疫情期間遷走,到近日再租出,但月租較高峰時下跌超過五成。鋪租雖然較高位時大幅下挫,但我們預計,在業主願意大手減低租金的情況下,會吸引到商戶租用,鋪市的租務成交能穩定下來。

花旗料樓價2025見底

樓價調整到何時才完結,此問題實在難以回答,不過花旗集團中國香港地產業研究主管楊海全在接受媒體訪問時,表示美國加息周期有望在今年完結,明年下半年或許會累計減息約1厘,估計要到2025年下半年息口才有機回落至3厘或以下。在減息帶動下,經濟環境改善,料本港樓價有機在該年上半年見底。

雖然投行根據分析得出結論而估計樓價見底時間表,但影響樓價的因素不斷在變化,息口的走勢、環球經濟情況、內地房地產問題能否解決,中美爭拗等,對本港樓市都息息相關,誰又可以料到幾年後的事情,因此投行的預測,僅作為參考就可以,不必奉之如金科玉律。

內地

    

恒大物業告中國恒大

中國恒大(3333.HK)的清盤聆訊迫在眉睫之時,恒大物業(6666.HK)突然向廣州市中級人民法院控告中國恒大及其附屬恒大地產。事件涉及20億元存單質押擔保被銀行強制執行一事,恒大物業追討款項及利息近21.5億元。受到消息影響,中國恒大當天股價收市跌10.4%。市場估計,恒大物業在境內追討存款損失,相信是為恒大清盤聆訊後的結果作準備及部署。

另外,市場也有消息,指中國恒大在聆訊前最後一刻提出重組方案,主要是將境外債權人持有的部分債務,轉換為中國恒大和兩家香港上市子公司的股權,並以境外資產支持的不可交易憑證償還剩餘債務。

內房債務其中一個關鍵是外債的處理,而中國恒大的問題是一眾房企中最嚴重,對於其清盤聆訊,市場均十分注視進展,因為中國恒大債務的處埋,有可能會成為其它房企債權人所參考及依據。

「白名單」效力一瞬即逝

內地政府救內房而將50間企業納入「白名單」,當中的房企有機獲有關方面的融資支持。消息公布後,名單內的房企股價一度急升,但消息過後,大部份房企股價又再度回軟,甚至調頭下滑。

過去一周,碧桂園(2007)下跌一成、旭輝控股(0884)跌兩成半、新城發展(1030)亦跌逾一成。市場認為,政府在融資上的支持固然重要,但核心是內地樓市情況,能賣樓才可套現還債,若然市場持續疲弱,房企銷售不濟,問題就不容易解決。

咏竹坊文章

    

燕之屋上市如箭在弦

本周《咏竹坊》報道內地最大燕窩品牌燕之屋已獲港交所批准上市,該公司曾多次希望在資本市場取得上市地位,但都無功而還,包括2011欲到香港上市,同年卻發生「毒血燕」事件;到去年計劃在A股市場上市,亦曾被中證監問到公司廣告等宣傳材料是否存在虛假,以及是否因而受到行政處罰等。

是次成功在港過關,將有望成為香港燕窩第一股。集團最為人知是營銷進取,透過不斷聘用著名藝人而提升產品知名度,包括劉嘉玲、林志玲到近年的趙麗穎等,都曾出任產品代言人。

鬥魚陳少傑涉開賭被捕

另外,我們也報道了鬥魚(DOYU.US)創辦人陳少傑被捕,根據成都都江堰公安發布的通報表示︰「陳某傑(男,39歲)涉嫌開設賭場罪。」其實在陳少傑被捕前,鬥魚於11月中時已展開「清朗行動」,主要打擊主播返現、私下交易等違規行為,所有涉嫌洗錢、詐騙、賭博等違法犯罪,都將提交並移送司法機關處理。

曾經風光一時的鬥魚,2019年在美上市,高峰時市值達37億美元,陳少傑的財富一度高達55億美元。但隨著抖音、嗶哩嗶哩(BILI.US; 9626.HK)、虎牙(HUYA.US)及快手(1024.HK)相繼崛起,陳少傑面對嚴峻的挑戰,因而轉走色情及低俗路線,結果多次被官方點名批評及要求整改。是次涉賭被捕,鬥魚陷於危機之中,前景教人擔憂。

    

新聞

Amid surging autonomous driving concept popularity, Cheng-Tech aims to list on the Hong Kong Stock Exchange

自駕概念當紅 承泰科技搶灘登陸港交所

毫米波雷達龍頭承泰科技計劃來港上市,創辦人曾任職華為 重點: 上半年收益大增464%,惟業績仍見紅 客戶過份單一,正積極擴大客戶群   白芯蕊 自動駕駛越來越普及,除用攝像頭及激光雷達輔助外,毫米波雷達也是主要零件之一,內地第三大車載毫米波雷達供應商深圳承泰科技股份有限公司,近日刊發上市申請文件,盼趁近期香港科技股熱潮,尋求在港交所掛牌。 承泰科技於2016年成立,由曾在華為任職的陳承文與在汽車電子開發行業超過20年經驗的周珂創辦,2020年集團開始批量交付乘用車型的角雷達,2021年更成為一家德國汽車企業指定供應商,2022年則奪得內地一家領先OEM指定供應商訂單。 在業務發展過程中,承泰科技已引入多位投資者,包括A股上市的寧波杉杉(600884.SH)持股的杉創中小微,以及新雷能(300593.SZ)等,目前大股東是主席陳承文,持有承泰科技15.48%股權。 集團主要產品為毫米波雷達,該產品屬非接觸式感測器,通過無線電波發射訊號,隨即作出接收和處理,用作發現目標兼測定相關物體空間位置、移動方向、速度、距離以及形狀特徵等。 雖然一般自駕汽車已裝上攝像頭及激光雷達等,但毫米波雷達能在全天候運行,加上抗干擾性強,同時穿透性佳,配合成本越來越平,因此成為目前感知系統的重要組成部分。 整體上,毫米波雷達產業鏈分上、中及下游,上游主要以零部件為主,包括射頻前端組件(MMIC)、數字訊號處理器(DSP/FPGA)、PCB板、天線及控制電路等,中游是毫米波雷達系統設計和製造,下游則主要用於在智能駕駛、交通安全、機器人、低空經濟等應用。 據調研機構灼識諮詢指出,毫米波雷達正處快速增長階段,該市場在2020年規模只是178億元,但到2024年已達291億元,即相當於複合增長13.1%,主要驅動來源是汽車智能駕駛應用,隨著智駕普及,料到2029年整個毫米波雷達市場規模將增至630億元人民幣,即複合年增長率達16.7%,絶對不容忽視。 智駕滲透率增利銷售 特別是毫米波雷達產品成本降低,令中低價位車款智駕滲透率大幅提升,加上政策支持和消費者需求殷切,在單一感測器在複雜或極端場景下,常常存在性能局限,易產生感知盲區,由於感知系統是智駕不可或缺的組成部分,涉及毫米波雷達、攝像頭、超聲波雷達和激光雷達,因此具有互補性,提升智駕安全度,減少意外發生。 至於承泰科技已建立多款毫米波雷達產品,滿足從L0至L2+級智駕需求,亦已在乘用車及商用車應用,涉及前向雷達及後向與側向雷達。集團在2025上半年收益為5.39億元,按年大升464%,主要受惠前向毫米波雷達與角毫米波雷達銷量按年分別大增351%和1,134%,也令毛利急升182%至7,451萬元。 不過,集團2025上半年仍要見血,錄得虧損1,443萬元,主要是貿易應收款項及其他應收款項要撥備422萬元,以及一般與行政開支大增197.2%,因薪金及花紅、開支及股份付款增加所致。 比亞迪佔收入逾九成 此外,承泰科技大部分收益來自單一客戶,據申請上市文件披露,2022年、2023年、2024年及2025上半年,約佔該公司總收益的81.9%、91.3%、93.6%及97.4%。據網上媒體報道,該單一客戶是電動車生產商比亞迪(1211.HK; 002594.SZ)。 為避免客戶過份單一的風險,承泰科技表明正積極探索與汽車業合適的OEM客戶,尋求合作機會。上市申請文件提到,承泰科技與中國前十大OEM中的九家建立業務往來,包括技術交流、簽署保密協議、產品測試或供應商資格,同時計劃進軍其他行業,包括高精度工業測量及低空經濟等,以分散過份單一客戶風險。 整體來講,參照自駕零件龍頭公司禾賽科技(2525.HK, HSAI.US),市場預期2026年預期市盈率為40倍,至於承泰科技也表明短期虧轉盈機會大,因此一旦低於2026年30倍預期市盈率掛牌,股價將有望走高,若高於2026年40倍掛牌,股價潛水機會較大,畢竟承泰科技客戶過份單一,與禾賽比較,規劃也較細,故未必能承受太高估值。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Black Sesame does infrastructure

簡訊:黑芝麻智能斥資4.8億元 收購SoC製造商六成股權

自動駕駛晶片製造商黑芝麻國際控股有限公司(2533.HK)周三宣布,同意以4.782億元收購珠海億智電子科技有限公司現有股份及新發行股份,交易完成後將持有該公司60%股權。其中40.4%的股權將透過向億智電子注資2,020萬元取得;另19.6%的股權將以約4.58億元對價,向該公司現有股東收購。 交易完成後,億智電子將成為黑芝麻智能的非全資附屬公司。該公司主要從事人工智能系統級晶片(SoC)產品研發,產品主打高性價比與低功耗,應用場景涵蓋汽車智能及端側AI應用。2024年,億智電子錄得虧損約8,800萬元,較2023年的1.13億元虧損有所收窄。 黑芝麻智能表示,董事會認為,此項收購將有助集團建立涵蓋高、中、低端的全系列車規級算力晶片產品,提供智能汽車的全場景解決方案,同時推動集團產品拓展至更廣泛的機器人及「AI+」應用領域,從而提供完整的AI推理晶片及解決方案。 黑芝麻智能曾在6月宣布達成收購某家業務描述與億智電子相似的企業,但當時未披露標的名稱。 黑芝麻智能股票周五開盤下跌,但午後扭轉跌勢,午後時段上漲1%至19.48港元。該股現價較2024年8月28日的IPO發行價下跌約30%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Ribo Life makes mRNA drugs

港股迎來siRNA領軍企業 瑞博生物啓動招股

這家小核酸藥物公司一直專注於小核酸藥物尤其是siRNA療法的研發,目前已建立全球最大的siRNA藥物管線之一 重點: 瑞博啓動香港IPO,其核心產品是全球首款針對血栓性疾病的siRNA藥物 「中國研發+歐洲臨床註冊」的協同模式為未來公司產品在中國、歐洲等全球主要市場的獲批與商業化奠定基礎    莫莉 近年,RNA(核糖核酸)領域在連續獲得諾貝爾獎認可,mRNA和miRNA的相關發現分別在2023年、2024年獲獎,其科學價值與產業潛力備受關注。以RNA為基礎的小核酸藥物憑藉其靶點選擇範圍廣、臨床開發成功率相對較高、作用持久等優勢,有望成為繼小分子藥物、抗體藥物之後,現代新藥第三次浪潮的引領者。如今,國際投資者即將可以參與投資中國小核酸藥物領域的領軍企業。 在小核酸藥物領域深耕18年的蘇州瑞博生物技術股份有限公司,自我定位是siRNA(小干擾核糖核酸)療法領域的世界領先者。 瑞博生物於2025年12月31日啓動香港主板IPO。計劃發行股份數量約為2,750萬股,發行價57.97港元,計劃募資約15.9億港元(約2.05億美元)。此次上市由中金公司和花旗銀行擔任聯席保薦人。 股票申購期將持續至1月6日,交易首日定於1月9日。 成立於2007年的瑞博生物一直專注於小核酸藥物,尤其是siRNA療法的研發,目前已建成全球最大的siRNA藥物管線之一,有七款自研藥物處於臨床試驗階段,涉及心血管、代謝類、腎臟和肝臟疾病的7種適應症,當中有4款藥物正在進行二期臨床試驗,另有超過20個臨床前項目儲備。 首款治療血栓性疾病的siRNA藥物 瑞博生物核心產品RBD4059是全球首款用於治療血栓性疾病的siRNA藥物,也是全球進展最快的siRNA藥物,目前已完成2a期臨床試驗患者入組,預計將於2026年啓動2b期試驗,以拓展更多適應症。目前的標準血栓治療抗凝劑都存在讓患者嚴重出血的風險,RBD4059則通過靶向凝血因子XI(FXI)實現長效抗凝,而且將FXI靶向的優勢與siRNA藥物技術相結合,在保持強大療效的同時,具備顯著安全優勢。 值得注意的是,跨國藥企拜耳(BAYN.DE)在2025年11月宣布,旗下口服FXIa抑制劑AsundexianIII期的臨床結果,該產品顯著降低缺血性卒中復發風險且未增加大出血風險,這也驗證了FXI靶點的臨床可行性與安全性,為瑞博生物等佈局同類賽道的企業提供了明確的臨床與商業化路徑。 瑞博生物的另一產品RBD5044 ,作為全球第二個進入臨床開發的靶向APOC3 siRNA藥物,在治療高甘油三酯血症(HTG)方面也展現出「同類最佳」潛力。 2025年11月,美國Arrowhead公司(ARWR.US)的同靶點siRNA藥物Plozasiran獲FDA(美國食品藥品監督管理局)批准上市,用於治療家族性乳糜微粒血症(FCS),III期數據顯示其可降低甘油三酯水平達80%,且給藥頻率僅為每三個月一次。這一成功案例不僅驗證了APOC3靶點的臨床價值,也凸顯了siRNA療法在慢病管理中的長效優勢。 RBD5044現已進入II期臨床,未來亦有望在規模超千億美元的降脂藥物市場中分得一杯羹。 中歐國際化布局 瑞博生物不僅在中國北京、蘇州布局研發中心,同時在2022年於瑞典成立子公司Ribocure AB開展研發活動,此舉為公司提供了國際臨床試驗基地,扎根利潤豐厚的歐洲藥物市場的中心。 位於Mölndal市的CTU(Ribocure Clinic)專門用於執行心血管、肝臟、肺、腎臟和其他疾病領域的2期臨床試驗。目前,Ribocure AB執行瑞博生物在歐洲的所有臨床研究,能夠入組患者超過100名。這種 「中國研發+歐洲臨床註冊」的協同模式,為未來公司產品在中國、歐洲等全球主要市場的同步獲批與商業化奠定基礎。 瑞博生物是全球少有的擁有自主研發,且經過臨床驗證的GalNAc(一種糖類分子,在siRNA藥物里常被用作肝臟靶向遞送的「導航彈頭」)遞送技術的企業之一,其全技術鏈小核酸藥物研發平台研發實力也獲得國內外同行的認可。 2023年12月,瑞博生物與齊魯制藥達成合作,授權其在大中華區開發、生產和商業化RBD7022;同月,與勃林格殷格翰簽訂合作,共同開發治療NASH/MASH的小核酸創新療法,兩項合作價值高達20億美元。 截至2025年6月,瑞博生物已完成9輪融資,投資方包括國投基金、聯想之星、磐霖資本、中金資本、高瓴資本等知名機構。2025年6月的最新一輪融資後,公司估值已達50.2億元,顯示其強勁潛力。 隨著產品臨床進展及商業化落地,瑞博生物的收入也穩步增長——從2023年的幾乎零收入增長到2024年的1.43億元人民幣,再到2025年上半年的1.04億元人民幣。2025年上半年虧損則從去年同期的1.42億元人民幣收窄至9,780萬元人民幣。…

簡訊:國產GPU登陸港股 壁仞科技首掛半日升逾七成

中國AI晶片製造商上海壁仞科技股份有限公司(6082.HK)周五在港掛牌上市,早盤高開82%,至中午休市報33.88港元,較發售價高72.86%。該公司是2026年港股首支上市新股,亦是港股第一支GPU股。 公司公布,此次全球發售2.84億股,每股定價19.6港元,為上限定價,集資總額55.83億港元(7.17億美元)。香港公開發售獲2,347倍超額認購,據報吸引約47.1萬人認購,創下近一年來港股散戶申購人數紀錄。國際發售部分則獲24.95倍超額認購。 有「國產GPU四小龍」之稱的壁仞科技,由曾任商湯科技總裁的張文創立,其研發的BR100系列晶片宣稱性能可媲美英偉達(Nvidia)的H100。下一代旗艦晶片BR20X計劃2026年商業化上市,其單卡運算能力、內存容量、互連帶寬均實現大幅升級,將進一步提升大模型訓練與推理效率。 根據規劃,募資淨額中約85%將用於研發投入,重點推進下一代產品迭代與技術創新,約5%用於商業化拓展,10%用作營運資金及一般公司用途。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏