HK Housing

劉智恒

    

香港

    

香港樓價再調整亦屬合理

香港差餉物業估價署公布最新私人住宅樓價指數,十月份為321.4點,按月跌2.16%,指數連跌六個月,是自2017年3月後的低位。數字公布後,許多地產商及中介又在大吐苦水,說甚麼若不撤辣香港樓市危矣。

站在發展商及中介立場,為了本身業務,自然會以偏概全,一見樓價回落就呼天搶地要政府救市。但回看過去十多年的樓價,實際情況是升幅驚人。根據差估署的數據,2010年至2014年,只是短短四年時間,本港住宅樓價升了近一倍,再從2014至2018年計算,樓價又升了四成,之後在高位徘徊,最高時是2021年9月見頂。

今天樓價回落,但原來與去年十月比較,亦只是下跌了8%,並不至於如地產中介所形容,好像樓市要崩塌。即使是現時樓價,香港仍然是全球置業最難負擔的前列城市,雖然近期屢見有蝕讓個案出現,但只是過去價格實在過高,與市民負擔脫節,現時回歸理性實屬合理。

周生生租The One較高峰低五成

物業市場的調整並不限於住宅,鋪位市況更加明顯,過往高達千元呎租的情況已難復見,位於尖沙咀彌敦道商場THE ONE的地下舖位,周生生以約45萬承租,面積1,500平方呎,每方呎月租約300港元。

該鋪在十多年前由ROLEX租用,2016年租約完結前每月租金約100萬港元,之後時裝品牌Lacoste接力承租,但租金已下調至約70萬港元,疫情期間遷走,到近日再租出,但月租較高峰時下跌超過五成。鋪租雖然較高位時大幅下挫,但我們預計,在業主願意大手減低租金的情況下,會吸引到商戶租用,鋪市的租務成交能穩定下來。

花旗料樓價2025見底

樓價調整到何時才完結,此問題實在難以回答,不過花旗集團中國香港地產業研究主管楊海全在接受媒體訪問時,表示美國加息周期有望在今年完結,明年下半年或許會累計減息約1厘,估計要到2025年下半年息口才有機回落至3厘或以下。在減息帶動下,經濟環境改善,料本港樓價有機在該年上半年見底。

雖然投行根據分析得出結論而估計樓價見底時間表,但影響樓價的因素不斷在變化,息口的走勢、環球經濟情況、內地房地產問題能否解決,中美爭拗等,對本港樓市都息息相關,誰又可以料到幾年後的事情,因此投行的預測,僅作為參考就可以,不必奉之如金科玉律。

內地

    

恒大物業告中國恒大

中國恒大(3333.HK)的清盤聆訊迫在眉睫之時,恒大物業(6666.HK)突然向廣州市中級人民法院控告中國恒大及其附屬恒大地產。事件涉及20億元存單質押擔保被銀行強制執行一事,恒大物業追討款項及利息近21.5億元。受到消息影響,中國恒大當天股價收市跌10.4%。市場估計,恒大物業在境內追討存款損失,相信是為恒大清盤聆訊後的結果作準備及部署。

另外,市場也有消息,指中國恒大在聆訊前最後一刻提出重組方案,主要是將境外債權人持有的部分債務,轉換為中國恒大和兩家香港上市子公司的股權,並以境外資產支持的不可交易憑證償還剩餘債務。

內房債務其中一個關鍵是外債的處理,而中國恒大的問題是一眾房企中最嚴重,對於其清盤聆訊,市場均十分注視進展,因為中國恒大債務的處埋,有可能會成為其它房企債權人所參考及依據。

「白名單」效力一瞬即逝

內地政府救內房而將50間企業納入「白名單」,當中的房企有機獲有關方面的融資支持。消息公布後,名單內的房企股價一度急升,但消息過後,大部份房企股價又再度回軟,甚至調頭下滑。

過去一周,碧桂園(2007)下跌一成、旭輝控股(0884)跌兩成半、新城發展(1030)亦跌逾一成。市場認為,政府在融資上的支持固然重要,但核心是內地樓市情況,能賣樓才可套現還債,若然市場持續疲弱,房企銷售不濟,問題就不容易解決。

咏竹坊文章

    

燕之屋上市如箭在弦

本周《咏竹坊》報道內地最大燕窩品牌燕之屋已獲港交所批准上市,該公司曾多次希望在資本市場取得上市地位,但都無功而還,包括2011欲到香港上市,同年卻發生「毒血燕」事件;到去年計劃在A股市場上市,亦曾被中證監問到公司廣告等宣傳材料是否存在虛假,以及是否因而受到行政處罰等。

是次成功在港過關,將有望成為香港燕窩第一股。集團最為人知是營銷進取,透過不斷聘用著名藝人而提升產品知名度,包括劉嘉玲、林志玲到近年的趙麗穎等,都曾出任產品代言人。

鬥魚陳少傑涉開賭被捕

另外,我們也報道了鬥魚(DOYU.US)創辦人陳少傑被捕,根據成都都江堰公安發布的通報表示︰「陳某傑(男,39歲)涉嫌開設賭場罪。」其實在陳少傑被捕前,鬥魚於11月中時已展開「清朗行動」,主要打擊主播返現、私下交易等違規行為,所有涉嫌洗錢、詐騙、賭博等違法犯罪,都將提交並移送司法機關處理。

曾經風光一時的鬥魚,2019年在美上市,高峰時市值達37億美元,陳少傑的財富一度高達55億美元。但隨著抖音、嗶哩嗶哩(BILI.US; 9626.HK)、虎牙(HUYA.US)及快手(1024.HK)相繼崛起,陳少傑面對嚴峻的挑戰,因而轉走色情及低俗路線,結果多次被官方點名批評及要求整改。是次涉賭被捕,鬥魚陷於危機之中,前景教人擔憂。

    

新聞

簡訊:五一視界招股集資7億元

從事數字孿生科技的五一視界數字孿生科技股份有限公司(6651.HK)周四招股,公開發售2,397.5萬股,每股發售價30.5元,集資7.3億元,一手200股,入場費6,161.51元。招股於本月23日截止認購, 30日正式掛牌。 數字孿生技術是一種利用3D圖形、模擬仿真及AI來生成實體物件或系統的高精確度虛擬複製品技術。數字孿生應用於各個領域,以模擬及規劃城市發展、交通管理,以及緊急應變策略等影響實際環境的場景。 公司成立至今已完成八輪融資,集資超過8億元人民幣(下同),投資者當中有LS 51World、Sky9 51World及商湯(0020.HK)。 五一視界過去三年持續虧損,今年上半年收入按年增62%至5,382萬元,但虧損同比擴大44.5%至9,409萬元。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Fosun Pharma's GLP-1 drug

GLP-1賽道掉隊的輝瑞 看上復星口服藥

輝瑞曾經憑借新冠疫苗和口服藥在2022年實現營收超千億美元,卻在GLP-1賽道上嚴重掉隊,急於通過收購補充短板 重點: YP05002仍在澳大利亞進行I期臨床試驗,是一款不折不扣的早期產品 復星醫藥前三季度的創新藥業務收入同比增長18.09%,已成為公司重要的增長引擎    莫莉 中國創新藥企在GLP-1(胰高血糖素樣肽-1)賽道持續取得突破,其研發成果頻頻獲得跨國制藥巨頭青睞。繼翰森制藥將其口服GLP-1受體激動劑HS-10535的全球權益授予默沙東,以及誠益生物與阿斯利康就小分子GLP-1激動劑ECC5004達成合作之後,上海復星醫藥(集團)股份有限公司(2196.HK;600196.SH)控股子公司亦與輝瑞(PFE.US)在該賽道達成一項重磅授權合作,潛在總交易金額超20億美元。 12月9日,復星醫藥的公告披露,其控股子公司藥友制藥與輝瑞簽訂《許可協議》,將口服小分子GLP-1受體激動劑YP05002以及含有該活性成分的產品的全球獨家權益授予輝瑞,藥友制藥將獲得高達1.5億美元的首付款,及基於許可產品臨床、商業化進展獲得開發里程碑付款,最高為3.5億美元以及基於許可產品的年度淨銷售額的銷售里程碑款項,最高為15.85億美元,潛在總交易金額約為20.85億美元。 YP05002由藥友制藥自主研發,主要通過激活人的 GLP-1R,促進胰腺的胰島素分泌和降低胰高血糖素分泌,在胃腸道抑制胃排空和腸道的蠕動,並通過影響中樞抑制食慾減少能量的攝入等機制,用於治療 2 型糖尿病、肥胖症及其相關疾病,其潛在適應症包括長期體重管理、2 型糖尿病、代謝功能障礙相關脂肪性肝炎(即非酒精性脂肪性肝炎)等。 值得注意的是, YP05002仍在澳大利亞進行I期臨床試驗,是一款不折不扣的早期產品。在藥物研發的早期階段,失敗率很高,為了規避藥物後續臨床試驗中出現安全性或有效性出現問題的風險,這次合作輝瑞也設置了「便利終止權」,即「 經輝瑞提前60天書面通知,本協議可依約終止」。 輝瑞急於補短 GLP-1類藥物不僅能有效控制血糖,更在減肥領域展現出革命性效果,成為當今醫藥領域最炙手可熱的賽道。2025年前三季度,諾和諾德司美格魯肽的總銷售額達到254.62億美元,同比增長24%,禮來的替爾泊肽前三季度實現銷售額248.37億美元,佔據了禮來總營收的49%,同比增長125%,成為全球銷售額最高的藥品之一。 與注射劑型相比,口服小分子GLP-1藥物具有顯著優勢。目前市場上的口服GLP-1藥物仍存在吸收率低、需要空腹服藥等痛點。如果YP05002這類小分子口服減肥藥物如果能成功研發,將大幅提升患者用藥便捷性和依從性。 輝瑞曾經憑借新冠疫苗和口服藥在2022年實現營收超千億美元,一舉成為全球第一大藥企,卻在GLP-1賽道上嚴重掉隊,自研的兩款候選產品因不良反應先後「折戟」,再加上輝瑞在未來三年將有多款重磅產品的專利集中到期,因此輝瑞從2024年下半年開始多次通過並購補充管線,包括60億美元引進三生制藥PD-1/VEGF雙抗,100億美元收購Metsera獲得多款下一代減肥藥,此次與復星醫藥的合作也是輝瑞補齊短板的重要舉措。 作為老牌藥企,復星醫藥正經歷業務轉型。2025年前三季度,復星醫藥交出了一份看似矛盾的業績成績單,期內實現營業收入293.93億元,同比下降4.91%,歸母淨利潤卻在來自於出售子公司等非核心資產後實現同比增長25.50%。復星醫藥在財報中解釋,營收下降主要受藥品集中帶量採購影響,因此復星醫藥將更多資源投向創新藥研發,前三季度創新藥業務收入超67億元,同比增長18.09%,已成為公司重要的增長引擎。 此次與輝瑞的合作不僅能為復星醫藥帶來直接的資金注入,這也將提升復星醫藥在國際市場的品牌影響力,復星醫藥董事長陳玉卿表示,此次合作是「復星醫藥創新引領和深度國際化戰略的又一重要里程碑」。當前復星醫藥的市盈率約為17倍,同樣向創新藥企轉型的老牌藥企恒瑞醫藥(1276.HK; 600276.SH)的市盈率則達到約59倍,存在估值修復空間。復星醫藥持續剝離非核心資產,資源向創新藥傾斜,投資者可以持續觀察其轉型進程。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
China’s Android turf war faces a regulatory reckoning

中國安卓陣地戰迎來監管清算時刻

長期掌控應用入口的中國手機製造商,如今已被明確警告,市場監管機構將不再容忍應用封鎖、流量劫持等不公平行為    卓薇安 在中國這個規模龐大卻半封閉的智能手機市場中,手機製造商與軟件開發者之間長期以來的矛盾,終於全面爆發。 多年來,國產安卓手機品牌憑藉對裝置本身及應用程式分發渠道的控制權,不斷將競爭環境導向對自己有利的一方。它們在安卓系統之上建立自家應用商店與服務體系,實際上複製了蘋果的封閉式生態模式,並將自己定位為連接開發者與數億中國用戶之間的「守門人」。這場根深蒂固的硬件與軟件之爭長期未受關注,但如今中國監管部門正式介入,意味著平台權力長期不受約束的時代,或正接近尾聲。 軟硬之爭:強勢聯盟與50%抽成 由於安卓的全球服務(如Google Play)從未在中國正式落地,國產手機廠商便以自家應用市場、預裝應用及客製化介面填補空白。這種安排,使手機廠商的影響力遠遠超出硬件層面。對作業系統的掌控,從預設應用、權限設定到分發渠道,逐步演變為極具威力的商業工具。要進入中國龐大的安卓用戶市場,軟件公司往往不得不接受手機廠商開出的苛刻條件隨著時間推移,這種影響力逐漸固化,發展成開發者口中由頭部手機廠商形成的「強勢聯盟」,共同主導應用市場的經濟規則。 其中一個直接後果,是抽成比例節節攀升。國產安卓應用商店不斷提高對應用銷售及內購的分成比例,部分情況下甚至要求抽取交易額的50%,遠高於蘋果與Google在全球通行的30%抽成。同時,開發者也指控手機廠商透過技術手段偏袒自家服務,並刻意削弱競爭對手的應用。本質上,中國的安卓巨頭已將智能手機變成一座由「守門人」把持的圍牆花園,集體從中獲利,而代價則由開發者承擔。 這些做法帶來的後果已經具體顯現。中國大型遊戲發行商網易(NTES.US; 9899.HK)已公開反抗相關做法。在公開表達對應用商店抽成的不滿後,網易開始將旗下熱門遊戲撤出部分安卓應用商店以示抗議。騰訊(0700.HK)今年亦採取類似行動:6月,在分成談判破裂後,將備受期待的《地下城與勇士》手遊下架華為、OPPO及Vivo的應用商店。這些來自行業巨頭的反抗行動,凸顯出50%抽成及各項限制性政策已引發高度爭議。 手機製造商鞏固自身優勢的手段,並不僅限於高抽成。它們還在系統層面進行設計,主動阻止用戶從任何外部來源下載應用程式。當用戶嘗試透過第三方網站或其他應用商店安裝應用時,往往會遭遇層層警告與阻礙。相比之下,透過官方應用商店安裝同一款應用,流程則順暢無阻。這是一道刻意設計、用以阻止用戶「偏離正規渠道」的心理與技術雙重門檻。 監管出手:公平競爭的新規則 監管部門注意到這些不公平手段,只是時間問題。11月下旬,中國國家市場監督管理總局(SAMR)在深圳召集主要手機廠商,依據《反不正當競爭法》發布合規指引。這場會議因措辭嚴厲而引起關注,並點名多項被認定有問題的行為。市監總局官員並非泛泛而談,而是明確譴責產業中的「非理性競爭」,點出流量劫持、強制跳轉、惡意不兼容等行為,已擾亂市場秩序並侵害消費者權益。從監管角度來看,北京正在劃出清晰的紅線:過去中國安卓廠商用來排擠對手的手段,如今正被界定為違法的不正當競爭行為,而非可接受的行業慣例。 更關鍵的是,監管焦點放在行為本身,而非市場佔有率。不同於傳統壟斷格局,中國的安卓生態由多家大型廠商分割,並非一家獨大。市監總局的指引明確指出,即便沒有單一企業控制市場,某些排他性行為仍可能構成違法。今年3月,最高人民法院亦透過司法解釋強調,無論企業規模大小,只要以技術手段阻礙競爭對手的軟件或服務,均屬不正當競爭。這項訊息十分清楚:平台權力伴隨責任,不能因未形成90%的市場佔有率,而為濫用權力的行為開脫。 邊界重劃:科技巨頭的下一步? 中國的手機生態或許獨特,但市監總局此舉所釋放的訊號十分明確:手機產業巨頭勢必作出調整。中國手機廠商長期視為「標準商業做法」的手段,從高抽成的應用商店模式,到深植系統的軟件障礙,如今都已被明確列入監管視線。透過點名批評,監管機構實際上已將這些行為轉化為明確的合規風險。對華為、小米(1810.HK)、OPPO、Vivo等企業而言,這意味著必須重新檢視既有的經營策略。應用商店與預裝服務一直是重要的獲利來源,尤其遊戲業務動輒可抽成50%,但在更嚴格的監管審視下,這些收入模式勢必需要收斂。 對軟件開發者與內容供應商而言,監管介入帶來希望,但並非萬靈丹。單憑新指引,短期內難以撼動內建應用商店的主導地位,手機巨頭對分發渠道的掌控依然牢固。不過,開發者終於在這場爭論中,獲得官方政策作為後盾。 歸根究柢,這場角力攸關的並非幾個百分點的應用抽成,而是中國數字市場的未來結構。在中國智能手機產業中,硬件與軟件之間的拉鋸戰不會一夕落幕,驅使手機廠商持續收緊生態的誘因與利潤依然強大。但競爭的基本規則已無可否認地正在改變。監管部門已明確表態,硬件企業對系統層面的無限制掌控,已不再被容許。至少可以確定的是,中國智能手機產業的競爭規則已被重新劃定,從手機製造商到應用開發者,無一不在監管警示之列。 本文僅代表作者個人觀點,不代表詠竹坊的觀點 卓薇安,駐新加坡記者,專注科技方面的報道,也是科技媒體初創公司Tech Tech China的聯合創始人。她的聯絡方式:vivian_toh@techtechchina.com 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:與調查人員爆肢體衝突 拼多多股價急挫

據財新周三報道,電商拼多多控股有限公司(PDD.US)已解雇政府關係部多名員工,該批人員本月初與政府調查人員發生肢體衝突。 知情人士向財新透露,調查員依據國家市場監督管理總局(SAMR)轉介的線索開展調查,但於12月3日,拼多多員工與上海地方官員,在辦公室爆發衝突。 衝突發生後警方介入,拼多多隨後以妨礙公務為由處分涉事員工。財新獲取的聊天截圖顯示,一名自稱拼多多政府關係部前員工,周二在群聊中聲稱遭不當解雇。 此事發生之際,中國監管機構正持續呼籲企業遏制惡性競爭,此類競爭已重創多個行業。自衝突傳聞發酵以來,拼多多股價持續下挫,過去五個交易日累計下跌約7%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏