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劉智恒

     

香港

寬待中原嚴懲美聯

中原及美聯(1200.HK)等兩大香港地產代理集團,涉嫌協助發展商出售新盤時操控佣金,將協議實收佣金限定2%,合謀定價,違反《競爭條例》。但兩家代理的命運迥異,中原及旗下利嘉閣得以全身而退。相反美聯及旗下的香港置業,五名高層均被檢控。

整件事最弔詭的地方在於兩大集團都違規,為何只有美聯受控?關鍵全在於現行條例下的《寬待政策》,若多位涉事人或機構中,第一個先向競委會申請寬待,主動提供資料協助調查,可獲保障不被提告。

一直以來,市場都說中原在代理行業領先美聯,想不到這次事件上,中原都跑在美聯之前,在競委會進行調查時,率先申請寬待,與競委會簽訂寬待協議,並提供高度合作,大幅減少競委會的搜證工作。美聯則要被罰,包括支付罰金及五名涉案高層或要被取消董事資格。

郭老太擊敗楊惠妍登女首富

內地房地產市場疲弱,上市房企市值大縮水,中國女首富出現大執位。胡潤研究院的《2023紅顏會·潤女企業家榜》中,香港新鴻基地產(0016.HK)的大股東郭鄺肖卿,以720億元首次登上中國女首富的寶座,排第二位的是龍湖集團(0960.HK)創始人吳亞軍,財富達665億元,而富華國際主席陳麗華,則以580億元位列第三。

過去多次當上女首富的碧桂園(2007.HK)主席楊惠妍,竟然都以480億元財富而名列第五位。看到這裡,不知大家有沒有疑問,碧桂園有多筆境外債已違約,集團總負債超過兩千億元,負債纍纍,而主席還這樣富有。當然,上市公司負債是公司問題,主席或大股東沒責任要為公司掏腰包,不過小股東看了這個富豪排名,肯定滿不是味兒。   

明年商廈租金或跌5%

香港經濟持續不振,加上部份外資流走,本地寫字樓的租務情況並不樂觀。第一太平戴維斯最新發表的2023年第三季寫字樓租賃報告指出,本港甲級商廈第三季租金按年下跌2%。不過。空置率不升反跌0.4%,主因是位於九龍灣的國際展貿中心將重建,租戶開始要覓新辦公地點,導致出現一定需求。

甲級商廈的租金持續受壓,全球經濟不景,中美爭拗等,令到少有新企業到港設公司;與此同時,多家投資銀行裁員,部份基金及企業又遷離香港,兩方面夾擊下,相信商廈租金要持續往下行。第一太平預計,明年香港的寫字樓租金將持平,甚至下跌5%。

   

內地

     

新樓價格連跌四月

國家統計局剛公布內地十月份70大中城市新建住宅價格指數,住宅價格按月跌0.3%,按年跌0.1%,均是連續四個月下跌。在70大中城市,有56個城市下跌,較九月增加兩個;上漲的只有11個,較九月時少3個。

北上廣深四大城市中,只有上海按月上漲2%,北京、廣州及深圳,分別按月下跌0.4%、0.7%及0.5%。二手住宅情況也不樂觀,按月下跌0.8%,但九月時是上升0.2%。四大城市二手價格同步下降,北京跌1.1%、上海及廣州均跌0.8%,深圳跌幅較細,下降0.5%。從最新數據顯示,似乎九月份推出的樓市寬鬆措施,效果只屬曇花一現,十月已有點後勁不繼,未來情況或許仍需時間觀察。  

內房走勢「前高、中低、後穩」

內地樓市暫時仍未見起色,但住房和城鄉建設部長倪虹在接受新華社訪問時透露,自從今年8月推出「認房不認貸」措施、降低首付比例及調低利率後,對樓市起到積極作用。他認為今年整體樓市走勢是「前高、中低、後穩」,意味樓市在靠近年底時,將會逐漸平穩。

倪虹也透露,中央所提的三大工程已啟動,包括規劃建設保障性住房、改造城中村,以及「平急兩用」公共基礎設施。不過,我們看內房企業公布的十月份數據,按月銷量雖然有所回穩,但按年比較就出現較大跌幅,部份房企如合景泰富(1813.HK)、遠洋(3377.HK)等,跌幅都超過七成。因此,即使樓市穩定下來,按目前銷售進度,房企要靠賣樓套垷還債就較困難,若情況續不理想,問題將會惡化。

咏竹坊

     

蜜雪冰城登陸香港

香港疫後復常進展並不太理想,內地到港自由行的數量未如預期,商鋪的租務情況也難復舊觀,即使傳統旺區的旺角也受影響。上周咏竹坊的文章報道,旺角銀行中心有鋪位租出,裝修工作進展如火如荼,原來租用的是內地經營茶飲的龍頭蜜雪冰城

市場有消息,蜜雪冰城已委任高盛等投資銀行為保薦人,準備在香港上市,集資金額約10億美元。內地茶飲業近年發展迅猛,茶飲店五步一門,十步一閣,當中以蜜雪冰城規模最龐大,集團以平價為賣點,配合特許經營模式,成立廿多年,分店超過25,000間,分布內地,越南、馬來西亞、泰國及印尼等。

撐萬科穩樓市

另外,咏竹坊又提及萬科的債務情況,公司部分債券評級被惠譽從「BBB+」下調至「BBB」,觸發債價下跌。深圳國資委及深鐵集團都為萬科說話,一方面強調萬科沒財務風險,另外又力撐隨時可出資收購萬科項目,為集團提供流動性。

萬科是內地主要的龍頭房企,多年以來為市場認同,財務情況亦相對健康。但目前市場對房企特別敏感,一有風吹草動,都可能動搖信心,影響資金融信貸,到時連沒事的房企也疲拖累,再而影響整個市場。因此,政府部門為穩健房企,為萬科護航以重建市場信心,確實是無可厚非。

     

新聞

簡訊:宜明昂科折讓13%配股籌3.5億港元

創新藥企業宜明昂科(1541.HK)周四宣布,擬配售2,420萬股新H股,約佔擴大後股本約5.61%,集資3.51億港元(4,500萬美元),每股配售價14.5港元,較前一日收市價格16.66港元折讓約12.97%。 公司表示,所得款項淨額估計達約3.45億元,將用於為在中國進行IMM2510及IMM27M的單一療法及聯合療法的研發提供資金以治療實體瘤;為IMM01(替達派西普)的研發提供資金,以及為IMM0306的研發提供資金,補充營運資金與一般企業用途。 宜明昂科日前已向國家藥品監督管理局藥品審評中心,提交IMM2510用於治療經免疫治療耐藥性非小細胞肺癌(NSCLC)的三期臨床試驗的申請。 公司股價周四低開,至中午休市報14.46港元,跌13.21%。不過今年以來公司股價仍升180%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Top Toy has filed for an IPO

TOP TOY能否撼動泡泡瑪特的王者地位?

日式零售企業名創優品拆分出的子公司,位列中國第三大潮流玩具零售商,在創立僅五年後已提交香港上市申請 重點: 名創優品拆分出的TOP TOY已遞交港股上市申請,借母企遍及全球的7,000餘家門店網絡,複製泡泡瑪特的成功路徑 13億美元估值及日益壯大的自有知識產權矩陣,或將提升這家潮玩企業在日趨飽和市場中的勝算 譚英 2013年,企業家葉國富創立名創優品(9896.HK, MNSO.US)連鎖專賣店時,從日本折扣連鎖店大創(Daiso)及快時尚零售商優衣庫(Uniqlo)汲取靈感。通過融合平價策略、海量品類與日式「卡哇伊」(kawaii)美學,名創優品發展為全球零售巨頭。截至今年6月末,其運用該模式構建的門店網絡,國內及海外店分別達4,305家與3,307家,規模早已超越優衣庫約2,500家門店。 如今,名創優品正遠離聚光燈,為其新生子品牌Top Toy International Group Ltd.讓路。後者於上月末提交港股上市申請,旨在押注全球藏玩手辦熱潮的持續升溫。 TOP TOY的上市計劃早有伏筆,葉國福在2022年就討論過將其分拆獨立上市。但在泡泡瑪特(9992.HK)旗下LABUBU系列大獲成功引爆潮玩收藏熱潮之際,其上市時機堪稱精准。此次上市距該公司7月完成的5,940萬美元A輪融資僅數月,該輪融資由新加坡淡馬錫旗下機構注資4,000萬美元(持股比例3.2%),使TOP TOY估值達到13億美元。 憑借淡馬錫等重量級投資者,以及摩根大通、瑞銀、中信證券等IPO承銷商的支持,葉國福正將矛頭直指泡泡瑪特,這家令人望而生畏的行業標桿。泡泡瑪特最新財報顯示,其上半年營收飆升至138億元(約合19億美元),增長兩倍;淨利潤達46億元,激增三倍。相較之下,TOP TOY同期營收增長穩健但差距顯著,同比增長60%至13.6億元,約為泡泡瑪特的十分之一。據其上市申請文件披露,其淨利潤增長30%至1.81億元。 市值方面,泡泡瑪特當前約3,400億港元(約合440億美元),在過去52周股價暴漲逾三倍後,其規模遠超TOP TOY的13億美元。 自2020年開設首家門店起,葉國福將TOP TOY定位為藏家平價超市,沿襲名創優品銷售化妝品、辦公用品等海量高性價比日雜的模式。這與泡泡瑪特形成鮮明對比,創始人王寧通過自建設計團隊及香港、韓國、北京的設計師資源,專注於開發具有市場穿透力的自有知識產權(IP)。 這種差異體現在兩家公司的毛利率上,泡泡瑪特以近半年70%的毛利率佔據壓倒性優勢,是TOP TOY同期32.4%毛利率的一倍有餘。差距主要源於TOP TOY高度依賴迪士尼、「Hello Kitty」持有方三麗鷗等第三方IP授權。反觀泡泡瑪特,則主要使用包括LABUBU在內的自有IP角色。 加註自有IP開發 TOP TOY正積極轉型,力圖在自有IP佔比與毛利率方面向追趕泡泡瑪特。採用自有IP的產品營收佔比從2022年的不足40%,升至今年上半年的約50%。伴隨此進程,其毛利率從19.9%提升至32.4%。 不過,授權IP玩具仍是TOP…

簡訊:微創機器人銷售強勁 今年股價爆升2.5倍

上海微創醫療機器人(集團)股份有限公司(2252.HK)周三公布,截至公告日止,集團旗下的腔鏡、骨科、血管介入等核心產品的訂單量,累計超過170台。 當中集團的核心產品「圖邁」腔鏡手術機器人的訂單已超過百台,全球裝機近80台,居國產品牌首位。公司強調,產品的商業化進程已進入全面加速階段。 圖邁是首個進入海外市場的國產腔鏡手術機器人,海外訂單突破60台,裝機覆蓋亞洲、歐洲、非洲、大洋洲、南美洲共40個國家及地區。 周四微創機器人開市跌近1%報32.86港元,年初至今公司股價升近兩倍半。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
pre-made food

上菜太快也有錯? 預製菜的中國式矛盾

預製菜讓餐飲變快,也讓信任變薄。從太二到西貝,工業化的餐桌革命能否被以美食自豪的中國食客吞下?    李世達 如今在中國吃飯,一道菜上桌太快,總會有人懷疑它是「預製菜」。 不少知名餐飲集團正面對預製菜的批評。西北菜餐廳西貝莜面村近日被揭發使用中央廚房製作的半成品,引發全網圍攻。餐飲行業的標準化神話頓時變成信任危機。中國人對預製菜的反感幾乎是條件反射,標準化、工業化的集體製造,是對中國美食文化的侮辱。 但有趣的是,官方風向卻完全相反。自2023年「中央一號文件」首次提出「培育發展預製菜產業」以來,預製菜被定義為推動農業現代化、帶動冷鏈物流與鄉村振興的「新質生產力」。廣東更在2025年1月起實施《粵菜預製菜包裝標識通用要求》,要求產品標示製作方式與加熱說明,並規劃多個產業園。對政府而言,這是供應鏈升級的縮影——從田間到餐桌,預製菜能縮短流程、穩定品質、減少浪費,還能創造新的就業與出口機會。 只是,政策的推廣似乎不對民眾的胃口。 當效率嚐起來像背叛 同樣引起爭議的還有紅極一時的太二酸菜魚,有消費者質疑,太二七分鐘能上三道菜,認為是使用預製的魚片與湯底,而非「活魚現殺」。 太二的母公司九毛九(9922.HK),今年上半年營收下滑10%,淨利減少16%,翻台率降至2.2次/天。其中太二直營店同店銷售額同比下降19%。公司股價自年初以來已跌去40%。九毛九與西貝都否認使用「預製菜」——太二強調魚每日配送、店內醃製;西貝則辯稱中央廚房只是「前置加工」。 這正是行業的微妙灰色地帶:在官方定義裡,經過工業化烹調、包裝、加熱即食的才是「預製菜」;但在消費者眼中,只要不是「廚師現炒」,就是預製菜。這種認知落差,使標準化變成冒犯。 根據Wind數據與新浪報導,A股市場上31家公司被歸類為預製菜概念股,其中約60%的公司在過去一年中出現業績下滑。2024年,有22家公司的歸母淨利同比為降。而被稱作「預製菜第一股」味知香(605089.SH),其股價已從高點回落約73%。 那麼為何中國仍堅持推動這項爭議性產業,原因其實並不複雜。隨著餐飲人力成本上升、城鎮化推進與食安要求日趨嚴格,預製菜能提升效率、強化追溯、穩定供應。 對政策制定者而言,這是「現代食品工業」的一部分——像新能源車或智慧製造一樣,是生產力的升級。但問題在於:中國餐飲文化的核心是「現炒現賣」的煙火氣。當國家層面公開宣傳「預製菜上桌」,對普通食客而言,就像在告訴他:你吃的那碗麵,可能是中央廚房加熱出來的。這種「去現場化」的推廣,反而刺激了心理防線。 中國消費者並非一概排斥預製菜。許多人對麥當勞、肯德基等速食連鎖店的操作欣然接受,因為那種工業化效率本就是品牌的一部分,甚至被視為值得稱道的特點。但若是一家自詡為「中國美食傳承」的餐廳,便會被視為對文化的背離。 這正是預製菜最微妙的矛盾,它是中國餐飲現代化的趨勢,卻也是中國消費文化最難跨越的情感邊界。如果有一天,企業能讓消費者在品嚐時忘記「預製」兩個字,那一天,預製菜或許才真正被「吃進」中國人的心裡。 李世達,詠竹坊編輯。他的聯絡方式:shihtalee@thebambooworks.com 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏