2202.HK 000002.SHE
Vanke has no overseas debt coming due this year

深圳國資委與深鐵集團攜手力撐,繼六年前「萬寶之爭」時以白武士姿態入局,再一次出手穩住了萬科

重點:

  • 萬科今年內已無境外債務到期,但明年主要有三筆境外債到期,折合約110億元
  • 管理層預計,近兩年商品住宅建設交付高峰與銷售連續下滑疊加造成的壓力,到明年下半年可緩解

     

羅小芹

內房債務違約火燒連環船,繼恒大(3333.HK)、碧桂園(2007.HK)爆雷後,連一向以「穩健」聞名的萬科企業股份有限公司(2202.HK、000002.SZ)也捲入了這場風暴中。10月17日,惠譽在內房一片風聲鶴唳時,把萬科部分債券的評級從「BBB+」下調至「BBB」,其境外美元債已出現異動。一個多星期後,公司發布第三季主要經營及盈利指標均錄得雙位數跌幅,進一步深化市場疑慮,即時陷入股債雙煞局面。

至11月初,兩批分別於明年3月及6月到期,金額為6.3億美元(46億元)及6億美元(43.7億元),到期的美元債一度崩盤,跌至近80美元和70美元(原來每張以100美元為單位);深港A、H股也雙雙暴跌,A股價一度跌至11.07元,創下近8年來新低;H股更曾低見7.2港元。為了阻止情況惡化,具有國資背景的萬科火速行動,於11月6日緊急召開一場線上會議,出動深圳國資委、大股東深鐵集團領導層及集團主席郁亮等出席,向超過150間金融機構解話。

政府開口支持萬科

深圳國資委也力挺萬科沒有財務或管理風險,如有需要或遭遇極端情況,可通過以下方式,包括受讓或合作開發大型城市更新項目建設,以協同等方式提高萬科持有各類投資物業的流動性,配合萬科改善長期股權投資結構,組織市屬國企在公開市場買入萬科債,和協調金融機構加大融資等,幫助萬科應對潛在風險。

持有萬科近32.4億股A股,佔股份總數27.2%的深鐵集團董事長辛傑強調,將長期持有萬科股票,並揚言可根據市場情況,承接萬科在深圳的部分城市更新專案,注入新流動性,交易金額預料超過100億元。

深圳國資委及大股東立場鮮明力挺,萬科亦承諾一定會保障境內外債務如期兌付,當天一度刺激萬科股價低位反彈,A股重上12元、H股高見8.41港元,惟後勁不繼。

摩根士丹利因應最新發展上調了萬科H股評級,由「減持」升至「與大市同步」,目標價8.94港元。然而,長期投資價值始終需根據房地產市場的恢復狀況來判斷,另一大行摩根大通便認為,有關消息有助短期穩定內房股氣氛,但萬科在銷售及盈利表現較為疲弱,股價方面亦非吸引,將較大機會跑輸其他央企內房。

根據WIND資料顯示,截至11月5日,萬科存續境外債務總共有7筆,金額合計約32.2億美元;早在今年中期業績會上,管理層已表明今年內再無到期境外債務。至於明年,主要有三筆境外債到期,包括3月到期的6.3億美元票據、5月到期的14.5億元人民幣債券及6月份到期的6億美元債券,折合約共110億元。萬科在會議上表明,截至今年9月底,手頭貨幣資金1,037億元,對短期債務覆蓋倍數為2.2倍,剔除預收監管資金後也有600億元,故公司計劃以自有資金和海外貸款償還明年到期的境外債。中短期局面相信是穩了下來,但長期來看,恐怕萬科仍未真正脫險。

季度業績向下走

從10月公布的第三季業績可見,迄今仍以連續14年保持經營性正現金流為傲的萬科,前三季度營業收入2,903.1億元,同比只下降14%,股東應佔利潤136.2億元,同比下降20.3%,無疑勝過不少同行;然而拆開第三季來看,季內營業收入894.2億元,同比下降31.6%;股東應佔利潤37.5億元,同比下降22.5%,兩者表現都有惡化跡象,可見未來發展仍然面臨一定的不確定性。

事實上,萬科在中國房地產低迷的近兩年仍然積極開拓業務,單單今年在一、二線城市新補充39個項目,目前的存貨規模逾8,147億元,佔據了公司總資產的一半以上,未來資金需求仍然殷切。今年2月時,曾計劃透過定向發行11億股A股,募集最多150億元,用於旗下11個房地產開發專案及補充流動資金,最終因A股低迷而於8月提前終止,未來只能循其他渠道融資以推進項目。

據管理層透露,單是今年1至10月,新增融資金額已超過850億元,其中境內新增融資平均利率僅3.64%;而截至9月底,萬科的資產負債率為75.3%,如深圳國資委和深鐵集團不出面力撐,在房地產市場整體仍然疲弱下,要進一步融資恐怕不是一件容易的事。

銷售不振仍然是萬科的挑戰,其於11月初發布的公告顯示,今年1-10月,實現3,124億元的合同銷售額,同比減少9.9%。存貨的銷售情況將直接影響萬科的現金流和流動性狀況,由於房地產市場的不確定性和需求下滑,萬科的合同銷售額已經出現下降,對存貨的消化能力也存在一定的壓力。

難怪郁亮在談及房地產前景時亦說,國內住房剛需其實依然龐大,8月以來各地也出台了許多支持合理住房需求的政策;但目前最大難點是消費者的信心未恢復。除此以外,房地產市場調整需要有合理時間去恢復,現在商品住宅建設洪峰和行業銷售下滑疊加,預計要到明年下半年這一疊加過程才能基本結束。

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新聞

Fosun International: the slim-down must go on till debts paid off

復星一減再減 瘦身還債停不了

經歷2022年的流動性危機,復星國際持續「減重瘦身」,最新舉措是出售跨國保險公司Ageas股權 重點: 截至去年底,復星總債務佔總資本比率為50.4%,較上年下降2.9個百分點 過去兩年復星出售資產回籠現金573億元       李世達 「我們以前在全世界『探礦』『開礦』,現在已經有足夠的『好礦』給我們挖,並且在這些領域是有優勢的。」復星國際有限公司(0656.HK)董事長郭廣昌,今年3月底在年度業績發布會上如此說。 不再「找礦」,而要「挖深礦」、「挖好礦」是這家廣受矚目的中國民營集團自2022年以來的核心策略,換句話說,就是要減輕資產、甩掉負債,聚焦具有優勢的核心領域。而出售跨國保險公司Ageas最多8.19%股權,就是復星國際減重的最新舉措。 復星國際近日公告,向法國巴黎銀行(BNP)旗下的法巴人壽(BNP Cardif)出售歐洲保險公司Ageas最多1,540.1萬股或8.19%股權,總作價介乎6.26億至6.7億歐元(約48.5億至51.6億元),所得款項將用於一般資金用途。 復星國際表示,是次出售目標是精簡投資組合,聚焦公司核心業務,預計交易將帶來稅前利潤6,000萬至6,500萬歐元,而復星仍將持有Ageas的195.2萬股,持股比例跌至約1.03%。 這是復星國際繼1月出售葡萄牙商業銀行5.6%股權後,今年第二次出售金融資產。 兩年套現573億 今年1月,復星國際以2.35億歐元出售葡萄牙商業銀行(Millennium bcp)的5.6%股份,仍保留20%以上的股份。隨後至今年3月中旬,有消息稱復星國際願意進一步出售剩餘的20%股份,約值8.4億歐元,目前未有進一步消息。 自2022年遭穆迪列入下調觀察名單後,復星集團一改「買買買」策略,提出多項「瘦身」計劃,持續變賣子公司股權及資產,包括南鋼股份、建龍股份、泛亞航運、Ameritrust Group等。2023年全年回籠現金273億元,加上2022年的300億元,復星這兩年已收回573億元現金。 儘管出售資產的行動持續,復星確實在減債瘦身的道路上取得成果。 截至2023年末,集團合併報表層面的有息債務為2,119.2億元,較2022年末降低150億元,總債務佔總資本比率為50.4%,較2022年12月31日下降2.9個百分點。在去年半年報中,復星便已宣布未來12個月已無大額美元債償付壓力。2023年中,標普將復星國際評級展望上調為「穩定」。 不過,雖然集團的中長期債務佔總債務比例,由2022年底的53.2%提升到55%。不超過12個月的短期債務也從2022年底的1,062.8億元減少至953.7億元,但仍高於集團持有現金924.6億元。 核心業務漸趨穩定 因此割肉還債還要繼續,而郭董從不吝惜出售優質資產。 路透社上月報道,復星國際正考慮出售復星旅文(1992.HK)旗下三亞亞特蘭蒂斯大型度假酒店的部分或全部資產,以及核心資產Club Med部分股份。要知道,這兩大核心業務去年都創下歷史新高,可說是集團重要的「搖錢樹」。而復星對此消息既不承認也不否認,但至今尚未有進一步消息。 翻開復星國際2023年年報,去年集團總收入達1,982億元,同比增長8.6%,股東應佔溢利13.8億元,2022年虧損8.3億元。旗下四大核心子公司豫園股份、復星醫藥、復星旅文和復星葡萄牙保險等均收入穩健,對復星營收貢獻率佔比達72%,核心產業的業務能力顯著提升。 花旗本月發布的報告指出,集團資產組合獲利能力改善,也帶動資產管理部分虧損收窄。 花旗認為大部份負面因素已在股價中反映,將其目標價由7.1元下調至6.3元,維持買入評級。 最重要是活下去 除了頻繁出售資產,復星也持續進行戰略布局,尤其是在醫藥與文旅領域。 去年7月,復星醫藥(2196.HK)與深圳坪山區簽署戰略合作框架協議,要在坪山建設「復星醫藥大灣區總部」,打造復星醫藥「全球第二總部」。 今年3月,復星醫藥與深圳市引導基金等其他七方投資人,擬共同出資設立50億元生物醫藥產業基金。復星醫藥旗下復健資本通過深圳市公開遴選中標,獨家管理該基金。…
Autostreets passes Hong Kong listing hearing

政策力撐二手交易 汽車街爭高估值上市

這家中國領先的二手車交易商已通過港交所聆訊,有望在未來幾個月內完成首次公開招股 重點: 汽車街計劃在香港上市,以中國領先的二手車交易商地位獲得高估值,希望集資不低於1億美元 隨著政府推動行業發展,同時消費者變得愈發精打細算,預計未來五年中國二手車銷量增長將加速      陽歌 中國二手車交易服商汽車街發展有限公司在2月份提交的香港上市申請中,其提供的過去三年運營數據並不令人興奮。但仔細閱讀上周通過港交所上市聆訊的申請,會發現面對未來幾年的強勁增長,這家公司可能已經掌握了主動權。 成立10年的汽車街有很多優勢,並且對自己的估值似乎寄予了厚望。它是中國領先的二手車交易商,上市文件顯示,2022年它在中國的二手車交易平台的佔比為12.6%。美國二手車權威公司Cox Automotive是其第二大股東,持有11%的股份。 與此同時,公司似能從未來幾年中國二手車的預期繁榮中受益,推動這種繁榮出現的有兩個因素。一是政府最近對回收利用的支持。另一是中國經濟放緩,可能會促使越來越精打細算的消費者購買二手車。 這種繁榮可能會與過去三年中國二手車市場的疲軟形成鮮明對比,在2021年至2022年內地實施嚴格的新冠疫情防控措施,令這個市場增長疲軟。2023年上半年限制措施最終取消,很多人被感染,二手車市場更加疲軟。疫情期間,二手車交易比新車受到的影響更大,因為買家往往無法參加線下拍賣,這是常見的二手車銷售渠道。 汽車街上市文件中的第三方數據顯示,從2019年到2023年的五年間,中國二手車市場年增長率僅為6.9%,去年二手車銷量1,440萬輛。但在我們上面提到的因素推動下,預計2023年至2028年,增長率將大幅加速至每年13.7%。 政策方面,國務院3月公佈《推動大規模設備更新和消費品以舊換新行動方案》,其中包括對二手車交易的支持。一個月後,商務部也推出類似計劃,制定從去年到2028年二手車交易量增長45%的目標。 當中央政府發出此類具體信息時,地方政府通常會跟著制定具體的行動計劃。汽車街指出,上海、濟南等大城市,以及湖南省都已公佈了促進二手車交易的規定。有了政府支持,像汽車街這樣的公司似乎做好準備,即將在需求激增時獲得大幅增長。 估值是否太樂觀 汽車街意識到自己正處於一個有利的位置,希望獲得遠超國內外同行的估值。它的最佳比較對象是中國的汽車之家(ATHM.US; 2518.HK),後者目前的市盈率(P/E)和市銷率(P/S)分別為11倍和3倍。 如果以類似市盈率和市銷率計算,按照其2023年的收入和調整後利潤,汽車街的估值在1.5億至2億美元之間。即使取美國領先的二手車交易商 Carmax (KMX.US)22倍的市銷率計算,汽車街的估值也只有3.25億美元。但權威媒體IFR的報道稱,公司的目標是在首次公開募股中籌集約1億美元,這表明它正在尋求8億美元或更高的估值。 上市文件中的其他信息顯示,汽車街此前曾探討過在美國上市的可能,具體日期不詳。當時它的估值約為10億美元。 說了這麼多,我們再來看看該公司的財務數據,正如我們在本文開頭所指出,這些數據看起來並不是太令人興奮。它們大致講述了相同的故事:新冠疫情對其業務造成了影響,汽車街在2022年經歷了急劇的業務放緩,然後在2023年開始反彈。 公司營收從2021年的6.78億元下降31%,至2022年的4.68億元,然後在去年小幅增長5%,達到4.92億元。汽車街指出,隨著疫情後生活恢復正常,增長在去年下半年開始強勁加速,2023年下半年汽車交易量同比增長了21%。 公司的所有收入都來自各種汽車交易費用和服務費用,使其能夠在承擔較低風險的同時,保持相對較高的利潤率。在這三年時間里,其毛利率相對穩定,從2021年的62.8%降至2022年的60.9%,後又在2023年反彈至63.5%。 公司基本上是一家B2B服務提供商,主要與專業汽車賣家和買家合作,而非個人消費者。這些大客戶對其服務的信心不斷增強,這體現在公司從賣出的每輛汽車上獲得的收入不斷增加,從2021年的1,280元增長到去年的1,636元,增長了27%。 過去三年,公司的現金流均為正,且去年實現了1.07億元的調整後利潤,相比2022年的7,000萬元有所增加。其中一個不好的小信號是,公司的“交易成功率”在逐年下降,也就是成功完成交易的二手車佔發布車輛的百分比。該比例從2021年的73%下降到去年的僅46%,它將原因歸咎於越來越多的人將二手車掛牌出售,而購車者卻態度謹慎。 歸根結底,汽車街似處於相當有利的位置,可從中國二手車市場即將到來的繁榮中獲利,儘管它可能正尋求一個過於樂觀的高估值。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲瞭解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯繫我們 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Sun Art Retail Group seeks transformation

贏盡對手輸給時代 大潤發謀轉型重生

近年電商崛起,網購盛行,令昔日在內地其門如市的大賣場面對極大困境,高鑫近日發盈警,業績按年轉盈為虧 重點: 高鑫上個財政年度虧損高達17億元 虧損主要來自關店而作出的減值,以及單價下跌所致   劉智恒 當港人每到周末周日搶著往深圳山姆購物時,昔日的內地大賣場「龍頭一哥」大潤發卻斯人獨憔悴,其母公司高鑫零售有限公司(6808.HK)突發盈警,截至2024年3月底的財年業績轉盈為虧,蝕16億(2.2億美元)至17億元,再對上財年則錄得盈利7,800萬元。 虧損主要是來自關閉門店、固定資產減值,以及為商譽作減值所致。若不考慮此部分,則淨虧損約6至7億元,主要是業務調整,以及顧客囤貨習慣減弱,引致單價減少。 大潤發不斷關店 高鑫表示,將會關閉長期虧損的門店,亦會考慮出售不良資產,同時續在長三角、珠三角、山東半島等區域密集佈局。集團預期現金流仍充足,並為未來業務發展及應對市場競爭提供充足資金儲備。 事實上,在網上購物大行其道的今天,一味靠平招徠的大賣場,其經營模式顯得有點兒過時。高鑫不斷收縮旗下門店的數目,截至2023年3月的財年,門店總數為582家,相比上一財年的602家減少了20家。市場非正式統計,2023全年,大潤發門店出現集體關閉潮,涉及的數目高達13間。 難怪高鑫的主席黃明端曾感慨萬千道:「我贏了所有對手,卻輸給了時代;時代拋棄你時,連一聲再見都不會說。」 業務衰退下,高鑫的業績日走下坡,2022的財年虧損7.3億元,2023財年雖反彈微賺7,800萬元,但2024財年又再虧損逾16億元。今年2月,母公司阿里巴巴(9988.HK, BABA.US)董事長蔡崇信也開腔,向投資者表示考慮慢慢退出傳統零售業務。 山姆逆境突圍 面對電商的不斷碾壓,傳統大賣場顯得無力招架,在極其劣勢下,沃爾瑪(WMT.US)旗下的山姆成為市場奇皅,它採用倉儲加付費會員模式,在逆境中殺出一條血路。2022年時,中國沃爾瑪的收入1,070億元,光山姆店就佔去61%。去年第四季度沃爾瑪在內地銷售額達288億元,同比增長11.3%,集團表示全賴中國山姆及電商業務持續增長所致。 山姆的美國競爭對手好市多(COST.US)也採用類似模式,在中國取已設六家門店,並取得不錯的成績。 眼見競爭死敵另闢蹺徑,高鑫也從旁偷師,去年在揚州開設首家付費會員店—M會員店。該店是以現有大潤發門店改造而成,經營面積1.2萬平米,至去年9月底,付費會員已超過5萬名,集團更計劃,今年在南京和常州的門店,亦改為M會員店。 山姆店成功將垂死的沃爾瑪救活,令人對倉儲式付費會員店刮目相看。首先山姆收取每名會員260元,這筆費用即時為集團帶來現金流。但要明白,既然大賣場不用付費,人們為何要付費予山姆?這才是關鍵所在。 我們先說說傳統大賣場的經營模式,其收入主要來自兩方面,一是銷售貨物的收費,另外是收取商家的入場費、上架費或堆頭費。後者是大賣場主要收入來源,然而大賣場以入場費為首要考量點,往往忽略了消費者的實際需要,變成只要商家付得起錢,大多來者不拒,於是貨種繁雜,花多眼亂,但貨品是否吸引消費者,又屬另話。 貨種獨特價格低廉 山姆店與大賣場的不同,一是貨品,二是價格。先說貨品,傳統大賣場貨品動輒兩三萬款,物種雖多,卻不一定是大多消費者需要;而且同質化高,這類貨幾乎甚麼地方也可買得到。山姆精準挑選的商品約在3,000到4,000個SKU(Stock Keeping Unit,最少存貨單位),主力針對目標消費者的需要,一些品種更不是隨意在別的店鋪可以買到。 集團更有自家品牌Member’s Mark,商品數量約在800項,從日用品到烘焙食品,更時常出現爆品,如原味麻薯麵包、美式烤雞、榴蓮千層、瑞士卷等。此模式不但實現了差異化,自家產品的毛利率亦相對較高。 由於貨品精簡了,再以大手採購,通過深度綁定供貨商而獲得頗高議價能力,自然就容易取得高折扣。而且,如上所述,傳統大賣場收取上架費,商家付了一大堆費用,羊毛出在羊身上,會將成本轉嫁予消費者,於是出現大賣場的貨品貴過小賣店。山姆店並沒此問題,貨品價格較別的地方便宜,那消費者也願意付出會員費去進場購物。 還有,逛店體驗也十分重要,山姆店雖然以倉儲式經營,但在裝修上也下了不少功夫,特別在貨品的擺設作出一番布局,讓消費者在購物過程中感受到不一樣。而且,部份山姆店旁邊也有別的大型遊樂地點或品牌店作為配套,如珠海店坐落於印像城,內有迪卡龍及不同商店,那消費者到山姆店,並非單純購日用品,而是作為一天的娛樂消費點。 山姆的成功讓高鑫狠下決心轉型,不過,在部署上高鑫肯定輸了先勢,山姆已成為該模式的領頭羊,品牌佔了先機。大潤發遲來的轉變,最終是邯鄲學步,東施效顰,還是能做到後發先至,超越先來者,暫時仍待時間證明。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲瞭解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯繫我們…
Merger drives Luk Fook’s fourth-quarter sales growth

快訊:合併金至尊 帶動六福四季度銷售升

最新:六福集團國際有限公司(1361.HK)周四公布本財年第四季零售收入按年增長12%,已超越2019年的同季增長達一成。 利好:公司內地季度零售收入同比上升7%,香港及澳門亦升一成,整體零售收入同比已超過2019財年。 值得關注:集團表示,金價在3月創新高,地緣政治局勢又緊張,影響消費者購買意欲,加上人民幣持續下跌,導致3月份銷售放緩。 深度:六福主要從事黃鉑金首飾及珠寶的設計與銷售,於1991年成立並在97年上市。集團今年初完成收購香港資源(2882.HK)旗下的「金至尊」品牌,因而有助提升第四季度零售收入。另外,上季度淨增加230間分店,有218間是將金至尊的店鋪納入其下。六福指出,內地對鑽石產品需求疲弱,集團計劃積極推廣其它定價首飾產品,以改善業務表現。 市場反應:公司週五開市股價微跌,4.2%至17.7港元,股價處於過去52周的低位。 記者:劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏