6666.HK
Who Will Take Over the Hot Potato That Is Evergrande Property?

中國恒大旗下的恒大物業,清盤人正積極物色投資者收購,市傳進展如火如荼

重點:

  • 市傳廣東省旅遊控股與PAG有收購意欲
  • 公司中期業績的壞賬高達30億元

 

劉智恒

房地產開發商中國恒大集團(下稱中國恒大)已被頒令清盤,因其地產項目多在國內,令清盤工作進展緩慢,集團旗下主營物業管理的恒大物業集團有限公司(6666.HK),因在港上市,在處理其股權出讓上會較容易,加上公司仍具一定價值,清盤人因而著力物色買家。

恒大物業在一月中曾發公告,表示清盤人已邀請投標人,對恒大物業進行盡職審查,並要在一月底前遞交要約方案。清盤人也強調,仍未達成具法律約束力的協議,簽訂交易文件的時間尚未落實。

公告刊發後,市場傳出有好幾方買家,當中有信宸資本、某家廣東省國企、中海物業(2669.HK)、華潤萬象生活(1209.HK)、保利物業(6049.HK)、越秀服務(6626.HK)、招商積餘(001914.SZ)以及萬物雲(2602.HK)等。

中海華潤否認接盤

消息傳出後,中海物業及華潤萬象生活即時否認,前者表示目前不掌握具體情況,後者更直斥消息並不屬實。其餘被傳者則沒有具體回應,但在目前房地產景氣疲弱下,物管的經營也不容易,要併吞問題多多兼規模龐大的恒大物業,肯定具相當難度。

直至近日《財新》報道,太盟投資集團(PAG)及廣東省旅遊控股(下稱廣東省旅遊)均表達收購恒大物業的意向,並已經與清盤人接洽。市場的猜測又再四起,特別是廣東省旅遊,因市場一直傳出某國企集團對恒大物業虎視眈眈。

PAG是專注亞太地區的私募股權公司,管理資產超過550億美元,在內地廣為人知的就是投資大連萬達商管。廣東省旅遊屬廣東省政府企業,專注旅遊及景點營運,旗下持有廣東中旅,並擁有廣州白天鵝賓館、白雲賓館及亞洲國際大酒店等。兩方在接獲媒體查詢時,一律不予置評。

中國恒大持續拖累

不過,要收購恒大物業,最大問題還是母公司中國恒大帶來的持續影響。首先在財務方面,截至去年6月底止,恒大物業的應收貿易賬款總額達58.8億元,但在回收無期情況下,公司作出30.4億元的減值,當中接近22億元主要來自中國恒大。

同時,因為中國恒大正被清盤,旗下的物業雖然閒置,但仍由恒大物業提供物業管理服務,去年中期的支出約2.28億元,恒大物業未能收到款項,故亦不能將收入作出確認。

財務以外,中國恒大的清盤,嚴重削弱恒大物業在外部市場的競爭力,如招標及投標、新客戶拓展,以及現有客戶續約等,其品牌信任度與議價能力均受到一定影響。

更甚的是,當年中國恒大出售物業時,部份項目以免若干年物業費作促銷,集團被清盤,恒大物業要不就承擔了這項費用,要不就只好向業主追討物管費;但業主是白紙黑字簽約享有優惠,又怎願再繳付,恒大物業處於兩難之局。

另外,中國恒大曾透過恒大物業向不少業主出售一系列理財產品,現時理財產品大都失效,中國恒大又不認賬,業主就向恒大物業追討,引起許多爭議。

受到母企多種因素影響,部分業主繳交物管費的意願低迷,貿易應收賬款因而攀升,或回收周期拉長,導致公司資金鏈持續承壓。

業績穩定負債低企

雖面對種種問題,唯從業務本身看,恒大物業並不差勁。公司去年中期收入同比增長6.9%至66.5億元,盈利只輕微下跌5.6%至4.72億元,期內毛利率18%,淨利潤率7.4%,較中海物業的17%及6%,或萬物雲的13%及4.6%都要高,反映其營運能力並不差。

至於當年恒大物業為中國恒大擔保支付的 134億元,雖被銀行沒收,但公司已悉數撇賬。去年中期時,公司手頭現金仍有27.8億元,亦沒有計息銀行借貸。

事實中期業績時,核數師表示集團期內雖錄得淨流動負債5.18億元,但因集團實施各項措施改善流動性,仍具持續經營的能力。

因此,若有資金雄厚的企業或具實力的國有企業收購,市場信心重拾,恒大物業極有機會得以重生。

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新聞

首程入股兩隻地產投資信託基金

基礎設施投資商首程控股有限公司(0697.HK)周四表示,已投資兩隻房地產投資信託基金(REIT),公司表示,此舉將有助於推動中國經濟高質量發展。 其中一項投資為國泰海通砂之船商業REIT,其底層資產為西安的砂之船(西安)奧特萊斯項目。另一項投資為中信建投首農商業REIT,底層資產為北京市昌平區的龍德廣場。首程控股未披露這兩筆REIT投資的具體規模。 此次投資正值中國鼓勵更多企業將房地產剝離至REITs,從而在開發項目中回收資金,同時為投資者提供一種新的金融產品。 首程控股周四在公告發布後下跌2.3%,該股今年迄今已下跌約19% 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

味精龍頭阜豐預計上半年錄得虧損

中國味精龍頭阜豐集團有限公司(0546.HK)周三發布盈利警告,預計截至6月30日止六個月將錄得虧損,或稅後利潤大幅減少,遠遜於去年同期錄得的17.9億元盈利。 公司表示,截至今年5月底止五個月,已錄得稅後虧損約5,300萬元(784萬美元),主要由於美元兌人民幣貶值,導致持有的美元資產產生約5.4億元人民幣匯兌損失;同時味精、黃原膠、蘇氨酸及賴氨酸等主要產品售價自去年以來持續疲弱,拖累盈利表現。 根據公司官網所述,阜豐集團為全球最大的穀氨酸和味精製造商之一,其產品暢銷全球逾100個國家與地區。全集團每年銷項物流超過500萬噸,其中出口貿易量約達90萬噸,氨基酸與黃原膠為其出口主力。 阜豐集團股價周四低開,至中午休市報4.52港元,跌16.76%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Miduoduo does e-commerce with TikTok

連年虧損的米多多 搭上TikTok 冀一洗頽風

中國第五大跨境電商服務供應商米多多,正透過加碼社交媒體平台合作及發展自營銷售業務,尋求新的增長動能 重點: 米多多在申請香港IPO前已連續三年錄得虧損,但公司表示,虧損主要源於近年業務轉型所產生的相關成本 這家跨境電商營銷服務供應商表示,去年收入大幅增長,反映其與TikTok深化合作,以及聚焦東南亞市場的策略開始見效   譚英 對於帶著虧損紀錄闖關資本市場的新創企業而言,這樣的故事並不陌生。跨境電商企業米多多集團股份有限公司上周遞交香港上市申請,便是最新一例。 公司2023年、2024年及2025年分別錄得虧損1,640萬美元、16.3萬美元及2,450萬美元;同期收入則分別為7,090萬美元、7,110萬美元及1.38億美元。若按照香港交易所2018年修訂上市規則前的標準,米多多的上市申請很可能因未能滿足IPO前連續兩年盈利的要求而遭拒絕。 若剔除部分非現金項目影響,公司盈利表現則較為理想。經調整後,米多多2023年錄得淨利潤5.9萬美元,2024年虧損8.7萬美元,2025年則轉為盈利230萬美元。 儘管盈利表現起伏不定,米多多仍有不少值得投資者關注之處。首先,公司最新一輪投資者包括主權背景基金中央匯金投資,該機構去年參與增資後,米多多估值達50億港元。 這家公司正試圖將自己塑造成一家炙手可熱的科技新創企業,而非一家成立14年、身處成熟廣告服務產業的老牌業者。其押注的正是近年快速崛起的跨境電商市場,協助中國商家將商品銷售給海外消費者。 公司希望投資者不僅將其視為營銷服務供應商,更將其視為一家經營自有跨境電商平台、聚焦東南亞市場的電商運營商。公司表示,IPO募集資金將用於推動本地化布局,以及在東南亞四個重點市場泰國、印尼、越南及馬來西亞建設電商倉儲設施。近期與短影音平台TikTok的合作,也是公司成長故事的重要組成部分。TikTok同時營運電商平台TikTok Shop。米多多將近年的高速增長部分歸功於與TikTok合作關係持續深化。在2024年收入幾乎持平後,公司2025年收入接近翻倍成長。 轉型之路 米多多從一家專注中國市場的廣告服務商,迅速轉型為跨境電商綜合服務供應商,在某種程度上反映出中國龐大電商產業中一個正在快速崛起的新領域。 2024年中國網路零售銷售額達15.52萬億元(2.3萬億美元),約佔全球網路零售市場的一半。根據申請文件,中國跨境電商市場2024年規模達4,617億美元,預計至2029年期間年均增長率為15.1%。這也為跨境電商服務市場提供廣闊成長空間。該市場規模預計將由2024年的363億美元增至2029年的737億美元,增長超過一倍。 目前跨境電商營銷服務市場前五大業者合計佔有36.5%的市場份額。其中米多多規模最小,2024年排名第五,市場份額僅0.5%。廣東省廣告集團股份有限公司(002400.SZ)以17.2%的市佔率居首;未上市的鈦動科技、東信時代及星谷雲分列其後,合計佔有18.8%的市場份額。 近來,中國跨境電商產業在美國市場面臨壓力。美國去年堵住了一項長期存在的制度漏洞,取消價值低於800美元包裹免關稅入境的待遇,而美國正是中國跨境電商賣家的主要市場之一。類似情況也正在歐洲發生。歐盟計劃自下月起取消價值150歐元(173美元)以下包裹的免稅優惠。 面對上述及其他挑戰,米多多的應對方式堪稱企業靈活調整與把握機遇的典型案例。 公司前身為滙源信息,是一家位於中國福建省的跨境貿易中介服務商,最初與Google合作,協助其拓展中國客戶的廣告業務。2021年,公司聯合創辦人、董事長阮衛星與行政總裁鄧海開始推動業務轉型,由原本提供海外企業進入中國市場的營銷服務,轉向為中國廣告代理商提供出海營銷服務。 自營電商業務 2023年之後,公司除了原有服務廣告代理商的業務外,也開始直接拓展品牌客戶。到了2025年5月,公司進一步與TikTok Shop合作,正式開展自有海外電商運營業務。 自2021年以來,米多多的核心業務一直是海外營銷服務,該業務去年仍佔公司總收入的93.1%。相比之下,公司自營海外電商運營業務在開展首年僅貢獻3.1%的收入。米多多得以突破傳統營銷服務業務、開啟新一輪擴張,關鍵在於其與TikTok自2024年建立的合作關係。如今,這項合作已從單純的廣告代理業務,逐步發展成支撐公司自營電商及電商廣告服務的重要平台。 隨著合作深化,TikTok貢獻的收入佔比由2023年的0.2%大幅提升至2025年的30.3%;其餘大部分收入則仍來自Google。在營銷服務模式下,米多多向Google及TikTok等平台採購廣告資源,再轉售給廣告代理商客戶,並透過平台返點獲取部分收益。然而,自這家美國搜尋巨頭於2023年調整返點政策後,Google提供的返點金額已由2023年的149萬美元降至2025年的83.8萬美元。相比之下,TikTok在雙方合作後的首個完整年度便帶來438萬美元返點收入。 米多多將毛利由2023年的290萬美元增至2025年的1,180萬美元,幾乎完全歸功於與TikTok的合作,儘管公司與Google的合作關係仍持續存在。透過TikTok提供服務所產生的收入,由2024年的970萬美元增至2025年的3,890萬美元;同期活躍客戶數亦由706家增至1,209家。公司的毛利率仍然偏低,反映其作為營銷服務中介商的商業模式特性。不過,隨著TikTok業務規模擴大,以及毛利率較高的自營電商業務逐步成長,公司毛利率已由2023年的4.1%提升至去年的8.6%。 除了廣告服務業務外,公司依託TikTok Shop經營的自營電商業務去年實現420萬美元收入,毛利率更高達72.1%。該業務去年主要向美國、馬來西亞、泰國及越南消費者銷售商品,但目前似乎仍僅與單一品牌合作夥伴合作。不過,公司表示,2026年前四個月已有另外三家品牌合作夥伴加入,顯示這項業務未來具備相當可觀的成長潛力。 現在或許仍言之過早,尚難判斷米多多與TikTok的新合作關係,是否能在更長時間內持續帶來強勁的收入增長及利潤改善。不過,在中國與西方關係日趨緊張,以及Google因AI侵蝕其核心搜尋業務而收緊資源分配的背景下,米多多轉向跨境電商模式,並將重心放在東南亞市場,看來是一項相當明智的策略布局。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

美暫緩制裁 DeepSeek免被納入黑名單

路透報道,因特朗普避免與中國緊張關係升級,美國將暫緩把人工智能與大型語言模型公司DeepSeek列入貿易黑名單。 據報道,除了DeepSeek以外,長鑫存儲及百多家被列為國家安全風險的中國企業,也暫緩納入黑名單中。 美國商務部工業與安全局(BIS)沒有直接作出回應,只表示時刻都會使用包括實體清單在內的政策和執法工具,以打擊不良行為者。 DeepSeek近期剛完成首輪融資,投資者除創辦人梁文鋒外,騰訊、寧德時代分別投資100億及50億元人民幣,京東、網易及IDG亦分別投資30億元,目前DeepSeek估值已超過500億美元。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏