恒大物業 誰來接盤的燙手山竽？
中國恒大旗下的恒大物業，清盤人正積極物色投資者收購，市傳進展如火如荼 重點： 市傳廣東省旅遊控股與PAG有收購意欲 公司中期業績的壞賬高達30億元 劉智恒 房地產開發商中國恒大集團（下稱中國恒大）已被頒令清盤，因其地產項目多在國內，令清盤工作進展緩慢，集團旗下主營物業管理的恒大物業集團有限公司（6666.HK），因在港上市，在處理其股權出讓上會較容易，加上公司仍具一定價值，清盤人因而著力物色買家。 恒大物業在一月中曾發公告，表示清盤人已邀請投標人，對恒大物業進行盡職審查，並要在一月底前遞交要約方案。清盤人也強調，仍未達成具法律約束力的協議，簽訂交易文件的時間尚未落實。 公告刊發後，市場傳出有好幾方買家，當中有信宸資本、某家廣東省國企、中海物業（2669.HK）、華潤萬象生活（1209.HK）、保利物業（6049.HK）、越秀服務（6626.HK）、招商積餘（001914.SZ）以及萬物雲（2602.HK）等。 中海華潤否認接盤 消息傳出後，中海物業及華潤萬象生活即時否認，前者表示目前不掌握具體情況，後者更直斥消息並不屬實。其餘被傳者則沒有具體回應，但在目前房地產景氣疲弱下，物管的經營也不容易，要併吞問題多多兼規模龐大的恒大物業，肯定具相當難度。 直至近日《財新》報道，太盟投資集團（PAG）及廣東省旅遊控股（下稱廣東省旅遊）均表達收購恒大物業的意向，並已經與清盤人接洽。市場的猜測又再四起，特別是廣東省旅遊，因市場一直傳出某國企集團對恒大物業虎視眈眈。 PAG是專注亞太地區的私募股權公司，管理資產超過550億美元，在內地廣為人知的就是投資大連萬達商管。廣東省旅遊屬廣東省政府企業，專注旅遊及景點營運，旗下持有廣東中旅，並擁有廣州白天鵝賓館、白雲賓館及亞洲國際大酒店等。兩方在接獲媒體查詢時，一律不予置評。 中國恒大持續拖累 不過，要收購恒大物業，最大問題還是母公司中國恒大帶來的持續影響。首先在財務方面，截至去年6月底止，恒大物業的應收貿易賬款總額達58.8億元，但在回收無期情況下，公司作出30.4億元的減值，當中接近22億元主要來自中國恒大。 同時，因為中國恒大正被清盤，旗下的物業雖然閒置，但仍由恒大物業提供物業管理服務，去年中期的支出約2.28億元，恒大物業未能收到款項，故亦不能將收入作出確認。 財務以外，中國恒大的清盤，嚴重削弱恒大物業在外部市場的競爭力，如招標及投標、新客戶拓展，以及現有客戶續約等，其品牌信任度與議價能力均受到一定影響。 更甚的是，當年中國恒大出售物業時，部份項目以免若干年物業費作促銷，集團被清盤，恒大物業要不就承擔了這項費用，要不就只好向業主追討物管費；但業主是白紙黑字簽約享有優惠，又怎願再繳付，恒大物業處於兩難之局。 另外，中國恒大曾透過恒大物業向不少業主出售一系列理財產品，現時理財產品大都失效，中國恒大又不認賬，業主就向恒大物業追討，引起許多爭議。 受到母企多種因素影響，部分業主繳交物管費的意願低迷，貿易應收賬款因而攀升，或回收周期拉長，導致公司資金鏈持續承壓。 業績穩定負債低企 雖面對種種問題，唯從業務本身看，恒大物業並不差勁。公司去年中期收入同比增長6.9%至66.5億元，盈利只輕微下跌5.6%至4.72億元，期內毛利率18%，淨利潤率7.4%，較中海物業的17%及6%，或萬物雲的13%及4.6%都要高，反映其營運能力並不差。 至於當年恒大物業為中國恒大擔保支付的 134億元，雖被銀行沒收，但公司已悉數撇賬。去年中期時，公司手頭現金仍有27.8億元，亦沒有計息銀行借貸。 事實中期業績時，核數師表示集團期內雖錄得淨流動負債5.18億元，但因集團實施各項措施改善流動性，仍具持續經營的能力。 因此，若有資金雄厚的企業或具實力的國有企業收購，市場信心重拾，恒大物業極有機會得以重生。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏
大陸國際申美上市 57倍市盈率冠絕全行
這家區域性物業管理公司已申請在納斯達克上市，估值約為1億美元，市盈率遠高於大多數同行 重點： 大陸國際申請在納斯達克上市，可能募集約800萬美元資金，市盈率約為57倍 這家物業管理公司正向更賺錢的租賃服務轉型，所以其利潤率遠高於大多數同行 陽歌 中國房地產市場如今對投資者來說並不友好，因為價格持續下跌，由於缺乏資金和需求疲軟，數以千計的項目因而爛尾。但這幾乎阻不了區域性物業管理服務提供商大陸國際集團有限公司，據該公司本周提交的一份文件顯示，計劃通過在納斯達克IPO募集800萬美元，這個金額不算大。 在中國房地產市場低迷時期，物業管理公司是為數不多而能夠持續盈利的業務之一，其收入主要來自定期收取管理費。然而，即便是這個業務也面臨著壓力，這一點從大陸國際招股說明書的數據中就可以看出來，對此我們稍後再介紹。 此次IPO有點不同尋常，原因有很多，尤其是大陸國際選擇在納斯達克上市這一點。它的幾乎所有同行都選擇香港上市，那裡的投資者對中國房地產市場的任何情況都非常熟悉。或許大陸國際選擇赴紐約上市也正是出於這個原因，因為和很多在香港上市的同行相比，該公司尋求的估值也相當高。 大陸國際似乎認為自己配得上這麼高的估值，原因在於該公司利潤率高企，而高利潤率看起來是其最近從傳統物業管理服務，轉向更賺錢的租賃服務的結果。自三年前進入該行業以來，租賃服務已成為其主要收入來源。 公司還為投資者提供了一個相對獨特的機會，讓他們可以投資一家希望將業務，擴展到成都基地之外的區域性物業管理公司。公司表示，計劃將IPO收益的一半用於戰略投資，包括收購和成立合資企業，這些投資可能會使其擴展到目前的大本營之外的地方。而在成都，公司管理著十幾處商業和住宅物業，並為另外三處物業提供轉租服務。 在深入研究其財務狀況前，我們來詳細看看該公司的融資目標，這些目標表明瞭公司為何對自己評價甚高。大陸國際表示，計劃以每股4至6美元的價格出售150萬股股票，佔其擴大後股本的7.7%。這將使該公司的估值達到約1億美元。 以此市值和該公司最新的年度利潤計算，其市盈率(P/E)將達到57倍。其他在香港上市的同行規模都比它大得多，但市盈率卻低得多，其中金茂服務(0816.HK)僅為6.7倍，萬物雲(2602.HK)為15倍，而規模較小的越秀服務(6626.HK)為9.2倍。 同行估值偏低的部分原因可能是，它們大多是大型上市房地產開發商的子公司，而這些開發商現在幾乎都在巨虧。投資者可能會擔心，那些規模較大的母公司，可能會試圖從自己旗下的物業管理部門抽取資金。實際上，大陸國際也是由房地產開發商大陸集團控制，後者目前約佔大陸國際收入的四分之一。 唯一一家接近大陸國際估值目標的同行是貝殼(BEKE.US；2423.HK)，該公司是中國領先的房地產中介服務提供商，當前市盈率為47倍。 豐厚的利潤率 說到這裡，我們就來詳細看看大陸國際的財務狀況，包括看起來相當強勁的毛利率。與此同時，這些財務數據也表明，在經濟放緩、房地產市場疲軟的情況下，商業地產空置率上升，業主支付高額管理費的意願下降，即使是物業管理公司也面臨壓力。 根據招股書中引用的第三方市場數據，公司所處的中國物業管理服務市場，預計從2020年起每年增長4.5%，到2027年將達到1,080億美元。大陸國際還指出，該市場的區域性特點使其高度分散，這為整合提供了機會。 截至去年9月的六個月里，也就是該公司的上半財年，它的營收從上年同期的276萬美元增至284萬美元，增幅僅為3%。與截至2024年3月財年錄得的增長15.7%至554萬美元比，增長速度大幅放緩。 增長放緩的一個主要原因，是該公司收取的服務費用呈現出疲態。截至2024年9月的六個月，該公司管理的住宅物業的服務費，從上年同期的每平米0.35美元下降到0.34美元。商業物業管理費在此期間顯示出類似的趨勢，從上年同期的每平方米1.75美元降至1.71美元。在此之前，住宅管理費在上個財政年度增長了46％，而商業管理費則增長了14％。 该公司表示：「目前，写字楼和零售空间的供应量正在增加，而入住率却在下降。」公司续称：「如何吸引和留住租戶和客戶，已成為我們業務運營中的一個主要挑戰。」 儘管業績疲軟，大陸國際在截至去年9月的六個月里，仍錄得44.2%的毛利率，與金茂服務去年上半年的24.6%、越秀服務的25.9%和碧桂園服務的21.2%相比，幾乎高出了一倍甚至更多。 高利潤率背後的一個主要因素似乎是大陸國際於2022年4月進入租賃服務領域，而這塊業務的利潤率要高於管理服務。招股書顯示，租賃服務目前佔公司總收入的一半以上，在最新報告期內約佔60%，其餘大部分則來自物業管理。 截至去年9月的六個月里，大陸國際實現淨利潤87.8萬美元，同比增長4.8%。這樣的利潤增長加上3%的收入增長，看起來平平無奇，也落後於大多數同行。但大陸國際可能希望投資者關注它的利潤率，以及成為行業整合者的潛力，因為它在紐約(而不是香港)上市，可以利用投資者對中國房地產市場的複雜情況相對不熟悉的優勢。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏
金茂服務集資併購 减依賴母企拓機遇
中國金茂控股分拆旗下物管業務上市，籌資最多6.8億元 (more…)
