中國金茂控股分拆旗下物管業務上市,籌資最多6.8億元

重點:

  • 金茂物業服務已啓動公開募股程序,計劃在香港上市後,積極收購物管公司或提供社區産品及服務的公司
  • 物管行業受惠城鎮化水平提升,爲公司加速發展提供誘因

羅小芹

中國房地産商正源源不絕分拆物業管理業務,培養這些物管子公司“自給自足”的求生技能,這次作出相關舉動的,輪到中國金茂控股集團有限公司(0817.HK)。

中國金茂控股上周五宣布,把旗下物管業務金茂物業服務發展股份有限公司(0816.HK)分拆到港交所主板上市,並於當天開始招股;公司於全球發售1.01億股,每股定價7.52港元至8.14港元,集資最多8.25億港元(6.8億元), 本周三截止申購,預計3月10日上市。

金茂物業服務是中國高端物業管理及城市運營服務提供商,截至去年底止,在管總建築面積約3,640萬平方米;其中,住宅物業及非住宅物業分別各佔64.4%及35.6%。

金茂物業服務的最大股東爲中國金茂,持有約67.5%股權,而中國金茂則是中化集團旗下房地産開發業務平台企業,後者間接持有中國金茂約35.3%股權。

根據招股書顯示,金茂物業服務去年前三季度收入10.49億元,同比增長57.6%。期內,淨利潤爲1.09億元,同比大增105%,淨利潤率也從8%提升至10.4%,主要是公司新諮詢和其他增值服務産品,例如前期規劃及設計服務和交付後服務等,具有較高的利潤率。

自從2020年中央政府明確內地房企融資管理規則的“三道紅綫”,改變以往內房倚重債務融資來推動的急速發展模式,加上2021年內地出台利好物管行業政策,令內房分拆旗下物管業務上市的活動,如雨後春笋般頻密。另一方面,出於爭取市佔率及提升規模效益的考慮,行業內的收購合併等資本操作,也同時比過來來得頻密。

“三道紅綫”是代表資産負債率(不含預收款項)不得大於70%、淨資産負債率不得大於100%,以及現金短債比率不少於1倍。按照中國金茂2021年6月底止的中期業績顯示,公司的相關指標分別爲69%、52%和126%,全部都滿足“三道紅綫”的官方規定。

估值比同業高

既然財政狀况健康,它爲甚麽要分拆物管業務上市呢?正如金茂物業服務在招股書披露,公司希望藉著這次籌資,加快併購同業的步伐,並提升經濟規模效益,同時减低對母公司項目過度倚賴的風險。這些理由,與過去上市的多家物管企業一樣,有點陳腔濫調,但卻是現實考慮。

事實上,金茂物業服務在2021年前三季的物管服務分部總收入中,有92.5%是來自兩家母企,或是其合營企業與聯營公司所開發的項目。截至去年9月底,公司在管建築面積的86.6%也是來自兩家母企;由獨立第三方所開發物業的在管合約建築面積,僅佔同期在管總面積的13.4%。公司在招股書坦言,自2020年起已積極拓展獨立第三方的物管業務,减低對單一最大客戶、主要股東中化集團的依賴。

公司籌資金額不多,當中約55%會用於物色與物業管理、城市運營服務或社區運營相關的戰略投資及收購機會;約22%用於升級智慧管理服務系統、智慧社區及智慧城市解决方案的發展:約13%用於進一步開發社區增值服務。

金茂物業服務稱,將考慮按市盈率約10倍至25倍收購或投資其他物管公司的大多數股權,目標是在2024年底前,可能收購或投資約3到8家物管公司及城市運營服務商,以及約3到5家提供社區産品及服務的公司。

爲甚麽金茂物業服務銳意擴充發展呢?事實上,中國城鎮化進程加快,帶動人均可支配收入持續增長,是利好中國物管行業發展的重要因素,因此公司看准這個商機,期望抓緊市場機遇,透過籌資上市增强收購資本,也屬無可厚非。

根據中國指數研究院的資料顯示,城鎮人口的人均可支配收入從2016年起,以6.9%的年複合增長率,穩步增加至2020年的43,834元。期間,中國物業服務百强企業的平均在管建築面積,從2016年起以15.7%的年複合增長率,增加至2020年的4,880萬平方米,物管服務平均收入也增至2020年的9.14億元,年複合增長率爲15.2%。

以2020年爲例,一二綫城市住宅物業及商業物業的平均物業管理費,明顯比三四綫城市爲高,這對於管理高端物業爲主的金茂物業服務有利。如果按高端物管服務項目的在管建築面積計算,金茂物業服務2020年在北京物業服務百强企業中,排名更高達第二位。

金茂物業服務去年前三季淨利潤爲1.09億元,引伸至全年約1.46億元,按招股價計算的市值約67.8億港元至73.4億港元(55億元至60億元),相當於市盈率37.6倍至40.7倍。

在港股上市的同業中,碧桂園服務(6098.HK)與越秀服務(6626.HK)在管物業包括住宅和商業項目,而且體量也比較接近。如果以相同方式計算,兩者的預測市盈率爲29.3倍與10.3倍,可見金茂物業服務的估值明顯比同業高,反映招股價定位進取。因此,該股招股反應平平,其“借錢打新”部分僅接到約2,300萬港元申購額,佔公開發售部分籌資金額不足三成,反映投資者對其並不熱衷。

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新聞

藍月亮上半年歸損收窄不少於55%

洗滌用品製造商藍月亮集團控股有限公司(6993.HK)周三公布,預計截至今年6月底止上半年,股東應佔綜合虧損將較去年同期的4.35億港元收窄不少於55%,即虧損降至約1.96億港元或以下。 公司表示,業績改善主要受惠於營運效率、行銷投放及渠道布局三方面優化。期內集團簡化業務流程及資源配置,削減低效開支,並把行銷資源集中於盈利能力較高及增長潛力較大的核心渠道,帶動銷售及分銷費用率下降。 同時,集團透過「至尊潔淨之旅」及「溜達節」等活動,推廣至尊濃縮洗衣液及淨享泡沫沐浴露等新品,提升行銷投入回報。公司亦持續拓展線下分銷、新興電商及多元推廣渠道,吸納年輕消費者及增加新客戶。 藍月亮表示,未來將繼續推進差異化產品布局、拓寬渠道及加強研發,並預計於8月底前公布中期業績。 公司股價周四平開,至中午休市報3.11港元,升4.36%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

永達汽車售股集資 夥弘信電子佈局具身智能 

汽車銷售集團中國永達汽車服務控股公司(3669.HK)周三公布,弘信國際海運將認購永達7,316萬股新股,每股認購價0.825元,涉資6,035.7萬元,將全用於具身智能商業佈局。 售價較永達周三每股1.03元折讓19.9%,但較最近五個連續交易日每股均價0.808元溢價2.1%,配售股份將佔已擴大後的發行總股本約3.85%。 永達亦與弘信國際海運旗下的弘信電子訂立戰略合作協議,永達將依託弘信電子的專業能力及產業資源,全面佈局具身智能商業化應用服務。 周四永達開市跌10.7%報0.92港元,公司股價較過去一年高位跌逾六成。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
East Roc is an energy beverage

AI假影片風波揭品牌短板 東鵬飲料難甩藍領標籤

儘管這家能量飲料製造商錄得強勁增長,東鵬飲料自2月在香港上市以來,投資情緒一直低迷 重點: 一段涉及公司董事長的AI生成影片發布後,東鵬飲料的滬港兩地上市股份重挫,五日內市值蒸發逾10億美元 即使在本輪拋售前,市場對該股的情緒已相當低迷,可能反映公司一直難以擺脫旗下招牌能量飲料的藍領形象   譚英 這原本應該只是一場很容易處理的風波,只要有一支稱職的法律或公關團隊,理應很快便能平息。6月22日,一段影片在網上瘋傳,片中東鵬飲料(集團)股份有限公司(9980.HK;605499.SH)創辦人兼董事長林木勤,與摩托車企業家張雪互相敬酒。真正引發爭議的,是有人遞上東鵬飲料自家產品時,林木勤卻婉拒了這款常被稱為中國紅牛的能量飲料。 「我平時不喝這個。」林木勤在影片中說。 儘管外界很快便發現影片經過AI篡改,東鵬飲料的滬港兩地上市股份仍在隨後四個交易日大幅下挫,合計蒸發70億元(10億美元)市值。直到張雪公開原始影片,警方亦查明AI版本的製作者後,拋售潮才逐漸平息,股價也隨之企穩。 在中國消費品牌中,造假與詐騙事件屢見不鮮,幕後往往是競爭對手或其他意圖打擊熱門產品的人士。但如此多人相信這段影片,也凸顯了東鵬飲料更深層的問題,也就是其根深蒂固的藍領形象。這種形象正令公司產品難以打入收入較高、消費力更強的Z世代消費者市場。 上海市消費者權益保護委員會及其他行業機構的資料顯示,通常指1995年至2012年間出生的Z世代消費者,往往會查看產品標籤上的含糖量,以及相關宣傳是否有據可查。這對東鵬飲料並非好消息,其核心能量飲料每罐500毫升的含糖量高達驚人的66.5%,高出紅牛逾倍。 同一罐東鵬飲料售價為4元至5元,相比之下,一罐250毫升紅牛的售價為6元。這樣的價差或許足以吸引收入較低的藍領勞工,卻未必能說服更注重營養與健康的Z世代白領消費者。 本土飲料巨頭 東鵬飲料今年2月在香港首次公開招股,募資100億港元(12.8億美元),在原有的上海上市地位之外,再添香港上市平台,成為中國首家兩地上市的飲料企業。公司自2021年起在上海上市,但其港股自掛牌以來一路穩步下滑,截至周三收市報112.40港元,較招股價累計下跌約40%。 東鵬飲料並非唯一遭遇這種情況的公司。申萬宏源證券食品飲料行業指數在2026年首六個月亦下跌20.42%,反映投資者對整個板塊情緒低迷。不過,至少從強勁的財務表現來看,東鵬飲料理應有能力逆勢而行。 公司去年收入增長31.8%至209億元,淨利潤亦錄得相若的32.7%增幅,達44.2億元。旗下各類飲料全年銷量超過100億瓶,並為2026年收入訂下20%的增長目標,雖較去年有所放緩,但仍屬穩健。今年第一季度收入增長21.46%至58億元,顯示公司有望實現全年目標。此外,東鵬飲料亦頗受分析師青睞,目前已有逾30家機構主動追蹤覆蓋。 東鵬飲料早年曾在中國市場與紅牛正面交鋒,最終成為明顯的勝方。根據尼爾森IQ的數據,去年東鵬飲料按銷量計佔中國能量飲料市場51.6%,按銷售額計則佔38.3%。相比之下,紅牛系企業按銷量計的市場份額為35%。 草根出身 與許多中國知名企業家一樣,創辦人林木勤確實出身藍領階層,而在那段AI偽造影片中,他看來似乎急於擺脫這種背景。他出生於廣東汕尾一個靠捕魚維生的家庭,1984年移居深圳,當時這座城市的規模仍相對不大。他其後在當地一家公司任職,該公司於1995年透過合資方式開始生產紅牛能量飲料。 林木勤於1997年轉投一家國有豆奶生產商,並在公司瀕臨破產之際,於2003年將其收購。到2009年,他開始進軍能量飲料市場,運用自身經驗打造一款專為中國勞工量身設計的產品,包括加上可防止工地灰塵沾污飲料的防塵蓋,定價則約為紅牛的一半。 林木勤一直設法提振公司股價,並於今年4月批准一項計劃,回購最多20億元上海上市股份。他亦於5月下旬增持49,800股港股,涉資650萬港元,並表示會考慮動用最多2億港元個人資金進一步增持。 東鵬飲料的核心產品是其原有能量飲料,但公司一直積極拓展更廣泛的運動飲料產品線。去年,能量飲料佔公司收入74.8%,運動飲料則佔15.7%。 根據東鵬飲料香港招股章程所引述的第三方研究,這兩類產品均屬於中國功能飲料市場的一部分。該市場2024年規模達1,665億元,年均增長率為8.3%。能量飲料是當中最大的細分市場,2024年零售額達1,114億元;運動飲料的零售額則為547億元。 不過,這個市場正變得日益擁擠。全球飲料巨頭可口可樂(KO.US)持股19%的Monster Beverage(MNST.US),在2024年推出以藍領勞工為目標客群的Predator品牌後,今年第一季度在中國的淨銷售額同比增長95%。中國紅牛品牌背後的企業之一TCP Group(天絲集團),亦於2024年宣布計劃在廣西興建其在中國的第三座生產設施。 隨著這些及其他競爭對手紛紛湧入市場,東鵬飲料旗艦產品的增長速度一直放緩。其核心能量飲料收入在2025年僅增長17.25%,到2026年第一季度進一步放緩至13.11%,遠低於2021年的41.6%。旗下主力運動飲料的增幅亦由2025年的119%,降至今年第一季度的13%。 隨著這些主要產品的增長放緩,花旗近期分別將東鵬飲料2026年及2027年的盈利預測下調10%和15%,並將同期收入預測下調7%和12%,理由是天氣狀況不利及市場競爭加劇。花旗亦大幅下調東鵬飲料港股目標價,由310.80港元降至161.70港元。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Insilico revenue soars

英矽智能上半年扭虧為盈 依靠BD半年營收破億美元

英矽智能發布2026年上半年盈喜預告,預計營收超1億美元,同比大增逾270%,不僅實現淨利潤扭虧為盈,且收入規模已達到2025年全年近2倍 重點: 強大的BD能力成為核心現金引擎,上半年接連拿下禮來、武田、SK生物製藥等巨頭大單 核心管線Rentosertib正式邁入Ⅲ期臨床,但最快要2027年底才能讀出關鍵數據    莫莉 長期以來,「資金消耗快、商業化落地難、效率驗證存疑」是AI製藥賽道的三大痛點,如今,隨著頭部企業財務數據的反轉,行業的估值邏輯正在被重新定義。7月9日,上市僅半年的英矽智能(3696.HK)交出了一份令市場矚目的成績單,其發布的正面盈利預告顯示,2026年上半年公司將扭虧為盈。 期內,英矽智能的收入預計達到1.025億至1.065億美元,同比暴增272.7%至287.3%,同時淨利潤將達到3,350萬至3,950萬美元,而2025年上半年曾錄得淨虧損1,920萬美元,調整後非IFRS淨利潤4550萬-5150萬美元。 從收入規模來看,英矽智能2026年上半年的收入甚至是2025年全年接近2倍。這份亮眼的財報中,收入增加的核心動力來自對外授權、聯合開發及研究合作協議的顯著增加。丁香園Insight數據庫顯示,英矽智能2026年已累計達成14起交易,累計簽約總金額超過70億美元,其中包括4筆大額跨國藥企的合作:1月與施維雅達成最高8.88億美元合作;3月與跨國巨頭禮來簽訂27.5億美元全球研發協議;6月與SK生物製藥簽署25億美元項目;7月2日又與武田製藥達成6億美元全球戰略合作協議。 值得注意的是,上述簽約總金額中包含了後續的大額里程碑付款及銷售分成,能否足額兌現存在不確定性。此外,由BD首付款驅動的業績增長本身帶有偶發性,雖能迅速美化當期報表,但收入的可持續性歸根結底取決於合作管線的臨床進展與後續里程碑的順利達成。 事實上,英矽智能在此前就曾因BD收入減少導致業績波動。2025年,由於缺乏新增大額授權落地,公司營收從2024年的8,583.40萬美元下滑至5,623.90萬美元,淨虧損更是從1,709.60萬美元大幅擴大至3.52億美元。 首個AI研發管線進入三期 目前,全球AI製藥行業的主要收入來源可歸納為三大類:售賣軟件平台、提供研發外包服務,以及將自研管線進行授權合作。然而,英矽智能並不滿足於只是提供技術的「賣水人」角色,公司正致力於依託其核心AI平台,穩步推進自有核心管線,以期最終實現自研藥物的自主商業化落地。 截至2026年6月30日,英矽智能已篩選確定31款臨床前候選化合物,深度覆蓋腫瘤、免疫、代謝、中樞神經系統等高壁壘、大潛力的核心疾病領域。其中,已有13款藥物獲得新藥臨床試驗批准,共有10個項目處於臨床試驗階段,包括4個由公司自主推進臨床開發,6個在合作藥企支持下開展研究。 7月8日,英矽智能核心管線Rentosertib(ISM001-055)正式邁入Ⅲ期臨床,用於治療特發性肺纖維化(IPF)。作為全球首個從靶點發現、分子生成再到臨床推進均由AI全鏈路驅動的候選藥物,Rentosertib頭頂諸多光環:不僅於2023年2月獲FDA孤兒藥資格認定,更在2025年5月被CDE納入突破性治療品種。然而,光環背後亦有隱憂,該項目的IIa期研究樣本量僅為71例,且其在美國的IIa期試驗曾被FDA短暫下達過臨床擱置(Clinical Hold)。儘管禁令隨後得以解除,但也顯示出監管機構對AI篩選分子的安全性驗證與數據審視依然極其嚴格。 按照52周的給藥週期測算,Rentosertib的Ⅲ期臨床給藥預計將在2027年6月底結束,疊加後續的數據清理與統計分析流程,最快需到2027年底才能公布關鍵結果。這意味著,該管線從2019年立項到最終獲批上市,整體周期仍長達10年。如果AI的作用僅僅只是加速研發早期的靶點篩選過程,卻無法在支出高昂、失敗率更高的臨床階段提升成功率,那麼AI對製藥產業的價值恐大打折扣。 在港股AI製藥板塊中,英矽智能的市值約為265億港元,而另一家頭部企業晶泰科技(2228.HK)的市值約310億港元,後者在營收結構上對BD收入的依賴度相對較低。對於重倉自研管線的英矽智能而言,當前的高估值能否獲得投資者的支持將取決於兩方面考驗,核心管線Rentosertib最終披露的Ⅲ期臨床數據能否驗證AI的有效性,以及後續的BD訂單能否持續接力,持續為公司帶來現金流。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏