中国金茂控股分拆旗下物管业务上市,筹资最多6.8亿元

重点:

  • 金茂物业服务已启动公开募股程序,计划在香港上市后,积极收购物管公司或提供社区产品及服务的公司
  • 物管行业受惠城镇化水平提升,为公司加速发展提供诱因

罗小芹

中国房地产商正源源不绝分拆物业管理业务,培养这些物管子公司“自给自足”的求生技能,这次作出相关举动的,轮到中国金茂控股集团有限公司(0817.HK)。

中国金茂控股上周五宣布,把旗下物管业务金茂物业服务发展股份有限公司(0816.HK)分拆到港交所主板上市,并于当天开始招股;公司于全球发售1.01亿股,每股定价7.52港元至8.14港元,筹资最多8.25亿港元(6.8亿元), 本周三截止申购,预计3月10日上市。

金茂物业服务是中国高端物业管理及城市运营服务提供商,截至去年底止,在管总建筑面积约3,640万平方米;其中,住宅物业及非住宅物业分别各占64.4%及35.6%。

金茂物业服务的最大股东为中国金茂,持有约67.5%股权,而中国金茂则是中化集团旗下房地产开发业务平台企业,后者间接持有中国金茂约35.3%股权。

根据招股书显示,金茂物业服务去年前三季度收入10.49亿元,同比增长57.6%。期内,净利润为1.09亿元,同比大增105%,净利润率也从8%提升至10.4%,主要是公司新咨询和其他增值服务产品,例如前期规划及设计服务和交付后服务等,具有较高的利润率。

自从2020年中央政府明确内地房企融资管理规则的“三道红线”,改变以往内房倚重债务融资来推动的急速发展模式,加上2021年内地出台利好物管行业政策,令内房分拆旗下物管业务上市的活动,如雨后春笋般频密。另一方面,出于争取市占率及提升规模效益的考虑,行业内的收购合并等资本操作,也同时比过去来得频密。

“三道红线”是代表资产负债率(不含预收款项)不得大于70%、净资产负债率不得大于100%,以及现金短债比率不少于1倍。按照中国金茂2021年6月底止的中期业绩显示,公司的相关指标分别为69%、52%和126%,全部都满足“三道红线”的官方规定。

估值比同业高

既然财政状况健康,它为什么要分拆物管业务上市呢?正如金茂物业服务在招股书披露,公司希望藉着这次筹资,加快并购同业的步伐,并提升经济规模效益,同时减低对母公司项目过度倚赖的风险。这些理由,与过去上市的多家物管企业一样,有点陈腔滥调,但却是现实考虑。

事实上,金茂物业服务在2021年前三季的物管服务分部总收入中,有92.5%是来自两家母企,或是其合营企业与联营公司所开发的项目。截至去年9月底,公司在管建筑面积的86.6%也是来自两家母企;由独立第三方所开发物业的在管合约建筑面积,仅占同期在管总面积的13.4%。公司在招股书坦言,自2020年起已积极拓展独立第三方的物管业务,减低对单一最大客户、主要股东中化集团的依赖。

公司筹资金额不多,当中约55%会用于物色与物业管理、城市运营服务或社区运营相关的战略投资及收购机会;约22%用于升级智慧管理服务系统、智慧社区及智慧城市解决方案的发展:约13%用于进一步开发社区增值服务。

金茂物业服务称,将考虑按市盈率约10倍至25倍收购或投资其他物管公司的大多数股权,目标是在2024年底前,可能收购或投资约3到8家物管公司及城市运营服务商,以及约3到5家提供社区产品及服务的公司。

为什么金茂物业服务锐意扩充发展呢?事实上,中国城镇化进程加快,带动人均可支配收入持续增长,是利好中国物管行业发展的重要因素,因此公司看准这个商机,期望抓紧市场机遇,透过筹资上市增强收购资本,也属无可厚非。

根据中国指数研究院的资料显示,城镇人口的人均可支配收入从2016年起,以6.9%的年复合增长率,稳步增加至2020年的43,834元。期间,中国物业服务百强企业的平均在管建筑面积,从2016年起以15.7%的年复合增长率,增加至2020年的4,880万平方米,物管服务平均收入也增至2020年的9.14亿元,年复合增长率为15.2%。

以2020年为例,一二线城市住宅物业及商业物业的平均物业管理费,明显比三四线城市为高,这对于管理高端物业为主的金茂物业服务有利。如果按高端物管服务项目的在管建筑面积计算,金茂物业服务2020年在北京物业服务百强企业中,排名更高达第二位。

金茂物业服务去年前三季净利润为1.09亿元,引伸至全年约1.46亿元,按招股价计算的市值约67.8亿港元至73.4亿港元(55亿元至60亿元),相当于市盈率37.6倍至40.7倍。

在港股上市的同业中,碧桂园服务(6098.HK)与越秀服务(6626.HK)在管物业包括住宅和商业项目,而且体量也比较接近。如果以相同方式计算,两者的预测市盈率为29.3倍与10.3倍,可见金茂物业服务的估值明显比同业高,反映招股价定位进取。因此,该股招股反应平平,其“借钱打新”部分仅接到約2,300万港元申购额,占公开发售部分筹资金额不足三成,反映投资者对其并不热衷。

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新闻

Daqo gets into power equipment

多晶硅寒冬未散 大全新能源押注AI电力基建

多晶硅生产商大全新能源将与昆山市政府合作,投资60亿元兴建生产基地,制造供AI数据中心使用的电力设备 重点: 大全新能源将与昆山经济技术开发区合作,投资60亿元建设生产基地,生产AI数据中心所需的电力设备 此举距离徐翔从父亲手中接掌公司仅三年,也意味着公司重新回到以电力设备制造起家的业务根基    阳歌 中国历史上从不缺乏子承父业的故事,不少企业家二代都试图超越父辈打造的商业帝国,但结果往往喜忧参半。如今,这样的故事似乎正在大全新能源股份有限公司(DQ.US;688303.SH)上演。该公司是全球主要多晶硅生产商之一,而多晶硅正是制造太阳能板的核心原材料,太阳能发电也正迅速成为全球最重要的清洁能源来源之一。 这是我们对大全新能源最新动向的判断。公司周四宣布一项重大且颇为特殊的战略转型,将进军未来AI数据中心所需的电力基础设施制造领域。近年来,AI数据中心突然成为开发商与投资人追逐的热门赛道,市场普遍押注,随着人工智能应用快速普及,对庞大算力与电力的需求将同步激增。 这项重大转型的推手,是现年50多岁的徐翔。2023年8月,他接任大全新能源董事长兼首席执行官,从现年80多岁的创办人徐广福手中接过董事长职位,而徐广福正是他的父亲。在此之前,CEO一职由职业经理人张龙根担任长达五年。 与徐翔一同进入公司权力核心的,还有其妹妹徐晓宇。她于2023年5月加入大全新能源担任投资者关系主管。毫不意外地,徐晓宇在公司内迅速晋升,加入半年后便获委任为董事,并于2024年10月升任副首席执行官。 这对兄妹档的高层组合看来颇具互补性。徐翔显然是在中国教育体系下成长,且至少自2000年起便已在大全新能源任职,意味着他很可能早已被培养为接班人。相比之下,徐晓宇加入公司时间较短,但拥有更鲜明的国际背景,持有宾夕法尼亚大学沃顿商学院金融MBA学位,以及加州大学伯克利分校学士学位。 了解这段家族背景后,再来看这对兄妹主导的战略转型。根据规划,大全新能源将在昆山经济技术开发区设立新的制造基地。从地理位置来看,昆山与大全新能源过去主要位于新疆和内蒙古等中国内陆地区的多晶硅生产基地形成鲜明对比。相较于较偏远、发展程度较低的西部地区,昆山紧邻中国金融中心上海,也是全国最富裕的城市群之一。 根据公告,双方合作将聚焦AI数据中心的新一代能源解决方案及相关设备,包括储能系统、固态变压器、固态断路器以及固态电池等产品。整个项目将分两期建设,总投资约60亿元(约8.86亿美元),首期投资额约21亿元。 徐翔表示:“凭借我们及关联企业在变压器和断路器技术领域深厚的专业积累与成熟的技术能力,我们有充分优势把握这一庞大的增长机遇。”他补充道:“此次投资协议是公司推动产品组合多元化战略的重要基石,也将有助于把握全球能源转型带来的巨大市场机会。” 死猫弹? 乍看之下,投资人对这项看似重大的消息反应相当正面。消息公布后,大全新能源股价周四上涨5.1%。然而,这波反弹也颇有“死猫反弹”的味道,因为该股今年以来仍累计下跌43%。过去两至三年间,大全新能源及同业大举扩产,导致全球多晶硅市场供应严重过剩,公司也因此持续承受压力。 大全新能源正是这波扩产潮的典型代表,过去三年间,公司斥资177亿元在内蒙古建设新生产基地,将年产能由7.5万吨大幅提升四倍至目前的30万吨。随着整个行业产能急剧膨胀,多晶硅价格崩跌,大全新能源及大部分同业相继陷入亏损。今年第一季度,大全新能源录得8,840万美元净亏损。 去年不少市场人士原本期待行业复苏,当时中国政府鼓励企业淘汰老旧且效率较低的产能,并推动大型企业整合部分中小厂商,组建新的产业平台。然而,相关进展远较市场预期缓慢,目前大多数企业生产多晶硅的成本仍高于产品售价。 这也让我们回到大全新能源最新的转型计划。对许多人而言,这项决定或许令人摸不着头脑,尤其是那些只熟悉其多晶硅业务的人。毕竟,多晶硅一直是这家纽约上市公司的核心资产。但事实上,大全新能源的历史根源其实来自电力设备产业。其未上市母公司大全集团目前业务涵盖中低压电气设备、变压器及开关设备等领域。相关业务主要由南京大全变压器有限公司及镇江大全电力变压器有限公司等附属公司经营,而这些资产并不属于纽约上市的大全新能源。 这显示大全确实具备生产相关电力设备所需的技术与经验。更重要的是,虽然新项目总投资额达60亿元,金额并不算小,但相比此前177亿元的多晶硅扩产计划,仍属相对温和。 根据公司最新季度报告,截至今年3月底,大全新能源拥有约20亿美元可轻易转换为现金的资产,因此具备充足财力推动这项新投资。此外,大全并不需要独自承担全部资金支出。财力雄厚的昆山市政府几乎可以确定将承担其中相当大的一部分成本。 总体而言,徐翔这项决策,很可能也吸纳了父亲徐广福及妹妹徐晓宇的意见,看来是一项相对审慎的多元化布局,希望降低大全新能源对多晶硅产业的依赖。毕竟,即使在景气最好的时候,多晶硅行业本身仍具有高度周期性。然而,瞄准这些新商机的企业并不只有大全一家,尤其是在储能领域。最终的结果或许是,大全成功摆脱了一个供应过剩的产业,却又踏入另一个同样可能供过于求的市场。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:溜溜梅招股募资5亿港元

生产及销售梅子产品的溜溜梅股份有限公司(6658.HK)周五公开招股,发售1,146.41万股,每股43.58港元,募资约5亿港元,每手100股,申购门槛4,401.96港元,于6月10日截止及15日挂牌。 过去三年,公司收入为13.2亿元、16.16亿元及17.1亿元;期内利润分别为9,920万元、1.477亿元及1.82亿元。 募资所得约61%将用于未来三年扩大产能,约21%用于提升品牌知名度,约8%用于研发,余下10%作一般营运资金。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
can True Health become the next robotics champion

年收不到200万的真健康 能否复制达文西神话?

医疗器材开发商真健康押注肿瘤穿刺与消融机器人赛道,希望抢占中国医疗机器人下一个蓝海市场 重点: 公司2025年上半年收入仅17.3万元,亏损高达5,673万元 最大客戶收入佔比長期維持九成以上    李世达 达文西手术机器人改变了外科医生开刀的方式,而一家来自广东横琴的医疗科技企业,正试图改变医生下针的方式。 广东真健康医疗科技开发股份有限公司近日向港交所递交上市申请。与微创机器人(2252.HK)、康诺思腾等瞄准腔镜手术市场的企业不同,真健康选择了一条相对冷门的道路,利用机器人协助医生完成肿瘤穿刺与消融治疗。这个市场规模远不如手术机器人庞大,却被视为中国医疗机器人领域下一个有机会诞生龙头的新兴赛道。 真健康由张昊任于2018年创立。公开资料显示,张昊任长期从事医疗影像导航与精准治疗相关研究及产业化工作。在不少创业者将目光投向骨科机器人、腔镜机器人甚至达文西替代方案时,他却选择切入另一个较少人关注的领域——经皮穿刺。 真健康切入的经皮穿刺市场,主要应用于肺癌、肝癌及肾癌等疾病诊疗。这类手术高度依赖医生经验,即使资深医师也可能因病灶位置复杂而出现误差。张昊任认为,这正是机器人最有机会创造价值的场景。与其在竞争激烈的腔镜手术市场挑战达文西,不如率先抢占尚未成熟的穿刺机器人市场。 2023年公司将总部由北京迁往横琴,而其微波消融机器人TH-X MW更成为横琴首个获批的第三类创新医疗器械,某种程度上也反映公司与横琴医疗产业政策的高度契合。 申请文件显示,真健康核心产品包括TH-S经皮穿刺导航定位系统,以及TH-X MW微波消融机器人。其中,TH-S被国家药监局认定为中国首个自主研发经皮穿刺手术导航定位系统;TH-X MW则被认定为全球首个影像导航微波消融机器人。 第三方数据显示,中国经皮穿刺手术机器人市场规模于2024年仅约4,030万元,但预计2032年将增至23.28亿元,年复合增长率高达66.1%。 根据灼识谘询资料,按销售收入计算,,公司自2022年至2024年连续三年位居中国经皮穿刺及消融手术机器人市场首位,同时也是目前获国家药监局批准产品数量最多的企业。然而,这个市场第一也反映出产业仍处于萌芽阶段。整个市场去年规模仅4,000多万元,即使排名第一,实际收入规模依然十分有限。 2023年公司收入为230万元,2024年下降至179万元;同期亏损由9,554万元略为收窄至9,216万元。值得注意的是,2025年上半年收入仅17.3万元,同期亏损仍达5,673万元,甚至不如一些诊所的收入规模。或是因为产品仍处于市场导入初期,收入确认具有明显项目制特征,因此短期收入波动较大。 客户集中度极高 收入不增反减,反映市场仍处于早期阶段。医疗机器人从取得注册证到进入医院采购体系,再到培养医生使用习惯及建立稳定手术量,往往需要数年时间,大规模商业化尚未真正展开。 此外,公司客户集中度极高。2023年、2024年及2025年上半年,前五大客户收入贡献均达100%,最大客户收入占比最高接近九成。这意味公司目前仍高度依赖少数客户,市场基础尚未稳固。 截至2025年中,公司宣称产品已覆盖20多个省份、接近100家医疗机构,累计完成超过5,000例临床手术。对仍处于早期发展阶段的穿刺机器人市场而言,这些真实世界数据未来有望成为重要竞争门槛。 20多年前,达文西手术机器人开发商Intuitive Surgical(ISRG.US)上市时同样处于亏损状态,但最终凭藉装机量增长以及耗材收入扩张,成为全球医疗机器人龙头,目前市值已超过1,500亿美元。不过,Intuitive Surgical上市时收入已达数千万美元规模,远非真健康可比。 目前,穿刺机器人的市场规模远小于腔镜手术机器人,中国集采与医保控费环境也更加严苛。此外,公司目前收入规模极小,商业模式仍有待验证,距离形成稳定现金流还有很长一段路要走。 但对寻找下一代医疗机器人机会的投资人而言,真健康的吸引力在于其是否有机会成为中国穿刺机器人市场的先行者。若未来能率先建立装机规模、形成临床数据壁垒并完成市场教育,这家年收不足200万元的“市场第一”,或许仍有机会讲出属于自己的成长故事。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:小马智行获纳入沪港通

自动驾驶出租车运营商小马智行(PONY.US; 2026.HK)周三表示,其港股已纳入沪港通,自周四起中国大陆投资者可进行交易。 通过纳入,小马智行的股票现已面向美国、香港和中国大陆投资者,扩大其投资者基础。公司是中国领先的自动驾驶出租车建造和运营商之一,截至5月24日已生产超过1,776辆车,并计划在今年年底前将数量大致翻倍至超过3,500辆。 公司第一季度营收同比增长145%,至3,430万美元,去年同期为1,400万美元。其自动驾驶出租车服务营收增长近四倍,至857万美元,去年同期为173万美元;而自动驾驶卡车营收增长31%,至1,020万美元,去年同期为778万美元。公司录得季度净亏损5,350万美元,较2025年第一季度的3,740万美元亏损扩大。 小马智行港股周四下跌3.2%,收于80.75港元,该股今年累计下跌约32%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里