中国金茂控股分拆旗下物管业务上市,筹资最多6.8亿元

重点:

  • 金茂物业服务已启动公开募股程序,计划在香港上市后,积极收购物管公司或提供社区产品及服务的公司
  • 物管行业受惠城镇化水平提升,为公司加速发展提供诱因

罗小芹

中国房地产商正源源不绝分拆物业管理业务,培养这些物管子公司“自给自足”的求生技能,这次作出相关举动的,轮到中国金茂控股集团有限公司(0817.HK)。

中国金茂控股上周五宣布,把旗下物管业务金茂物业服务发展股份有限公司(0816.HK)分拆到港交所主板上市,并于当天开始招股;公司于全球发售1.01亿股,每股定价7.52港元至8.14港元,筹资最多8.25亿港元(6.8亿元), 本周三截止申购,预计3月10日上市。

金茂物业服务是中国高端物业管理及城市运营服务提供商,截至去年底止,在管总建筑面积约3,640万平方米;其中,住宅物业及非住宅物业分别各占64.4%及35.6%。

金茂物业服务的最大股东为中国金茂,持有约67.5%股权,而中国金茂则是中化集团旗下房地产开发业务平台企业,后者间接持有中国金茂约35.3%股权。

根据招股书显示,金茂物业服务去年前三季度收入10.49亿元,同比增长57.6%。期内,净利润为1.09亿元,同比大增105%,净利润率也从8%提升至10.4%,主要是公司新咨询和其他增值服务产品,例如前期规划及设计服务和交付后服务等,具有较高的利润率。

自从2020年中央政府明确内地房企融资管理规则的“三道红线”,改变以往内房倚重债务融资来推动的急速发展模式,加上2021年内地出台利好物管行业政策,令内房分拆旗下物管业务上市的活动,如雨后春笋般频密。另一方面,出于争取市占率及提升规模效益的考虑,行业内的收购合并等资本操作,也同时比过去来得频密。

“三道红线”是代表资产负债率(不含预收款项)不得大于70%、净资产负债率不得大于100%,以及现金短债比率不少于1倍。按照中国金茂2021年6月底止的中期业绩显示,公司的相关指标分别为69%、52%和126%,全部都满足“三道红线”的官方规定。

估值比同业高

既然财政状况健康,它为什么要分拆物管业务上市呢?正如金茂物业服务在招股书披露,公司希望藉着这次筹资,加快并购同业的步伐,并提升经济规模效益,同时减低对母公司项目过度倚赖的风险。这些理由,与过去上市的多家物管企业一样,有点陈腔滥调,但却是现实考虑。

事实上,金茂物业服务在2021年前三季的物管服务分部总收入中,有92.5%是来自两家母企,或是其合营企业与联营公司所开发的项目。截至去年9月底,公司在管建筑面积的86.6%也是来自两家母企;由独立第三方所开发物业的在管合约建筑面积,仅占同期在管总面积的13.4%。公司在招股书坦言,自2020年起已积极拓展独立第三方的物管业务,减低对单一最大客户、主要股东中化集团的依赖。

公司筹资金额不多,当中约55%会用于物色与物业管理、城市运营服务或社区运营相关的战略投资及收购机会;约22%用于升级智慧管理服务系统、智慧社区及智慧城市解决方案的发展:约13%用于进一步开发社区增值服务。

金茂物业服务称,将考虑按市盈率约10倍至25倍收购或投资其他物管公司的大多数股权,目标是在2024年底前,可能收购或投资约3到8家物管公司及城市运营服务商,以及约3到5家提供社区产品及服务的公司。

为什么金茂物业服务锐意扩充发展呢?事实上,中国城镇化进程加快,带动人均可支配收入持续增长,是利好中国物管行业发展的重要因素,因此公司看准这个商机,期望抓紧市场机遇,透过筹资上市增强收购资本,也属无可厚非。

根据中国指数研究院的资料显示,城镇人口的人均可支配收入从2016年起,以6.9%的年复合增长率,稳步增加至2020年的43,834元。期间,中国物业服务百强企业的平均在管建筑面积,从2016年起以15.7%的年复合增长率,增加至2020年的4,880万平方米,物管服务平均收入也增至2020年的9.14亿元,年复合增长率为15.2%。

以2020年为例,一二线城市住宅物业及商业物业的平均物业管理费,明显比三四线城市为高,这对于管理高端物业为主的金茂物业服务有利。如果按高端物管服务项目的在管建筑面积计算,金茂物业服务2020年在北京物业服务百强企业中,排名更高达第二位。

金茂物业服务去年前三季净利润为1.09亿元,引伸至全年约1.46亿元,按招股价计算的市值约67.8亿港元至73.4亿港元(55亿元至60亿元),相当于市盈率37.6倍至40.7倍。

在港股上市的同业中,碧桂园服务(6098.HK)与越秀服务(6626.HK)在管物业包括住宅和商业项目,而且体量也比较接近。如果以相同方式计算,两者的预测市盈率为29.3倍与10.3倍,可见金茂物业服务的估值明显比同业高,反映招股价定位进取。因此,该股招股反应平平,其“借钱打新”部分仅接到約2,300万港元申购额,占公开发售部分筹资金额不足三成,反映投资者对其并不热衷。

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新闻

今年刚登陆港股 精锋医疗拟回内地上市

手术机器人公司深圳市精锋医疗科技股份有限公司(2675.HK)上周五宣布,正探讨发行人民币普通股并在内地A股市场上市。公司已委聘上市前辅导机构,并于9月11日提交上市前辅导登记申请。 公司表示,建议A股上市仍须视乎市场情况,并取得董事会、股东及相关监管机构批准,现阶段不保证最终会落实。 精锋医疗今年1月才在港交所上市。公司上半年收入按年增长113.8%至3.19亿元(4,800万美元),主要受手术机器人销售增加带动。股东应占亏损由去年同期8,910万元大幅收窄78.4%至1,925万元。 消息公布后,精锋医疗周一股价下跌7.5%收报34.24港元,较发行价43.24港元低约21%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

百望携企查查设合资公司 布局企业信用科技服务

数字发票及税务服务提供商百望股份有限公司(6657.HK)周一宣布,将与企查查科技等三家合作伙伴共同成立一家合资公司,从事企业信用科技及相关服务。 合资公司注册资本为1,500万元(223万美元)。其中,百望出资300万元,持股20%;企查查科技出资765万元,持股51%;盐城泓桥与苏州百胜则分别持股13.3%和15.7%。 合资公司拟设于上海或苏州,初期业务范围包括数据处理及存储、AI应用软件开发等数据及人工智能相关服务。 今年上半年,百望收入按年下降14.4%至3.48亿元,期内录得净亏损4,380万元,去年同期则录得净利润360万元,由盈转亏。 公告发布后,百望股价周二平开,其后早段走高,至午间收市升7.6%,报12.54港元。今年以来,该股累计下跌37.3%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Robust business and high dividends: Lam Soon generates investment value out of dullness

业务稳健派息高 南顺闷出投资价值

粮油食品生产商南顺刚公布去年度业绩,盈利略为下滑3%,但公司过去十年股价加股息总回报有近八成 重点: 产品需求稳定但毛利受原材料价格影响 股份成交极清淡但具私有化预期   郑瑞棠 生产刀唛食用油、斧头牌洗洁精等家喻户晓品牌的南顺(香港)有限公司(0411.HK),近日公布截至2026年度6月底止全年业绩,收入虽上升5%至50.63亿港元,但盈利却下滑3.2%至2.93亿港元,末期股息由上一个年度的33港仙增至35港仙,业绩公布后股价上升近4%至11港元。 今天南顺在香港股票市场毫不起眼,但原来早于1972年已在香港上市,与著名华资大户长实、新鸿基地产、新世界发展等同期上市,50多年来股票回报或不及这些受惠香港经济起飞的大型开发商,但胜在业务稳定不受经济周期影响,如果以近十年计,回报更跑赢不少大公司。 十年回报跑赢恒指 近十年南顺股价大致在10港元上下,波动相对较低,2016年9月底股价约8.5港元,加上最近10个财年共派息4.28港元,以现时股价约11港元计算,股东十年股价加股息总回报约为八成。 恒生指数十年前约在23,000与24,000点之间,加上每年平均百分之三多的股息率,总回报及不上南顺。至于大型开发商如新地等现股价基本上低于十年前,总回报亦及不上南顺。 南顺的主要产品是粮油食品、清洁用品等,无论经济好坏都必须要用,业务具防御性,对追求高回报的投资者来说可能比较沉闷,大盘及经济向好时一定跑输,但在经济波动时往往有稳定的回报。 而且近年南顺财务相当稳健,基本上是零借贷,2026年6月底公司现金达20.59亿港元,支持公司可以持续派发高股息,近年股息率维持约4%。 美中不足是南顺股票的成交极低,股民要有长线投资的准备。另外要留意公司业绩也受到原材料价格影响,包括生产面粉食用油用的小麦、花生、棕榈油等;及生产清洁剂用的石油化工原材料等。 目前南顺是稳健的公司,但回顾其发展历史,曾经历业务过于激进而出现危机,最终导致股权易手。 兄弟内讧至股权易手 南顺于1930年代由黄景顺于新加坡创立,最初经营食用油、大米及干椰贸易,1948年推出刀唛食用油。1955年黄景顺去世,由两儿子黄大桩和黄大梁继承。1961年开拓香港业务,1969年推出AXE,1987年收购香港面粉厂。 九十年代南顺由黄大桩的女婿钱果丰管理,人称公职王的钱氏曾任行政会议成员,他试图将南顺这家传统粮油企业,转型进军电信、互联网等高科技领域。另一方面他急速将生产线由香港搬往内地,长期虽令生产成本降低,但巨大的资本开支加重了集团的财务负担。 其后九七亚洲金融风暴爆发,银行收紧信贷,加上当时黄大桩及黄大梁兄弟不和,甚至要告上法庭对簿公堂。当时马来西亚丰隆集团主席郭令灿看准南顺家族有内讧,及其核心粮油业务的品牌价值,于是在1997年伺机发动收购,在市场大量吸纳南顺股份,一举成为大股东。 由郭氏收购后,南顺回归核心业务,黄氏兄弟的纠纷最终亦于2000年得到和解,不过他们已沦为小股东。 同业纷纷私有化 香港也曾有从事食用油业的公司上市,但近年都选择私有化退市。例如南顺的主要竞争对手,生产狮球唛食用油的合兴集团,2021年被大股东洪氏家族提出私有化;中粮集团旗下主要从事食用油及面粉业务的中国粮油亦于2020年被私有化;而知名玉米油生产商长寿花食品亦于2020年私有化退市。可见一定程度上显示食用油股未受投资者欢迎,令股价低迷,大股东因而选择退市。 A股上市的内地食用油龙头公司金龙鱼(300999.SZ),其现价市盈率及市净率分别为47倍及1.56倍。虽然南顺规模较金龙鱼要小,但市盈率约9倍,市净率约0.85倍,市值只有26.77亿港元,估值亦较偏低。 目前郭令灿家族持有南顺约61.2%股份,前大股东黄氏家族的黄上哲及关联人士持11.28%股份,流通盘低加上长期成交低迷,估值偏低,实在也惹来私有化的预期。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
JinkoSolar changes its name to Jinko Holdings

晶科转向AI投资 会否失去光芒?

太阳能板制造商晶科能源将从英文名称中删去“Solar”,并透过投资前沿产业打造第二业务支柱 重点: 晶科能源正透过投资人工智能等新兴高科技产业,打造第二业务支柱,与目前承压的传统光伏业务形成互补 公司这项转型包括投资月之暗面、阶跃星辰及硅基流动等AI初创企业,相关早期投资单笔通常为1亿元或以下    阳歌 乍看之下,光伏组件龙头晶科能源控股有限公司(JKS.US)这次改名似乎只是换个招牌,但“名字不只是名字”这件事,在此却有了新的意义。细看公司公告便会发现,公司将分别从英文及中文名称中删去“solar”及“能源”字样。对这家中国历史最悠久的光伏制造商之一而言,这次改名其实预示着一次相当重大的转变。 公司在上周三发布的公告中披露,主要光伏业务今后将成为两大业务支柱之一,另一支柱则是投资人工智能、先进材料及其他“前沿技术”等新兴高科技产业。为反映这项转变,董事会已表决通过将公司英文名称改为Jinko Holdings Ltd.,删去“solar”一词;同样地,新的中文名称也将删去“能源”二字。 背后的大背景是,中国光伏行业在过去十年经历政府主导的大规模扩产,目前正深受严重产能过剩困扰。这导致光伏组件及其生产材料价格暴跌,令整条供应链上的企业深陷亏损。 中国正采取措施改善局面,包括关闭或整合大量规模较小的业者,并要求企业淘汰用于生产较旧、效率较低光伏组件及零部件的产能。然而,这个过程进展相当缓慢,投资者早已对这批公司失去耐性。更重要的是,目前完全无法确定政府会否在这场艰难转型中继续支持所有现有制造商,意味最终可能有一家或多家大型企业被迫退出行业。 这些因素持续拖累光伏股,许多公司的股价在过去一年已蒸发一半甚至更多。晶科能源控股正是典型例子,单是今年股价便累跌57%,目前处于八年低位。公司在6月中还跨过一个不太光彩的里程碑,市值跌破新兴行业“独角兽”企业所界定的10亿美元门槛。不过,也有人可能会认为,光伏行业早已相当成熟,无论市值多少,业内公司很久以前便已失去被称为“独角兽”的资格。 投资者对晶科能源控股最新转型反应冷淡,上周公告发布后三个交易日,股价再跌8%。即使通常看法较为正面的分析师,对公司及其同业也相当悲观。Yahoo Finance调查的七名分析师中,只有一人给予公司“买入”评级,四人评为“持有”,另有一人直接给予“卖出”评级。 公司的核心光伏业务将继续由上海上市子公司晶科能源股份有限公司(688223.SH)持有。该业务收入由2023年的高峰至去年下跌45%,今年第二季再按年下降31.3%至124亿元(18.5亿美元)。晶科去年亦由盈转亏,2026年第二季再录得6.97亿元净亏损。 创投投资者 尽管面临困境,晶科的现金仍相对充裕,而这显然正是公司用来打造第二业务支柱、进军创投领域的本钱。截至6月底,公司持有约170亿元现金,但较三个月前的228亿元有所下降。现金减少一部分无可避免是受到光伏业务所面临挑战影响,但另一部分可能也与公司新扮演的创投投资者角色有关。 行政总裁杜威表示,“拟议的新名称反映了公司如今的定位:一家以世界级光伏及储能业务为根基的控股公司,并透过战略投资打造第二个价值增长引擎。” 晶科在8月底公布第二季业绩时,其实已低调透露这项转变。公告中设有“战略投资亮点”一节,披露对拉普拉斯新能源及杭州高特电子两家公司的投资。最新公告进一步显示,晶科自今年初以来一直积极参股初创企业,目前已向八家公司投入约4亿元,包括拉普拉斯及高特电子。 其余六项投资中,规模最大的三笔分别是向阶跃星辰投资约1亿元、向硅基流动投资7,000万元,以及向月之暗面投资6,900万元。不出所料,三家公司均来自炙手可热的人工智能行业,企业估值正在飙升,同时也投入巨额资金开发产品。晶科目前其他投资还包括向松延动力投资1,500万元,以及向Jabon Metallic Materials投资860万元。 晶科指出,公司已退出拉普拉斯的投资,录得2.5亿元已实现收益;其对高特电子的投资亦录得4亿元公允价值收益,后者近期已完成在深圳创业板上市。 这类投资最大的问题是风险极高,对晶科这种经验较少的投资者而言,管理起来并不容易。在目前估值急升的市场环境下,这类投资要赚钱相当容易。但一旦形势逆转,而许多人认为这无可避免,估值很可能大幅回落。假如所投公司的估值跌破晶科入股时的水平,公司便可能蒙受巨额损失。 晶科并非唯一一家试图摆脱光伏行业困境的公司。今年6月,光伏材料生产商大全新能源(DQ.US;688303.SH)也宣布类似转型,进军人工智能数据中心电气设备业务,重新利用公司在转向光伏用多晶硅制造之前累积的部分业务基础。投资者对这项转型同样反应平淡,公告发布后三个月,大全新能源美股已累跌约30%。 总的来说,尽管我们理解这些光伏企业为何要采取这些行动,但对这些新的转型仍很难感到太过兴奋。实际上,晶科与大全新能源的做法,看起来都是要从一个已经破裂的泡沫跳进另一个正在膨胀、而且几乎肯定也会破裂的泡沫。第二个人工智能泡沫一旦破裂,只会令其光伏业务不断扩大的亏损雪上加霜。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里