Yoho West

      

劉智恒

      

香港

      

YOHO WEST能否笑到最後

上周香港房地產市場的焦點,肯定是新鴻基地產(0016.HK)與港鐵(0066.HK)合作,位於天水圍天榮站的項目「YOHO WEST」,首批先推280個單位,折實均價10,888港元,最低入場費不到300萬港元,單位面積208方呎。按折實平均呎價,是六年半以來新盤最低呎價。新地副董事總經理雷霆更開腔:「普天同慶價,買到就開心」

區內對上一個新盤屬新地的「Wetland Seasons Bay」第3期,去年9月推售折實呎價14,186港元,即「YOHO WEST」較其低約23.2%。至於區內二手呎價,栢慧豪園約10,000港元,慧景軒約9,000港元。

我們可以說YOHO WEST是市價開售,但以目前樓市走勢仍然偏弱,樓價何去何從市場未有方向,明年回望今日的價格時,不知是否仍如雷霆所言:「買到就開」心。

匯豐料港樓價明年跌5%

匯豐發表報告,明年亞洲股市有望上升,但對香港情況有保留,只給予港股中性評級。報告指香港第三季經濟疲弱,多項不利因素持續,該行將香港今年經濟增長由4.3%調低至3.3%,明年則由3.2%調低至2.8%;至於香港樓價,短期跌勢未止,匯豐預測明年續下跌5%。

房地產跟經濟息息相關,經濟轉差,樓市也難獨善其身。按目前情況,在中美爭拗及歐美國家多項針對中資企業措施影響,加上美國利息高企,外資不斷流出中港兩地,相信中國與歐美關係短期難有大改善,資金短期重回香港機會不大,估計本地經濟明年仍難有起色,樓價將持續偏弱。

天璽呎價逾十萬創四年新高

位於九龍站的天璽皇鑽璽81樓B室,實用面積1,545方呎,以1.36億港元售出,每方呎成交價101,546萬港元,創出九龍分層住宅第二高紀錄。至於第一位,是2019年5月時,嘉里建設(0638.HK)位於龍駒道的緹山,當年以每方呎10.18萬港元售出,至今仍未被打破。

這個天璽單位成交價之高,在今天市場上確教人咋舌。不是說香港樓價正續向下行嗎?沒錯,樓市是差勁,但個別豪宅中的罕有單位,仍可創出天價成交,因為超級豪宅的買家取態與一般人不同,正所謂「千金難買心頭好」,他們會因應稀有性、位置、景觀,甚至風水等因素,願意付出與市場有差別的價格。

內地

      

接連出招撐樓市穩信心

內房企業處於水深火熱,一方面債務高企,另外銷售又每況愈下,資金匱乏。內地監管機構準備為房企提供幫助,現正起草一份有50名地產商的「白名單」,據悉當中包括有龍湖(0960.HK),萬科(000002.SZ)及新城發展(1030.HK)等,名單內企業有機可在信貸、債權和股權融資等獲支持。

及後又有消息傳出,為提高房企流動性,金融監管部門考慮容許銀行,向房企提供無抵押貸款,協助化解資金鏈斷裂的問題。貸款可用於日常經營及周轉,好讓房企在應對債務上,能騰出更多資金運用。

政府接連出招,除提供實際幫助外,亦是要給外界信心,避免市場受不利消息拖累影響,令原先財政健康的企業,也因市場恐慌而被拖跨。由於接連有消息救房企,過去一周內房股價大幅反彈,幾家龍頭房企股價相比對上一周都有亮麗升幅,旭輝(0884)升60%、碧桂園(2007.HK)上升26%、龍湖亦升19%。

深圳二套房降首付

內地政府救市政措施停不了,除在融資方面推措施外,亦放寬置業貸款的規限。中國官方媒體《證券時報》報道,深圳於將第二住房貸款的首付,統一調低至40%,之前第二套房貸最低首付比例為70%。

我們相信,此舉是地方政府希望推出一些優化政策去推動樓市需求,從而吸引買家入市,以提振疲憊的樓市,盤活市場,讓內房企業可以透過銷售而獲取收入。由於這些政策只是稍微優化,並且按個別地區情況而推出,對樓市的助力有限。不過,有關方面釋出的信息就正面,讓市場相信政府將陸續推出措施去支持樓市。

融創中梁債務重組有進展

內房債務問題要解決,其中要看債務重組工作,本周初融創(1918.HK)公布一項重組因能滿足各項條件,已經正式生效。方案重點是將融創服務(1516.HK)約14.7%股份,轉讓至有關計劃的債權人,而發行的可轉債亦已順利在新交所上市。另外,中梁控股(2772.HK)的重組亦有突破,持有境外債務92%未償還本金總額的債權人,已加入重組支持協議,公司將要向債權人發行優先股及可換股債券。

受到消息刺激,融創翌日的股價一度升近27%,中梁公布當天的股價亦升近9%。我們看見,個別的內房企業的債務重組開始見到進展,雖然並非徹底解決問題,但起碼向前邁進一步,對債務較輕的房企來說,確實是初見一點曙光。

咏竹坊文章

      

譚仔放慢中港步伐

香港不但住宅樓價受壓,商鋪情況更差,之前大家一廂情願以為疫後復常,估計市面將生氣泱然,但實情並不是那樣,有大型連銷食店都不敢輕言在港擴張。本周《咏竹坊》報道譚仔(2217.HK)將放慢中國與香港的開店步伐,反之則計劃擴展海外業務

譚仔表示,為支持海外擴張策略,決定更改上市時所得款項用途,將原來建議用作擴充自營餐廳網絡,改為投放在海外,以合營或特許經營模式開設餐廳。事實公司在今年上半年,已結束三家深圳的分店。大型連鎖店減少在港開店,本地的鋪市情況難以樂觀。

「日日煮」美上市出師不利

港人多了北上吃喝玩樂,影響本地食店收入外,同時疫情時多了人在家煮食,疫後雖然出現報復式外出消費,但也養成部份人煮食習慣。本周《咏竹坊》另一故事是以網上教煮食及售賣預製菜的日日煮(DDC.US),其創辦人朱嘉盈,原是香港匯豐私人銀行證券研究部主管,偶然製作一段烹飪視頻而爆紅,她意識到是機遇,2012年年辭去工作,創辦日日煮。

公司剛在美國上市,但反應冷淡,原本每股招股區間9.5美元至11.5美元,最終要再壓價至8.5美元,共集資3,315萬美元。雖然一再調低上市價,但股份上市首天即插水,收市更跌27%。

新聞

簡訊:關閉八家大賣場 高鑫扭虧為盈賺4.1億元

超市營運商高鑫零售有限公司 (6808.HK) 周二公布,截至3月底止全年收入715.5億元人民幣(下同),按年跌1.4%,純利4.05億元,對上一個財年虧損16.05億元。集團擬派末期息股0.17港元,全年股息為0.34港元。 過去財年,高鑫關閉八家大賣場及一家中型超市;同時亦新開一家大賣場、4家中型超市及四家M會員店。截至今年3月底,高鑫共有465家大賣場、33家中型超市,以及7間M會員店。 展望今年,高鑫表示在零售業競爭日趨激烈下,客流是發展的根基,將會打造「天天低價+社區生活中心」模式,結合商品力的提升、優化賣場動線,提升客戶體驗。 周三高鑫開市升12.4%報2.18港元,過去半年公司股價從高位下跌逾兩成。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
generative engine optimization, GEO

從SEO到GEO:AI搜索時代的內容優化革命

在AI重塑資訊獲取方式的時代,品牌如何成為生成式搜索中的「標準答案」,取決於是否掌握了GEO這項關鍵技術    頭豹研究院 隨著生成式AI技術快速發展,AI搜尋引擎迅速崛起,正在重塑資訊檢索方式與用戶決策邏輯。使用者逐漸習慣透過AI搜尋獲取資訊,傳統搜尋引擎優化(SEO)面臨萎縮,一種新興優化模式——GEO(Generative Engine Optimization,生成式搜尋引擎優化)正快速興起。GEO依託AI技術,有效縮短用戶資訊獲取路徑,讓內容更快、更準、更可信地觸達受眾。 GEO致力於讓內容被AI識別並用於直接生成答案。相較SEO依靠關鍵字與連結,GEO更強調內容的數據權威性和結構化表達。SEO依賴用戶點擊鏈接跳轉至網頁;GEO則通過AI直接生成結果,實現「零跳轉」。與SEO類似,GEO同樣重視流量提升與用戶體驗,但不同於SEO遵循搜索引擎算法規則進行優化的技術邏輯,GEO適配於大模型(LLM)的信息提取與理解機制。 GEO可透過AI生成精準答案,簡化傳統「曝光—點擊—跳轉」的流程,進一步強化品牌可信度,提升用戶決策效率。 AI搜尋用戶規模快速擴張,也為GEO打開龐大市場空間。2024年初全球AI搜尋用戶僅3.1億,至2025年2月已突破19.8億,年增長率高達538.7%。截至目前,全球已有約1/4人口使用過AI搜尋。 三類市場參與者 GEO市場目前仍處早期階段,參與者主要分三類。第一類為原有搜尋引擎平台及服務商,憑藉流量入口與算法優勢,率先布局GEO優化方案。第二類為雲計算與AI基礎設施供應商,如騰訊(0700.HK)的騰訊雲、阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)的阿里雲與火山引擎,依靠算力與資料能力切入GEO應用場景。第三類為傳統SEO服務商,憑藉關鍵字策略與網站架構優化經驗,轉型投入GEO領域,成為市場重要補充力量。 面對AI搜索邏輯的不斷演進,GEO服務商需建立三大核心能力:對AI搜尋推薦機制的理解與內容適配能力、與大模型平台、AI搜尋引擎的深度協同能力、以及在權威數據源中的優先佔位策略。GEO優化不僅需掌握通過對網頁結構的語義布局優化、內容粒度的智能切分,以及多模态信息的嵌入式表达,更應建立與模型方的接口對接與API協作,確保客戶內容能長期穩定佔據AI生成答案的重要位置。同時,藉由權威性數據的優先調取與多輪調用,提升內容在大模型中的可信排序權重,幫助客戶在AI搜索生態中構建穩固的「認知錨點」,率先搶佔流量與決策入口。 GEO正推動數位行銷邁向以內容語義與品牌信任為核心的新階段,成為企業在AI時代搶佔用戶心智、實現增長的關鍵利器。 頭豹研究院中國是行企研究原創內容平台和創新的數字化研究服務提供商,擁有近百名資深分析師,聯繫方式:CS@leadleo.com 本文內容純屬作者個人意見,不代表咏竹坊立場 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Shoe-making giant Yue Yuen wobbles, with first-quarter profit down 24%

首季盈利大減24% 製鞋大王裕元步履蹣跚

這家來自台灣的製鞋大廠,雖已提早布局應對地緣政治風險,卻仍要面對人力成本激增帶來的盈利壓力 重點: 首季度股東應佔溢利按年大跌24.2% 東南亞人力成本上升進一步壓縮公司利潤空間   李世達 當中國製造的運動鞋仍在跨越太平洋,送到美國消費者手中時,全球供應鏈的重塑並未停止。雖然中美暫時達成協議,大幅降低關稅,但對製鞋大廠裕元工業(集團)有限公司(0551.HK)來說,仍不能鬆一口氣。今年首季,「製鞋大王」面臨毛利率及盈利均雙雙下滑的局面,凸顯出代工廠商在全球供應鏈變局中的無奈。 裕元是Nike(NKE.US)、Adidas(ADS.DE)、Puma(PUM.DE)等品牌的運動鞋代工廠。根據首季度財報,公司收入按年增長1.3%至20.29億美元,收入表現尚能持平,利潤卻大幅縮水,同期股東應佔溢利按年大跌24.2%至7,580萬美元。毛利率與經營利潤率亦走下坡路。首季毛利率按年下滑2.2個百分點至22.9%,經營利潤率亦由去年同期的7.3%跌至5.4%。 公司表示,全球經濟格局動盪導致單位成本升高,廠區產能利用不均、人工成本激增,以及新設產線與鞋面加工廠的投產進度不如預期,導致整體效率未能提升。 成本增長 需求保守 其中,印尼與越南等地的人力成本變動對裕元影響深遠。美銀證券指出,印尼工廠今年初已實施薪資上調,第二季雖然將陸續轉嫁成本予品牌客戶,但毛利率短期內仍將承壓,預估全年僅能維持在18%至19%之間,較2024年仍有明顯回落。 儘管第二季訂單穩定,但管理層預期第三季出貨將因去年同期基數較高與客戶庫存策略轉趨保守而出現年減,意味短期恢復動能仍有困難,特別是在中國內地零售市場復蘇緩慢的背景下,品牌客戶對拉貨節奏更趨謹慎。 外部變數同樣對裕元形成壓力。面對地緣政治的不確定性,公司自2018年起已開始啟動產能重配,降低中國生產的比重,特別是輸美產品裡中國製造的比例,從高峰的85%已降至15%。以生產地區劃分,2024年,印尼、越南及中國大陸分別佔出貨量的54%、31%及11%,顯示產能重心已逐漸轉向東南亞。 事實上,和許多代工業者一樣,裕元本就是「遊牧民族」。 雖然裕元成立於1988年,但其母公司、台灣寶成工業(9904.TW)早於1969已在台灣彰化創立,初期主要從事塑膠鞋生產製造及出口,爾後開始專注於運動鞋及休閒鞋之研發製造。 逐利而居 分散風險 1980年代,台灣土地及環保法規更趨嚴格,加之勞工成本快速上升,寶成開始尋求外移生產基地,起初目標放在東南亞,隨著中國大陸開始「改革開放」,寶成也加入了台灣製造業的「西進潮」。 總部設於香港的裕元,於1992年在港交所上市,以港資企業身份進入中國大陸設廠,開始在廣東東莞、惠州、江蘇昆山等地設立製鞋基地。隨著產能擴張與中國出口快速成長,裕元的製造版圖迅速擴大,成為Nike、Adidas等品牌最重要的亞洲代工夥伴,巔峰期一年出貨量超過3億雙運動鞋。 裕元工業旗下還有一家上市公司寶勝國際(3813.HK),負責中國內地的體育用品零售與分銷。從股權結構看,裕元是寶勝國際的控股股東。裕元負責製造,寶勝負責銷售,多年來建立起橫跨中國、越南、印尼、柬埔寨等地的製造銷售網絡。 然而,儘管裕元工業已提前部署應對地緣政治風險,但這些調整未必能立刻帶來成本優勢,反而在過程中推高營運負擔,部分新設產能效率不佳,導致加班成本增加。同時東南亞地區的勞動力情況與關稅環境也在時刻變化,加上中國經濟復蘇尚不明朗,品牌客戶策略保守,都為公司經營帶來壓力。 裕元股價近年長期徘徊在12至18港元之間,目前市盈率約6.5倍,低於九興控股(1836.HK)的10.3倍與豐泰(9910.TW)的20.8倍,反映市場對其前景並未抱持高度信心。 儘管公司基本面穩健,品牌關係深厚,但成長性卻略顯不足,除了寄望景氣好轉、訂單增加之外,尚看不出有其他具體策略,未來如果能在數位轉型、自動化製造與技術升級等方面有所突破,或許才能贏得更多投資人青睞。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:新股王寧德時代中午收升17%

動力電池生產商寧德時代新能源科技股份有限公司(3750.HK, 300750.SZ)周二正式掛牌,開市報296港元,較招股價上升12%,中午收報307.6港元,升17%。 公司發售近1.18億股,7.5%在港公開發售,每股招股價263港元,最後錄得150倍超額認購。 雖然寧德時代的發售採取「Reg S」方式,即不會向美國境內投資者售股,但未對國際招股有大影響,國際配售錄得超額14倍。 是次公司集資淨額達353.3億港元,約90%用於推進匈牙利項目第一及二期建設,約10%用於一般營運資金。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏