Yoho West

      

劉智恒

      

香港

      

YOHO WEST能否笑到最後

上周香港房地產市場的焦點,肯定是新鴻基地產(0016.HK)與港鐵(0066.HK)合作,位於天水圍天榮站的項目「YOHO WEST」,首批先推280個單位,折實均價10,888港元,最低入場費不到300萬港元,單位面積208方呎。按折實平均呎價,是六年半以來新盤最低呎價。新地副董事總經理雷霆更開腔:「普天同慶價,買到就開心」

區內對上一個新盤屬新地的「Wetland Seasons Bay」第3期,去年9月推售折實呎價14,186港元,即「YOHO WEST」較其低約23.2%。至於區內二手呎價,栢慧豪園約10,000港元,慧景軒約9,000港元。

我們可以說YOHO WEST是市價開售,但以目前樓市走勢仍然偏弱,樓價何去何從市場未有方向,明年回望今日的價格時,不知是否仍如雷霆所言:「買到就開」心。

匯豐料港樓價明年跌5%

匯豐發表報告,明年亞洲股市有望上升,但對香港情況有保留,只給予港股中性評級。報告指香港第三季經濟疲弱,多項不利因素持續,該行將香港今年經濟增長由4.3%調低至3.3%,明年則由3.2%調低至2.8%;至於香港樓價,短期跌勢未止,匯豐預測明年續下跌5%。

房地產跟經濟息息相關,經濟轉差,樓市也難獨善其身。按目前情況,在中美爭拗及歐美國家多項針對中資企業措施影響,加上美國利息高企,外資不斷流出中港兩地,相信中國與歐美關係短期難有大改善,資金短期重回香港機會不大,估計本地經濟明年仍難有起色,樓價將持續偏弱。

天璽呎價逾十萬創四年新高

位於九龍站的天璽皇鑽璽81樓B室,實用面積1,545方呎,以1.36億港元售出,每方呎成交價101,546萬港元,創出九龍分層住宅第二高紀錄。至於第一位,是2019年5月時,嘉里建設(0638.HK)位於龍駒道的緹山,當年以每方呎10.18萬港元售出,至今仍未被打破。

這個天璽單位成交價之高,在今天市場上確教人咋舌。不是說香港樓價正續向下行嗎?沒錯,樓市是差勁,但個別豪宅中的罕有單位,仍可創出天價成交,因為超級豪宅的買家取態與一般人不同,正所謂「千金難買心頭好」,他們會因應稀有性、位置、景觀,甚至風水等因素,願意付出與市場有差別的價格。

內地

      

接連出招撐樓市穩信心

內房企業處於水深火熱,一方面債務高企,另外銷售又每況愈下,資金匱乏。內地監管機構準備為房企提供幫助,現正起草一份有50名地產商的「白名單」,據悉當中包括有龍湖(0960.HK),萬科(000002.SZ)及新城發展(1030.HK)等,名單內企業有機可在信貸、債權和股權融資等獲支持。

及後又有消息傳出,為提高房企流動性,金融監管部門考慮容許銀行,向房企提供無抵押貸款,協助化解資金鏈斷裂的問題。貸款可用於日常經營及周轉,好讓房企在應對債務上,能騰出更多資金運用。

政府接連出招,除提供實際幫助外,亦是要給外界信心,避免市場受不利消息拖累影響,令原先財政健康的企業,也因市場恐慌而被拖跨。由於接連有消息救房企,過去一周內房股價大幅反彈,幾家龍頭房企股價相比對上一周都有亮麗升幅,旭輝(0884)升60%、碧桂園(2007.HK)上升26%、龍湖亦升19%。

深圳二套房降首付

內地政府救市政措施停不了,除在融資方面推措施外,亦放寬置業貸款的規限。中國官方媒體《證券時報》報道,深圳於將第二住房貸款的首付,統一調低至40%,之前第二套房貸最低首付比例為70%。

我們相信,此舉是地方政府希望推出一些優化政策去推動樓市需求,從而吸引買家入市,以提振疲憊的樓市,盤活市場,讓內房企業可以透過銷售而獲取收入。由於這些政策只是稍微優化,並且按個別地區情況而推出,對樓市的助力有限。不過,有關方面釋出的信息就正面,讓市場相信政府將陸續推出措施去支持樓市。

融創中梁債務重組有進展

內房債務問題要解決,其中要看債務重組工作,本周初融創(1918.HK)公布一項重組因能滿足各項條件,已經正式生效。方案重點是將融創服務(1516.HK)約14.7%股份,轉讓至有關計劃的債權人,而發行的可轉債亦已順利在新交所上市。另外,中梁控股(2772.HK)的重組亦有突破,持有境外債務92%未償還本金總額的債權人,已加入重組支持協議,公司將要向債權人發行優先股及可換股債券。

受到消息刺激,融創翌日的股價一度升近27%,中梁公布當天的股價亦升近9%。我們看見,個別的內房企業的債務重組開始見到進展,雖然並非徹底解決問題,但起碼向前邁進一步,對債務較輕的房企來說,確實是初見一點曙光。

咏竹坊文章

      

譚仔放慢中港步伐

香港不但住宅樓價受壓,商鋪情況更差,之前大家一廂情願以為疫後復常,估計市面將生氣泱然,但實情並不是那樣,有大型連銷食店都不敢輕言在港擴張。本周《咏竹坊》報道譚仔(2217.HK)將放慢中國與香港的開店步伐,反之則計劃擴展海外業務

譚仔表示,為支持海外擴張策略,決定更改上市時所得款項用途,將原來建議用作擴充自營餐廳網絡,改為投放在海外,以合營或特許經營模式開設餐廳。事實公司在今年上半年,已結束三家深圳的分店。大型連鎖店減少在港開店,本地的鋪市情況難以樂觀。

「日日煮」美上市出師不利

港人多了北上吃喝玩樂,影響本地食店收入外,同時疫情時多了人在家煮食,疫後雖然出現報復式外出消費,但也養成部份人煮食習慣。本周《咏竹坊》另一故事是以網上教煮食及售賣預製菜的日日煮(DDC.US),其創辦人朱嘉盈,原是香港匯豐私人銀行證券研究部主管,偶然製作一段烹飪視頻而爆紅,她意識到是機遇,2012年年辭去工作,創辦日日煮。

公司剛在美國上市,但反應冷淡,原本每股招股區間9.5美元至11.5美元,最終要再壓價至8.5美元,共集資3,315萬美元。雖然一再調低上市價,但股份上市首天即插水,收市更跌27%。

新聞

簡訊:元保納斯達克上市集資3,000萬美元

互聯網保險分銷商元保有限公司(YB.US),周三在納斯達克首日掛牌上漲6.4%,但次日即回吐全部漲幅,周四收盤報15美元,即公司的上市定價。按最新收盤價計算,公司市值為6.78億美元。 元保以每股15美元價格發行200萬份美國存托憑證(ADS),集資3,000萬美元,達到13至15美元招股區間上限。公司還同步向早期投資方啓明,協議增發100萬美元普通股。此次上市的發行雖規模不大,但承銷商陣容顯赫,包含美資大行花旗、高盛以及中資大投行中金公司。 元保去年營收從2023年的20.5億元,增長60%至32.8億元,並成功扭虧為盈,實現淨利潤4.36億元,對上一年則錄得虧損3.33億元。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Quhuo supplies takeout dining drivers

趣活的煩惱:舊業務下滑新發展未成氣候

該公司正在逐步退出原來的外賣騎手供應業務,但2024年下半年,其大部分重點新業務的收入均出現萎縮 重點: 趣活去年下半年收入下降27%,核心的即時配送服務下降25% 期內汽車出口業務也遭遇挫折,汽車出口數量在2023年強勁開局後大幅下滑 陽歌 從趣活集團(QH.US)上周發布的2024年下半年最新財報來看,用「處於轉型期」來形容它,恐怕有些輕描淡寫了。公司最初的業務是為美團和餓了麼等提供成千上萬名外賣送餐騎手。 如今,趣活正在逐步退出這項低利潤業務,至少部分原因可能是美團、餓了麼和新入局的京東,正面臨著改善騎手福利的壓力。公司正謀求將大量騎手重新部署到生鮮雜貨和其他商品的配送業務中,從去年與牛肉供應商牛世界建立新的合作夥伴關係就可看出來。 但趣活的佈局遠不止此,公司還進軍民宿業務,似乎是去年9月公司股價倍翻的主要推動力。此外,公司還進軍新能源汽車(NEV)的 出口、網約車服務以及家政服務。 雖然部分新業務在去年上半年取得一些可喜的成績,但下半年勢頭明顯減弱,不過鑒於公司是選擇性地披露數據,外界很難判斷具體情形。這並不令人意外,因趣活涉足的很多新領域,競爭本就非常激烈,再加上中國經濟放緩,導致消費需求減弱。 多重因素下,目前尚無新業務能真正挑起大梁,去年下半年核心的外賣配送業務,仍貢獻公司93%的營收。在最新財報中,公司稱“2024年是趣活的戰略轉型之年”。 創始人兼董事長虞陽表示:「我們專注於穩定現金流業務,同時擴大創新業務規模,實現穩健運營,並在關鍵業務線上取得顯著提升。」 在眾多新業務中,新能源汽車出口最引人注目,但去年似乎遭遇瓶頸,這無疑與二手車出口業務的複雜性有關。去年9月推出的民宿新平台,也曾點燃市場熱情,推動股價在數日內上漲超一倍,顯示該業務仍具一定潛力。 儘管如此,自2020年IPO以來,趣活股價已下跌逾98%。彼時,趣活風光無限,作為中國蓬勃發展的外賣行業的主要騎手供應商,受到市場熱捧。 最新財報顯示,這項業務仍是公司的主要收入來源,去年下半年公司總收入14.3億元中佔了13.3億元(1.83億美元)。但令人擔憂的是,期內公司總收入和即時配送收入分別驟降27%和25%,公司解釋因關閉若干效益不佳的服務站點所致。 重新規劃配送基礎設施 趣活表示,公司正「重新規劃配送基礎設施,以實現更高價值的用途……這標誌著公司從配送服務提供商向供應鏈賦能者的轉變」。這裡指的是我們前文提到的轉型,即從外賣服務提供騎手,轉向利用騎手資源為其他第三方配送產品。 到目前為止,牛世界似乎是這一轉型的主要新合作夥伴,但該公司並未透露此次合作實際帶來多少收入。該公司表示:「試點成功後,此模式預計將在2025年推動收入增長,為趣活食品配送業務的擴張鋪平道路。」公司續稱:「未來的計劃包括將這一模式擴展到其他易腐食品領域。」 與此同時,公司出行服務板塊的收入,在去年下半年暴跌57%至7,470萬元,遠低於上年同期的1.75億元。就收入貢獻而言,此板塊業務位列第二,但與排名第一的即時配送服務相距甚遠。公司將其歸咎於汽車出口業務收入下降,這是該新興業務遭遇的一個挫折。 趣活於2023年開始推出汽車出口業務,此前披露截至2023年底,已向中東和南美等市場出口1.3萬輛汽車,完成交付9,836輛。但在最新財報中,公司稱截至2024年底僅發貨3,500輛汽車,這應該是指2024年全年的出口量。 如此大幅的下降令人失望,但並不意外,因為2023年出口量的大幅增長,很可能源於推出該業務時與一兩位大買家達成的一次性交易。在最初的熱潮過後,趣活目前正努力打造更具可持續性的業務,建立必要的基礎設施來處理車輛檢測、翻新、出口以及目的地國家的清關等事宜。 公司已在成都和廣州設立了翻新基地,並推出了一個名為Carnuxt的平台來處理這些業務。如果趣活能夠建立必要的基礎設施,此業務可能具有巨大潛力,因為中國目前是全球最大的新能源汽車市場,很多車都將在未來幾年開始進入二手車市場。 然後是趣活通過收購一家名為Chengtu的公司,以運營民宿業務。雖然這業務最初與Airbnb類似,側重於綜合服務,但趣活去年宣佈一項計劃,將其轉型為一項更加細分的服務,重點聚焦六個關鍵領域:康養、電競、商旅、親子、影音與靜修,這種針對特定類型遊客的方式在未來可能也有潛力。但公司家政和住宿服務部門(包括民宿業務)的收入,在去年下半年也從對上一年的2,750萬元降至2,290萬元,降幅達17%,對一項新業務來說,這個表現難言理想。 趣活去年下半年成功保持盈利,淨利潤從2023年的1,170萬元增至4,810萬元。但截至去年底,該公司持有的現金僅為6,500萬元,遠低於其總計1.13億元的短期債務。投資者對最新財報的反應不太樂觀,趣活股價在財報發佈後的三個交易日內下跌了7%。總言之,該公司要在部分新業務上取得更好的進展,才能重新激發投資者的興趣。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:小鵬4月交付量年增273% 小米按月下滑

中國電動車市場需求持續強勁,多家新能源車製造商陸續公布4月銷量,其中小鵬汽車(XPEV.US; 9868.HK)交付量3.5萬輛,按年增長273%,創下歷史第二高紀錄。 比亞迪(1211.HK; 002594.SZ)亦公布,4月銷量達38.01萬輛,按年增長21.43%,期中,純電動乘用車銷量19.57萬輛,按年升45.57%;插電式混合動力車銷量17.69萬輛,按年跌0.4%。零跑汽車(9863.HK)交付量4.1萬輛,按年增173%,增速創下歷史新高。 另外,理想汽車(LI.US;  2015.HK)4月共交付新車3.4萬輛,按年增31.61%,但較3月份的 36,674 輛下降 7.46%;蔚來汽車(NIO.US; 9866.HK)期內交付新車2.39萬輛,按年增長53.01%,與3月的15,039輛相比增長了58.92%,為歷史第二高紀錄。 小米(1810.HK)旗下車型小米SU7於3月底發生嚴重交通事故,上月交付逾2.8萬輛,較3月的逾2.9萬輛少1,000輛或3.4%,仍為連續七個月突破2萬輛。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

行業簡訊:澳門4月賭收按年微升按月下跌

澳門博監局公布上月澳門賭收,4月博彩毛收入188.6億澳門元(下同),按年升1.7%,但按月則下跌4.1%,並已是運續兩個月下跌。 今年首四個月,澳門累計博彩毛收入達765億元,與2024年同期比較,微升0.8%。 經過疫後連續兩年的急速增長後,澳門博彩收入開始放緩,政府去年底預計,今年賭收將達2,400億元,較去年增長11%。若按此估計,即澳門每月平均賭收要有200億元才可達全年目標;但今年首四個月,每月賭收均低於200億元。近期全球經濟受關稅戰影響,市場氣氛不理想,料有機影響賭客在博彩上的支出,相信澳門賭收今年很大機會未能達標。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏