劉智恒

    

香港

    

尖東曾是香港「夜繽紛」的繁華地

曾經標誌著香港夜生活的大富豪夜總會,早於2012年結業,其位於尖沙嘴東部的舊址,一度獲免稅品店租用,但因疫情而退租,之後一直丟空,至近日由一財團以每月140萬港元承租,面積5萬平方呎,據報道會經營餐飲、娛樂場所及會議展覽場地。

大富豪夜總會在上世紀80至90年代,是富豪紙醉金迷的銷金窩,見證香港經濟起飛,亦經常成為電影及電視劇的拍攝題材。隨著內地騰飛,本港夜總會日漸昔微,尖東一家家夜店亦先後結業,最後連大富豪也黯然落幕,夜夜笙歌的尖東,燈紅酒綠的生活已灰飛煙滅。是次雖有新的財團進駐,但時移世易,香港環境已改變,加上尖東的配套落後、商場破舊、規模細少,更沒名牌名店,即使有新娛樂場開業,能否起死回生,市場也不寄厚望。

百年老店成集體回憶

過去的輝煌只能成為回憶,另一家港人熟識的酒家蓮香樓,於2022年結業後,酒樓位於上環曾昭灝大廈的舊址,有報道指已獲城規會批准,重建為一幢樓高30層的住宅,共有175個單位,每伙平均342方呎。蓮香樓在香港曾是赫赫有名的酒家,歷史達百年,多年來經營模式並沒大改變,酒樓不設知客,茶客要自己找位置,亦容許搭位,食物款式多年變化不大,主打菜有醬燒骨、煎釀鯪魚、霸王鴨。

社會在改變,經營者若仍沉醉昔日光輝或堅持以往的營運模式,趕不上時代,就會被淘汰,蓮香樓可以說是活生生的例子。曾經輝煌的食店,確實教人懷念,但另一方面也見到,隨著社會生活水平提高,人們的飲食口味改變、對服務的要求提升,更要一個舒適及整潔的進食環境,但蓮香樓仍一如過往,就難與對手競爭,最後只能成為港人的集體回憶。

新盤潛在供應3萬伙

物業中介公司利嘉閣統計,今年本港潛在推售的新盤達到114個,可提供的住宅單位共38,045個,略低於去年40,291個約6%,但仍是自2005年後,十九年來的第二高。當中又以九龍啟德區的供應最多,共有13個項目,可售單位7,349伙。

如果光看可出售的住宅單位,跟每年一手吸納量約萬多個比較,供應遠遠超過需求,驟眼看很是嚇人。不過,以往多年潛在可推售單位都遠較市場需求高,所以實際情況要視符發展商推盤部署,若大家一窩蜂推售,樓價肯定崩圍。可是今天本地發展商的負債比率仍然低,手上資金充裕,香港經濟縱是疲弱但也不是衰退,發展商不需一下子將所有單位推出;相反在美息接近見頂,以及香港不斷輸入專才,本港樓市即使會再調整,肯定不會出現大跌市。

內地

    

「保交樓」決定樓市生死

新華社報道,指住建部相關負責人透露,接受「保交樓」的專項借款項目,整體復工率達到99.9%。去年底在350萬伙「保交樓」項目中,逾300萬伙已交樓,比例超過86%。今年「保交樓」工作進入攻堅期,仍然需要各方群策群力,把最後的「硬骨頭」解決好。

「保交樓」是內地樓市重中之重,雖然樓市持續走弱是不爭事實,銷售情況疲弱也不容否認;然而若接連出現樓盤爛尾,問題就嚴重得多,那時市場的信心會崩潰,沒人敢輕言入市,樓價及交投將一落千丈。因此,中央十分重視「保交樓」,可說是力守房市的最後底線,處理不好,不但樓市及經濟陷於困境,更有可能動搖社會民生。

華住佳績股價急彈

經營及管理酒店的華住集團(1179.HK),去年第四季度的內地業務理想,平均可出租客房收入已超越2019年同期。華住在第四季新開酒店共460間,同時關閉225間,全年淨增加852間。受到利好消息帶動,華住股價連升三天,升幅超過一成。

內地的旅遊及出行自疫後出現爆發增長,除交通外,酒店業最受惠,多家酒店的業務甚至回復至疫前。我們估計,今年初期內地酒店表現仍然理想,但下半年暫時較難預計,因為旅遊業迅猛的增長,很大程度是幾年疫情四處封關,市民不能外出,復常後遂出現一波又一波的報復性旅遊,隨著時間過去,熱情或許會減退,特別內地經濟並不太理想,房產價格又下滑,市民財富效應失去,對旅遊消費會有影響。

咏竹坊文章

    

奧園重組的一線龧光

內房債務重組迫近眉睫,好幾家房企面臨清盤危機,本周《咏竹坊》報道中國奧園(3883.HK)的債務重組有突破進展,涉及61億美元的境外債重組,雖被其中一位債權人平安海外反對,但仍獲法院批准,加上集團去年9月共12隻境內債務獲展期,奧園的債務壓力暫可舒一口氣。

奧園成功通過債務重組,對於內房企業及整個內地樓市來說,均屬利好消息,畢竟奧園若被清盤,資產很大機會在市場放售,一下子有大量物業求售,市場將要承受更大壓力。不過,我們認為內房縱可削債及延期還款,重組的債務在未來仍要償還,而房企有否能力還債,最大關鍵是看銷售成績,是否有資金回籠。按目前中國樓市,今天的情況未許樂觀,因此房企仍面對頗大的壓力。

羅素街舖王租金插水

《咏竹坊》報道中式餐飲連鎖店和府撈麵有計劃在港上市,集資1至2億美元,籌備上市前,集團先在港開設分店,以增加集團知名度。分店設於銅鑼灣羅素街,位置之前是由名牌Prada租用地下至三樓,當年月租900萬港元,呎租平均600港元。現時和府只租用地舖,月租30萬港元,呎租190港元。

與Prada租金比較,和府的租金差距近七成,而且Prada每方呎600港元是以四層樓面平均租金計算,事實地舖租金應更高。從這宗租務反映,香港的租金下調幅度相當大,特別該舖處於羅素街,屬港島黃金地段,過往多是國際名牌租用,現本港經濟疲弱,內地豪客減少,令奢侈品市場受影響,昔日的天價租金已成為絕唱。

新聞

Green Tea group runs restaurants

新聞概要:綠茶集團香港首秀遇冷 上市首日股價下挫

受中國消費信心疲弱影響,綠茶集團首掛半日跌5.6%    陽歌 連鎖餐飲企業綠茶集團有限公司(6831.HK)周五在港交所首日掛牌即下挫,反映大市走弱,以及投資者對中國消費信心疲弱的憂慮。 綠茶集團公告顯示,公司以每股7.19港元發行1.68億股,淨籌資7.46億港元。該股周五早盤持續走低,午間休市報6.79港元跌幅5.6%,對應市值約45億港元。 本次IPO香港公開發售部分獲超300倍超額認購,國際配售部分獲6.2倍超額認購,顯示市場認購需求強勁。 這家從杭州起步的餐飲企業主打融合中式菜系,目前在全國運營493家門店。過去兩年門店數量年均增長30%,並計劃於2025年新開150家、2026年新增200家門店延續擴張。 與中國眾多中端餐飲企業相似,在經濟放緩導致消費者趨於謹慎的背景下,綠茶集團同樣面臨需求減弱的挑戰。 公司2024年營收從2023年的35.9億元微增7%至38.4億元,同期門店數量大增29%至465家(截至2024年12月末)。去年7%的營收增速較2023年51%的同比增幅顯著放緩。 消費謹慎也導致客單價下滑,2024年人均消費56.2元,低於2023年的61.8元和2022年的62.9元。翻台率從2023年的日均3.3次降至3.0次,同店銷售額同比下降10.3%。 公司聲明稱:「於2024年,與2023年相比,我們的餐廳表現整體有所倒退,主要由於當前經濟環境下消費者行為改變,外出用餐次數及支出均有所減少。」 儘管經營環境艱難,公司2024年淨利潤仍同比增長9.1%至3.5億元。 當前綠茶集團市盈率約12倍,落後於海底撈(6862.HK)17倍及新上市小菜園(0999.HK)14倍的估值水平。而運營肯德基和必勝客的百勝中國(YUMC.US;9987.HK)市盈率達19倍,反映在「消費降級」趨勢下廉價餐飲更受市場的歡迎。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:文遠知行在廣州推出24小時robotaxi服務

自駕出租車運營商文遠知行(WRD.US)周三宣布,將在廣州市中心啟動中國首個覆蓋一線城市核心區的24小時robotaxi自動駕駛出租車網絡,率先開通八條試點路線,標誌其邁向規模化商業化的新里程碑。 新網絡覆蓋廣州塔、機場、高鐵站等地標與交通樞紐,民眾可透過WeRide Go應用程式預約使用,支持24小時全天候接送服務。公司稱,這是國內首個覆蓋一線城市核心城區的24小時robotaxi服務網絡。此前,公司已在中東、歐洲八個城市運營robotaxi服務。 據財新報道,百度(BIDU.US; 9888.HK)旗下蘿蔔快跑已在武漢大部分區域實現robotaxi全天運營,但尚未覆蓋到北京、上海、廣州、深圳等一線城市。此外,小馬智行(PONY.US)也於2月開通廣州核心城區至機場、高鐵站的robotaxi往返路線,但運營沒有涵蓋深夜時段。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Estenova aims to become a big name in medical aesthetics

國產童顏針衝擊高端醫美 東方妍美盼上市續命

東方妍美以「童顏針」延續人類青春,現在他們希望透過上市來延續公司發展 重點: 去年收入不到1,500萬元,期末現金及現金等價物僅約3,300萬元 主力童顏針產品XH301最快今年底上市    李世達 「長生不老」自古以來是人類的永恆追求,從秦始皇追尋「長生不老藥」,到現代人打玻尿酸、膠原蛋白,只不過形式從古代的「煉丹」變成現代的醫美。在顏值經濟的時代,人們對臉上皺紋的恐懼,有時甚至會超過對疾病的恐懼。 再生醫療材料及特醫食品開發商東方妍美(成都)生物技術股份有限公司,本周向港交所遞表,以18A規則申請主板上市,由建銀國際獨家保薦。公司最主要的產品,就是現代的「長生不老藥」——童顏針。 成立於2016年的東方妍美,總部位於四川成都,其產品線幾乎全面圍繞「再生醫學醫療器械」,尤其是用於面部與皮膚填充的高分子注射劑,試圖對標國際知名品牌如Ellansé和Juvederm,更欲以自主研發的微球技術,搶佔中國下一階段醫美升級潮的主導權。 根據申請文件,東方妍美的核心產品線為13款III類醫療器械級再生醫學注射劑,涵蓋了幾乎所有主流醫美項目,如法令紋填充、皮膚提亮與緊緻、鼻根塑形、顳部與下頜輪廓調整,乃至頸紋與妊娠紋改善等。 這些產品多以PLLA(聚左旋乳酸)、PCL(聚己內酯)或PMMA(聚甲基丙烯酸甲酯)為微球骨架,搭配透明質酸或膠原等成分,能夠有效延長支撐時間與膠原再生能力,定位為高端填充劑市場。 強效童顏針 其中專為治療鼻唇溝皺紋(法令紋填充)的核心產品XH301,目前已完成臨床試驗且處於註冊審評階段。而用於治療女性壓力性尿失禁的候選產品XH321則處於臨床前階段。 作為公司主力產品,XH301在涵蓋252名受試者的臨床試驗中,其療效優於進口玻尿酸對照產品,且在安全性方面無顯著差異。不同於傳統玻尿酸只能瞬時填充凹陷,XH301與其兄弟產品聚焦於誘導自體膠原生成、延長效果持續時間,具有明顯差異化特徵。若能順利上市,XH301有望與目前市面主流的「童顏針」展開競爭。 公司預計於2025年在中國推出XH301及XH305,同時啟動歐盟CE認證,顯示其全球化布局企圖。同時,公司已與醫美平台新氧科技(SY.US)簽署協議,在中國內地、香港、澳門與台灣推廣、銷售及商業化其包括XH301在內的三種主力產品。 在平台構建上也已見初步雛形。除了注射劑產品,公司已有七項醫用敷料與補片產品取得第二類醫療器械註冊批准,另有一款用於乳腺癌術後乳房重建的交聯ECM候選產品XH322,處於臨床前階段。在特醫食品方面,公司有兩款獲批准的產品及七款研發中的候選產品,體現其「醫美+功能營養」的雙賽道布局策略。 年收入不到1,500萬元 由於主力產品尚未商業化,東方妍美仍處於虧損狀態。2023及2024年,公司收入僅有1,288.2萬元(178.6萬美元)與1,452萬元,主要來自銷售再生醫學材料醫用敷料及補片、特醫食品及其他產品,以及提供與醫療器械產品開發相關的研究、咨詢及檢測服務獲得收益。 同期,公司分別虧損6,350.1萬元與6,938.3萬元,虧損主要來自研發、銷售及行政開支,期內公司研發開支分別為4,572.6萬元、4,495萬元。 隨著持續虧損,公司的負債也在增加,資產負債率從2023年的78%增加到2024年的123%,錄得淨負債3,708.2萬元。截至2024年底,公司現金及現金等價物僅約3,319.7萬元,這或許解釋了為何其選擇在此時赴港上市。 自成立以來,東方妍美已完成三輪融資,融後估值為15億元。值得注意的是,A股上市公司陽光諾和(688621.SH)亦為公司股東,其實際控制人利虔在東方妍美擔任非執行董事。 從財務角度看,東方妍美的盈利能力非常有限,被寄予厚望的產品也未經市場考驗。不過,東方妍美所處的市場正處快速擴張期,在玻尿酸價格內捲、進口產品價格居高不下的背景下,對長效、安全、可替代進口的國產填充產品的需求正在逐漸增強。若東方妍美能如期推進XH301與其他產品的商業化,並證明其技術優勢,市場或許能夠給予更高的估值與關注。 醫美從來不缺市場,也不缺想像力,缺的是能真正落地的產品與品牌。東方妍美能否從「高科技童顏針」的敘事中殺出重圍,既取決於其研發轉化能力,更取決於在資金與時間的賽跑,誰能跑贏誰。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

行業簡訊:外賣戰升溫引監管關注 五部門約談京東 美團 餓了麼

在外賣市場競爭日趨激烈之際,中國監管部門出手介入。5月13日晚,市場監管總局聯同中央社會工作部、中央網信辦、人社部及商務部,針對當前外賣行業存在的突出問題,約談京東(JD.US; 9618.HK)、美團(3690.HK)及阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)旗下餓了麼等平台企業。 據財新報道,五部門要求企業嚴格遵守《電子商務法》《反不正當競爭法》《食品安全法》等法律,強調須履行主體責任與社會責任,規範經營、保障消費者、商戶與外賣騎手權益,促進平台經濟健康有序發展。 京東今年強勢進軍外賣市場,劉強東親自領軍,提出佣金不超過5%、為全職騎手繳納五險一金等政策;美團則回應推出養老保險補貼,雙方並因「騎手二選一」問題互相指責。阿里也在4月底加入戰局,饿了麼宣布百億補貼計畫,並聯合淘寶閃購發放上億份免費茶飲券。 監管層自去年底多次強調平台經濟要規範發展,並整治算法濫用、保護新型就業者權益。未來外賣平台競爭將不僅拼補貼與速度,更須接受更高標準的法律與社會責任檢視。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏