HK Housing

劉智恒

    

香港

    

香港樓價再調整亦屬合理

香港差餉物業估價署公布最新私人住宅樓價指數,十月份為321.4點,按月跌2.16%,指數連跌六個月,是自2017年3月後的低位。數字公布後,許多地產商及中介又在大吐苦水,說甚麼若不撤辣香港樓市危矣。

站在發展商及中介立場,為了本身業務,自然會以偏概全,一見樓價回落就呼天搶地要政府救市。但回看過去十多年的樓價,實際情況是升幅驚人。根據差估署的數據,2010年至2014年,只是短短四年時間,本港住宅樓價升了近一倍,再從2014至2018年計算,樓價又升了四成,之後在高位徘徊,最高時是2021年9月見頂。

今天樓價回落,但原來與去年十月比較,亦只是下跌了8%,並不至於如地產中介所形容,好像樓市要崩塌。即使是現時樓價,香港仍然是全球置業最難負擔的前列城市,雖然近期屢見有蝕讓個案出現,但只是過去價格實在過高,與市民負擔脫節,現時回歸理性實屬合理。

周生生租The One較高峰低五成

物業市場的調整並不限於住宅,鋪位市況更加明顯,過往高達千元呎租的情況已難復見,位於尖沙咀彌敦道商場THE ONE的地下舖位,周生生以約45萬承租,面積1,500平方呎,每方呎月租約300港元。

該鋪在十多年前由ROLEX租用,2016年租約完結前每月租金約100萬港元,之後時裝品牌Lacoste接力承租,但租金已下調至約70萬港元,疫情期間遷走,到近日再租出,但月租較高峰時下跌超過五成。鋪租雖然較高位時大幅下挫,但我們預計,在業主願意大手減低租金的情況下,會吸引到商戶租用,鋪市的租務成交能穩定下來。

花旗料樓價2025見底

樓價調整到何時才完結,此問題實在難以回答,不過花旗集團中國香港地產業研究主管楊海全在接受媒體訪問時,表示美國加息周期有望在今年完結,明年下半年或許會累計減息約1厘,估計要到2025年下半年息口才有機回落至3厘或以下。在減息帶動下,經濟環境改善,料本港樓價有機在該年上半年見底。

雖然投行根據分析得出結論而估計樓價見底時間表,但影響樓價的因素不斷在變化,息口的走勢、環球經濟情況、內地房地產問題能否解決,中美爭拗等,對本港樓市都息息相關,誰又可以料到幾年後的事情,因此投行的預測,僅作為參考就可以,不必奉之如金科玉律。

內地

    

恒大物業告中國恒大

中國恒大(3333.HK)的清盤聆訊迫在眉睫之時,恒大物業(6666.HK)突然向廣州市中級人民法院控告中國恒大及其附屬恒大地產。事件涉及20億元存單質押擔保被銀行強制執行一事,恒大物業追討款項及利息近21.5億元。受到消息影響,中國恒大當天股價收市跌10.4%。市場估計,恒大物業在境內追討存款損失,相信是為恒大清盤聆訊後的結果作準備及部署。

另外,市場也有消息,指中國恒大在聆訊前最後一刻提出重組方案,主要是將境外債權人持有的部分債務,轉換為中國恒大和兩家香港上市子公司的股權,並以境外資產支持的不可交易憑證償還剩餘債務。

內房債務其中一個關鍵是外債的處理,而中國恒大的問題是一眾房企中最嚴重,對於其清盤聆訊,市場均十分注視進展,因為中國恒大債務的處埋,有可能會成為其它房企債權人所參考及依據。

「白名單」效力一瞬即逝

內地政府救內房而將50間企業納入「白名單」,當中的房企有機獲有關方面的融資支持。消息公布後,名單內的房企股價一度急升,但消息過後,大部份房企股價又再度回軟,甚至調頭下滑。

過去一周,碧桂園(2007)下跌一成、旭輝控股(0884)跌兩成半、新城發展(1030)亦跌逾一成。市場認為,政府在融資上的支持固然重要,但核心是內地樓市情況,能賣樓才可套現還債,若然市場持續疲弱,房企銷售不濟,問題就不容易解決。

咏竹坊文章

    

燕之屋上市如箭在弦

本周《咏竹坊》報道內地最大燕窩品牌燕之屋已獲港交所批准上市,該公司曾多次希望在資本市場取得上市地位,但都無功而還,包括2011欲到香港上市,同年卻發生「毒血燕」事件;到去年計劃在A股市場上市,亦曾被中證監問到公司廣告等宣傳材料是否存在虛假,以及是否因而受到行政處罰等。

是次成功在港過關,將有望成為香港燕窩第一股。集團最為人知是營銷進取,透過不斷聘用著名藝人而提升產品知名度,包括劉嘉玲、林志玲到近年的趙麗穎等,都曾出任產品代言人。

鬥魚陳少傑涉開賭被捕

另外,我們也報道了鬥魚(DOYU.US)創辦人陳少傑被捕,根據成都都江堰公安發布的通報表示︰「陳某傑(男,39歲)涉嫌開設賭場罪。」其實在陳少傑被捕前,鬥魚於11月中時已展開「清朗行動」,主要打擊主播返現、私下交易等違規行為,所有涉嫌洗錢、詐騙、賭博等違法犯罪,都將提交並移送司法機關處理。

曾經風光一時的鬥魚,2019年在美上市,高峰時市值達37億美元,陳少傑的財富一度高達55億美元。但隨著抖音、嗶哩嗶哩(BILI.US; 9626.HK)、虎牙(HUYA.US)及快手(1024.HK)相繼崛起,陳少傑面對嚴峻的挑戰,因而轉走色情及低俗路線,結果多次被官方點名批評及要求整改。是次涉賭被捕,鬥魚陷於危機之中,前景教人擔憂。

    

新聞

手機需求疲弱 傅里葉料中期虧損倍增

感知智能晶片提供商上海傅里葉半導體股份有限公司(3625.HK)周二發盈警,預期截至6月底止六個月錄得淨虧損6,450萬元(955萬美元)至6,950萬元,較去年同期虧損3,090萬元按年擴大約109%至125%。 公司表示,虧損增加主要受上市相關費用、募集資金匯兌損失,以及增聘研發、銷售和管理人員帶來的薪酬支出影響。期內全球智能手機需求持續疲弱,下游品牌削減中低端機型並去庫存,加上存儲價格上漲推高整機成本,拖累客戶晶片採購及投片節奏,令低功率音頻業務收入按年下滑。 不過,公司稱業務多元化取得進展,車載音頻產品收入按年增逾300倍,觸覺反饋晶片收入增逾330%,並已應用於智能手表、智能眼鏡、機器人靈巧手及遊戲設備。 公司股價周三高開,至中午休市報97.7港元,高8.5%,較今年3月上市發行價40港元高約144%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Ingdan distributes computing chips

硬蛋押注「Token工廠」 再度借力AI轉型

由電商轉型而來的硬蛋,希望成為高科技基礎設施營運商,為目前以晶片分銷為核心的業務注入新動能 重點: 硬蛋推出「AI Token工廠」,向高科技企業提供算力服務 這家晶片分銷商拓展AI晶片業務已見成效,預計2026年上半年收入最高或按年翻倍   梁武仁 若要問硬蛋創新(0400.HK)最擅長甚麼,那答案就是迅速追上重大科技浪潮。 公司早於2014年以科通芯城之名在香港上市,當時主要向企業銷售通用電子元器件。為把握先進科技快速崛起帶來的機遇,公司於2019年重組,將業務重心轉向集成電路(IC)批發分銷及人工智能物聯網(AIoT)服務,並於2022年更名為硬蛋創新,以「硬蛋」這個名稱體現新的企業定位。 生成式AI席捲全球之際,硬蛋創新上月宣布展開最新布局,建設一座「垂直AI Token工廠」。公司公布這項新業務時表示,已取得超過10億美元的意向訂單。這聽起來相當可觀,但其中有多少最終能轉化為實際收入,仍有待觀察。 硬蛋創新目前大部分收入來自晶片分銷,以及定制硬件設計等技術服務,使其在把握當前AI熱潮方面處於有利位置。 公司上周五表示,預計今年上半年錄得收益120億元(16.7億美元)至140億元,按年增幅最高達100%。公司估計,期內經營溢利較去年同期的2.756億元增長60%至100%。管理層將溢利大幅增長歸因於人工智能數據中心及機器人等前沿應用對硬件的強勁需求。 投資者似乎認同公司轉向以AI產品和服務為核心的發展方向。硬蛋創新股價過去一年累升85%,輕易跑贏香港大市。 如今,硬蛋創新押注隨著AI革命加速,真正能夠持續創造價值的環節,正由銷售AI硬件轉向提供算力。儘管名稱容易令人產生聯想,公司的AI Token工廠與去年大部分時間備受投資者追捧的加密貨幣、區塊鏈或數字貨幣並無關係。在AI領域,Token只是模型處理及生成數據的基本單位,例如一小段文字、代碼或視覺數據。 硬蛋創新計劃透過Token工廠,為人形機器人、自動駕駛汽車及垂直AI模型等領域的企業客戶提供專業化的全棧算力基礎設施。公司實際上是把自身定位為一家高科技公用事業營運商,按照完成的運算工作量向客戶收費。 硬蛋創新目前的主業是傳統晶片分銷,本質上是一門低毛利的批發中介生意。分銷商大量採購產品,再以幅度有限的一次性加價轉售。這種商業模式也反映在公司的盈利能力上,硬蛋創新去年的毛利率僅約7%。 相比之下,AI Token工廠模式把同一批晶片轉化為公司自有的基礎設施,由硬蛋創新保留硬件所有權,並以持續服務的方式出售算力產出。公司不再只於硬件出售時賺取一次性利潤,而可在設備整個使用周期內持續收取毛利率較高的服務費。 硬蛋創新還可向既有的逾1萬家企業客戶交叉銷售新的AI Token服務,把硬件買家轉化為持續使用其算力的客戶。透過讓現有客戶以按用量付費取代高額的前期硬件投入,硬蛋創新至少在初期幾乎毋須付出客戶獲取成本,便可擴大其算力平台。 轉型考驗營運能力 不過,這項業務轉型說來容易,做起來卻未必如此。營運算力基礎設施所需的能力,與傳統硬件批發截然不同。晶片分銷高度依賴採購物流及貿易融資,而營運分布式算力平台則涉及電力供應管理及其他成本高昂的資源配置,需要另一套專業能力。 硬蛋創新計劃以混合模式部署Token工廠的算力,結合自有數據中心集群,以及分布於境內外的第三方算力節點。不過,要在如此分散的網絡中維持穩定運行及較高使用率並不容易;一旦算力利用率略低於特定水平,經營利潤率便可能迅速受壓。 此外,高性能AI晶片價格高昂,需要投入巨額前期資本開支,可能加重公司的資產負債表壓力。財務影響還不止於此。隨著性能更強、速度更快的新產品每隔12至18個月推出,AI晶片的價值也會迅速折舊。這意味著硬蛋創新需要開始在損益表中確認折舊費用,侵蝕其淨利潤。 硬蛋創新大力宣傳的首批訂單儲備,質量同樣值得審慎看待。逾10億美元這個吸睛數字聽來相當亮眼,但公司目前取得的只是沒有約束力的「意向服務訂單」。公告正式表述為逾10億美元的意向訂單。 公司能否把這些意向轉化為正式協議,並無保證。高科技行業向來波動劇烈,企業燒錢速度快,商業模式能否長期維持亦存在不確定性。若硬蛋創新鎖定的AI初創企業難以擴大規模或取得融資,其按使用量計費的Token需求可能迅速消失。 更明顯的是,硬蛋創新正在進入一個由阿里巴巴、騰訊及百度等科技巨頭旗下大型超大規模雲端服務商主導的市場。公司若要站穩腳跟,便需憑藉在機器人及物聯網領域的經驗,開拓專業AI算力調度商的細分定位,而不是在通用雲端算力上正面競爭。 硬蛋創新目前的市盈率(P/E)約為23倍,對一家硬件批發商而言估值偏高。相比之下,電子元器件分銷商芯智控股(2166.HK)的市盈率僅約11倍。這項估值溢價很大程度來自硬蛋創新過去一年的強勁股價升幅,而目前的差距也反映投資者正押注公司具備成功轉型的能力。…

圖達通與智加合作 加速貨運物流業務落地

激光雷達製造商圖達通(2665.HK)周二公布,與蘇州智加科技簽署合作備忘錄,為期三年,將共同推動幹線物流、無人貨運及智慧物流基礎設施的智能化升級,並加速物理AI技術在貨運物流行業的規模化落地。 智加科技專注於研發商用車的自動駕駛系統,並通過L2+產品在實際運營中積累數據,從而持續推動L4技術迭代。 圖達通表示,通過此次合作,可拓展集團的產品在L4級自動駕駛重卡及無人貨運等場景應用。同時可推動相關的大模型及解決方案研發,並可加快產品的測試驗證,為集團帶來潛在業務發展機會 公司周三開市升9%報2.89港元,股價較過去一年高位逾八成。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Intensifying population aging spurs northern traditional Chinese medicine leader Yuyantang to seek Hong Kong listing

人口老化加劇 北方中醫龍頭譽研堂謀港掛牌

國家相繼推出支持中醫藥的政策出台,加上人口老齡化,中醫醫療服務商譽研堂乘勢來港上市 重點: 首五個月收入及純利均增長超過四成 公司為內地第五大民營連鎖中醫醫療服務供應商   白芯蕊 內地人口老化加劇,對傳統中醫醫療服務需求迅速崛起,中國北方民營中醫醫療服務龍頭商哈爾濱譽研堂中醫門診集團股份有限公司,已向聯交所遞交上市申請,部署在香港掛牌。 深耕北方 譽研堂由郭陽於2015年創立,創辦譽研堂前,曾投資哈爾濱華新普健中醫藥研究院,重點從事草藥膏劑及藥物研究。譽研堂總部位於黑龍江哈爾濱,目前主力在中國北方地區,專注於胸痹(心血管)、中風、眩暈、不寐、消渴(糖尿病)等慢性病及康養未病領域。 整體上,中醫醫療服務市場參與者主要包括中醫院、中醫門診、中醫診所以及其他中醫服務供應商,譽研堂主營中醫門診及中醫診所,中醫診所即在中醫理論指導下,運用中藥及針灸、拔罐、治療性推拿等中醫非藥物療法提供診療服務的醫療機構,同時提供與中醫藥相關的藥事服務,包括中藥調劑及煎藥準備等。 據調研機構弗若斯特沙利文稱,按2025年中醫門診中心及診所產生的收入計算,譽研堂在中國所有民營連鎖中醫醫療服務供應商中排名第五,市場份額2.3%,在北方地區更是名列前茅,市佔率更達7%,截至2026年首五個月止,線下機構總數共有59間,並成功打入江蘇市場。 與傳統加盟模式不同,譽研堂採用自建自營連鎖網絡策略,確保臨床方案、服務品質及品牌標準的高度統一,其門診與診所通常設計為400至800平方米,同時深入高密度社區,令投資回收期較短,具備極強的可複製性。 該公司主要收入來自處方調配,佔集團2026年首5個月總收入92.4%,即相當於1.69億元,按年升40%,處方調配包括臨方製劑與院內製劑,臨方製劑本質上屬於「一人一方」的個人化治療,藥材組成會按每位患者病情及體質等進行動態調整,因此每位患者處方中的藥材內容均有所不同。至於院內製劑則根據醫院核定、預設的固定配方所製造或配製的標準化藥品製劑,可重複用於同一患者或具有類似病情患者。 截至2026年5月底止,譽研堂每名患者就診平均收入為443元,較2025年底的438元增加1.1%,毛利率為61.6%,較2025年的62.6%下降一個百分點,幸好營業收入增長快,按年升43.1%至1.83億元,令集團淨利潤為2,422萬元,按年升41.3% 具併購整合空間 隨著國家相繼推出支持中醫藥的政策出台,包括《「十五五」中醫藥發展規劃》、《中醫藥振興發展重大工程實施方案》及《「健康中國 2030」規劃綱要》,表明支持民營中醫醫療機構發展與中醫藥傳承創新,加上人口老齡化加速、慢性疾病比例上升及健康觀念改變,中國中藥臨方製劑市場的市場規模在2025年已達634億元,市場估計到2030年將會持續擴大,有望達到1,058億元,作為中國五大龍頭之一的譽研堂,有望直接受惠。不過,要留意由於農曆新年假期前後,中醫醫療服務需求延遲,故錄得較低患者就診次數,令第一季收入均略低。 整體來講,內地前五大民營連鎖中醫醫療服務供應商佔比約只得21%,當中行業最大龍頭也只是只得7.9%,意味行業整合空間多,收購同業的機會亦大。 參照香港類似上市公司,當中已掛牌超過十年的培力農本方(1498),2025年收入為3.36億港元,但期內虧損達3,522萬港元,相反譽研堂去年收入已達4億元,上年已賺6,730萬元,按年大增163%,按目前培力農本方市值1.5億港元計算,譽研堂以估值兩億港元,相信仍有一定吸引力。 綜合而言,譽研堂憑藉穩健的財務增長、獨特的自營網絡以及高黏性的慢性病診療服務,展現出強大的市場競爭力。在國家積極推動中醫藥振興與內地老齡化趨勢下,集團赴港上市適逢其時,一旦譽研堂能善用上市籌集到的資源,深化區域擴展,相當仍值得投資者持續關注。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏