地產快訊：代理龍頭操控佣金 中原甩難美聯當災

劉智恒

▷ 香港

寬待中原嚴懲美聯

中原及美聯(1200.HK)等兩大香港地產代理集團，涉嫌協助發展商出售新盤時操控佣金，將協議實收佣金限定2%，涉及合謀定價，違反《競爭條例》。但兩家代理的命運迥異，中原及旗下利嘉閣得以全身而退。相反美聯及旗下的香港置業，五名高層均被檢控。

整件事最弔詭的地方在於兩大集團都違規，為何只有美聯受控？關鍵全在於現行條例下的《寬待政策》，若多位涉事人或機構中，第一個先向競委會申請寬待，主動提供資料協助調查，可獲保障不被提告。

一直以來，市場都說中原在代理行業領先美聯，想不到這次事件上，中原都跑在美聯之前，在競委會進行調查時，率先申請寬待，與競委會簽訂寬待協議，並提供高度合作，大幅減少競委會的搜證工作。美聯則要被罰，包括支付罰金及五名涉案高層或要被取消董事資格。

郭老太擊敗楊惠妍登女首富

內地房地產市場疲弱，上市房企市值大縮水，中國女首富出現大執位。胡潤研究院的《2023紅顏會·胡潤女企業家榜》中，香港新鴻基地產(0016.HK)的大股東郭鄺肖卿，以720億元首次登上中國女首富的寶座，排第二位的是龍湖集團(0960.HK)創始人吳亞軍，財富達665億元，而富華國際主席陳麗華，則以580億元位列第三。

過去多次當上女首富的碧桂園(2007.HK)主席楊惠妍，竟然都以480億元財富而名列第五位。看到這裡，不知大家有沒有疑問，碧桂園有多筆境外債已違約，集團總負債超過兩千億元，負債纍纍，而主席還這樣富有。當然，上市公司負債是公司問題，主席或大股東沒責任要為公司掏腰包，不過小股東看了這個富豪排名，肯定滿不是味兒。   

明年商廈租金或跌5%

香港經濟持續不振，加上部份外資流走，本地寫字樓的租務情況並不樂觀。第一太平戴維斯最新發表的2023年第三季寫字樓租賃報告指出，本港甲級商廈第三季租金按年下跌2%。不過。空置率不升反跌0.4%，主因是位於九龍灣的國際展貿中心將重建，租戶開始要覓新辦公地點，導致出現一定需求。

甲級商廈的租金持續受壓，全球經濟不景，中美爭拗等，令到少有新企業到港設公司；與此同時，多家投資銀行裁員，部份基金及企業又遷離香港，兩方面夾擊下，相信商廈租金要持續往下行。第一太平預計，明年香港的寫字樓租金將持平，甚至下跌5%。

▷ 內地

新樓價格連跌四月

國家統計局剛公布內地十月份70大中城市新建住宅價格指數，住宅價格按月跌0.3%，按年跌0.1%，均是連續四個月下跌。在70大中城市，有56個城市下跌，較九月增加兩個；上漲的只有11個，較九月時少3個。

北上廣深四大城市中，只有上海按月上漲2%，北京、廣州及深圳，分別按月下跌0.4%、0.7%及0.5%。二手住宅情況也不樂觀，按月下跌0.8%，但九月時是上升0.2%。四大城市二手價格同步下降，北京跌1.1%、上海及廣州均跌0.8%，深圳跌幅較細，下降0.5%。從最新數據顯示，似乎九月份推出的樓市寬鬆措施，效果只屬曇花一現，十月已有點後勁不繼，未來情況或許仍需時間觀察。  

內房走勢「前高、中低、後穩」

內地樓市暫時仍未見起色，但住房和城鄉建設部長倪虹在接受新華社訪問時透露，自從今年8月推出「認房不認貸」措施、降低首付比例及調低利率後，對樓市起到積極作用。他認為今年整體樓市走勢是「前高、中低、後穩」，意味樓市在靠近年底時，將會逐漸平穩。

倪虹也透露，中央所提的三大工程已啟動，包括規劃建設保障性住房、改造城中村，以及「平急兩用」公共基礎設施。不過，我們看內房企業公布的十月份數據，按月銷量雖然有所回穩，但按年比較就出現較大跌幅，部份房企如合景泰富(1813.HK)、遠洋(3377.HK)等，跌幅都超過七成。因此，即使樓市穩定下來，按目前銷售進度，房企要靠賣樓套垷還債就較困難，若情況續不理想，問題將會惡化。

▷ 咏竹坊

蜜雪冰城登陸香港

香港疫後復常進展並不太理想，內地到港自由行的數量未如預期，商鋪的租務情況也難復舊觀，即使傳統旺區的旺角也受影響。上周咏竹坊的文章報道，旺角銀行中心有鋪位租出，裝修工作進展如火如荼，原來租用的是內地經營茶飲的龍頭蜜雪冰城。

市場有消息，蜜雪冰城已委任高盛等投資銀行為保薦人，準備在香港上市，集資金額約10億美元。內地茶飲業近年發展迅猛，茶飲店五步一門，十步一閣，當中以蜜雪冰城規模最龐大，集團以平價為賣點，配合特許經營模式，成立廿多年，分店超過25,000間，分布內地，越南、馬來西亞、泰國及印尼等。

撐萬科穩樓市

另外，咏竹坊又提及萬科的債務情況，公司部分債券評級被惠譽從「BBB+」下調至「BBB」，觸發債價下跌。深圳國資委及深鐵集團都為萬科說話，一方面強調萬科沒財務風險，另外又力撐隨時可出資收購萬科項目，為集團提供流動性。

萬科是內地主要的龍頭房企，多年以來為市場認同，財務情況亦相對健康。但目前市場對房企特別敏感，一有風吹草動，都可能動搖信心，影響資金融信貸，到時連沒事的房企也疲拖累，再而影響整個市場。因此，政府部門為穩健房企，為萬科護航以重建市場信心，確實是無可厚非。