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劉智恒

     

香港

寬待中原嚴懲美聯

中原及美聯(1200.HK)等兩大香港地產代理集團,涉嫌協助發展商出售新盤時操控佣金,將協議實收佣金限定2%,合謀定價,違反《競爭條例》。但兩家代理的命運迥異,中原及旗下利嘉閣得以全身而退。相反美聯及旗下的香港置業,五名高層均被檢控。

整件事最弔詭的地方在於兩大集團都違規,為何只有美聯受控?關鍵全在於現行條例下的《寬待政策》,若多位涉事人或機構中,第一個先向競委會申請寬待,主動提供資料協助調查,可獲保障不被提告。

一直以來,市場都說中原在代理行業領先美聯,想不到這次事件上,中原都跑在美聯之前,在競委會進行調查時,率先申請寬待,與競委會簽訂寬待協議,並提供高度合作,大幅減少競委會的搜證工作。美聯則要被罰,包括支付罰金及五名涉案高層或要被取消董事資格。

郭老太擊敗楊惠妍登女首富

內地房地產市場疲弱,上市房企市值大縮水,中國女首富出現大執位。胡潤研究院的《2023紅顏會·潤女企業家榜》中,香港新鴻基地產(0016.HK)的大股東郭鄺肖卿,以720億元首次登上中國女首富的寶座,排第二位的是龍湖集團(0960.HK)創始人吳亞軍,財富達665億元,而富華國際主席陳麗華,則以580億元位列第三。

過去多次當上女首富的碧桂園(2007.HK)主席楊惠妍,竟然都以480億元財富而名列第五位。看到這裡,不知大家有沒有疑問,碧桂園有多筆境外債已違約,集團總負債超過兩千億元,負債纍纍,而主席還這樣富有。當然,上市公司負債是公司問題,主席或大股東沒責任要為公司掏腰包,不過小股東看了這個富豪排名,肯定滿不是味兒。   

明年商廈租金或跌5%

香港經濟持續不振,加上部份外資流走,本地寫字樓的租務情況並不樂觀。第一太平戴維斯最新發表的2023年第三季寫字樓租賃報告指出,本港甲級商廈第三季租金按年下跌2%。不過。空置率不升反跌0.4%,主因是位於九龍灣的國際展貿中心將重建,租戶開始要覓新辦公地點,導致出現一定需求。

甲級商廈的租金持續受壓,全球經濟不景,中美爭拗等,令到少有新企業到港設公司;與此同時,多家投資銀行裁員,部份基金及企業又遷離香港,兩方面夾擊下,相信商廈租金要持續往下行。第一太平預計,明年香港的寫字樓租金將持平,甚至下跌5%。

   

內地

     

新樓價格連跌四月

國家統計局剛公布內地十月份70大中城市新建住宅價格指數,住宅價格按月跌0.3%,按年跌0.1%,均是連續四個月下跌。在70大中城市,有56個城市下跌,較九月增加兩個;上漲的只有11個,較九月時少3個。

北上廣深四大城市中,只有上海按月上漲2%,北京、廣州及深圳,分別按月下跌0.4%、0.7%及0.5%。二手住宅情況也不樂觀,按月下跌0.8%,但九月時是上升0.2%。四大城市二手價格同步下降,北京跌1.1%、上海及廣州均跌0.8%,深圳跌幅較細,下降0.5%。從最新數據顯示,似乎九月份推出的樓市寬鬆措施,效果只屬曇花一現,十月已有點後勁不繼,未來情況或許仍需時間觀察。  

內房走勢「前高、中低、後穩」

內地樓市暫時仍未見起色,但住房和城鄉建設部長倪虹在接受新華社訪問時透露,自從今年8月推出「認房不認貸」措施、降低首付比例及調低利率後,對樓市起到積極作用。他認為今年整體樓市走勢是「前高、中低、後穩」,意味樓市在靠近年底時,將會逐漸平穩。

倪虹也透露,中央所提的三大工程已啟動,包括規劃建設保障性住房、改造城中村,以及「平急兩用」公共基礎設施。不過,我們看內房企業公布的十月份數據,按月銷量雖然有所回穩,但按年比較就出現較大跌幅,部份房企如合景泰富(1813.HK)、遠洋(3377.HK)等,跌幅都超過七成。因此,即使樓市穩定下來,按目前銷售進度,房企要靠賣樓套垷還債就較困難,若情況續不理想,問題將會惡化。

咏竹坊

     

蜜雪冰城登陸香港

香港疫後復常進展並不太理想,內地到港自由行的數量未如預期,商鋪的租務情況也難復舊觀,即使傳統旺區的旺角也受影響。上周咏竹坊的文章報道,旺角銀行中心有鋪位租出,裝修工作進展如火如荼,原來租用的是內地經營茶飲的龍頭蜜雪冰城

市場有消息,蜜雪冰城已委任高盛等投資銀行為保薦人,準備在香港上市,集資金額約10億美元。內地茶飲業近年發展迅猛,茶飲店五步一門,十步一閣,當中以蜜雪冰城規模最龐大,集團以平價為賣點,配合特許經營模式,成立廿多年,分店超過25,000間,分布內地,越南、馬來西亞、泰國及印尼等。

撐萬科穩樓市

另外,咏竹坊又提及萬科的債務情況,公司部分債券評級被惠譽從「BBB+」下調至「BBB」,觸發債價下跌。深圳國資委及深鐵集團都為萬科說話,一方面強調萬科沒財務風險,另外又力撐隨時可出資收購萬科項目,為集團提供流動性。

萬科是內地主要的龍頭房企,多年以來為市場認同,財務情況亦相對健康。但目前市場對房企特別敏感,一有風吹草動,都可能動搖信心,影響資金融信貸,到時連沒事的房企也疲拖累,再而影響整個市場。因此,政府部門為穩健房企,為萬科護航以重建市場信心,確實是無可厚非。

     

新聞

簡訊:宜明昂科折讓13%配股籌3.5億港元

創新藥企業宜明昂科(1541.HK)周四宣布,擬配售2,420萬股新H股,約佔擴大後股本約5.61%,集資3.51億港元(4,500萬美元),每股配售價14.5港元,較前一日收市價格16.66港元折讓約12.97%。 公司表示,所得款項淨額估計達約3.45億元,將用於為在中國進行IMM2510及IMM27M的單一療法及聯合療法的研發提供資金以治療實體瘤;為IMM01(替達派西普)的研發提供資金,以及為IMM0306的研發提供資金,補充營運資金與一般企業用途。 宜明昂科日前已向國家藥品監督管理局藥品審評中心,提交IMM2510用於治療經免疫治療耐藥性非小細胞肺癌(NSCLC)的三期臨床試驗的申請。 公司股價周四低開,至中午休市報14.46港元,跌13.21%。不過今年以來公司股價仍升180%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:微創機器人銷售強勁 今年股價爆升2.5倍

上海微創醫療機器人(集團)股份有限公司(2252.HK)周三公布,截至公告日止,集團旗下的腔鏡、骨科、血管介入等核心產品的訂單量,累計超過170台。 當中集團的核心產品「圖邁」腔鏡手術機器人的訂單已超過百台,全球裝機近80台,居國產品牌首位。公司強調,產品的商業化進程已進入全面加速階段。 圖邁是首個進入海外市場的國產腔鏡手術機器人,海外訂單突破60台,裝機覆蓋亞洲、歐洲、非洲、大洋洲、南美洲共40個國家及地區。 周四微創機器人開市跌近1%報32.86港元,年初至今公司股價升近兩倍半。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
pre-made food

上菜太快也有錯? 預製菜的中國式矛盾

預製菜讓餐飲變快,也讓信任變薄。從太二到西貝,工業化的餐桌革命能否被以美食自豪的中國食客吞下?    李世達 如今在中國吃飯,一道菜上桌太快,總會有人懷疑它是「預製菜」。 不少知名餐飲集團正面對預製菜的批評。西北菜餐廳西貝莜面村近日被揭發使用中央廚房製作的半成品,引發全網圍攻。餐飲行業的標準化神話頓時變成信任危機。中國人對預製菜的反感幾乎是條件反射,標準化、工業化的集體製造,是對中國美食文化的侮辱。 但有趣的是,官方風向卻完全相反。自2023年「中央一號文件」首次提出「培育發展預製菜產業」以來,預製菜被定義為推動農業現代化、帶動冷鏈物流與鄉村振興的「新質生產力」。廣東更在2025年1月起實施《粵菜預製菜包裝標識通用要求》,要求產品標示製作方式與加熱說明,並規劃多個產業園。對政府而言,這是供應鏈升級的縮影——從田間到餐桌,預製菜能縮短流程、穩定品質、減少浪費,還能創造新的就業與出口機會。 只是,政策的推廣似乎不對民眾的胃口。 當效率嚐起來像背叛 同樣引起爭議的還有紅極一時的太二酸菜魚,有消費者質疑,太二七分鐘能上三道菜,認為是使用預製的魚片與湯底,而非「活魚現殺」。 太二的母公司九毛九(9922.HK),今年上半年營收下滑10%,淨利減少16%,翻台率降至2.2次/天。其中太二直營店同店銷售額同比下降19%。公司股價自年初以來已跌去40%。九毛九與西貝都否認使用「預製菜」——太二強調魚每日配送、店內醃製;西貝則辯稱中央廚房只是「前置加工」。 這正是行業的微妙灰色地帶:在官方定義裡,經過工業化烹調、包裝、加熱即食的才是「預製菜」;但在消費者眼中,只要不是「廚師現炒」,就是預製菜。這種認知落差,使標準化變成冒犯。 根據Wind數據與新浪報導,A股市場上31家公司被歸類為預製菜概念股,其中約60%的公司在過去一年中出現業績下滑。2024年,有22家公司的歸母淨利同比為降。而被稱作「預製菜第一股」味知香(605089.SH),其股價已從高點回落約73%。 那麼為何中國仍堅持推動這項爭議性產業,原因其實並不複雜。隨著餐飲人力成本上升、城鎮化推進與食安要求日趨嚴格,預製菜能提升效率、強化追溯、穩定供應。 對政策制定者而言,這是「現代食品工業」的一部分——像新能源車或智慧製造一樣,是生產力的升級。但問題在於:中國餐飲文化的核心是「現炒現賣」的煙火氣。當國家層面公開宣傳「預製菜上桌」,對普通食客而言,就像在告訴他:你吃的那碗麵,可能是中央廚房加熱出來的。這種「去現場化」的推廣,反而刺激了心理防線。 中國消費者並非一概排斥預製菜。許多人對麥當勞、肯德基等速食連鎖店的操作欣然接受,因為那種工業化效率本就是品牌的一部分,甚至被視為值得稱道的特點。但若是一家自詡為「中國美食傳承」的餐廳,便會被視為對文化的背離。 這正是預製菜最微妙的矛盾,它是中國餐飲現代化的趨勢,卻也是中國消費文化最難跨越的情感邊界。如果有一天,企業能讓消費者在品嚐時忘記「預製」兩個字,那一天,預製菜或許才真正被「吃進」中國人的心裡。 李世達,詠竹坊編輯。他的聯絡方式:shihtalee@thebambooworks.com 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Obesity drug maker Sciwind IPO

騰訊美團押注減肥藥明星企業 先為達生物衝刺港股

核心產品埃諾格魯肽注射液預計將於2026年正式獲批上市,公司已處於商業化前夕 重點: 臨床數據顯示,埃諾格魯肽在療效上優於司美格魯肽等非偏向型GLP-1受體激動劑 先為達生物已達成兩項海外授權,其中一項潛在交易總額超24億美元    莫莉 以司美格魯肽為代表的「減肥神藥」席捲全球市場,在2025年上半年GLP-1類藥物在全球生物藥市場佔據近三成份額,其巨大的商業潛力正強力推動中國創新藥企的資本化進程。近期,憑借一款與司美格魯肽對標的減重候選產品,杭州先為達生物科技股份有限公司正式首次向港交所遞交申請文件,加入當下創新藥企競逐資本風口的行列。 儘管先為達生物目前尚無產品進入商業化階段,但其核心產品埃諾格魯肽注射液(XW003)針對超重/肥胖症及2型糖尿病的上市申請(BLA)已獲中國國家藥品監督管理局受理,預計將於2026年正式獲批上市,標誌著公司已處於商業化前夕。 利拉魯肽和司美格魯肽等傳統GLP-1激動劑是非偏向型的激動劑,這類產品在產生治療效果的同時,也會不可避免地募集β-arrestin,繼而導致細胞對藥物的敏感性逐漸下降。埃諾格魯肽作為一款偏向型的GLP-1受體激動劑,可以顯著減少β-arrestin的招募,有望實現更持久、更穩定的治療效果,並可能減輕相關副作用。 埃諾格魯肽的臨床數據令人印象深刻,根據《柳葉刀·糖尿病與內分泌學》發表的三期臨床數據,埃諾格魯肽注射液在療效上優於司美格魯肽等非偏向型GLP-1受體激動劑,並且能以更低劑量達到替爾泊肽等GLP-1/GIP雙靶點受體激動劑的療效。這一數據使其在全球GLP-1藥物競爭中具備顯著優勢。若上市順利,埃諾格魯肽注射液有望成為全球首款獲批的cAMP偏向型GLP-1受體激動劑。 自2017年成立以來,先為達生物始終專注於針對肥胖症及相關疾病的創新體重管理療法的研發,8大候選管線不僅針對超重及超重╱肥胖症、2型糖尿病,也同樣涵蓋了中重度肥胖症、青少年超重或肥胖症、代謝功能障礙相關脂肪性肝炎、阻塞性睡眠呼吸暫停及其他肥胖相關併發症。全球體重管理藥物市場正在快速增長,據招股書引述的研究報告,體重管理及肥胖症相關併發症屬於全球增長最快的迫切醫療需求,預計全球體重管理藥物市場規模將從2024年的1,128億美元增長到2029年的1,659億美元。 但是,體重管理藥物市場的競爭也相當激烈。目前,全球已有三款GLP-1藥物獲批准用於超重/肥胖症適應症,另有七款候選藥物處於Ⅲ期臨床階段。在中國,多款創新GLP-1藥物獲批用於治療超重/肥胖症適應症,包括仁會生物的貝納魯肽、諾和諾德的司美格魯肽、禮來的替爾泊肽和信達的瑪仕度肽,更有眾多藥企在減重領域積極佈局,今年以來在港股上市的銀諾醫藥(2591.HK)、派格生物(2565.HK)等藥企均瞄准GLP-1賽道。 背靠明星股東 面對激烈的競爭,先為達生物憑借其偏向型GLP-的技術尋求差異化優勢,同時開發了療效更好、患者依從性更強的口服制劑XW004,該藥物在I期臨床試驗中已展現出顯著的差異化優勢。 在國際化戰略布局上,先為達生物亦先行一步。2024年4月,公司將諾格魯肽注射液在韓國的開發和銷售權益授權給了韓國頭部消費醫療公司科瑪集團旗下的Inno.N。2025年1月,先為達生物與英國Verdiva達成協議,向後者授權XW004等管線組合在大中華區及韓國以外地區的開發及商業化權益,先為達生物將獲得近7000萬美元的首付款,最高達24億美元的潛在開發、註冊和商業化里程碑付款,以及產品商業化後的銷售額提成。 由於暫無商業化產品,先為達生物處於持續虧損狀態。2023年、2024年和2025年上半年,公司淨虧損分別為6.2億元、4.86億元及1.08億元,累計虧損超12億元,同期的研發開支分別為4.56億元、2.84億元和6500萬元。2025年上半年,先為達生物首次實現9,107萬元收入,主要來自合作夥伴的首付款。截至2025年6月30日,公司現金及現金等價物為7.8億元。 先為達生物的股東名單堪稱豪華,騰訊投資、IDG資本、美團、正心谷資本、君聯資本等知名機構均佔據重要股東位置,其中騰訊和美團分別持股12.83%和9.6%。公司在IPO前已完成七輪融資,累計融資額達22億元。2024年D輪融資後,先為達生物的估值約48.68億元,近期登陸港股的銀諾醫藥市值高達190億港元(174億元),顯示前者仍有較大溢價空間。先為達生物核心產品上市在即,正站在向商業化階段轉型的關鍵節點上,公司能否憑借其偏向型GLP-1技術在減重藥物這一千億盛宴中分得一杯羹,投資者可以拭目以待。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏