Centaline

劉智恒

     

香港

寬待中原嚴懲美聯

中原及美聯(1200.HK)等兩大香港地產代理集團,涉嫌協助發展商出售新盤時操控佣金,將協議實收佣金限定2%,合謀定價,違反《競爭條例》。但兩家代理的命運迥異,中原及旗下利嘉閣得以全身而退。相反美聯及旗下的香港置業,五名高層均被檢控。

整件事最弔詭的地方在於兩大集團都違規,為何只有美聯受控?關鍵全在於現行條例下的《寬待政策》,若多位涉事人或機構中,第一個先向競委會申請寬待,主動提供資料協助調查,可獲保障不被提告。

一直以來,市場都說中原在代理行業領先美聯,想不到這次事件上,中原都跑在美聯之前,在競委會進行調查時,率先申請寬待,與競委會簽訂寬待協議,並提供高度合作,大幅減少競委會的搜證工作。美聯則要被罰,包括支付罰金及五名涉案高層或要被取消董事資格。

郭老太擊敗楊惠妍登女首富

內地房地產市場疲弱,上市房企市值大縮水,中國女首富出現大執位。胡潤研究院的《2023紅顏會·潤女企業家榜》中,香港新鴻基地產(0016.HK)的大股東郭鄺肖卿,以720億元首次登上中國女首富的寶座,排第二位的是龍湖集團(0960.HK)創始人吳亞軍,財富達665億元,而富華國際主席陳麗華,則以580億元位列第三。

過去多次當上女首富的碧桂園(2007.HK)主席楊惠妍,竟然都以480億元財富而名列第五位。看到這裡,不知大家有沒有疑問,碧桂園有多筆境外債已違約,集團總負債超過兩千億元,負債纍纍,而主席還這樣富有。當然,上市公司負債是公司問題,主席或大股東沒責任要為公司掏腰包,不過小股東看了這個富豪排名,肯定滿不是味兒。   

明年商廈租金或跌5%

香港經濟持續不振,加上部份外資流走,本地寫字樓的租務情況並不樂觀。第一太平戴維斯最新發表的2023年第三季寫字樓租賃報告指出,本港甲級商廈第三季租金按年下跌2%。不過。空置率不升反跌0.4%,主因是位於九龍灣的國際展貿中心將重建,租戶開始要覓新辦公地點,導致出現一定需求。

甲級商廈的租金持續受壓,全球經濟不景,中美爭拗等,令到少有新企業到港設公司;與此同時,多家投資銀行裁員,部份基金及企業又遷離香港,兩方面夾擊下,相信商廈租金要持續往下行。第一太平預計,明年香港的寫字樓租金將持平,甚至下跌5%。

   

內地

     

新樓價格連跌四月

國家統計局剛公布內地十月份70大中城市新建住宅價格指數,住宅價格按月跌0.3%,按年跌0.1%,均是連續四個月下跌。在70大中城市,有56個城市下跌,較九月增加兩個;上漲的只有11個,較九月時少3個。

北上廣深四大城市中,只有上海按月上漲2%,北京、廣州及深圳,分別按月下跌0.4%、0.7%及0.5%。二手住宅情況也不樂觀,按月下跌0.8%,但九月時是上升0.2%。四大城市二手價格同步下降,北京跌1.1%、上海及廣州均跌0.8%,深圳跌幅較細,下降0.5%。從最新數據顯示,似乎九月份推出的樓市寬鬆措施,效果只屬曇花一現,十月已有點後勁不繼,未來情況或許仍需時間觀察。  

內房走勢「前高、中低、後穩」

內地樓市暫時仍未見起色,但住房和城鄉建設部長倪虹在接受新華社訪問時透露,自從今年8月推出「認房不認貸」措施、降低首付比例及調低利率後,對樓市起到積極作用。他認為今年整體樓市走勢是「前高、中低、後穩」,意味樓市在靠近年底時,將會逐漸平穩。

倪虹也透露,中央所提的三大工程已啟動,包括規劃建設保障性住房、改造城中村,以及「平急兩用」公共基礎設施。不過,我們看內房企業公布的十月份數據,按月銷量雖然有所回穩,但按年比較就出現較大跌幅,部份房企如合景泰富(1813.HK)、遠洋(3377.HK)等,跌幅都超過七成。因此,即使樓市穩定下來,按目前銷售進度,房企要靠賣樓套垷還債就較困難,若情況續不理想,問題將會惡化。

咏竹坊

     

蜜雪冰城登陸香港

香港疫後復常進展並不太理想,內地到港自由行的數量未如預期,商鋪的租務情況也難復舊觀,即使傳統旺區的旺角也受影響。上周咏竹坊的文章報道,旺角銀行中心有鋪位租出,裝修工作進展如火如荼,原來租用的是內地經營茶飲的龍頭蜜雪冰城

市場有消息,蜜雪冰城已委任高盛等投資銀行為保薦人,準備在香港上市,集資金額約10億美元。內地茶飲業近年發展迅猛,茶飲店五步一門,十步一閣,當中以蜜雪冰城規模最龐大,集團以平價為賣點,配合特許經營模式,成立廿多年,分店超過25,000間,分布內地,越南、馬來西亞、泰國及印尼等。

撐萬科穩樓市

另外,咏竹坊又提及萬科的債務情況,公司部分債券評級被惠譽從「BBB+」下調至「BBB」,觸發債價下跌。深圳國資委及深鐵集團都為萬科說話,一方面強調萬科沒財務風險,另外又力撐隨時可出資收購萬科項目,為集團提供流動性。

萬科是內地主要的龍頭房企,多年以來為市場認同,財務情況亦相對健康。但目前市場對房企特別敏感,一有風吹草動,都可能動搖信心,影響資金融信貸,到時連沒事的房企也疲拖累,再而影響整個市場。因此,政府部門為穩健房企,為萬科護航以重建市場信心,確實是無可厚非。

     

新聞

the RWA boom is arriving ahead of schedule

以貨為幣 資產上鏈 RWA熱潮的機會與風險

香港穩定幣條例即將正式上路,RWA風潮提前湧現,香港鏈上金融開啟一場熱鬧的實驗    李世達 香港《穩定幣條例》將於 8 月正式實施,全球目光再度聚焦這座亞洲金融中心。穩定幣發行的規則確立,也為「RWA」(現實世界資產)開闢了一條通往主流金融市場的法治通道。 RWA指的是透過區塊鏈技術,將現實世界中可驗證、可交割的實體資產(如大宗商品、不動產、票據等)進行確權與數字化,進而發行代幣,於鏈上流通與交易。這種資產代幣化(tokenization)不僅提升了交易效率,更打通了傳統金融與加密經濟的橋樑。RWA最大的潛力在於,它不是憑空創造一種虛擬資產,而是讓實體經濟變得更透明、更可融資、更流動。 而穩定幣條例之於RWA的重要性,在於它為RWA所需的數字結算與清算系統提供了法理基礎。沒有穩定幣,就無法構建可編程、可實時計價與結算的代幣交易環境,RWA難以突破應用瓶頸。同時,穩定幣本身若無可對應、具價值基礎的鏈上資產,其發行與使用也難獲信任與規模支持。RWA提供了穩定幣實際錨定物與使用場景,能提升穩定幣作為結算工具的可信度與通用性。 自2023年6月起,香港金管局與財庫局支持多個穩定幣與RWA試點項目,包括金銀業貿易場、中銀香港、香港交易所、HashKey與Ant Digital Technologies(螞蟻數科)等多方參與。除此之外,浙江、山東等外貿重地也有多家出口型企業透過合作平台,將鋁錠、銅板與白糖轉為鏈上資產,用於融資與海外訂單預付結算。 據波士頓咨詢(BCG)公布的估算數字,至2030年,全球代幣化市場有望達到16萬億美元規模,這一數字約相當於當前黃金市值的三倍。 市場快速反應 資本市場對這波風口的反應顯然更為迅速。獅騰控股(9993.HK)、廣聯科技(8279.HK)、德林控股(1709.HK)等多家港股公司在短時間內接連宣布進軍RWA與穩定幣業務,不論是表態有意申請牌照、簽訂合作協議或簡單表示「正在研究相關方向」,都迅速引發市場炒作與股價上升。 有市場專家警告,現時「穩定幣概念股」部分已嚴重偏離基本面。由於北水資金短炒助推,多數公司僅憑合作意向或傳聞即被資金追捧,後續若無實質落地,8月監管政策正式實施後勢必面臨估值回調風險。 事實上,RWA作為連接資產確權與鏈上金融的基礎設施,是對企業是否真正擁有產業場景與交易需求的考驗。那些擁有實體商品交易、倉儲物流、跨境清算、區塊鏈應用經驗的企業,在這場變革中更具競爭力。 而金融科技平台則可憑藉現有用戶基礎與技術能力,搭建資產代幣化與結算系統。如復星國際(0656.HK)旗下金融科技平台星路科技,近日發布一站式RWA平台FRP。星路預計,貨幣基金RWA代幣化之後,會是債券、風險評級相對較佳的基金、票據等產品,再之後才會是實物資產。標準化資產會是兩三年內市場偏好的RWA類型。 隨著《穩定幣條例》於8月生效,香港或將真正迎來以實體經濟為基礎的鏈上資產時代。但這場資產重構的競賽,終究不會獎勵跑得快的人,而是給予那些跑得穩、做得真的企業。 李世達,詠竹坊編輯。他的聯絡方式:shihtalee@thebambooworks.com 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:業務持續復蘇 瑞幸二季度盈收雙升

國內最大咖啡連鎖運營商的瑞幸咖啡(LKNCY.US),第二季報告顯示其營收及盈利均獲雙位數增長。公司持續快速擴張門店網絡,經營業績已從去年低谷中顯著回升。 根據週三美東時間盤前發布的最新季報,瑞幸一季度營收同比增長47.1%至124億元,當期利潤上升43.6%至12.5億元。直營門店營業利潤率微降至21%,較去年同期21.5%略有收窄。 當季新增2,109間門店,截至3月末門店達26,206間。新開門店含24家海外店,包括馬來西亞16家、新加坡6家和美國2家。直營門店(約佔門店總量的三分之二)同店銷售額增長率,從上一季度的8.1%增至13.4%。 財報發布後,瑞幸股價周三開盤走高,但隨後回調,當日收盤下跌1.9%。該股年內累計漲幅已超50%。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
WuXi Biologics

藥明生物預告利潤同比大增56% CXO行業全面回暖

此份盈喜標誌著藥明生物正式結束連續兩年的利潤下滑態勢,重回增長軌道 重點: 2025年上半年集團收益同比增長約16%,毛利率將同比提升約3.6% 另一家「藥明系」公司、專注ADC領域外包服務的藥明合聯上半年預計收入增長超過60%    莫莉 近期,「藥明系」三家CXO(醫藥研發與生產外包)龍頭企業齊發正面業績預告,市場將其視為CXO行業全面回暖的強力信號,帶動行業相關個股普遍上漲。其中,國內大分子CXO龍頭藥明生物技術有限公司(2269.HK)的業績預告更凸顯了盈利能力的大幅提升。 7月24日,藥明生物公告預計,2025年上半年集團收益同比增長約16%,毛利率將同比提升約3.6%;利潤同比增長約54%,歸屬於公司權益股東的利潤同比大幅攀升約56%,經調整股份為基礎的薪酬開支、外匯損益及股權投資損益後,公司非國際財務報告准則經調整純利增長約11%。 此份盈喜標誌著藥明生物正式結束連續兩年的利潤下滑態勢,重回增長軌道。由於新冠紅利消退、生物醫藥行業進入融資「寒冬」,與創新藥研發活動息息相關的藥明生物在2023年、2024年歸母淨利潤同比下滑23.09%和1.3%。正面盈利預告也有效提振了市場情緒,藥明生物股價連續兩個交易日上行,累計上漲9.57%。 對於此次盈利大增,藥明生物解釋稱,主要由於「跟隨並贏得分子」戰略的成功執行,以及領先的技術平台、行業最佳的項目交付時間及優秀的項目執行過往記錄,推動集團收益增長。此外,基於ADC(抗體偶聯藥物)和雙特異性抗體等快速發展的技術平台,集團擴大了對生物藥行業提供包括研究發現、IND前開發及臨床和商業化生產等在內的服務範圍。 藥明生物表示,集團對現有及新增產能的利用,包括歐洲生產基地的產能爬坡也是業績增長的重要原因。藥明生物在歐洲的產能主要集中在其位於比利時和愛爾蘭的生產基地,其中愛爾蘭生物基地於2024年開展商業化生產,已成功完成多個 16,000 升規模 PPQ 生產。 7月21日,藥明生物公佈,位於中國無錫的5個生產廠以零關鍵發現項和零數據完整性問題,成功通過美國食品藥品監督管理局(FDA)的藥品上市批准前檢查(PLI),為向全球客戶提供高質量預充針生產解決方案奠定了堅實基礎。PLI(Pre-License Inspection) 是生物製品在美國上市前的強制性生產合規審查。 三家「藥明系」CXO均報喜 除了歸母淨利潤同比激增101.92%的藥明康德(2359.HK; 603259.SH)之外,另一間在港股上市的「藥明系」企業藥明合聯(2268.HK)業績也同樣亮眼。藥明合聯專注ADC領域外包服務,其上半年預計收入增長超過60%,淨利潤增長超過50%;經調整淨利潤(不含利息收入及開支)同比增長超過67%。 藥明合聯表示,有關預期增長主要歸因於抗體偶聯藥物(ADC)及更廣泛生物偶聯藥物行業的下游需求持續旺盛,另一方面因為公司領先地位及競爭優勢穩固,獲得生物偶聯藥物CRDMO的重要市場份額,新投產線產能迅速爬坡,生產設施持續保持高利用率、運營效率的持續提升。 「藥明系」三家企業的收入和利潤高增長,不僅因為他們在技術和產能方面具有領先優勢,也顯示了CXO行業全面回暖。不過,藥明系創始人、藥明生物董事長李革的多次股票減持,成為影響公司股價的一大負面因素。6月14日,由李革控制的Biologics Holdings通過大宗交易方式,以每股26.6港元減持藥明生物8294萬股股份,套現約22.06億港元。自此藥明生物股價一路下行近一個月,直到創新藥行業大漲後,其股價才溫和反彈。2025年內,李革已經至少3次高位減持「藥明系」公司,半年內累計減持超68億港元。 儘管「藥明系」基本面穩健且估值逐步修復,但大股東高位密集減持,在一定程度上引發了市場對公司長期價值判斷、治理結構以及核心股東承諾的擔憂。目前藥明生物的市盈率約為36倍,而藥明康德的市盈率為24倍,顯示前者已有一定估值溢價。在創新藥行業進一步活躍的背景下,藥明生物的業績增長確定性較強,值得投資者關注。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:中國儒意料中期扭虧 賺10至12億元

影視娛樂公司中國儒意控股有限公司(0136.HK)周三公布,預料截至6月底止的中期將實現扭虧為盈,錄得淨利潤約10億元(1.39億美元)至12億元,去年同期為虧損1.23億元;收入預期介乎約21億元至23億元,較去年同期的約18.4億元增長14%至25%。 公司解釋,業績改善主要受益於整體業務穩健增長及協同效應持續釋放,變現效率提升,帶動收入與利潤增長,以及2021年收購Virtual Cinema Entertainment Limited所形成的或然應付對價公允價值變動影響消除。 中國儒意主要業務涵蓋影視內容製作、線上流媒體平台與線上遊戲三大板塊,擁有南瓜電影線上流媒體平台及儒意景秀遊戲品牌。在公司大股東騰訊(0700.HK)的支持下,中國儒意近年積極發展遊戲業務,去年公司遊戲業務收入大幅增長346.6%,錄得19.92億元,成為公司最大收入來源。 中國儒意股價周三平開,至中午收市報3.25港元,升0.31%。公司股價年內累升32.5%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏