HK Housing

劉智恒

    

香港

    

香港樓價再調整亦屬合理

香港差餉物業估價署公布最新私人住宅樓價指數,十月份為321.4點,按月跌2.16%,指數連跌六個月,是自2017年3月後的低位。數字公布後,許多地產商及中介又在大吐苦水,說甚麼若不撤辣香港樓市危矣。

站在發展商及中介立場,為了本身業務,自然會以偏概全,一見樓價回落就呼天搶地要政府救市。但回看過去十多年的樓價,實際情況是升幅驚人。根據差估署的數據,2010年至2014年,只是短短四年時間,本港住宅樓價升了近一倍,再從2014至2018年計算,樓價又升了四成,之後在高位徘徊,最高時是2021年9月見頂。

今天樓價回落,但原來與去年十月比較,亦只是下跌了8%,並不至於如地產中介所形容,好像樓市要崩塌。即使是現時樓價,香港仍然是全球置業最難負擔的前列城市,雖然近期屢見有蝕讓個案出現,但只是過去價格實在過高,與市民負擔脫節,現時回歸理性實屬合理。

周生生租The One較高峰低五成

物業市場的調整並不限於住宅,鋪位市況更加明顯,過往高達千元呎租的情況已難復見,位於尖沙咀彌敦道商場THE ONE的地下舖位,周生生以約45萬承租,面積1,500平方呎,每方呎月租約300港元。

該鋪在十多年前由ROLEX租用,2016年租約完結前每月租金約100萬港元,之後時裝品牌Lacoste接力承租,但租金已下調至約70萬港元,疫情期間遷走,到近日再租出,但月租較高峰時下跌超過五成。鋪租雖然較高位時大幅下挫,但我們預計,在業主願意大手減低租金的情況下,會吸引到商戶租用,鋪市的租務成交能穩定下來。

花旗料樓價2025見底

樓價調整到何時才完結,此問題實在難以回答,不過花旗集團中國香港地產業研究主管楊海全在接受媒體訪問時,表示美國加息周期有望在今年完結,明年下半年或許會累計減息約1厘,估計要到2025年下半年息口才有機回落至3厘或以下。在減息帶動下,經濟環境改善,料本港樓價有機在該年上半年見底。

雖然投行根據分析得出結論而估計樓價見底時間表,但影響樓價的因素不斷在變化,息口的走勢、環球經濟情況、內地房地產問題能否解決,中美爭拗等,對本港樓市都息息相關,誰又可以料到幾年後的事情,因此投行的預測,僅作為參考就可以,不必奉之如金科玉律。

內地

    

恒大物業告中國恒大

中國恒大(3333.HK)的清盤聆訊迫在眉睫之時,恒大物業(6666.HK)突然向廣州市中級人民法院控告中國恒大及其附屬恒大地產。事件涉及20億元存單質押擔保被銀行強制執行一事,恒大物業追討款項及利息近21.5億元。受到消息影響,中國恒大當天股價收市跌10.4%。市場估計,恒大物業在境內追討存款損失,相信是為恒大清盤聆訊後的結果作準備及部署。

另外,市場也有消息,指中國恒大在聆訊前最後一刻提出重組方案,主要是將境外債權人持有的部分債務,轉換為中國恒大和兩家香港上市子公司的股權,並以境外資產支持的不可交易憑證償還剩餘債務。

內房債務其中一個關鍵是外債的處理,而中國恒大的問題是一眾房企中最嚴重,對於其清盤聆訊,市場均十分注視進展,因為中國恒大債務的處埋,有可能會成為其它房企債權人所參考及依據。

「白名單」效力一瞬即逝

內地政府救內房而將50間企業納入「白名單」,當中的房企有機獲有關方面的融資支持。消息公布後,名單內的房企股價一度急升,但消息過後,大部份房企股價又再度回軟,甚至調頭下滑。

過去一周,碧桂園(2007)下跌一成、旭輝控股(0884)跌兩成半、新城發展(1030)亦跌逾一成。市場認為,政府在融資上的支持固然重要,但核心是內地樓市情況,能賣樓才可套現還債,若然市場持續疲弱,房企銷售不濟,問題就不容易解決。

咏竹坊文章

    

燕之屋上市如箭在弦

本周《咏竹坊》報道內地最大燕窩品牌燕之屋已獲港交所批准上市,該公司曾多次希望在資本市場取得上市地位,但都無功而還,包括2011欲到香港上市,同年卻發生「毒血燕」事件;到去年計劃在A股市場上市,亦曾被中證監問到公司廣告等宣傳材料是否存在虛假,以及是否因而受到行政處罰等。

是次成功在港過關,將有望成為香港燕窩第一股。集團最為人知是營銷進取,透過不斷聘用著名藝人而提升產品知名度,包括劉嘉玲、林志玲到近年的趙麗穎等,都曾出任產品代言人。

鬥魚陳少傑涉開賭被捕

另外,我們也報道了鬥魚(DOYU.US)創辦人陳少傑被捕,根據成都都江堰公安發布的通報表示︰「陳某傑(男,39歲)涉嫌開設賭場罪。」其實在陳少傑被捕前,鬥魚於11月中時已展開「清朗行動」,主要打擊主播返現、私下交易等違規行為,所有涉嫌洗錢、詐騙、賭博等違法犯罪,都將提交並移送司法機關處理。

曾經風光一時的鬥魚,2019年在美上市,高峰時市值達37億美元,陳少傑的財富一度高達55億美元。但隨著抖音、嗶哩嗶哩(BILI.US; 9626.HK)、虎牙(HUYA.US)及快手(1024.HK)相繼崛起,陳少傑面對嚴峻的挑戰,因而轉走色情及低俗路線,結果多次被官方點名批評及要求整改。是次涉賭被捕,鬥魚陷於危機之中,前景教人擔憂。

    

新聞

ATRenew is a recycler

萬物新生提升回收效率 營收利潤雙雙增長

隨著線下門店網絡加速擴張,公司二季度營收同比增長32%,創兩年來最快增速 重點: 萬物新生營收增速創兩年來新高,二季度利潤逼近歷史高位 這家回收企業本年度股價上漲57%,當前股價在三年半以來的高點   陽歌 對二手交易而言,沒有什麼比親手觸摸和感受商品更重要了。 這正是萬物新生(RERE.US)創立14年來的心得之一,也是其打造中國頭部回收品牌的關鍵著力點。公司第二季度報告兩年來最快營收增長,同時實現連續第四個GAAP(通用會計准則)運營盈利季度。 萬物新生也啓動了全新的股東回報計劃,將通過股票回購、分紅向股東回饋持續增長的利潤。公司此前已實施回購計劃,但本次披露的股東回報計劃目標非常雄心勃勃——返還不低於60%的調整後淨利潤,預示著分紅可能為期不遠。 電商渠道對於新品銷售來說是不二之選,但消費者對二手交易更為審慎。所以萬物新生以品牌信譽來背書所售商品,除智能手機、個人電腦外,已拓展至奢侈品、黃金、名酒等多品類回收商品。 萬物新生同時洞察到,無論獲得多少保障,消費者仍傾向實地驗貨。為此公司快速拓展線下門店網絡,提供上門驗貨服務的履約團隊規模已經達到1,160人。 創始人兼董事長陳雪峰表示,在現階段,包括未來兩年,萬物新生需要做的核心事項,一是要盡可能地建設回收履約交付能力,包括門店和上門的能力,讓安全、便捷、價格好的回收服務更加觸手可及。另一個是把“國民第一回收品牌”愛回收這個C 端品牌打出去。同時持續拓展智能手機回收之外的業務版圖。 在加強消費者對二手產品的直接體驗之余,萬物新生近年持續強化核心能力以優化運營效率,包括:剔除中間商,從而直連消費者提升毛利率;開展商品翻新業務獲得高於原狀轉售的溢價收益;聚焦城市級市場運作,降低全國性運營成本。 沈寂數年後,萬物新生的股票也重獲投資者關注。主要機構股東包括Acadian資產管理(Acadian Asset Management)、瑞銀、摩根士丹利、景順及普信集團,多家通過新興市場基金持倉。公司股價年內累計上漲57%,近一月漲幅23%,觸及三年半以來的高點。 具有象徵意義的是,本輪上漲使公司市值突破10億美元大關,躋身科技「獨角獸」陣營。 營收增速創兩年新高 在同行深陷消費者信心趨弱的困境之際,持續強化的回收能力幫助萬物新生近年保持雙位數營收增長,近兩年更實現全面盈利。 二季度營收同比增長32.2%至人民幣49.9億元,創兩年最快增速。其中佔大頭的商品銷售收入增長34%至45.6億元,上年同期為34億元。值得注意的是,高毛利的直營業務當季營收增速高達63.7%,推動該板塊在產品收入中的比重從上年同期的28.2%升至34.4%。 另一項重要業務,服務收入同比增長15.4%至4.33億元,上年同期為3.75億元。CFO陳晨指出,2022年推出的非電子產品的「多品類」服務目前佔服務總收入近15%。 回收效率提升推動商品銷售毛利率從上年同期的12.1%增至13.2%。公司連續四個季度實現GAAP運營盈利,當季運營利潤達9,110萬元。淨利潤層面實現GAAP淨利7,230萬元,同比扭虧為盈(上年同期虧損1,070萬元)。 公司季度內新增206家門店,截至6月末門店總數達2,092家。較一季度淡季的新增25家顯著提速,同時也意味著下半年需開設569家門店來完成全年新增800家的目標。 線下門店在為顧客提供驗貨服務的同時,也成為品牌塑造的重要陣地。公司同步在小紅書、抖音等社媒平台開展營銷,並加強與其他消費品牌的聯動。 公司董事會8月18日通過新的三年股東回報計劃,承諾每年以回購、分紅或二者結合的形式返還不低於60%的調整後淨利潤。二季度調整後淨利潤約1億元,按全年估算約合5,600萬美元。上半年已執行約520萬美元回購額度,意味著下半年仍有充足空間推進回購及潛在的分紅。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:億航次季虧損擴大 下調全年收入指引

自動駕駛飛行器製造商億航智能控股有限公司(EH.US)周二公布,第二季入收按年增長44.2%至14.72億元(2,050萬美元),按季更暴增464%,主要受惠於EH216系列電動垂直起降(eVTOL)飛行器交付量增至68架,高於去年同期的49架。 期內公司錄得淨虧損8,100萬元,同比擴大13%,但經調整後淨利錄得940萬元,較去年同期的120萬元大幅增加。毛利率則維持62.6%,與去年同期的62.4%持平。 第二季度公司獲得超過150架新訂單,已在中國及海外建立逾40個EH216-S運行場地,2025年上半年完成超過一萬次安全飛行,保持零事故紀錄。公司表示,由於今年戰略重點放在推進eVTOL商業運營及運行示範模式,需為長期擴張奠定基礎,因此將全年營收指引由原本的9億元下調至約5億元。 摩根士丹利將下調億航2025年交付量預測45%至220架,收入預測則下調46%,並將億航目標價由30美元下調至26美元,但維持「增持」評級。 億航股價周二下跌7.53%,收報16.45美元,過去六個月累跌34.8%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Keeta is Meituan's foreign food delivery arm

美團滴滴再起爭端 巴西外賣市場互訴

兩大中國互聯網巨頭,在南美最大國家就外賣業務的不正當競爭相互提起訴訟 重點: 美團與滴滴本月在巴西相互提起訴訟,雙方均尋求在當地拓展外賣業務 進軍巴西是兩家企業出海戰略的組成部分,旨在規避國內市場的激烈競爭   梁武仁 當中國企業為對衝本土競爭加劇、經濟疲軟及監管風險而開拓新市場之際,它們或許會將標誌性的殘酷競爭模式帶至海外。當前,行業龍頭美團(3690.HK)與網約車巨頭滴滴正以極為激烈的方式上演這般場景。 隨著兩大企業在拉美最大市場的外賣爭奪戰升級,雙方在巴西陷入複雜的法律纏鬥。據財新報道,這場商戰最新進展是:滴滴旗下巴西外賣業務99Food,上周二於聖保羅法院起訴美團海外品牌Keeta,指控其商標侵權及不正當競爭。不到一周前,美團指控99Food以預支貨款為誘餌,要求餐廳夥伴終止與Keeta合作。此番針鋒相對的過招,標誌本月剛開啓的法律交鋒驟然升級。 這場對決是日益增多的中國互聯網服務商,將高強度競爭模式移植海外的最新案例。另一相似案例中,快時尚平台Shein與拼多多(PDD.US)旗下跨境業務Temu在美國深陷連環訴訟,從版權侵權到脅迫供應商等指控不一而足。 美團與滴滴在中國外賣市場短暫交鋒後,轉戰巴西再起衝突。2018年,以網約車聞名的滴滴進軍外賣領域,挑戰美團霸主地位,推出類似Uber Eats的服務。不過,該業務未能持久,2019年滴滴退出市場。其後雖嘗試多種外賣模式,均未掀起風浪。 美團佔據中國外賣市場超三分之二份額,與阿里旗下餓了麼、京東(JD.US; 9618.HK)等資金雄厚的對手競爭,這一格局令滴滴等新入局者難有施展空間。 滴滴並未延續國內外賣市場的失勢之戰,轉而聚焦出海擴張,尤其看重城鎮化快速推進、年輕人口基數龐大且數字化服務普及加速的拉丁美洲。 滴滴涉足巴西外賣市場,始於2017年投資網約車初創企業99。次年全資收購該公司後,2019年推出99Food,卻在2023年關停業務。今年4月,該業務重啓運營。 在拉美其他地區,Didi Food於2019年初登陸墨西哥,至2022年已成為該國下載量最高的餐飲應用。目前,滴滴在哥倫比亞、哥斯達黎加、多米尼加共和國及秘魯開展外賣業務,這些地區也提供其核心網約車服務。 美團也因國內外賣市場趨近飽和,及消費者支出趨謹而轉戰海外。創始人王興親自掛帥的出海戰略,始於2022年Keeta登陸中國香港,去年延伸至中東。今年5月,美團宣佈斥資10億美元布局巴西。該公司尚未在拉美開展運營,卻已與滴滴陷入激烈對抗。 美團小勝一局 美團本月起訴99Food通過購買關聯關鍵詞,在谷歌截流Keeta流量。聖保羅法院判令99Food三日內,停止該行為否則處以日罰金,美團暫獲小勝。美團還指控99Food以現金支付,要求商戶不與Keeta等競爭對手合作。此類排他性條款通常構成壟斷,曾導致阿里巴巴2021年在中國被罰創紀錄的280億元人民幣。 99Food在最新訴狀中指稱,Keeta外賣袋、網站界面的配色方案,以及字體等品牌元素與其過度相似,易致巴西消費者混淆。該公司要求賠償並禁止Keeta使用近似設計,美團回擊稱黃色作為品牌主色調已沿用超14年。 美團當前在中國的財務表現堪稱穩健:一季度營收同比增18%至866億元人民幣(合120億美元),毛利率改善驅動淨利潤飆升87%至100億元。 相較之下,滴滴一季度交易總額同比增13.5%至1,020億元人民幣,其中國際業務貢獻增長約28%,佔比近四分之一。該季度淨利潤亦現暴增,達上年同期兩倍。  2016年收購優步中國業務的滴滴,在網約車領域的統治地位堪比美團之於外賣市場。然而,其正面臨本土對手日益增強的擠壓,市場份額持續緩慢下滑。 此前,滴滴也遭遇國內監管重擊。2021年紐約IPO因未通過上市前數據安全審查,激怒監管機構,其應用遭國內商店下架,最終被迫從紐約退市,並因數據違規被處天價罰款。 此番際遇凸顯出中國企業(尤其敏感科技領域)在本土面臨的高監管風險,這正是眾多企業發力出海的動因之一。滴滴料將持續加碼海外佈局,正如美團及Shein、Temu等同行所為。這意味著更多企業或將在海外市場乃至法庭,陷入日益頻繁的衝突。 美團股價年內累計跌去20%,當前17倍市盈率雖遠高於京東的約9倍,但二者估值均未顯高位。這反映投資者對二者保持謹慎,原因是中國經濟放緩、監管風險以及出海可能面臨的類似問題。 美團股價下行,顯示投資者對其在華持續實現高利潤增長漸生疑慮,化解這一擔憂的最可靠方案是出海擴張,但包括勁敵滴滴在內的眾多企業也持此念。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:中期虧損收窄 曹操出行蝕4.7億

網約車平台曹操出行有限公司(2643.HK)周二公布上市後首份中期業績,收入同比大幅增加53.5%至94.6億元人民幣(下同),虧損收窄近40%至4.68億元,毛利率則上升1.4個百分點至8.4%。 期內各項營運指標均有所增長,上半年訂單量接近3.8億,同比上升49%,日訂單量為210.8萬,平均月活躍用戶達3,810萬,同比升57.4%,平均月活躍司機為55.4萬,同比升53.5%。 公司表示,未來計劃將自動駕駛的士(Robotaxi)的覆蓋範圍擴大至全國更多城市,截至今年6月底止,已在蘇州及杭州累計完成15,000公司的測試。 曹操出行周三開市升2.8%報83.5港元,公司自6月上市至今股價升逾90%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏