HK Housing

劉智恒

    

香港

    

香港樓價再調整亦屬合理

香港差餉物業估價署公布最新私人住宅樓價指數,十月份為321.4點,按月跌2.16%,指數連跌六個月,是自2017年3月後的低位。數字公布後,許多地產商及中介又在大吐苦水,說甚麼若不撤辣香港樓市危矣。

站在發展商及中介立場,為了本身業務,自然會以偏概全,一見樓價回落就呼天搶地要政府救市。但回看過去十多年的樓價,實際情況是升幅驚人。根據差估署的數據,2010年至2014年,只是短短四年時間,本港住宅樓價升了近一倍,再從2014至2018年計算,樓價又升了四成,之後在高位徘徊,最高時是2021年9月見頂。

今天樓價回落,但原來與去年十月比較,亦只是下跌了8%,並不至於如地產中介所形容,好像樓市要崩塌。即使是現時樓價,香港仍然是全球置業最難負擔的前列城市,雖然近期屢見有蝕讓個案出現,但只是過去價格實在過高,與市民負擔脫節,現時回歸理性實屬合理。

周生生租The One較高峰低五成

物業市場的調整並不限於住宅,鋪位市況更加明顯,過往高達千元呎租的情況已難復見,位於尖沙咀彌敦道商場THE ONE的地下舖位,周生生以約45萬承租,面積1,500平方呎,每方呎月租約300港元。

該鋪在十多年前由ROLEX租用,2016年租約完結前每月租金約100萬港元,之後時裝品牌Lacoste接力承租,但租金已下調至約70萬港元,疫情期間遷走,到近日再租出,但月租較高峰時下跌超過五成。鋪租雖然較高位時大幅下挫,但我們預計,在業主願意大手減低租金的情況下,會吸引到商戶租用,鋪市的租務成交能穩定下來。

花旗料樓價2025見底

樓價調整到何時才完結,此問題實在難以回答,不過花旗集團中國香港地產業研究主管楊海全在接受媒體訪問時,表示美國加息周期有望在今年完結,明年下半年或許會累計減息約1厘,估計要到2025年下半年息口才有機回落至3厘或以下。在減息帶動下,經濟環境改善,料本港樓價有機在該年上半年見底。

雖然投行根據分析得出結論而估計樓價見底時間表,但影響樓價的因素不斷在變化,息口的走勢、環球經濟情況、內地房地產問題能否解決,中美爭拗等,對本港樓市都息息相關,誰又可以料到幾年後的事情,因此投行的預測,僅作為參考就可以,不必奉之如金科玉律。

內地

    

恒大物業告中國恒大

中國恒大(3333.HK)的清盤聆訊迫在眉睫之時,恒大物業(6666.HK)突然向廣州市中級人民法院控告中國恒大及其附屬恒大地產。事件涉及20億元存單質押擔保被銀行強制執行一事,恒大物業追討款項及利息近21.5億元。受到消息影響,中國恒大當天股價收市跌10.4%。市場估計,恒大物業在境內追討存款損失,相信是為恒大清盤聆訊後的結果作準備及部署。

另外,市場也有消息,指中國恒大在聆訊前最後一刻提出重組方案,主要是將境外債權人持有的部分債務,轉換為中國恒大和兩家香港上市子公司的股權,並以境外資產支持的不可交易憑證償還剩餘債務。

內房債務其中一個關鍵是外債的處理,而中國恒大的問題是一眾房企中最嚴重,對於其清盤聆訊,市場均十分注視進展,因為中國恒大債務的處埋,有可能會成為其它房企債權人所參考及依據。

「白名單」效力一瞬即逝

內地政府救內房而將50間企業納入「白名單」,當中的房企有機獲有關方面的融資支持。消息公布後,名單內的房企股價一度急升,但消息過後,大部份房企股價又再度回軟,甚至調頭下滑。

過去一周,碧桂園(2007)下跌一成、旭輝控股(0884)跌兩成半、新城發展(1030)亦跌逾一成。市場認為,政府在融資上的支持固然重要,但核心是內地樓市情況,能賣樓才可套現還債,若然市場持續疲弱,房企銷售不濟,問題就不容易解決。

咏竹坊文章

    

燕之屋上市如箭在弦

本周《咏竹坊》報道內地最大燕窩品牌燕之屋已獲港交所批准上市,該公司曾多次希望在資本市場取得上市地位,但都無功而還,包括2011欲到香港上市,同年卻發生「毒血燕」事件;到去年計劃在A股市場上市,亦曾被中證監問到公司廣告等宣傳材料是否存在虛假,以及是否因而受到行政處罰等。

是次成功在港過關,將有望成為香港燕窩第一股。集團最為人知是營銷進取,透過不斷聘用著名藝人而提升產品知名度,包括劉嘉玲、林志玲到近年的趙麗穎等,都曾出任產品代言人。

鬥魚陳少傑涉開賭被捕

另外,我們也報道了鬥魚(DOYU.US)創辦人陳少傑被捕,根據成都都江堰公安發布的通報表示︰「陳某傑(男,39歲)涉嫌開設賭場罪。」其實在陳少傑被捕前,鬥魚於11月中時已展開「清朗行動」,主要打擊主播返現、私下交易等違規行為,所有涉嫌洗錢、詐騙、賭博等違法犯罪,都將提交並移送司法機關處理。

曾經風光一時的鬥魚,2019年在美上市,高峰時市值達37億美元,陳少傑的財富一度高達55億美元。但隨著抖音、嗶哩嗶哩(BILI.US; 9626.HK)、虎牙(HUYA.US)及快手(1024.HK)相繼崛起,陳少傑面對嚴峻的挑戰,因而轉走色情及低俗路線,結果多次被官方點名批評及要求整改。是次涉賭被捕,鬥魚陷於危機之中,前景教人擔憂。

    

新聞

簡訊:黑芝麻收購系統芯片解決方案供應商

自動駕駛芯片製造商黑芝麻智能國際控股有限公司(2533.HK)周三宣布簽署非約束性協議,擬收購一家專注於高性價比、低功耗人工智能系統芯片及解決方案的開發企業。該公司表示,收購目標公司股權並額外注入資本,但未披露目標公司名稱及交易總對價。 公司補充,此項收購將助力其「能夠提供高中低級全息覆蓋的車規級計算芯片,並為智能汽車提供全場景解決方案。同時,收購事項亦將促進集團產品拓展至更廣泛機器人應用 ,提供AI推理芯片全系產品及解決方案」。 黑芝麻去年收入同比增長51.8%至4.74億元,經調整虧損則從2023年的12.5億元小幅擴大至13億元。 該股周四早盤高開2.5%,但隨後回吐多數漲幅。午後交易時段漲幅收窄至0.4%。以其週三收盤價18.24港元計算,當前股價較去年八月28港元的上市定價下跌35%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:億航智能與國軒高科加強合作

自動駕駛飛行器製造商億航智能控股有限公司(EH.US)周二宣布,將與動力電池製造商國軒高科(002074.SZ)深化合作,攜手為億航旗艦EH216系列無人駕駛eVTOL(電動垂直起降)飛機提供定制化電池解決方案,並計畫擴展至未來機型研發。 此次合作核心在於國軒高科最新研發的46系列圓柱電池,以高能量密度與強大功率輸出為EH216系列提供動力支持,將有助提升EH216系列性能邊界,不僅提升能量,還將催生更多創新應用。雙方也將在億航未來飛機產品線的合作,共同推進電池創新,以提供更安全、更高效、更具成本效益的解決方案。 億航智能一季度實現收入2,610萬元(363.2萬美元),同比下滑58%;當季淨虧損擴大至7,840萬元,去年同期為6,340萬元。公司股價周三漲2.27%報16.66美元。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Alsco makes reusable boxes

增長放緩應收賬高企 優樂賽二度遞表現陰霾

這家中國汽車行業可循環包裝材料龍頭企業,在增長放緩、估值不穩及應收賬款高企的壓力下,二次衝關之路恐現陰霾 重點: 優樂賽申請港股上市,公司去年營收增速大幅放緩,利潤下滑20%  公司第二次遞交上市申請,之前首次衝關因合規問題而失效 譚英 蘇州優樂賽共享服務股份有限公司(Alsco Pooling Service)上周再次遞表港交所,較去年11月的首次申請已風光不再。當時,公司業務如日中天,卻因合規問題折戟沈沙。值得注意的是,最新上市文件顯示,公司去年下半年業務急劇放緩,反之其首次申請文件顯示,去年開局則強勁得多。 然而,在完成合規整改後,優樂賽仍可能先於拉拉科技(Lalatech)等競爭者登陸資本市場。拉拉科技雖多次遞表港交所,卻至今未上市。中國汽車產業目前在生產及出口兩方面,均處於全球領先地位,優樂賽憑藉與汽車業的相關性,或可給其上市提升吸引力。 公司董事長孫延安1998年創立的物流設備服務公司,最終發展為優樂賽。這家原名“安華物流”的企業,如今已成國內汽車業最大的集裝箱及包裝共享服務商。 優樂賽生產可折疊集裝箱、週轉箱及金屬器具及其他特定容器,供汽車企業使用後回收循環。產品的折疊設計便於往返運輸,客戶按包裝週轉次數付費。 優樂賽採用高強度聚丙烯材料生產箱體,核心生產基地位於江蘇連雲港。2022年,公司在江蘇鹽城建成第二家工廠,負責塑料件回收再生。這種「可回收」模式,主要面向電池等汽車零配件的中小供應商。 上市文件引述獨立研究稱,優樂賽去年位居國內共享包裝企業第二,在汽車服務市場位列第一。中國物流包裝解決方案市場規模達1,187億美元,其中物流容器銷售佔93.7%,優樂賽佔有1%的市場份額。 避開國內約3,500家箱體供應商的競爭紅海,優樂賽率先開闢自稱為「集裝箱共享」的服務市場。該細分賽道2023年規模僅169億元(23億美元),優樂賽位居頭部。 優樂賽雖涉足集裝箱銷售市場,但其2023年及2024年營收分別僅有12.9%和8.5%源自箱體銷售,主體收入仍來自「共享服務」業務。 距首次遞表這半年間,公司基本面的變化顯然拖累上市前景。今年1月,中國證監會曾就其股權轉讓、定向增發及員工持股計劃糾紛等合規問題提出質疑,導致首次IPO遇阻。 雖已進行合規整改,但優樂賽最新上市文件披露的去年全年數據,以及截至今年4月底的部分經營信息表明,其去年下半年業務明顯失速。 營收增速放緩 去年下半年,優樂賽營收增速較上半年大幅滑坡,利潤也轉向收縮。去年全年營收8.4億元,僅同比增長5%,較上半年17%的增幅急劇放緩;全年利潤同比下滑21%至5,070萬元,逆轉上半年80%的增速。 居高不下的應收賬款始終困擾著這家公司,最大客戶疑似車企巨頭比亞迪,去年結算方式從銀行轉賬改為應收票據,賬期由30天延至60天。 此後,優樂賽去年應收款項增至3.82億元,同比上升6%,佔年末流動資產比重高達72%,遠超10%至15%的健康區間。貿易應收款及應收票據週轉週期也從2023年的159.9天拉長至167.9天,顯著高於30至60天的健康標準。 最新申請文件顯示,優樂賽今年正著力清收逾期賬款。截至今年4月末,公司3.13億元貿易應收款中83.3%已完成兌付。高企的應收賬款折射出中國汽車業的困境:歷經數年爆發式增長後,深陷產能過剩困局。 優樂賽歷次融資及股權轉讓對應的估值,同樣波動劇烈。2017年A輪融資估值5.4億元;2022年7月B輪融資升至8億元,當時蘇州屬地國資注資獲約10%的股權。但據媒體報道,2022年9至10月的兩筆股權轉讓顯示其估值回落至6.72億元。 2020年代初,蘇州出台《蘇州市汽車整車、電子及零部件產業創新集群行動計劃(2023-2025年)》,支持優樂賽建設年處理3萬噸汽車塑料顆粒、2,000噸中空板材的回收再生基地。 縱使面臨經濟下行與汽車業困局,中國物流領域的共享經濟仍方興未艾。總部位於香港的拉拉科技運營類似Uber模式的貨運車聯網平台,今年4月第五次遞表港交所,高盛、美銀證券及摩根大通擔任聯席保薦人。 快狗打車(2246.HK)2022年7月上市後,股價已從21.6港元發行價跌至3.9港元,這對共享經濟物流企業不是好兆頭。不過,優樂賽或仍寄望借力前期合規整改,在業務承壓的背景下二度闖關。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:綠色經濟斥1,160萬元 認購佰澤醫療股份

從事樓宇維修保養的綠色經濟發展有限公司(1315.HK)周三公布,將斥資1,160萬港元,認購正在招股的佰澤醫療股份(2609.HK)。 公司表示,佰澤醫療的業務前景正面,是一項良好的金融投資,符合集團的業務計劃,將為股東帶來投資收益。 佰澤醫療是「腫瘤全周期醫療服務」領域的服務供應商,正在香港公開招股,每股發售價介乎4.22 港元至6.75港元,並於今天截止認購,下周一掛牌。 綠色經濟周四平開報0.138港元,公司過去一年的高位下跌近23%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏