HK Housing

劉智恒

    

香港

    

香港樓價再調整亦屬合理

香港差餉物業估價署公布最新私人住宅樓價指數,十月份為321.4點,按月跌2.16%,指數連跌六個月,是自2017年3月後的低位。數字公布後,許多地產商及中介又在大吐苦水,說甚麼若不撤辣香港樓市危矣。

站在發展商及中介立場,為了本身業務,自然會以偏概全,一見樓價回落就呼天搶地要政府救市。但回看過去十多年的樓價,實際情況是升幅驚人。根據差估署的數據,2010年至2014年,只是短短四年時間,本港住宅樓價升了近一倍,再從2014至2018年計算,樓價又升了四成,之後在高位徘徊,最高時是2021年9月見頂。

今天樓價回落,但原來與去年十月比較,亦只是下跌了8%,並不至於如地產中介所形容,好像樓市要崩塌。即使是現時樓價,香港仍然是全球置業最難負擔的前列城市,雖然近期屢見有蝕讓個案出現,但只是過去價格實在過高,與市民負擔脫節,現時回歸理性實屬合理。

周生生租The One較高峰低五成

物業市場的調整並不限於住宅,鋪位市況更加明顯,過往高達千元呎租的情況已難復見,位於尖沙咀彌敦道商場THE ONE的地下舖位,周生生以約45萬承租,面積1,500平方呎,每方呎月租約300港元。

該鋪在十多年前由ROLEX租用,2016年租約完結前每月租金約100萬港元,之後時裝品牌Lacoste接力承租,但租金已下調至約70萬港元,疫情期間遷走,到近日再租出,但月租較高峰時下跌超過五成。鋪租雖然較高位時大幅下挫,但我們預計,在業主願意大手減低租金的情況下,會吸引到商戶租用,鋪市的租務成交能穩定下來。

花旗料樓價2025見底

樓價調整到何時才完結,此問題實在難以回答,不過花旗集團中國香港地產業研究主管楊海全在接受媒體訪問時,表示美國加息周期有望在今年完結,明年下半年或許會累計減息約1厘,估計要到2025年下半年息口才有機回落至3厘或以下。在減息帶動下,經濟環境改善,料本港樓價有機在該年上半年見底。

雖然投行根據分析得出結論而估計樓價見底時間表,但影響樓價的因素不斷在變化,息口的走勢、環球經濟情況、內地房地產問題能否解決,中美爭拗等,對本港樓市都息息相關,誰又可以料到幾年後的事情,因此投行的預測,僅作為參考就可以,不必奉之如金科玉律。

內地

    

恒大物業告中國恒大

中國恒大(3333.HK)的清盤聆訊迫在眉睫之時,恒大物業(6666.HK)突然向廣州市中級人民法院控告中國恒大及其附屬恒大地產。事件涉及20億元存單質押擔保被銀行強制執行一事,恒大物業追討款項及利息近21.5億元。受到消息影響,中國恒大當天股價收市跌10.4%。市場估計,恒大物業在境內追討存款損失,相信是為恒大清盤聆訊後的結果作準備及部署。

另外,市場也有消息,指中國恒大在聆訊前最後一刻提出重組方案,主要是將境外債權人持有的部分債務,轉換為中國恒大和兩家香港上市子公司的股權,並以境外資產支持的不可交易憑證償還剩餘債務。

內房債務其中一個關鍵是外債的處理,而中國恒大的問題是一眾房企中最嚴重,對於其清盤聆訊,市場均十分注視進展,因為中國恒大債務的處埋,有可能會成為其它房企債權人所參考及依據。

「白名單」效力一瞬即逝

內地政府救內房而將50間企業納入「白名單」,當中的房企有機獲有關方面的融資支持。消息公布後,名單內的房企股價一度急升,但消息過後,大部份房企股價又再度回軟,甚至調頭下滑。

過去一周,碧桂園(2007)下跌一成、旭輝控股(0884)跌兩成半、新城發展(1030)亦跌逾一成。市場認為,政府在融資上的支持固然重要,但核心是內地樓市情況,能賣樓才可套現還債,若然市場持續疲弱,房企銷售不濟,問題就不容易解決。

咏竹坊文章

    

燕之屋上市如箭在弦

本周《咏竹坊》報道內地最大燕窩品牌燕之屋已獲港交所批准上市,該公司曾多次希望在資本市場取得上市地位,但都無功而還,包括2011欲到香港上市,同年卻發生「毒血燕」事件;到去年計劃在A股市場上市,亦曾被中證監問到公司廣告等宣傳材料是否存在虛假,以及是否因而受到行政處罰等。

是次成功在港過關,將有望成為香港燕窩第一股。集團最為人知是營銷進取,透過不斷聘用著名藝人而提升產品知名度,包括劉嘉玲、林志玲到近年的趙麗穎等,都曾出任產品代言人。

鬥魚陳少傑涉開賭被捕

另外,我們也報道了鬥魚(DOYU.US)創辦人陳少傑被捕,根據成都都江堰公安發布的通報表示︰「陳某傑(男,39歲)涉嫌開設賭場罪。」其實在陳少傑被捕前,鬥魚於11月中時已展開「清朗行動」,主要打擊主播返現、私下交易等違規行為,所有涉嫌洗錢、詐騙、賭博等違法犯罪,都將提交並移送司法機關處理。

曾經風光一時的鬥魚,2019年在美上市,高峰時市值達37億美元,陳少傑的財富一度高達55億美元。但隨著抖音、嗶哩嗶哩(BILI.US; 9626.HK)、虎牙(HUYA.US)及快手(1024.HK)相繼崛起,陳少傑面對嚴峻的挑戰,因而轉走色情及低俗路線,結果多次被官方點名批評及要求整改。是次涉賭被捕,鬥魚陷於危機之中,前景教人擔憂。

    

新聞

簡訊:名創優品擬拆TOP TOY 委摩通瑞銀任承銷商

據媒體周三引述彭博報道,零售商名創優品集團控股有限公司(MNSO.US; 9896.HK)計劃分拆旗下潮玩品牌TOP TOY在香港獨立上市,並已委任摩根大通及瑞銀擔任承銷商。 報道指出,這家主打日式風格、販售從化妝品到文具等各式商品的零售商,也可能再聘其他投行協助,並希望在上市前引入主權財富基金等新投資者。 TOP TOY是名創優品五年前創立的子品牌,專注於潮流玩具。在去年第四季,其收入按年增長超過50%,遠高於同期名創優品整體22.7%的增幅。 這次分拆計劃是近期中國玩具企業赴港上市潮的一部分,繼今年布魯可(0325.HK)上市,以及52Toys近期提交上市申請後,TOP TOY成為又一籌備上市的企業。這些公司均希望借助「盲盒」熱潮獲利,這類藏品玩具毛利率高,深受年輕消費者喜愛。今年憑藉Labubu系列公仔爆紅的泡泡瑪特(9992.HK),即為其中代表。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:科倫博泰折讓7.5%配股籌19.6億港元

從事創新藥開發的四川科倫博泰生物醫藥股份有限公司(6990.HK)周四公布,計劃配售591.8萬股新H股,佔公司擴大後已發行股本約2.54%,每股作價331.8港元,較股份前收市價每股359港元折讓約7.58%,集資19.64億元(2.5億美元)。 公司表示,所得款項將用作產品研發、臨床試驗、註冊備案、製造及商業化;提升內部研發技術能力、加強外部合作及拓展產品管線組合;及補充流動資金及作一般企業用途。 科倫博泰主要從事創新藥物的研發、生產和銷售,產品用於乳腺癌、非小細胞肺癌、胃腸道癌等疾病的治療。公司去年收入19.33億元,同比增長67.8%,虧損收窄53.5%至2.67億元。 科倫博泰周四早盤下跌,至中午收市報334.20港元,跌6.9%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Sante makes infant nutritional products

聖桐特醫衝刺港交所 乘關稅戰叫板外資巨頭

這家總部位於青島的特醫食品製造商,正挑戰主導中國市場的外資跨國公司,後者可能面臨關稅的不確定性 重點: 聖桐特醫已向港交所提交上市申請,公司擁有一批重量級投資者,且收入與利潤飆升 隨著中國生育率下滑,這家專注嬰兒的特醫食品製造商正多元化佈局,進軍中國上升中的老年營養市場   譚英 當聖桐特醫(青島)營養健康科技股份公司於上周五首次公開披露其香港IPO計劃時,中信證券為保薦人。但不久後,公司透露中信里昂證券也將作為總協調人加入承銷團隊。 對於這樣一家擁有二十餘年歷史的老牌企業,聖桐特醫的財務指標確實令人矚目。其收入在過去三年近乎翻倍,從2022年的4.91億元增至去年的8.34億元。2024年,來自跨境電商平台的收入達4.05億元,佔總收入的48.6%。公司調整後淨利潤也從2022年的1.21億元快速攀升至2024年的1.99億元。而其毛利率三年來始終維持在71%左右的高位,令人稱羨。 前身為青島聖桐營養食品有限公司的聖桐特醫,是最早進軍國內特醫食品市場的本土企業之一,主要專注過敏嬰兒特製產品,該業務貢獻去年的九成收入。 仍佔聖桐特醫銷售額過半的國內市場,由國際巨頭主導,雀巢(NESN.SW)和達能(BN.PA)分別位列第一及第二,緊隨其後的是聖桐特醫和第四的雅培(ABT.US)。根據上市文件中的第三方研究,這使聖桐特醫居國內同行之首。前五強中唯一的其他本土企業是乳業巨頭飛鶴(6186.HK)。 飛鶴當前的市銷率達2.32倍,這意味著若聖桐特醫匹配此水平,基於2024年銷售額,其估值或達20億元左右。這有望助其集資5億元甚至更多,為其目前在內蒙古新建的設施擴大產能提供資金。 此次上市僅是聖桐特醫的最新融資舉措,公司還於今年2月在B輪融資中募得4億元。其支持者都是頂尖機構,包括上汽集團旗下的恒旭資本、高瓴資本、李開復的創新工場以及中金公司。 特醫食品需醫生監督、且以特殊需求嬰兒產品主導。在中國,所有特醫食品的滲透率僅為3%,遠低於成熟市場40%的水平。根據上市文件,中國市場的年增長率為18%,預計2029年規模將達531億元,其中嬰兒產品佔274億元,約半數份額。 當前,對聖桐特醫等公司挑戰其國際同行較為有利,若後者的供應鏈部分位於美國,它們可能受中國報復性關稅拖累。聖桐特醫唯一的外部供應商位於韓國,相對來說受關稅戰影響不大。但需指出,公司近半產品銷往海外,主要渠道為電商。然而,上市文件未具體說明其中是否有銷往美國的部分。 二十年歷史沉澱 聖桐特醫歷史可追溯至2005年,當時是聖元營養旗下的特醫食品事業部,由張亮與孟秀清夫妻二人掌控。張亮於1998年創立生產嬰兒配方奶的聖元國際集團,公司2007年至2017年在納斯達克上市,後被張亮私有化。 據上市文件,中國本世紀初尚無本土特醫食品生產商。作為當前的國內行業領頭羊,聖桐特醫已擁有14款主要特醫食品產品,以及7 張特醫食品註冊證。 鑒於中國生育率急劇下滑,聖桐特醫受投資者熱捧似有悖常理。2024年是農歷龍年、受准父母偏愛,中國出生人口自2023年的900萬升至950萬,為全球之最。儘管如此,長期前景仍堪憂,這是晚婚及育兒成本高等成熟經濟體常見的因素。對此,公司反駁稱,中國的Z世代父母已致力保障嬰兒的營養,並加快購買特製產品,以應對孩子的任何異常。 即便如此,意識到人口趨勢對其不利,聖桐特醫正多元化開發成人產品以補當前產品線。官方資料,中國60歲以上人口2023年佔比已超五分之一。隨著該群體擴大,預計非嬰兒特醫食品需求將激增。據上市文件,2024至2029年,市場年均增長率應達21.5%,2029年銷售額將達258億元。 公司在上市文件中表示:「以精確營養、專業呵護為理念,我們關切特殊群體需求,涵蓋面對過敏、不耐受乳糖及早產風險的嬰兒,以及銀發族。」聖桐特醫通過300余家分銷商售貨,渠道包括醫院、月子中心、專賣店及線上,終端覆蓋超17,000個網點。 2023年之前,聖桐特醫位於青島的主要生產基地與母公司聖元集團共享,基地2024年年產特醫食品1.7噸。公司今年2月另開一家新廠,第三家工廠也正在內蒙古建設,預計2026年投用。 聖桐特醫需加速行動,因為新興本土競爭者步步緊逼。2022年至2023年,中國新特醫食品註冊數量從13款跳漲至70款,去年又新增42款註冊。國家市場監管總局數據顯示,截至去年9月20日,國內206款特醫食品註冊中,本土企業佔174款,表明中國本土公司競相爭奪這重要市場。 需要指出,國際巨頭仍坐擁巨大優勢,雀巢以57%市佔率坐頭把交椅,達能以18.4%居於其後。聖桐特醫無疑希望分一杯羹,而民族情緒的上市,對國貨亦有利。如果能讓投資者確信其能保持強勁增長,那情況對聖桐特醫更有利。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:上市不足一年 龍蟠科技配股集資億二

磷酸鐵鋰電池正極材料製造商江蘇龍蟠科技股份有限公司(2465.HK)周三表示,配售2,000萬股,每股作價6港元,共集資1.2億港元。 配售價較周三收市價6.59港元折讓8.95%,及相對過去五個交易日平均收市價折讓0.33%。配售股份佔已擴大發行H股本16.67%。 公司表示,集資主要是減低負債,並提供額外運營資金,以滿足未來發展需求。同時,可以擴大公司的股東基礎。 龍蟠科技周四開市股價下跌2.9%至6.4港元,公司自去年10月上市以來,股價下跌16%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏