HK Housing

劉智恒

    

香港

    

香港樓價再調整亦屬合理

香港差餉物業估價署公布最新私人住宅樓價指數,十月份為321.4點,按月跌2.16%,指數連跌六個月,是自2017年3月後的低位。數字公布後,許多地產商及中介又在大吐苦水,說甚麼若不撤辣香港樓市危矣。

站在發展商及中介立場,為了本身業務,自然會以偏概全,一見樓價回落就呼天搶地要政府救市。但回看過去十多年的樓價,實際情況是升幅驚人。根據差估署的數據,2010年至2014年,只是短短四年時間,本港住宅樓價升了近一倍,再從2014至2018年計算,樓價又升了四成,之後在高位徘徊,最高時是2021年9月見頂。

今天樓價回落,但原來與去年十月比較,亦只是下跌了8%,並不至於如地產中介所形容,好像樓市要崩塌。即使是現時樓價,香港仍然是全球置業最難負擔的前列城市,雖然近期屢見有蝕讓個案出現,但只是過去價格實在過高,與市民負擔脫節,現時回歸理性實屬合理。

周生生租The One較高峰低五成

物業市場的調整並不限於住宅,鋪位市況更加明顯,過往高達千元呎租的情況已難復見,位於尖沙咀彌敦道商場THE ONE的地下舖位,周生生以約45萬承租,面積1,500平方呎,每方呎月租約300港元。

該鋪在十多年前由ROLEX租用,2016年租約完結前每月租金約100萬港元,之後時裝品牌Lacoste接力承租,但租金已下調至約70萬港元,疫情期間遷走,到近日再租出,但月租較高峰時下跌超過五成。鋪租雖然較高位時大幅下挫,但我們預計,在業主願意大手減低租金的情況下,會吸引到商戶租用,鋪市的租務成交能穩定下來。

花旗料樓價2025見底

樓價調整到何時才完結,此問題實在難以回答,不過花旗集團中國香港地產業研究主管楊海全在接受媒體訪問時,表示美國加息周期有望在今年完結,明年下半年或許會累計減息約1厘,估計要到2025年下半年息口才有機回落至3厘或以下。在減息帶動下,經濟環境改善,料本港樓價有機在該年上半年見底。

雖然投行根據分析得出結論而估計樓價見底時間表,但影響樓價的因素不斷在變化,息口的走勢、環球經濟情況、內地房地產問題能否解決,中美爭拗等,對本港樓市都息息相關,誰又可以料到幾年後的事情,因此投行的預測,僅作為參考就可以,不必奉之如金科玉律。

內地

    

恒大物業告中國恒大

中國恒大(3333.HK)的清盤聆訊迫在眉睫之時,恒大物業(6666.HK)突然向廣州市中級人民法院控告中國恒大及其附屬恒大地產。事件涉及20億元存單質押擔保被銀行強制執行一事,恒大物業追討款項及利息近21.5億元。受到消息影響,中國恒大當天股價收市跌10.4%。市場估計,恒大物業在境內追討存款損失,相信是為恒大清盤聆訊後的結果作準備及部署。

另外,市場也有消息,指中國恒大在聆訊前最後一刻提出重組方案,主要是將境外債權人持有的部分債務,轉換為中國恒大和兩家香港上市子公司的股權,並以境外資產支持的不可交易憑證償還剩餘債務。

內房債務其中一個關鍵是外債的處理,而中國恒大的問題是一眾房企中最嚴重,對於其清盤聆訊,市場均十分注視進展,因為中國恒大債務的處埋,有可能會成為其它房企債權人所參考及依據。

「白名單」效力一瞬即逝

內地政府救內房而將50間企業納入「白名單」,當中的房企有機獲有關方面的融資支持。消息公布後,名單內的房企股價一度急升,但消息過後,大部份房企股價又再度回軟,甚至調頭下滑。

過去一周,碧桂園(2007)下跌一成、旭輝控股(0884)跌兩成半、新城發展(1030)亦跌逾一成。市場認為,政府在融資上的支持固然重要,但核心是內地樓市情況,能賣樓才可套現還債,若然市場持續疲弱,房企銷售不濟,問題就不容易解決。

咏竹坊文章

    

燕之屋上市如箭在弦

本周《咏竹坊》報道內地最大燕窩品牌燕之屋已獲港交所批准上市,該公司曾多次希望在資本市場取得上市地位,但都無功而還,包括2011欲到香港上市,同年卻發生「毒血燕」事件;到去年計劃在A股市場上市,亦曾被中證監問到公司廣告等宣傳材料是否存在虛假,以及是否因而受到行政處罰等。

是次成功在港過關,將有望成為香港燕窩第一股。集團最為人知是營銷進取,透過不斷聘用著名藝人而提升產品知名度,包括劉嘉玲、林志玲到近年的趙麗穎等,都曾出任產品代言人。

鬥魚陳少傑涉開賭被捕

另外,我們也報道了鬥魚(DOYU.US)創辦人陳少傑被捕,根據成都都江堰公安發布的通報表示︰「陳某傑(男,39歲)涉嫌開設賭場罪。」其實在陳少傑被捕前,鬥魚於11月中時已展開「清朗行動」,主要打擊主播返現、私下交易等違規行為,所有涉嫌洗錢、詐騙、賭博等違法犯罪,都將提交並移送司法機關處理。

曾經風光一時的鬥魚,2019年在美上市,高峰時市值達37億美元,陳少傑的財富一度高達55億美元。但隨著抖音、嗶哩嗶哩(BILI.US; 9626.HK)、虎牙(HUYA.US)及快手(1024.HK)相繼崛起,陳少傑面對嚴峻的挑戰,因而轉走色情及低俗路線,結果多次被官方點名批評及要求整改。是次涉賭被捕,鬥魚陷於危機之中,前景教人擔憂。

    

新聞

簡訊:藥明康德配股集資76.5億元

中國醫藥外包龍頭企業無錫藥明康德新藥開發股份有限公司(2359.HK; 603259.SH)周四公布,擬配售7,380萬股新H股,每股作價104.27港元,較前一交易日收市價112港元折讓約6.9%,淨集資約76.5億港元(9.75億美元)。 此次配售股新股佔擴大後H股及已發行股份總數約16.01%及2.51%,籌得資金中約90%將用於加速推進全球布局和產能建設,約10%將用於一般公司用途。 公司此前公布,今年上半年收入207.99億元,按年增長20.64%;股東應佔溢利為82.87億元,按年上升95.46%。 藥明康德股價周四低開,至中午休市報107.8港元,跌3.75%。公司股價今年以來上升90%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:美高梅中國二季度業績微升

澳門博企美高梅中國控股有限公司(2282.HK)周四公布上半年業績,4至6月的第二季度收益86.7億港元,同比升18.9%,經調整EBITDA(息稅折舊攤銷前盈利)為25.1億港元,同比升2.8%。 今年中期的收益為166.6億港元,按年升2.7%,經調整EBITDA為48.8億港元,按年跌1.4%。 二季度的主場地賭枱投資額同比上升7%至40.9億美元,主場地賭枱的贏率微升0.5個百分點至25%。 美高梅中國周四開市升1%報15.76港元,今年以來該股上升逾60%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Transsion makes Tecno phones

競爭加劇盈收下滑 傳音擬赴港上市抗逆勢

據媒體報道,這家在上海科創板的上市的平價智能手機製造商,正考慮赴港作第二上市 重點: 據媒體報道,科創板上市的傳音控股正考慮赴港作第二上市,融資規模或高達10億美元 這家平價手機製造商憑借開拓非洲市場迅速崛起,但隨著競爭加劇,其營收去年開始下滑   陽歌 對企業融資而言,時機決定成敗。不過,深圳傳音控股股份有限公司(688036.SH)顯然未能汲取這一教訓,媒體新近報道稱,這家平價手機製造商正計劃在科創板基礎上,在香港作二次上市。 憑借著力發展Tecno、Infinix及Itel等處於100至200美元區間的平價機型,傳音控股成為國內最不為人知的手機行業翹楚。通過悄然深耕非洲市場確立主導地位後,公司2023年借力拓展其他新興市場,躋身全球前五大手機廠商。 然而,近年隨著國內其他手機廠商在非洲發起挑戰,加之其在新開拓市場屢遭挫敗,傳音控股步入艱難時期。雪上加霜的是,全球通信芯片巨頭高通去年對該公司發起訴訟,其任職多年的CFO,更於當年9月短暫失聯。 這樣的境況之下,可能難以使傳音控股成為港交所IPO的有力候選者。但現實似乎並非如此,彭博社上周報道,公司正與顧問商討,計劃在香港上市集資約10億美。 雖自身處境堪憂,傳音控股無疑受到香港IPO市場火爆勢頭的鼓舞。该市场近期受沪深A股上市的中资企业青睐,成为他们第二上市地点。這一輪熱潮以電動汽車電池製造商寧德時代為首,後者今年5月完成香港年初至今最大IPO,共募資逾40億美元。 與寧德時代類似,傳音控股2019年登陸科創板時,憑借同業忽視的非洲市場,成為強勁增長典範。公司股價目前仍超發行價一倍有餘,巔峰時期漲幅高達五倍,投資者對其快速崛起不吝惜掌聲。 隨著去年下半年營收下滑,傳音控股的股價近期表現相對疲弱,今年截至目前累計下跌21%。當前19倍的市盈率,僅為競爭對手小米(1810.HK)54倍市盈率的三分之一,後者近年因進軍電動車市場激發熱捧,股價狂飆。行業巨頭蘋果公司(AAPL.US)則為33倍。 面對全球市場的激烈競爭與增長放緩,智能手機製造商普遍承壓。傳音控股因高度依賴利潤率偏低的平價手機,防守力尤顯脆弱,在小米與原屬華為旗下的榮耀大舉進軍非州之際,情況愈顯得不利。 業績表現插水 直至去年上半年,傳音控股營收仍保持38%的同比增速,達346億元,但下半年形勢急轉,驟降8.3%。收縮態勢今年一季度加劇,公司公布營收同比大跌25.5%至130億元,上年同期為174億元。 一季度淨利潤同比大跌70%至4.97億元,毛利率由上年同期的21.4%降至19.3%。橫向對比,小米當季毛利率為22.8%,蘋果公司產品的毛利率更高達35.9%。 聚焦低端市場,無疑是傳音控股毛利率偏低的主因,但另一因素或是高通訴訟案。去年7月,這家美國芯片巨頭起訴傳音控股。媒體報道稱該案於今年1月和解,意味作為協議組成部分,傳音或需向高通支付額外專利許可費,由此推升成本、侵蝕利潤率。 縱觀傳音控股各主要市場走勢,全線失守態勢明顯。市場研究機構Canalys數據顯示,公司非洲市場出貨量一季度下跌5%,市佔率由52%降至47%,終結連續七個季度的增長。東南亞市場當季出貨量大降20%,市佔率自18%降至15%。中東局勢尤甚,出貨量驟減30%致市佔率由22%滑落至16%。 國際數據公司(IDC)分析師黃子興(Will Wong)指出,激烈競爭與內存價格上漲雙雙削弱傳音控股業績。他稱,該公司正摒棄「不惜一切代價的增長」戰略,轉向追求更高利潤機型。他預計,這家公司的處境將於下半年好轉,若推進港股上市,或提供更多正向動能。 不容忽視的是去年9月,傳音控股任職多年的CFO肖永輝短暫失聯兩周,也引發些許隱憂。肖永輝快速現身令公司稍安,外界多猜測其因涉他人刑案接受質詢。但無論如何,核心高管在一段時間失聯終非良兆。 最終而言,傳音控股赴港上市將為投資者開闢投資中國手機製造業的新通道,畢竟除小米外,該領域主要參與者多為非上市公司。但由於傳音控股專注低端市場,且業績滑坡,若期望融資10億美元,公司可能需以低於科創板股價的價格發行股票。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
the RWA boom is arriving ahead of schedule

以貨為幣 資產上鏈 RWA熱潮的機會與風險

香港穩定幣條例即將正式上路,RWA風潮提前湧現,香港鏈上金融開啟一場熱鬧的實驗    李世達 香港《穩定幣條例》將於 8 月正式實施,全球目光再度聚焦這座亞洲金融中心。穩定幣發行的規則確立,也為「RWA」(現實世界資產)開闢了一條通往主流金融市場的法治通道。 RWA指的是透過區塊鏈技術,將現實世界中可驗證、可交割的實體資產(如大宗商品、不動產、票據等)進行確權與數字化,進而發行代幣,於鏈上流通與交易。這種資產代幣化(tokenization)不僅提升了交易效率,更打通了傳統金融與加密經濟的橋樑。RWA最大的潛力在於,它不是憑空創造一種虛擬資產,而是讓實體經濟變得更透明、更可融資、更流動。 而穩定幣條例之於RWA的重要性,在於它為RWA所需的數字結算與清算系統提供了法理基礎。沒有穩定幣,就無法構建可編程、可實時計價與結算的代幣交易環境,RWA難以突破應用瓶頸。同時,穩定幣本身若無可對應、具價值基礎的鏈上資產,其發行與使用也難獲信任與規模支持。RWA提供了穩定幣實際錨定物與使用場景,能提升穩定幣作為結算工具的可信度與通用性。 自2023年6月起,香港金管局與財庫局支持多個穩定幣與RWA試點項目,包括金銀業貿易場、中銀香港、香港交易所、HashKey與Ant Digital Technologies(螞蟻數科)等多方參與。除此之外,浙江、山東等外貿重地也有多家出口型企業透過合作平台,將鋁錠、銅板與白糖轉為鏈上資產,用於融資與海外訂單預付結算。 據波士頓咨詢(BCG)公布的估算數字,至2030年,全球代幣化市場有望達到16萬億美元規模,這一數字約相當於當前黃金市值的三倍。 市場快速反應 資本市場對這波風口的反應顯然更為迅速。獅騰控股(9993.HK)、廣聯科技(8279.HK)、德林控股(1709.HK)等多家港股公司在短時間內接連宣布進軍RWA與穩定幣業務,不論是表態有意申請牌照、簽訂合作協議或簡單表示「正在研究相關方向」,都迅速引發市場炒作與股價上升。 有市場專家警告,現時「穩定幣概念股」部分已嚴重偏離基本面。由於北水資金短炒助推,多數公司僅憑合作意向或傳聞即被資金追捧,後續若無實質落地,8月監管政策正式實施後勢必面臨估值回調風險。 事實上,RWA作為連接資產確權與鏈上金融的基礎設施,是對企業是否真正擁有產業場景與交易需求的考驗。那些擁有實體商品交易、倉儲物流、跨境清算、區塊鏈應用經驗的企業,在這場變革中更具競爭力。 而金融科技平台則可憑藉現有用戶基礎與技術能力,搭建資產代幣化與結算系統。如復星國際(0656.HK)旗下金融科技平台星路科技,近日發布一站式RWA平台FRP。星路預計,貨幣基金RWA代幣化之後,會是債券、風險評級相對較佳的基金、票據等產品,再之後才會是實物資產。標準化資產會是兩三年內市場偏好的RWA類型。 隨著《穩定幣條例》於8月生效,香港或將真正迎來以實體經濟為基礎的鏈上資產時代。但這場資產重構的競賽,終究不會獎勵跑得快的人,而是給予那些跑得穩、做得真的企業。 李世達,詠竹坊編輯。他的聯絡方式:shihtalee@thebambooworks.com 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏