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劉智恒

     

香港

寬待中原嚴懲美聯

中原及美聯(1200.HK)等兩大香港地產代理集團,涉嫌協助發展商出售新盤時操控佣金,將協議實收佣金限定2%,合謀定價,違反《競爭條例》。但兩家代理的命運迥異,中原及旗下利嘉閣得以全身而退。相反美聯及旗下的香港置業,五名高層均被檢控。

整件事最弔詭的地方在於兩大集團都違規,為何只有美聯受控?關鍵全在於現行條例下的《寬待政策》,若多位涉事人或機構中,第一個先向競委會申請寬待,主動提供資料協助調查,可獲保障不被提告。

一直以來,市場都說中原在代理行業領先美聯,想不到這次事件上,中原都跑在美聯之前,在競委會進行調查時,率先申請寬待,與競委會簽訂寬待協議,並提供高度合作,大幅減少競委會的搜證工作。美聯則要被罰,包括支付罰金及五名涉案高層或要被取消董事資格。

郭老太擊敗楊惠妍登女首富

內地房地產市場疲弱,上市房企市值大縮水,中國女首富出現大執位。胡潤研究院的《2023紅顏會·潤女企業家榜》中,香港新鴻基地產(0016.HK)的大股東郭鄺肖卿,以720億元首次登上中國女首富的寶座,排第二位的是龍湖集團(0960.HK)創始人吳亞軍,財富達665億元,而富華國際主席陳麗華,則以580億元位列第三。

過去多次當上女首富的碧桂園(2007.HK)主席楊惠妍,竟然都以480億元財富而名列第五位。看到這裡,不知大家有沒有疑問,碧桂園有多筆境外債已違約,集團總負債超過兩千億元,負債纍纍,而主席還這樣富有。當然,上市公司負債是公司問題,主席或大股東沒責任要為公司掏腰包,不過小股東看了這個富豪排名,肯定滿不是味兒。   

明年商廈租金或跌5%

香港經濟持續不振,加上部份外資流走,本地寫字樓的租務情況並不樂觀。第一太平戴維斯最新發表的2023年第三季寫字樓租賃報告指出,本港甲級商廈第三季租金按年下跌2%。不過。空置率不升反跌0.4%,主因是位於九龍灣的國際展貿中心將重建,租戶開始要覓新辦公地點,導致出現一定需求。

甲級商廈的租金持續受壓,全球經濟不景,中美爭拗等,令到少有新企業到港設公司;與此同時,多家投資銀行裁員,部份基金及企業又遷離香港,兩方面夾擊下,相信商廈租金要持續往下行。第一太平預計,明年香港的寫字樓租金將持平,甚至下跌5%。

   

內地

     

新樓價格連跌四月

國家統計局剛公布內地十月份70大中城市新建住宅價格指數,住宅價格按月跌0.3%,按年跌0.1%,均是連續四個月下跌。在70大中城市,有56個城市下跌,較九月增加兩個;上漲的只有11個,較九月時少3個。

北上廣深四大城市中,只有上海按月上漲2%,北京、廣州及深圳,分別按月下跌0.4%、0.7%及0.5%。二手住宅情況也不樂觀,按月下跌0.8%,但九月時是上升0.2%。四大城市二手價格同步下降,北京跌1.1%、上海及廣州均跌0.8%,深圳跌幅較細,下降0.5%。從最新數據顯示,似乎九月份推出的樓市寬鬆措施,效果只屬曇花一現,十月已有點後勁不繼,未來情況或許仍需時間觀察。  

內房走勢「前高、中低、後穩」

內地樓市暫時仍未見起色,但住房和城鄉建設部長倪虹在接受新華社訪問時透露,自從今年8月推出「認房不認貸」措施、降低首付比例及調低利率後,對樓市起到積極作用。他認為今年整體樓市走勢是「前高、中低、後穩」,意味樓市在靠近年底時,將會逐漸平穩。

倪虹也透露,中央所提的三大工程已啟動,包括規劃建設保障性住房、改造城中村,以及「平急兩用」公共基礎設施。不過,我們看內房企業公布的十月份數據,按月銷量雖然有所回穩,但按年比較就出現較大跌幅,部份房企如合景泰富(1813.HK)、遠洋(3377.HK)等,跌幅都超過七成。因此,即使樓市穩定下來,按目前銷售進度,房企要靠賣樓套垷還債就較困難,若情況續不理想,問題將會惡化。

咏竹坊

     

蜜雪冰城登陸香港

香港疫後復常進展並不太理想,內地到港自由行的數量未如預期,商鋪的租務情況也難復舊觀,即使傳統旺區的旺角也受影響。上周咏竹坊的文章報道,旺角銀行中心有鋪位租出,裝修工作進展如火如荼,原來租用的是內地經營茶飲的龍頭蜜雪冰城

市場有消息,蜜雪冰城已委任高盛等投資銀行為保薦人,準備在香港上市,集資金額約10億美元。內地茶飲業近年發展迅猛,茶飲店五步一門,十步一閣,當中以蜜雪冰城規模最龐大,集團以平價為賣點,配合特許經營模式,成立廿多年,分店超過25,000間,分布內地,越南、馬來西亞、泰國及印尼等。

撐萬科穩樓市

另外,咏竹坊又提及萬科的債務情況,公司部分債券評級被惠譽從「BBB+」下調至「BBB」,觸發債價下跌。深圳國資委及深鐵集團都為萬科說話,一方面強調萬科沒財務風險,另外又力撐隨時可出資收購萬科項目,為集團提供流動性。

萬科是內地主要的龍頭房企,多年以來為市場認同,財務情況亦相對健康。但目前市場對房企特別敏感,一有風吹草動,都可能動搖信心,影響資金融信貸,到時連沒事的房企也疲拖累,再而影響整個市場。因此,政府部門為穩健房企,為萬科護航以重建市場信心,確實是無可厚非。

     

新聞

簡訊:子不語中期盈利增逾三成

跨境電商企業子不語集團有限公司(2420.HK)周二稱,受惠於品牌影響力擴大及運營效率提升,今年上半年公司營收增長逾30%。 公司預計今年上半年實現營收19億元至20.5億元,較上年同期的14.6億元增長30%至40%。預計期內淨利潤達1億元至1.1億元,較去年同期的9,140萬元上升10%至20%。 公司將強勁營收增長歸因於「深耕品牌和渠道建設」,並稱運營效率的持續優化也推動了利潤提升。 子不語集團股價周三平開報3.51港元,股價年內累計跌幅約30%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:博雅盈警料中期盈利最多跌3成半

網上遊戲商博雅互動國際有限公司(0434.HK)周二發盈警,料截至6月底止的中期業績下跌,盈利較去年同期跌25%至35%。若根據去年經重列盈利3.13億元計算,今年中期盈利介乎2億元至2.35億元。 公司表示,盈利倒退是收入較預期減少,以及因購買加密貨幣,令銀行存款減少,使期內的利息收入較預期為低。 博雅周三開市跌4.1%報7.5元,公司年初以來股價跌逾65%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
iDreamSky's last-ditch: Betting on “Strinova” hoping for turning losses around

押注《卡拉彼丘》扭虧 創夢天地的背水一戰

創夢天地一年三度配股押注《卡拉彼丘》,最新盈喜預告公司走完虧損之路 重點: 公司近一年內三次配股,押注自研遊戲《卡拉彼丘》 公司預期上半年淨利介乎2,000萬至5,000萬元,為三年來首次錄得正面盈利   李世達 當多數遊戲公司選擇減少開發投入,創夢天地科技股份有限公司(1119.HK)卻連年虧損下仍孤注一擲押注新作,展現某種理想主義的堅持。 創夢天地近日宣布,以每股1.024港元向愛爾蘭遊戲公司PLR Worldwide Sales Ltd.發行3,808.59萬股新股,用以抵扣深圳創夢500萬美元(約3,589萬元)特許權費,認購價較前收市價折讓約3.4%,佔擴大後股本約2.11%。 這是繼去年7月24日、今年5月16日之後,創夢天地約一年內第三次配股,前兩次分別募資2.57億港元與7,000萬港元,用於《卡拉彼丘》及其他產品的研發推廣;此次則將股份用作抵扣合作方特許權費,並將其納入股東,展現長期合作意圖。此外,公司董事指出,此舉能夠保留集團的現金流以應對未來業務發展,並強化財務狀況。 事實上,創夢天地原本並非一家技術型的遊戲公司,它的前身以海外精品遊戲代理聞名,曾成功將《夢幻花園》、《地鐵跑酷》、《神廟逃亡》等遊戲引入中國。這種策略在用戶紅利時代確是一門好生意,但隨著渠道紅利消退、精品遊戲內捲加劇,僅靠發行分成的收入模式不再保險,公司也意識到,要走得更遠,必須掌握產品的主導權。 因此,儘管業績連年虧損、財務吃緊,創夢天地仍選擇將押注在重點產品《卡拉彼丘》上。 《卡拉彼丘》是創夢天地的自研IP,遊戲號稱將二次元美術風格與中重度射擊玩法結合,PC版本於2023年6月上線,雖然初期下載量與直播討論熱度迅速衝高,但隨後呈現高開低走的趨勢。公司坦言,海外市場推廣存在策略誤判。不過,其實驗價值不容忽視,因為這款遊戲展示了創夢天地在AI生成技術、射擊體驗模組與人物互動設計上的初步成果。 蛻變的關鍵 雖然PC端表現不盡如人意,卻並未動搖創夢天地的決心。對比米哈游的《崩壞:星穹鐵道》、騰訊的《王者榮耀》與《穿越火線》等著名作品,從休閒遊戲發家以來,創夢天地始終未建立明確的品牌記憶點或旗艦產品,而《卡拉彼丘》就是公司實現蛻變的關鍵。 《卡拉彼丘》的手機端版本預計於2025年年內正式推出,屆時將瞄準國內主流手游市場,試圖彌補PC端推廣失利的缺口。公司在財報中表示,未來數個季度將以此遊戲為研發主線,加大營銷、社群、技術與內容迭代投資,並以AI導入進一步降低開發周期與人力成本。 從業績看,公司2023年、2024年分別虧損5.56億元及5.28億元,收入則從19.2億元縮水至15.1億元。另外,截至去年底公司手頭現金按年略增3.4%至約1.96億元,但總借款增至10.7億元,財務壓力不小。 此次發行配股雖未直接獲得資金,仍反映公司在流動性與研發投入上的策略選擇:與其以現金支付研發成本,不如透過股權稀釋來降低資金壓力,將資源集中於關鍵產品線上。 值得注意的是,公司最新發布的2025年上半年盈利預告顯示,在《卡拉彼丘》持續運營與新產品推進下,預計期內淨利潤將達2,000至5,000萬元,2024年同期虧損為1.09億元,料成功扭虧為盈。此外,經營現金流預計流入3,000萬至6,000萬元。這一成績若能實現,市場信心有望獲得提振。 從股價走勢看,今年以來公司股價已跌去56.5%,始終在1港元上下徘徊,然而此次配股後,股價罕見反彈7.55%至1.14港元,似乎反映市場對公司策略的肯定。創夢天地市銷率約為1倍,高於中手遊(0302.HK)的0.75  倍與IGG(0799.HK)的0.85倍,但低於心動公司(2400.HK)的4.5倍,反映市場的觀望態度。 當然,要以單一產品翻身,從來不是一條輕鬆的路。《卡拉彼丘》面對的競爭對手來自騰訊、網易、米哈游等重兵布防的企業,每款射擊類或二次元遊戲都攜龐大資源與用戶池而來。創夢天地能否以有限資源撬動一條可複製的自研路線,仍有待觀察。更重要的是,公司在未來是否能持續維持內容產出與運營能力,將決定其能否真正脫離「發一款算一款」的模式困境。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:心動料上半年最少賺7.9億元

遊戲及平台開發商心動有限公司(2400.HK)周一公布,預計2025年上半年淨利潤不少於7.9億元,較去年同期約2.5億元大增約215%;期內收入預計不少於30.5億元,按年增長約37%。 心動表示,業績大幅改善,主要受惠於旗下多款自研遊戲表現強勁,包括《仙境傳說M:初心服》、《心動小鎮》及《火炬之光:無限》,帶動整體收入與毛利率提升。此外,儘管TapTap平台App月活躍用戶基本持平,但透過廣告算法優化及用戶參與度提升,帶動平台收入與利潤持續增長。 里昂周一發布研報稱,首次給予心動「跑贏大市」評級,認為該公司的遊戲開發與營運業務展現出強勁增長往績,預計新遊戲《Heartopia》今年第四季在海外上線,以及今年9月公司在中國推出的《Etheria》等,都將成為新增長動力,給予目標價60港元。 心動股價周二高開,至中午休市報70.90港元,升24.93%。今年以來,該股已升約183.6%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏