地產快訊：新盤開價六年半新低 今天低價是否明天高價？

劉智恒

▷ 香港

買YOHO WEST能否笑到最後

上周香港房地產市場的焦點，肯定是新鴻基地產(0016.HK)與港鐵(0066.HK)合作，位於天水圍天榮站的項目「YOHO WEST」，首批先推280個單位，折實均價10,888港元，最低入場費不到300萬港元，單位面積208方呎。按折實平均呎價，是六年半以來新盤最低呎價。新地副董事總經理雷霆更開腔：「普天同慶價，買到就開心」

區內對上一個新盤屬新地的「Wetland Seasons Bay」第3期，去年9月推售折實呎價14,186港元，即「YOHO WEST」較其低約23.2%。至於區內二手呎價，栢慧豪園約10,000港元，慧景軒約9,000港元。

我們可以說YOHO WEST是市價開售，但以目前樓市走勢仍然偏弱，樓價何去何從市場未有方向，明年回望今日的價格時，不知是否仍如雷霆所言：「買到就開」心。

匯豐料港樓價明年跌5%

匯豐發表報告，明年亞洲股市有望上升，但對香港情況有保留，只給予港股中性評級。報告指香港第三季經濟疲弱，多項不利因素持續，該行將香港今年經濟增長由4.3%調低至3.3%，明年則由3.2%調低至2.8%；至於香港樓價，短期跌勢未止，匯豐預測明年續下跌5%。

房地產跟經濟息息相關，經濟轉差，樓市也難獨善其身。按目前情況，在中美爭拗及歐美國家多項針對中資企業措施影響，加上美國利息高企，外資不斷流出中港兩地，相信中國與歐美關係短期難有大改善，資金短期重回香港機會不大，估計本地經濟明年仍難有起色，樓價將持續偏弱。

天璽呎價逾十萬創四年新高

位於九龍站的天璽皇鑽璽81樓B室，實用面積1,545方呎，以1.36億港元售出，每方呎成交價101,546萬港元，創出九龍分層住宅第二高紀錄。至於第一位，是2019年5月時，嘉里建設(0638.HK)位於龍駒道的緹山，當年以每方呎10.18萬港元售出，至今仍未被打破。

這個天璽單位成交價之高，在今天市場上確教人咋舌。不是說香港樓價正續向下行嗎？沒錯，樓市是差勁，但個別豪宅中的罕有單位，仍可創出天價成交，因為超級豪宅的買家取態與一般人不同，正所謂「千金難買心頭好」，他們會因應稀有性、位置、景觀，甚至風水等因素，願意付出與市場有差別的價格。

▷ 內地

接連出招撐樓市穩信心

內房企業處於水深火熱，一方面債務高企，另外銷售又每況愈下，資金匱乏。內地監管機構準備為房企提供幫助，現正起草一份有50名地產商的「白名單」，據悉當中包括有龍湖(0960.HK)，萬科(000002.SZ)及新城發展(1030.HK)等，名單內企業有機可在信貸、債權和股權融資等獲支持。

及後又有消息傳出，為提高房企流動性，金融監管部門考慮容許銀行，向房企提供無抵押貸款，協助化解資金鏈斷裂的問題。貸款可用於日常經營及周轉，好讓房企在應對債務上，能騰出更多資金運用。

政府接連出招，除提供實際幫助外，亦是要給外界信心，避免市場受不利消息拖累影響，令原先財政健康的企業，也因市場恐慌而被拖跨。由於接連有消息救房企，過去一周內房股價大幅反彈，幾家龍頭房企股價相比對上一周都有亮麗升幅，旭輝(0884)升60%、碧桂園(2007.HK)上升26%、龍湖亦升19%。

深圳二套房降首付

內地政府救市政措施停不了，除在融資方面推措施外，亦放寬置業貸款的規限。中國官方媒體《證券時報》報道，深圳於將第二住房貸款的首付，統一調低至40%，之前第二套房貸最低首付比例為70%。

我們相信，此舉是地方政府希望推出一些優化政策去推動樓市需求，從而吸引買家入市，以提振疲憊的樓市，盤活市場，讓內房企業可以透過銷售而獲取收入。由於這些政策只是稍微優化，並且按個別地區情況而推出，對樓市的助力有限。不過，有關方面釋出的信息就正面，讓市場相信政府將陸續推出措施去支持樓市。

融創中梁債務重組有進展

內房債務問題要解決，其中要看債務重組工作，本周初融創(1918.HK)公布一項重組因能滿足各項條件，已經正式生效。方案重點是將融創服務(1516.HK)約14.7%股份，轉讓至有關計劃的債權人，而發行的可轉債亦已順利在新交所上市。另外，中梁控股(2772.HK)的重組亦有突破，持有境外債務92%未償還本金總額的債權人，已加入重組支持協議，公司將要向債權人發行優先股及可換股債券。

受到消息刺激，融創翌日的股價一度升近27%，中梁公布當天的股價亦升近9%。我們看見，個別的內房企業的債務重組開始見到進展，雖然並非徹底解決問題，但起碼向前邁進一步，對債務較輕的房企來說，確實是初見一點曙光。

▷ 咏竹坊文章

譚仔放慢中港步伐

香港不但住宅樓價受壓，商鋪情況更差，之前大家一廂情願以為疫後復常，估計市面將生氣泱然，但實情並不是那樣，有大型連銷食店都不敢輕言在港擴張。本周《咏竹坊》報道譚仔(2217.HK)將放慢中國與香港的開店步伐，反之則計劃擴展海外業務。

譚仔表示，為支持海外擴張策略，決定更改上市時所得款項用途，將原來建議用作擴充自營餐廳網絡，改為投放在海外，以合營或特許經營模式開設餐廳。事實公司在今年上半年，已結束三家深圳的分店。大型連鎖店減少在港開店，本地的鋪市情況難以樂觀。

「日日煮」美上市出師不利

港人多了北上吃喝玩樂，影響本地食店收入外，同時疫情時多了人在家煮食，疫後雖然出現報復式外出消費，但也養成部份人煮食習慣。本周《咏竹坊》另一故事是以網上教煮食及售賣預製菜的日日煮(DDC.US)，其創辦人朱嘉盈，原是香港匯豐私人銀行證券研究部主管，偶然製作一段烹飪視頻而爆紅，她意識到是機遇，2012年年辭去工作，創辦日日煮。

公司剛在美國上市，但反應冷淡，原本每股招股區間9.5美元至11.5美元，最終要再壓價至8.5美元，共集資3,315萬美元。雖然一再調低上市價，但股份上市首天即插水，收市更跌27%。