十里銀灘

劉智恒

    

內地

    

碧桂園星級項目成重災區

碧桂園(2007.HK)發展位於惠州的十里銀灘,曾經被包裝成中國的馬爾代夫,一度銷售十分火爆。然而當中國樓市日走下坡,十里銀灘或許變成「十里爛灘」,樓價急挫;最近市場傳出,有業主急讓房子,60平米只售15萬元,較當年高峰時大跌約70%。

究竟是真實還是宣傳,我們參考多個房地產中介網頁,看見現時十里銀灘的房價,67平米叫價約32萬元,88平米也是42萬元,即是說每平米在4千多元水平;單位叫價15萬元,即每平米約2,500元,若有業主要急讓,大劈價也不是沒可能。考慮到十里銀灘總發展達到6萬戶,供應量相當驚人,而現時內地樓市日趨向下,該項目位置又偏遠,既不適合長居,又乏人租用,若只用作渡假,長期要維修保養及交物管費用,倒不如平價出售。

物業估值重創太古

內地樓市下滑,不但影響內房企業,就連專政投資收租的地產商也受到一定影響。太古地產(1972.HK)發盈警,截至2023年底,股東應佔溢利將大幅減少7成。原因是內地的零售投資物業公平值收益錄得下跌,而發展中的辦公樓投資物業亦錄得公平值虧損。公司估計,投資物業虧損約45億港元。相反,2022年投資物業重估收益則有16億港元。

我們預計,除太古地產外,內地擁有較多投資物業的發展商都會受到影響,出現投資物業重估的虧損。雖然如太古地產所言,投資物業公平值變動屬非現金性質,對集團的營運現金流或股東應佔基本溢利不構成影響。然而想深一層,投資物業估值下跌,是因為租金收入下挫得出的結果,換言之租金收入下降,對集團的未來收入及盈利肯定有影響,並非如太古說得那樣輕描淡寫,此點不可不察。

北京監管購房預售金

為保障買樓人士,北京市住建委就《北京市商品房預售資金監督管理辦法》(2023年修訂版)公開徵求意見,其中主要一項是建議當地商品房預售資金,原本由銀行監管,現轉交給政府監管。此方案的好處,是可以更有效防止房企挪用預售資金,防範樓盤出現爛尾。

我們認為此一措施對於「保交樓」有幫助,畢竟有一些內房企業,在債務臨門時,或會利用灰色地帶而動用預售資金。現時市場樓價不斷下調,市民見樓價已跌至可負擔水平,或會心動入市,但因擔憂開發商能否如期交樓而卻步;若交由政府去監管預售資金,那就最安全不過,讓有意置業的市民更有信心入市,對樓市有一定幫助。

香港

    

政府嚴打洋房僭建

一場世紀豪雨揭發了香港多個洋房區有僭建個案,繼紅山半島後,屋宇署及地政署聯手到屯門蟠龍半島巡查,已向20間僭建獨立屋的業主發出清拆令及釘契,當中有4間的業主更被檢控。至於紅山半島,已發現70間洋房違規,當中有29間同時涉及僭建及非法佔用政府土地。

洋房僭建的情況由來已久,幾乎不是什麼秘密,嚴重的甚至霸佔政府的土地,將擁有的範圍延伸,或蓋上建築物。過去相關機構因不能隨意入屋檢查,業主即使改動,也不容易被發現,加上政府部門人手不足,於是隻眼開隻眼閉。今天出了大問題,紅山半島僭建懷疑引致斜坡山泥傾瀉,令政府不得不強力執法,加上現時航拍盛行,可以高空作出觀察,令許多僭建無所遁形。我們希望政府能貫徹去執行,別虎頭蛇尾,獨立洋房之外,還要向新界丁屋及村屋埋手,以徹底處理僭建問題。

蔚藍東岸累計22宗撻訂

香港樓市走弱,之前以樓花購入的物業,買家陸續出現達訂,五礦地產(0230.HK)位於油塘的蔚藍東岸近日錄得8戶買家撻大訂,每個單位成交價在535萬港元至989萬港元。項目在2020年開售,每方呎均價約19,000至20,000萬港元水平。單就本月,蔚藍東岸已累計出現16宗撻訂,整個項目至今已錄撻訂22宗。

我們相信,早幾年出售的住宅,到臨近入伙期,撻訂的個案會陸續出現,畢竟目前樓價較2019年高峰期跌了兩成或以上,特別那些納米樓項目,發展商當年見樓價高,於是大幅增加興建細單位,因涉及整個銀碼會較低,買家較易上車,然而發展商卻將每方呎價提高,當整體樓價下挫時,納米樓的買家損失就更大。因此,買家選擇撻訂或許是明智之舉,至少在今天看是對的。

咏竹坊文章

    

特步跑出個未來

本周《咏竹坊》文章提到國產運動品牌特步(1368.HK)以6,100萬美元(4.3億元),向Wolverine World Wide(WWW.US)購入合資公司權益。合資公司主要在中港台銷售索康尼及邁樂品牌的服裝、鞋履及配飾。其中索康尼的跑鞋有百年歷史,更有跑鞋中的勞斯萊斯稱號。

國內運動品牌以安踏(2020.HK)及李寧(2331.HK)馬首是瞻,特步在銷售規模、名氣及歷史都比不上兩大巨頭,於是集中力量,主要研發跑鞋,又斥巨額資金支持內地大型馬拉松,並贊助多位頂級長跑運動員。是次收購索康尼,正正看中對方在跑鞋上的技術及名氣,進一步優化旗下跑鞋的質素,並可將產品更加多元化。

海爾平購開利製冷

說到併購海外品牌,家電巨企海爾智家(6690.HK)近期亦6.4億美元,購入開利環球旗下的開利全球商用製冷,該公司主要從事商用冷凍鏈業務。是次收購,按去年開利全球商用製冷業績計,只是11倍市盈率,相對海外或內地同類企業平均15至30倍來得便宜。

海爾在海外併購上經驗豐富,早在2012年向日本三洋電機購入洗衣機及冰箱業務,2019年收購意大利家電商Candy,最經典是2016年以54億美元,收購美國通用電氣的家電業務,經過大刀闊斧的改革,短短5年間將其收入大增逾倍,更扭虧為盈。因此,我們相信海爾有能力,為開利商用製冷進行業務改革,將其盈利能力進一步發揮。

新聞

51World faces IPO reality check

「克隆地球」遭遇現實考驗 毛利下滑的五一視界再度遞表

「克隆地球」的夢想正遭遇現實的考驗,五一視界面對虧損擴大、毛利率下滑、現金流承壓的困境,港股上市已成為一條必須及時跨過門檻 重點: 五一世界再度遞表港交所,上半年收入雖有增長,但虧損也同步擴大 上半年毛利率同比下跌10個百分點至41.1%    李世達 「克隆地球」聽起來像科幻電影的情節。把現實世界完整複製到虛擬空間,讓城市運行、交通流量、水利調度甚至無人駕駛訓練,都能在一個高度還原的數位世界先行推演。這正是北京五一視界數字孿生科技股份有限公司反覆試圖說服資本市場的故事。 繼去年底首次遞表後,時隔約一年,五一視界取得中國證監會境外上市申請備案,繼續以港交所18C規則衝刺港股上市。相比首次遞表時市場對「數字孿生」題材的熱烈幻想,如今投資人更關注的是這家企業能否在產業落地與商業化層面追上願景的節奏。 根據最新申請文件披露,公司2023年、2024年收入分別為2.56億元及2.87億元,同期分別虧損8,708萬元及7,897萬元。到今年上半年,收入同比增長62%至5,382萬元,但虧損也從去年同期的6,506萬元擴大44.5%至9,405萬元,同時毛利率從去年的51.5%下跌10個百分點至41.1%。 這顯示公司收入連年增長,虧損卻尚未收斂,而盈利能力正在下滑。究其原因,與其業務結構轉變有關。 從軟件平台到工程統包 五一視界的核心產品線包括51Aes數字孿生平台、51Sim合成數據與仿真平台,以及仍在孵化期的51Earth數字地球平台。其中,51Aes始終是收入支柱,佔公司收入超過80%。早期該平台以軟件授權與標準化建模服務為主,具備較強可複製性,推動毛利率一度高達69.2%。 然而,隨著近年公司將重心逐步轉向城市級與大型園區數字治理工程。這類項目具備高度客製化特徵,需要長期駐場交付與項目管理支持,工程周期普遍長於一年,回款則必須待政府驗收與預算撥付完成後才能確認。這令公司成本前置、收入延後,導致盈利承壓。 這一轉變清晰反映在毛利率上:51Aes的毛利率今年上半年按年下跌17個百分點至43.4%; 51Earth業務僅由37.3%增至39.4%;51Sim則由去年同期毛損率9.6%增長至毛利率29.4%,但後兩者收入佔比不到20%,難以形成有效彌補。 公司指出,今年上半年於北京昌平區智慧村項目中擔當系統整合商角色,導致51Aes毛利率被拉低。而這一趨勢似乎才剛剛開始,未來的新合同也多半以新合同多以整包工程為主。 成本結構轉變 此外,業務結構的改變也帶來成本結構的調整。公司研發支出由2023年的1.03億元降至2024年的5,831萬元,佔營運開支比重從50%左右降至約28%。與之相對的是上半年一般及行政開支按年大增76%至4,608萬元,已超過2024年全年8,959.7萬元的一半。 同時,現金流壓力也開始集中反映。申請文件顯示,今年上半年經營活動現金淨流出約4,170萬元,較2024年同期進一步擴大;截至6月底止,公司持有現金及現金等價物約1.66億元,相比2024年同期的2.7億元大幅減少。 五一視界過去已完成八輪融資,累計募資約8億元,投資者陣容包括商湯、摩爾線程、招商證券與知名私募葛衛東等,最後一輪投後估值約44億元。創辦人兼實控人李熠通過直接及星際宏圖科技合計持股24.7%。 值得一提的是,為吸引外部投資,李熠給予投資者特殊權利,包括股份購回權、共同出售權以及領售權,這部分特殊權利將在公司申報IPO時自動終止。意味著若未能在規定日期上市,公司可能需按協議約定回購投資者股份。 五一世界也要面對更加激烈的同業競爭。如超圖軟件(300036.SZ)與神州數碼(000034.SZ),後者同樣推出「數字孿生城市實施方案」,聯合百度、中國電信等企業推進城市級數字孿生項目落地,擅長多源數據整合與雲原生架構搭建。 對五一視界而言,「克隆地球」始終是一個足夠宏大的敘事,但實現這一願景的過程仍須面對現實的考驗,若公司無法在工程化擴張與產品化標準之間重新找回平衡,「克隆地球」的夢想恐怕仍只能停留在紙面上。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:中證監批准國民技術在港上市

芯片設計公司國民技術股份有限公司(300077.SZ)已獲中國證券監管機構批准在香港上市,此舉為該公司在香港上市鋪平道路。中國證券監督管理委員會(CSRC)於周二在網站上公布該上市計劃的官方註冊信息,並表示國民技術計劃在上市中出售最多1.46億股。 該公司已在深圳上市,過去六個月內未向香港證券交易所提交任何上市申請。 根據深圳證券交易所的申報文件,國民技術的收入從2023年的10.4億元增長13%至去年的11.7億元。公司去年虧損2.35億元,較2023年的5.72億元虧損有所收窄。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
WUS makes PCBs

滬士電子攜高端PCB遞表 為港股科技板塊注入新動能

這家領先的印刷電路板(PCB)製造商已申請在香港第二上市,公司聚焦人工智能伺服器及智能汽車等高端應用市場,帶動收入保持強勁增長 重點: 滬士電子已向港交所提交上市申請,計劃繼深圳後第二上市。僅一周前,同業東山精密亦遞交了上市申請 受惠於業務集中於高端PCB市場,滬士電子今年上半年收入按年增長57%,利潤上升49%,並保持了具競爭力的高毛利率   陽歌 關於香港「印刷電路板第一股」的競逐正浮上水面。PCB廣泛應用於消費電子、智能汽車以及人工智能運算所使用的高端伺服器,是各類核心電子設備不可或缺的關鍵元件。 就在一名主要競爭對手向香港遞交IPO申請一周後,滬士電子股份有限公司(002463.SZ)亦提交了赴港上市申請。滬士電子與該競爭對手東山精密(002384.SZ)同屬印刷電路板行業,且均已於深圳A股上市。兩家公司此番赴港,亦追隨近年中國內地A股上市企業的腳步,透過引入更具國際化屬性的香港資本市場以擴充融資來源。 然而,兩者之間的相似之處僅止於此。滬士電子的發展方向明確指向未來,重點聚焦應用於智能汽車與人工智能相關場景的高端PCB產品。相比之下,東山精密則主要扎根於發展相對成熟的消費電子市場,為智能手機及個人電腦提供PCB產品。此外,滬士電子自1992年成立以來,一直依靠內生增長穩步擴張;而東山精密最初從事鈑金業務,其規模擴張則主要依賴併購整合。 基於上述差異,滬士電子的核心PCB業務增速顯著快於東山精密。上周我們已就東山精密的上市申請作出詳細分析,因此本周將重點聚焦剛剛遞交上市申請的滬士電子。 公司最初立足於距離上海約一小時車程的昆山市,該地以台資電子及電子零組件製造企業高度集中而聞名。滬士電子最早於昆山設立兩座生產基地,並於2014年在湖北黃石市新建第三座工廠。 公司目前共擁有五個生產基地,其中最受關注的是兩個新基地——位於江蘇省金壇市的生產項目,以及公司最新投產的泰國生產基地。金壇項目於2017年由滬士電子與德國Schweizer Electronic(SCE.DE)以合資方式成立,專注生產用於智能汽車的PCB產品,其後相關股權已逐步由滬士電子收購完成,不過Schweizer Electronic可能仍保留少量持股。 位於泰國的生產基地是滬士電子最新設立的生產據點,於2022年成立,並在 2024年正式投產,目前註冊資本為64.9億泰銖(約2.03億美元)。該基地專注於公司最先進的產品,主要生產用於高速網絡交換機與路由器、人工智能(AI)伺服器的印刷電路板(PCB),以及用於智能汽車的PCB產品。該設施亦屬於中國製造企業近年推動全球產能多元化布局的一部分,旨在對沖美國及其他國家日益加強、針對中國製造產品的貿易保護與限制措施帶來的風險。 滬士電子表示,公司早於2007年便已開始逐步退出消費電子PCB市場,同期將戰略重心轉向競爭較低、增長潛力更高的領域,包括智能汽車及數據通信。公司在上市文件中引述第三方市場數據披露,截至今年6月底止的18個月內,滬士電子已成為全球最大的數據中心用PCB供應商,市佔率達10.3%。此外,公司亦為用於L2級及以上自動駕駛「行車域控控制器」的高端HDI PCB市場龍頭,市佔率為15.2%。 飛速增長 上述高增長領域為滬士電子帶來亮眼的業績增速,與東山精密及其他主要涉足成熟消費電子市場的同業相比,形成鮮明對比。2025年上半年,滬士電子收入按年大增57%,由去年同期的54.2億元升至84.9億元(約12億美元);這一強勁表現亦延續了公司2024年全年49%的高速增長趨勢。 從收入結構來看,數據通信PCB無疑為公司最大的增長引擎。該分部於2025 年上半年收入按年增長71%,達65.3億元,佔公司總收入逾四分之三。此外,智能汽車PCB業務於期內收入增長相對放緩,但仍保持穩健增長23%,升至14.2億元,佔總收入約16.7%。 公司指出,層數達22層或以上的高端PCB產品銷售目前已佔其總收入超過一半,於今年上半年佔比達54%,反映公司產品結構持續向高技術、高附加值方向升級。 專注高端市場,使滬士電子在同業中得以保持令人稱羨的毛利率水準。公司毛利率過去三年持續攀升,由2022年的27.9% 提高至今年上半年的32.3%。作為對比,美國製造商偉創力(FLEX.US)過去 12 個月的毛利率僅為8.9%;東山精密為14.3%;另一家內地同業深南電路(002916.SZ)為25%;僅有勝宏科技(300476.SZ)以31.6%的毛利率,略高於滬士電子。 從估值角度看,幾家主要同行的預測市盈率(forward P/E)其實非常接近。滬士電子深圳上市股份今年以來股價累升約80%,目前對應的預測市盈率約為18 倍,略高於東山精密及勝宏科技約17倍,亦稍高於偉創力的16倍;而深南電路則顯著偏高,達28倍。 滬士電子的盈利表現同樣亮眼。公司2025年上半年 淨利潤按年增長49%,由去年同期的11.4億元升至16.8億元。同時,公司亦具備強勁的造現能力,期內現金結餘由15.4億元增至27.4億元。因此,從財務狀況來看,公司短期內並不急切需要透過香港 IPO 融資補充現金;但所募資金仍可作為擴充泰國產能,以及布局其他中國以外的生產基地。 若從投資取向作選擇,實在難以理解投資者為何會偏好東山精密,而非產品定位更集中、更具前沿技術優勢、同時增長速度更快的滬士電子。不過,無論最終市場如何取捨,這兩宗最新的IPO,仍為國際投資者通過香港交易所參與中國科技製造題材,提供了兩個具代表性的全新投資選項。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:上半年扭虧為盈 果下科技通過港交所上市聆訊

儲能系統方案提供商果下科技股份有限公司已於周三通過港交所上市聆訊,為其今年內啓動IPO鋪平道路,公司已更新聆訊後資料集,獨家保薦人為光大證券國際。 果下科技為內地一家儲能行業的可再生能源解決方案及產品提供商,專注於研究及開發並向客戶及終端用戶提供儲能系統解決方案及產品。 截至6月底止的上半年,公司收入6.91億元,實現淨利潤557.5萬元,而去年同期則虧損了2,559萬元,但毛利率由2022年的25.1%腰斬至今年上半年的12.5%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏