十里銀灘

劉智恒

    

內地

    

碧桂園星級項目成重災區

碧桂園(2007.HK)發展位於惠州的十里銀灘,曾經被包裝成中國的馬爾代夫,一度銷售十分火爆。然而當中國樓市日走下坡,十里銀灘或許變成「十里爛灘」,樓價急挫;最近市場傳出,有業主急讓房子,60平米只售15萬元,較當年高峰時大跌約70%。

究竟是真實還是宣傳,我們參考多個房地產中介網頁,看見現時十里銀灘的房價,67平米叫價約32萬元,88平米也是42萬元,即是說每平米在4千多元水平;單位叫價15萬元,即每平米約2,500元,若有業主要急讓,大劈價也不是沒可能。考慮到十里銀灘總發展達到6萬戶,供應量相當驚人,而現時內地樓市日趨向下,該項目位置又偏遠,既不適合長居,又乏人租用,若只用作渡假,長期要維修保養及交物管費用,倒不如平價出售。

物業估值重創太古

內地樓市下滑,不但影響內房企業,就連專政投資收租的地產商也受到一定影響。太古地產(1972.HK)發盈警,截至2023年底,股東應佔溢利將大幅減少7成。原因是內地的零售投資物業公平值收益錄得下跌,而發展中的辦公樓投資物業亦錄得公平值虧損。公司估計,投資物業虧損約45億港元。相反,2022年投資物業重估收益則有16億港元。

我們預計,除太古地產外,內地擁有較多投資物業的發展商都會受到影響,出現投資物業重估的虧損。雖然如太古地產所言,投資物業公平值變動屬非現金性質,對集團的營運現金流或股東應佔基本溢利不構成影響。然而想深一層,投資物業估值下跌,是因為租金收入下挫得出的結果,換言之租金收入下降,對集團的未來收入及盈利肯定有影響,並非如太古說得那樣輕描淡寫,此點不可不察。

北京監管購房預售金

為保障買樓人士,北京市住建委就《北京市商品房預售資金監督管理辦法》(2023年修訂版)公開徵求意見,其中主要一項是建議當地商品房預售資金,原本由銀行監管,現轉交給政府監管。此方案的好處,是可以更有效防止房企挪用預售資金,防範樓盤出現爛尾。

我們認為此一措施對於「保交樓」有幫助,畢竟有一些內房企業,在債務臨門時,或會利用灰色地帶而動用預售資金。現時市場樓價不斷下調,市民見樓價已跌至可負擔水平,或會心動入市,但因擔憂開發商能否如期交樓而卻步;若交由政府去監管預售資金,那就最安全不過,讓有意置業的市民更有信心入市,對樓市有一定幫助。

香港

    

政府嚴打洋房僭建

一場世紀豪雨揭發了香港多個洋房區有僭建個案,繼紅山半島後,屋宇署及地政署聯手到屯門蟠龍半島巡查,已向20間僭建獨立屋的業主發出清拆令及釘契,當中有4間的業主更被檢控。至於紅山半島,已發現70間洋房違規,當中有29間同時涉及僭建及非法佔用政府土地。

洋房僭建的情況由來已久,幾乎不是什麼秘密,嚴重的甚至霸佔政府的土地,將擁有的範圍延伸,或蓋上建築物。過去相關機構因不能隨意入屋檢查,業主即使改動,也不容易被發現,加上政府部門人手不足,於是隻眼開隻眼閉。今天出了大問題,紅山半島僭建懷疑引致斜坡山泥傾瀉,令政府不得不強力執法,加上現時航拍盛行,可以高空作出觀察,令許多僭建無所遁形。我們希望政府能貫徹去執行,別虎頭蛇尾,獨立洋房之外,還要向新界丁屋及村屋埋手,以徹底處理僭建問題。

蔚藍東岸累計22宗撻訂

香港樓市走弱,之前以樓花購入的物業,買家陸續出現達訂,五礦地產(0230.HK)位於油塘的蔚藍東岸近日錄得8戶買家撻大訂,每個單位成交價在535萬港元至989萬港元。項目在2020年開售,每方呎均價約19,000至20,000萬港元水平。單就本月,蔚藍東岸已累計出現16宗撻訂,整個項目至今已錄撻訂22宗。

我們相信,早幾年出售的住宅,到臨近入伙期,撻訂的個案會陸續出現,畢竟目前樓價較2019年高峰期跌了兩成或以上,特別那些納米樓項目,發展商當年見樓價高,於是大幅增加興建細單位,因涉及整個銀碼會較低,買家較易上車,然而發展商卻將每方呎價提高,當整體樓價下挫時,納米樓的買家損失就更大。因此,買家選擇撻訂或許是明智之舉,至少在今天看是對的。

咏竹坊文章

    

特步跑出個未來

本周《咏竹坊》文章提到國產運動品牌特步(1368.HK)以6,100萬美元(4.3億元),向Wolverine World Wide(WWW.US)購入合資公司權益。合資公司主要在中港台銷售索康尼及邁樂品牌的服裝、鞋履及配飾。其中索康尼的跑鞋有百年歷史,更有跑鞋中的勞斯萊斯稱號。

國內運動品牌以安踏(2020.HK)及李寧(2331.HK)馬首是瞻,特步在銷售規模、名氣及歷史都比不上兩大巨頭,於是集中力量,主要研發跑鞋,又斥巨額資金支持內地大型馬拉松,並贊助多位頂級長跑運動員。是次收購索康尼,正正看中對方在跑鞋上的技術及名氣,進一步優化旗下跑鞋的質素,並可將產品更加多元化。

海爾平購開利製冷

說到併購海外品牌,家電巨企海爾智家(6690.HK)近期亦6.4億美元,購入開利環球旗下的開利全球商用製冷,該公司主要從事商用冷凍鏈業務。是次收購,按去年開利全球商用製冷業績計,只是11倍市盈率,相對海外或內地同類企業平均15至30倍來得便宜。

海爾在海外併購上經驗豐富,早在2012年向日本三洋電機購入洗衣機及冰箱業務,2019年收購意大利家電商Candy,最經典是2016年以54億美元,收購美國通用電氣的家電業務,經過大刀闊斧的改革,短短5年間將其收入大增逾倍,更扭虧為盈。因此,我們相信海爾有能力,為開利商用製冷進行業務改革,將其盈利能力進一步發揮。

新聞

簡訊:國富氫能配股集資1億元

氫能設備製造商江蘇國富氫能技術裝備股份有限公司(2582.HK)周三公布,將以每股50.13元配售199.48萬股新股,集資金額約1億元。 配售價較公司周三收市價55.5港元折讓9.68%,配售股份將佔擴大後已發行股份約1.8%。 集資所得的72%資金,將用作支持集團業務的營運,包括支付薪金、社保,以及供應商款項;20%用於償還現有信貸融資,餘下8%用於投資中國及海外氫能項目。 國富氫能周四開市跌0.1%報55.45港元,公司股價較過去一年高位下跌65%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Medcaptain steps into IPO spotlight

業績扭虧助攻 麥科田生物衝刺港股上市

在經歷多年虧損後,麥科田生物於2025年上半年首次實現盈利,反映出公司營運效率提升,以及核心業務的穩健擴張 重點: 麥科田的產品已遍及全球逾140個國家及地區,在多個細分領域的市場佔有率排名前列 在麥科田的三大業務中,微創介入的收入穩步提升,佔比逐步超五成    莫莉 2025年港股醫療板塊持續火熱,恒生醫療保健指數今年以來累計上漲近一倍,顯示出市場對於港股生物醫藥充滿信心。在火熱的市場氛圍下,多家醫療企業爭相遞表赴港上市,9月11日,醫療器械企業深圳麥科田生物醫療技術股份有限公司正式向港交所提交上市申請,由摩根士丹利和華泰國際擔任聯席保薦人。 麥科田成立於2011年,提供創新且全面的產品組合以滿足醫療機構內廣泛的臨床科室、病房和診所以及社區衛生中心、檢驗機構和家庭護理場景的臨床需求。公司業務主要專注於生命支持、微創介入和體外診斷三大板塊。 其中生命支持醫療器械主要用於重症監護室、手術室和急診室,以管理和護理重症患者,其產品主要包括藥物輸注產品、麻醉機、氣道管理產品、肺功能檢測產品等;微創介入產品主要用於消化系統包括胃腸道和肝膽道以及泌尿系統相關疾病的診斷和治療,包括可重復使用及一次性內窺鏡系統以及相關耗材;體外診斷設備和耗材等產品組合,涵蓋凝血、血型檢測、化學發光和分子診斷,包括供血栓彈力圖、常規凝血產品、全自動血型檢測儀等。 在多個細分領域,麥科田的市場佔有率排名前列。根據灼識咨詢的資料,以銷售額計,麥科田於2018年至2024年的各個年度在中國輸注工作站市場排名第一,2022年至2024年各年度在中國消化系統微創介入耗材市場排名第二,並且於2024年躋身中國血型檢測設備市場前五名。 截至2025年6月30日,麥科田已將超過50種生命支持產品、80種微創介入產品及210種體外診斷產品商業化。麥科田的產品已遍及全球逾140個國家及地區,在中國和英國各地戰略性地設立五個研發中心和六個生產中心。在中國,公司的產品已累計覆蓋超過6,000家醫院,包括約90%的三級甲等醫院,覆蓋31個省、直轄市及自治區。 根據灼識咨詢的研究,麥科田所專注的醫療器械行業正保持快速增長,並展現出巨大的未來潛力。2024年,全球生命支持醫療器械市場規模達到751億美元,中國達到人民幣557億元,麥科田核心布局的三大領域——生命支持、微創介入和體外診斷未來增長動力強勁。灼識咨詢預計,到2030年,全球生命支持醫療器械市場規模將增至1097億美元,中國市場將增至932億元人民幣。 營收增長穩健 麥科田的財務數據顯示出良好的增長勢頭。2022年、2023年、2024年,公司收入分別約為人民幣9.17億元、13.13億元、13.99億元。2025年上半年,公司收入達到7.87億元,同比增長15.31%。在此期間,毛利率方面也呈現持續改善趨勢,由2022年的43.7%逐年上升,增至2025年上半年的的52.9%。 在麥科田的三大業務中,微創介入的收入穩步提升,佔比逐步超五成。2025年上半年,生命支持產品收入3億元,佔比37.9%;微創介入收入4億元,佔比51.1%;體外診斷收入8,622萬元,佔比11%。其中,生命支持產品銷售的收入曾出現較大波動,2023年該板塊收入達到5.64億元,2024年卻同比減少12.4%至4.94億元。公司解釋,這是因為醫院為確保臨床供應充足,在上一個疫情年度期間進行提前採購,導致使用週期延長並於2024年減少採購。 公司於2025年上半年成功實現扭虧為盈,期內利潤達4,096.8萬元,較上年同期的虧損5,802.6萬元顯著改善。這一盈利能力的轉變主要得益於銷量增長、製造效率提升以及固定生產成本的有效攤薄。回顧過往業績,公司的淨虧損已從2022年的2.26億元收窄至2023年的6,450.8萬元,這主要源於產品組合的擴大和客戶需求增長所帶來的銷量提升。然而,受生命支持產品市場需求在2023年疫情高峰期後逐步回歸常態的影響,收入增速在2024年有所放緩,導致當年淨虧損增至9,661.7萬元。 麥科田背後有著豪華的投資者陣容。自2016年起,公司已進行多輪融資,投資者包括高瓴、深圳創新投集團等知名機構。根據招股書披露,高瓴實體持股20.79%,深圳創新投集團實體持股8.54%。2023年,麥科田最後一輪股份認購時的投後估值為82.45億元,以其2025年的盈利計算,其市盈率約為100倍,醫療器械行業龍頭邁瑞醫療(300760.SZ)的市盈率為32倍,前者有較大溢價。不過基於其2025年上半年扭虧為盈和核心業務在細分市場的領先地位,建議投資者謹慎關注其長期成長價值。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:極氪私有化獲股東大比數通過

電動車(EV)製造商極氪智能科技控股有限公司(ZK.US)周一表示,大多數股東投票通過私有化要約,有96.8%支持該交易。 極氪於5月首次宣布私有化計劃,由在港上市的吉利汽車(0175.HK)牽頭的集團,對該公司每股美國存托憑證(ADS)出價25.66美元。但部分股東抗議價格過低後,吉利在7月將收購價上調至每美國存托憑證26.87美元。 此次私有化發生在極氪於2023年5月在紐約IPO籌集4.4億美元之後不到兩年,極氪及吉利汽車均隸屬於吉利集團,旗下其他上市公司包括汽車製造商沃爾沃(VOLCAR-B.ST)和路特斯(Lotus Technology)(LOT.US),以及汽車技術公司億咖通科技(ECX.US)。 公告發布後,極氪股價於周一上漲2%,周二又上漲0.7%,收於29.88美元。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Shengjing Bank is a lender

瀋陽國資委終極提價 盛京股東賣還是不賣?

這家地方金融機構正承受前控股股東恒大集團的危機餘波,地方政府擬將其私有化 重點: 瀋陽市政府的投資公司擬將私有化盛京銀行的收購報價提高約20% 這家銀行長期承受中國經濟疲軟與前控股股東恒大集團崩盤的雙重打擊   梁武仁 為維護金融體系的信心,中國當局維持銀行業穩定的舉措正付出高昂代價。 上周五,總部位於東北瀋陽市的盛京銀行股份有限公司(2066.HK)宣布,政府支持的控股股東瀋陽盛京金控投資已將私有化報價提高,擬將盛京銀行從港交所退市。 目前,瀋陽盛京金控提價至每股1.6港元和1.45元人民幣,以收購H股和境內股。銀行大股東瀋陽市國資委掌控當地多家最大國企,本次報價較8月26日初始方案溢價逾20%,並明確表示不再提價。 「要約人將不會再增加最終要約價,且不保留如此行事的權利」,該行聲明,「股東及潛在投資者務須注意,在作出本聲明後,要約人將不上調最終H股要約價及最終內資股要約價。」 最新報價較8月私有化方案提出前的股價高逾40%,總金額達到2024年淨利潤的逾20倍。瀋陽盛京金控已實際持有盛京銀行約37%股權,現願斥資逾10億美元實現全資控股。 若交易完成,盛京銀行將轉為國有獨資運營,繼續要扭轉前大股東恒大集團衰敗的經營頹勢。2022年,瀋陽市政府的接管,實為對這家區域性銀行的紓困,最新私有化方案的昂貴代價顯示,在維護龐大金融體系穩定方面,政府不願冒險。決策層顯然要防範銀行業「害群之馬」引發多米諾效應,波及散戶及機構投資者。 過去幾年,盛京銀行效益滑坡致淨利潤大幅萎縮,股價同步跳水。即便私有化要約觸發大漲,市值較2014年上市時仍低近80%。地方當局顯然認為,脫離公眾投資者審視,實施全盤掌控更利於該行發展。 這家區域性銀行因恒大集團關聯交易引發關注,恒大2016年入股盛京銀行時,正值中國樓市繁榮期,至2019年持股比例達36%。合作之初就存隱患,外界擔憂該行可能放寬授信標準,市場質疑其忽視信貸風險,對恒大實施差別化借貸政策。 隱患最終爆發,作為恒大主要融資方,盛京銀行遭流動性危機反噬。2022年末,恒大子公司拖欠該行數十億美元債務,致後者啓動司法追償。此前數月,恒大通過拍賣將剩餘股權售予瀋陽國資,完成2021年啓動的減持計劃,後者是其債務重組籌資舉措之一。 舉步維艱 無論是否涉及恒大風波,盛京銀行生存本就艱難。如諸多同業般,該行深受2020年代初拖垮恒大的地產寒冬衝擊。房企是盛京銀行等區域性銀行的核心借貸群體,2020年該行貸款損失激增,吞噬近三分之二營業利潤,不良貸款率從2019年不足2%升至逾3%。 2023年,盛京銀行再獲政府援手,以非傳統的方式重整受創資產負債表,向遼寧省政府旗下資產管理公司(AMC)出售約240億美元不良債權及投資。中國政府成立AMC來接管並管理銀行的不良貸款(NPL),這種交易並不罕見。 不過,遼寧的AMC為籌資向盛京銀行發行債券,形成國資機構「借該行資金購其壞賬」的財務騰挪。此舉賬面化解不良貸款,卻使該行持有債券資產。無論如何,資產處置後,盛京銀行表面指標好轉,助力中國銀行體系穩定。 操作後不良率雖降,但受國內經濟疲軟拖累,該行營收盈利仍難提振,去年淨利息收入下滑逾20%,淨利潤跌15%至6.21億元(約8,700萬美元),不足鼎盛期的零頭。 周二,收盤價1.55港元較最新收購價1.60港元小幅折價3%,對應23倍市盈率遠高於同業普遍不足5倍的水平。 鑒於收購價無上浮空間且財務表現黯淡,盛京銀行估值上行空間受限。短期中國銀行業難現好轉,現時接受私有化或是明智選擇。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏