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劉智恒

     

香港

寬待中原嚴懲美聯

中原及美聯(1200.HK)等兩大香港地產代理集團,涉嫌協助發展商出售新盤時操控佣金,將協議實收佣金限定2%,合謀定價,違反《競爭條例》。但兩家代理的命運迥異,中原及旗下利嘉閣得以全身而退。相反美聯及旗下的香港置業,五名高層均被檢控。

整件事最弔詭的地方在於兩大集團都違規,為何只有美聯受控?關鍵全在於現行條例下的《寬待政策》,若多位涉事人或機構中,第一個先向競委會申請寬待,主動提供資料協助調查,可獲保障不被提告。

一直以來,市場都說中原在代理行業領先美聯,想不到這次事件上,中原都跑在美聯之前,在競委會進行調查時,率先申請寬待,與競委會簽訂寬待協議,並提供高度合作,大幅減少競委會的搜證工作。美聯則要被罰,包括支付罰金及五名涉案高層或要被取消董事資格。

郭老太擊敗楊惠妍登女首富

內地房地產市場疲弱,上市房企市值大縮水,中國女首富出現大執位。胡潤研究院的《2023紅顏會·潤女企業家榜》中,香港新鴻基地產(0016.HK)的大股東郭鄺肖卿,以720億元首次登上中國女首富的寶座,排第二位的是龍湖集團(0960.HK)創始人吳亞軍,財富達665億元,而富華國際主席陳麗華,則以580億元位列第三。

過去多次當上女首富的碧桂園(2007.HK)主席楊惠妍,竟然都以480億元財富而名列第五位。看到這裡,不知大家有沒有疑問,碧桂園有多筆境外債已違約,集團總負債超過兩千億元,負債纍纍,而主席還這樣富有。當然,上市公司負債是公司問題,主席或大股東沒責任要為公司掏腰包,不過小股東看了這個富豪排名,肯定滿不是味兒。   

明年商廈租金或跌5%

香港經濟持續不振,加上部份外資流走,本地寫字樓的租務情況並不樂觀。第一太平戴維斯最新發表的2023年第三季寫字樓租賃報告指出,本港甲級商廈第三季租金按年下跌2%。不過。空置率不升反跌0.4%,主因是位於九龍灣的國際展貿中心將重建,租戶開始要覓新辦公地點,導致出現一定需求。

甲級商廈的租金持續受壓,全球經濟不景,中美爭拗等,令到少有新企業到港設公司;與此同時,多家投資銀行裁員,部份基金及企業又遷離香港,兩方面夾擊下,相信商廈租金要持續往下行。第一太平預計,明年香港的寫字樓租金將持平,甚至下跌5%。

   

內地

     

新樓價格連跌四月

國家統計局剛公布內地十月份70大中城市新建住宅價格指數,住宅價格按月跌0.3%,按年跌0.1%,均是連續四個月下跌。在70大中城市,有56個城市下跌,較九月增加兩個;上漲的只有11個,較九月時少3個。

北上廣深四大城市中,只有上海按月上漲2%,北京、廣州及深圳,分別按月下跌0.4%、0.7%及0.5%。二手住宅情況也不樂觀,按月下跌0.8%,但九月時是上升0.2%。四大城市二手價格同步下降,北京跌1.1%、上海及廣州均跌0.8%,深圳跌幅較細,下降0.5%。從最新數據顯示,似乎九月份推出的樓市寬鬆措施,效果只屬曇花一現,十月已有點後勁不繼,未來情況或許仍需時間觀察。  

內房走勢「前高、中低、後穩」

內地樓市暫時仍未見起色,但住房和城鄉建設部長倪虹在接受新華社訪問時透露,自從今年8月推出「認房不認貸」措施、降低首付比例及調低利率後,對樓市起到積極作用。他認為今年整體樓市走勢是「前高、中低、後穩」,意味樓市在靠近年底時,將會逐漸平穩。

倪虹也透露,中央所提的三大工程已啟動,包括規劃建設保障性住房、改造城中村,以及「平急兩用」公共基礎設施。不過,我們看內房企業公布的十月份數據,按月銷量雖然有所回穩,但按年比較就出現較大跌幅,部份房企如合景泰富(1813.HK)、遠洋(3377.HK)等,跌幅都超過七成。因此,即使樓市穩定下來,按目前銷售進度,房企要靠賣樓套垷還債就較困難,若情況續不理想,問題將會惡化。

咏竹坊

     

蜜雪冰城登陸香港

香港疫後復常進展並不太理想,內地到港自由行的數量未如預期,商鋪的租務情況也難復舊觀,即使傳統旺區的旺角也受影響。上周咏竹坊的文章報道,旺角銀行中心有鋪位租出,裝修工作進展如火如荼,原來租用的是內地經營茶飲的龍頭蜜雪冰城

市場有消息,蜜雪冰城已委任高盛等投資銀行為保薦人,準備在香港上市,集資金額約10億美元。內地茶飲業近年發展迅猛,茶飲店五步一門,十步一閣,當中以蜜雪冰城規模最龐大,集團以平價為賣點,配合特許經營模式,成立廿多年,分店超過25,000間,分布內地,越南、馬來西亞、泰國及印尼等。

撐萬科穩樓市

另外,咏竹坊又提及萬科的債務情況,公司部分債券評級被惠譽從「BBB+」下調至「BBB」,觸發債價下跌。深圳國資委及深鐵集團都為萬科說話,一方面強調萬科沒財務風險,另外又力撐隨時可出資收購萬科項目,為集團提供流動性。

萬科是內地主要的龍頭房企,多年以來為市場認同,財務情況亦相對健康。但目前市場對房企特別敏感,一有風吹草動,都可能動搖信心,影響資金融信貸,到時連沒事的房企也疲拖累,再而影響整個市場。因此,政府部門為穩健房企,為萬科護航以重建市場信心,確實是無可厚非。

     

新聞

首程入股兩隻地產投資信託基金

基礎設施投資商首程控股有限公司(0697.HK)周四表示,已投資兩隻房地產投資信託基金(REIT),公司表示,此舉將有助於推動中國經濟高質量發展。 其中一項投資為國泰海通砂之船商業REIT,其底層資產為西安的砂之船(西安)奧特萊斯項目。另一項投資為中信建投首農商業REIT,底層資產為北京市昌平區的龍德廣場。首程控股未披露這兩筆REIT投資的具體規模。 此次投資正值中國鼓勵更多企業將房地產剝離至REITs,從而在開發項目中回收資金,同時為投資者提供一種新的金融產品。 首程控股周四在公告發布後下跌2.3%,該股今年迄今已下跌約19% 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

味精龍頭阜豐預計上半年錄得虧損

中國味精龍頭阜豐集團有限公司(0546.HK)周三發布盈利警告,預計截至6月30日止六個月將錄得虧損,或稅後利潤大幅減少,遠遜於去年同期錄得的17.9億元盈利。 公司表示,截至今年5月底止五個月,已錄得稅後虧損約5,300萬元(784萬美元),主要由於美元兌人民幣貶值,導致持有的美元資產產生約5.4億元人民幣匯兌損失;同時味精、黃原膠、蘇氨酸及賴氨酸等主要產品售價自去年以來持續疲弱,拖累盈利表現。 根據公司官網所述,阜豐集團為全球最大的穀氨酸和味精製造商之一,其產品暢銷全球逾100個國家與地區。全集團每年銷項物流超過500萬噸,其中出口貿易量約達90萬噸,氨基酸與黃原膠為其出口主力。 阜豐集團股價周四低開,至中午休市報4.52港元,跌16.76%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Miduoduo does e-commerce with TikTok

連年虧損的米多多 搭上TikTok 冀一洗頽風

中國第五大跨境電商服務供應商米多多,正透過加碼社交媒體平台合作及發展自營銷售業務,尋求新的增長動能 重點: 米多多在申請香港IPO前已連續三年錄得虧損,但公司表示,虧損主要源於近年業務轉型所產生的相關成本 這家跨境電商營銷服務供應商表示,去年收入大幅增長,反映其與TikTok深化合作,以及聚焦東南亞市場的策略開始見效   譚英 對於帶著虧損紀錄闖關資本市場的新創企業而言,這樣的故事並不陌生。跨境電商企業米多多集團股份有限公司上周遞交香港上市申請,便是最新一例。 公司2023年、2024年及2025年分別錄得虧損1,640萬美元、16.3萬美元及2,450萬美元;同期收入則分別為7,090萬美元、7,110萬美元及1.38億美元。若按照香港交易所2018年修訂上市規則前的標準,米多多的上市申請很可能因未能滿足IPO前連續兩年盈利的要求而遭拒絕。 若剔除部分非現金項目影響,公司盈利表現則較為理想。經調整後,米多多2023年錄得淨利潤5.9萬美元,2024年虧損8.7萬美元,2025年則轉為盈利230萬美元。 儘管盈利表現起伏不定,米多多仍有不少值得投資者關注之處。首先,公司最新一輪投資者包括主權背景基金中央匯金投資,該機構去年參與增資後,米多多估值達50億港元。 這家公司正試圖將自己塑造成一家炙手可熱的科技新創企業,而非一家成立14年、身處成熟廣告服務產業的老牌業者。其押注的正是近年快速崛起的跨境電商市場,協助中國商家將商品銷售給海外消費者。 公司希望投資者不僅將其視為營銷服務供應商,更將其視為一家經營自有跨境電商平台、聚焦東南亞市場的電商運營商。公司表示,IPO募集資金將用於推動本地化布局,以及在東南亞四個重點市場泰國、印尼、越南及馬來西亞建設電商倉儲設施。近期與短影音平台TikTok的合作,也是公司成長故事的重要組成部分。TikTok同時營運電商平台TikTok Shop。米多多將近年的高速增長部分歸功於與TikTok合作關係持續深化。在2024年收入幾乎持平後,公司2025年收入接近翻倍成長。 轉型之路 米多多從一家專注中國市場的廣告服務商,迅速轉型為跨境電商綜合服務供應商,在某種程度上反映出中國龐大電商產業中一個正在快速崛起的新領域。 2024年中國網路零售銷售額達15.52萬億元(2.3萬億美元),約佔全球網路零售市場的一半。根據申請文件,中國跨境電商市場2024年規模達4,617億美元,預計至2029年期間年均增長率為15.1%。這也為跨境電商服務市場提供廣闊成長空間。該市場規模預計將由2024年的363億美元增至2029年的737億美元,增長超過一倍。 目前跨境電商營銷服務市場前五大業者合計佔有36.5%的市場份額。其中米多多規模最小,2024年排名第五,市場份額僅0.5%。廣東省廣告集團股份有限公司(002400.SZ)以17.2%的市佔率居首;未上市的鈦動科技、東信時代及星谷雲分列其後,合計佔有18.8%的市場份額。 近來,中國跨境電商產業在美國市場面臨壓力。美國去年堵住了一項長期存在的制度漏洞,取消價值低於800美元包裹免關稅入境的待遇,而美國正是中國跨境電商賣家的主要市場之一。類似情況也正在歐洲發生。歐盟計劃自下月起取消價值150歐元(173美元)以下包裹的免稅優惠。 面對上述及其他挑戰,米多多的應對方式堪稱企業靈活調整與把握機遇的典型案例。 公司前身為滙源信息,是一家位於中國福建省的跨境貿易中介服務商,最初與Google合作,協助其拓展中國客戶的廣告業務。2021年,公司聯合創辦人、董事長阮衛星與行政總裁鄧海開始推動業務轉型,由原本提供海外企業進入中國市場的營銷服務,轉向為中國廣告代理商提供出海營銷服務。 自營電商業務 2023年之後,公司除了原有服務廣告代理商的業務外,也開始直接拓展品牌客戶。到了2025年5月,公司進一步與TikTok Shop合作,正式開展自有海外電商運營業務。 自2021年以來,米多多的核心業務一直是海外營銷服務,該業務去年仍佔公司總收入的93.1%。相比之下,公司自營海外電商運營業務在開展首年僅貢獻3.1%的收入。米多多得以突破傳統營銷服務業務、開啟新一輪擴張,關鍵在於其與TikTok自2024年建立的合作關係。如今,這項合作已從單純的廣告代理業務,逐步發展成支撐公司自營電商及電商廣告服務的重要平台。 隨著合作深化,TikTok貢獻的收入佔比由2023年的0.2%大幅提升至2025年的30.3%;其餘大部分收入則仍來自Google。在營銷服務模式下,米多多向Google及TikTok等平台採購廣告資源,再轉售給廣告代理商客戶,並透過平台返點獲取部分收益。然而,自這家美國搜尋巨頭於2023年調整返點政策後,Google提供的返點金額已由2023年的149萬美元降至2025年的83.8萬美元。相比之下,TikTok在雙方合作後的首個完整年度便帶來438萬美元返點收入。 米多多將毛利由2023年的290萬美元增至2025年的1,180萬美元,幾乎完全歸功於與TikTok的合作,儘管公司與Google的合作關係仍持續存在。透過TikTok提供服務所產生的收入,由2024年的970萬美元增至2025年的3,890萬美元;同期活躍客戶數亦由706家增至1,209家。公司的毛利率仍然偏低,反映其作為營銷服務中介商的商業模式特性。不過,隨著TikTok業務規模擴大,以及毛利率較高的自營電商業務逐步成長,公司毛利率已由2023年的4.1%提升至去年的8.6%。 除了廣告服務業務外,公司依託TikTok Shop經營的自營電商業務去年實現420萬美元收入,毛利率更高達72.1%。該業務去年主要向美國、馬來西亞、泰國及越南消費者銷售商品,但目前似乎仍僅與單一品牌合作夥伴合作。不過,公司表示,2026年前四個月已有另外三家品牌合作夥伴加入,顯示這項業務未來具備相當可觀的成長潛力。 現在或許仍言之過早,尚難判斷米多多與TikTok的新合作關係,是否能在更長時間內持續帶來強勁的收入增長及利潤改善。不過,在中國與西方關係日趨緊張,以及Google因AI侵蝕其核心搜尋業務而收緊資源分配的背景下,米多多轉向跨境電商模式,並將重心放在東南亞市場,看來是一項相當明智的策略布局。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

美暫緩制裁 DeepSeek免被納入黑名單

路透報道,因特朗普避免與中國緊張關係升級,美國將暫緩把人工智能與大型語言模型公司DeepSeek列入貿易黑名單。 據報道,除了DeepSeek以外,長鑫存儲及百多家被列為國家安全風險的中國企業,也暫緩納入黑名單中。 美國商務部工業與安全局(BIS)沒有直接作出回應,只表示時刻都會使用包括實體清單在內的政策和執法工具,以打擊不良行為者。 DeepSeek近期剛完成首輪融資,投資者除創辦人梁文鋒外,騰訊、寧德時代分別投資100億及50億元人民幣,京東、網易及IDG亦分別投資30億元,目前DeepSeek估值已超過500億美元。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏