雖然龍湖集團多次表示無任何分拆計畫,但旗下物管公司龍湖智創生活遞交港股上市申請

重點:

  • 龍湖智創生活申請在港交所上市,與其他同業相比,算是姍姍來遲
  • 公司申請上市前進行連串收購並購行動,在全國物管行業排名第9

莫莉

房企分拆物業管理板塊上市的浪潮已經持續數年,以尋求籌集現金並更好地區分兩種不同業務。作為中國十大房企之一的龍湖集團(0960.HK)曾是例外,管理層多次重申“沒有分拆計畫”。如今,在絕大多數物管企業已登陸資本市場後,龍湖集團姍姍來遲,成為最後一家申請把相關業務分拆上市的頭部房企。

1月7日,龍湖集團旗下新品牌龍湖智創生活正式發佈,整合龍湖集團原有的智慧服務及商業運營等業務。同日,龍湖智創生活在港交所遞交上市申請,向港股市場踏出第一步。

根據公司招股書引述的資料,截至2021年12月28日,龍湖智創生活的物業管理在管面積約2.5億平方米,擁有1,512個在管項目,超過八成的項目位於一二線城市。房地產資訊綜合服務商克而瑞發佈的2021年中國物管企業管理規模榜顯示,排名前三的碧桂園服務(6098.HK)、萬科雲、雅生活(3319.HK)在管面積均已突破5億平方米,而龍湖智創生活名列行業第九。

對物業管理企業而言,在管規模是營收來源的核心。市場對物管企業的估值往往基於在管規模,因此上市前突擊收購並購以擴充規模,是多家物業公司不謀而合的選擇,而龍湖智創生活也不例外。

上市前擴大規模

2021年,在有關房企債務“三條紅線”等調控政策影響下,房企融資管道受阻,為緩解短期債務壓力,不少房企選擇通過出售物業資產補充資金。此前保持“潛水”的龍湖智創生活一改低調風格,在收購並購戰場上一路挺進。

去年3月,龍湖智創生活以12.73億元(2億美元)收購億達中國(3639.HK)的物業管理板塊億達服務;8月,吞併總部位於河南的物管企業楷林商務服務;9月,收購九龍倉集團(0004.HK)在內地的部分物業管理業務等。招股書顯示,龍湖智創生活來自協力開發商的物業專案,從2020年底的398個,已大幅增長74.9%至696個。

這些交易提升了龍湖智創生活的規模,也降低對龍湖集團的依賴。2021年前9個月,來自龍湖集團及其聯營公司貢獻的收入為23.33億元,佔比僅有30%,另外70%都是來自獨立協力開發商。

但連番大規模收購,卻攤薄了龍湖智創生活的毛利率,從2019年、2020年,到2021年前9個月,其毛利率分別為29.2%、25.8%與及27.6%,與同業比較不算吸引。以最新資料計算,龍湖集團及其聯合營公司開發的住宅物業的平均物業費為每月每平米3.44元,但協力廠商開發商的住宅平均物業費每月僅為每平米2.39元,比母公司的項目低了三成。

值得注意的是,物管企業的收購並購帶來的擴張機遇與風險並存。東北證券認為,四川藍光嘉寶服務、彩生活(1778.HK)等物管企業在大幅擴張下,業績增速卻連年大幅放緩,顯示新專案品質偏低,如果無法有效整合,當遇上被業主解約、維修資金加速上升等問題,會為公司帶來風險。

物管股估值跳水

新冠疫情期間,物管行業對社會的公共安全、基層工作的價值凸顯,也為生活類增值服務帶來機會,物管企業價值得到放大,上市企業估值在2020年中達到峰值,恒生物業服務及管理指數成分股的市盈率均值高達60至70倍。

但自從去年下半年以來,因政府發文要求整治地產市場秩序,物管行業股價大幅下挫,估值一路走低,到2021年12月31日,該板塊市盈率均值僅為17.5倍,降至歷史較低水準,但上市物管企業估值呈現分化,大型物企估值普遍更高,小規模、低發展潛力物企估值相對承壓。

中信證券指出,龍湖智創生活最佳可比公司是華潤萬象生活(1209.HK),兩者都具備以一二線城市業務為主的物業在管組合和運營商場組合,並試圖在物管和商管運營服務方面尋求協同。

龍湖智創生活暫未有招股價等詳情,參考香港上市的同類公司華潤萬象生活的市盈率為57倍,為同業較高水準。其他物管頭部企業中,碧桂園服務的市盈率為32倍、保利物業(6049.HK)為36倍。

招股書顯示,龍湖智創去年首三季淨利潤為11.3億元,按相同比例計算,預測全年盈利約15億元,如果以上述三家同業的平均市盈率約40倍計算,龍湖智創生活上市估值約為732億港元(598億元)。

考慮到母公司龍湖集團財務穩健,“三道紅線”均為綠色,此時推進物業板塊上市,並無紓解資金壓力的顯著需求。作為最近市場上罕見的物管龍頭新股,龍湖智創生活的上市估值,說不定能比預期稍高。

欲訂閱詠竹坊每週免費通訊,請點擊這裡

新聞

Jinxin does reproductive services

錦欣生殖推出中國首款面向醫生的試管嬰兒臨床AI智能體

這家輔助生殖服務提供商正在四川的一家醫院試點這款新的智能體,以在整個試管嬰兒工作流程中為醫生提供支持   余特莉 領先的輔助生殖服務提供商錦欣生殖(1951.HK)表示,其在四川的一家醫院內推出了一款被稱為中國首個面向醫生的輔助生殖AI智能體。這家總部位於成都的公司計劃通過該系統,將人工智能融入日常的試管嬰兒(IVF)工作流程中。 公司在一份聲明中表示,「IVF Co-pilot」系統已在四川錦欣西囡婦女兒童醫院進入試用階段。該系統旨在整個輔助生殖過程中為臨床醫生提供支持,初期主要側重於試管嬰兒週期的促排卵方案以及起始用藥劑量的評估。 錦欣生殖表示,該系統將醫院的臨床經驗、IVF專業知識、專有算法和本地部署的大語言模型融入電子病歷工作流程中。它為醫生提供了可比較、可追溯和可復核的決策支持信息。 公司研發負責人王偉鵬表示,該工具為醫生提供能夠進行比較、追溯和驗證的輔助意見,而非模仿或取代醫生。這些支持性意見隨後會被系統性地整合到醫生的工作流程中。 錦欣生殖將IVF Co-pilot描述為輔助生殖領域首款面向醫生的臨床AI智能體,使其有別於面向患者的聊天機器人和行政管理工具。公司表示,輔助生殖治療是一個連續、動態且高度個體化的臨床過程,需要能夠適應每位患者既往病史和臨床反應的決策支持。 公司表示,大量的治療週期數據和成功案例構成了該智能系統的基礎。在符合法律、監管和數據安全要求的前提下,該系統能從專業數據庫中篩選具有可比性的治療方案和數據,然後利用內部部署的大模型對信息進行總結、比較和分析,以供醫生參考。 據咨詢公司弗若斯特沙利文的數據,按取卵周期數計算,錦欣生殖是中國最大的輔助生殖一體化平台。公司在中國各地運營著由生殖診所和婦女兒童醫院組成的網絡,並在美國設有醫療機構。公司提供試管嬰兒及相關的輔助生殖治療、醫院管理和輔助醫療服務,並運營著門診手術中心。 公司在7月下旬表示,2026年上半年初診量(NPV)同比增長9.1%,達24,169人次;取卵(OPU)周期總數增加6.1%,達14,653個。廣東大灣區是主要的增長來源,其初診量增長30.1%,達4,837人次。海外業務同樣展現出強勁勢頭,初診量增長29.4%,達4,553人次,取卵週期激增42.4%,達2,990個,雙雙創下歷史新高。 同時,錦欣生殖表示,預計2026年上半年將扭虧為盈,實現淨利潤9,000萬元,而上年同期為淨虧損10.4億元。公司將這一業績改善歸因於美國業務的復蘇、個性化服務的拓展以及輔助生殖服務在中國的更廣泛普及。公司還預計,EBITDA(息稅折舊攤銷前利潤)將改善至至少2.9億元。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲瞭解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯繫我們 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

AI直播提升營運效率 交個朋友料中期多賺最多65%

直播電商與新媒體行銷公司交個朋友控股有限公司(1450.HK)周三發盈喜,預期截至今年6月底止六個月錄得淨利潤8,600萬元(1,274.5萬美元)至9,300萬元,較去年同期的5,640萬元增長52.6%至65%。 公司表示,上半年直播電商業務持續升級,多平台矩陣直播間進一步完善,垂直品類直播能力不斷提升。同時,人工智能(AI)直播全流程賦能體系持續落地,帶動內容製作及營運效率穩步提高,成為期內淨利潤增長的主要原因。 公司股價周四高開低走,至中午休市報0.93港元,跌2.11%,該股過去一個月累升約32.9%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

生豬肉價下跌 牧原7月銷售收入大跌24%

內地生豬養企業牧原食品集團股份有限公司(2714.HK;002714.SZ)周三公布7月銷售數據,共售出666萬頭商品豬,同比上升4.8%,但收入反下降23.6%至88.97億元人民幣(下同)。 公司表示,銷售收入下跌主要是受生豬市場行情波動影響,7月商品豬銷售均價同比下跌25.6%至10.64元。 今年以來,商品豬價並不穩定,年初時每公斤均價一度高達12.57元,到3至6月跌至9元多水平,直到上月又重上10元。 牧原周四開市升0.06%報31.42港元,公司股價自今年初上市以來已下跌20%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Angelalign does dental products

集採時代下 時代天使重展笑顏

儘管在政府集採計劃下承受降價壓力,這家領先的隱形矯治企業在2026年上半年仍錄得強勁的收入及利潤增長 重點: 時代天使今年上半年收入增長逾40%,淨利潤則大增逾69% 這家隱形矯治企業出海僅三年,全球市場案例數已超越中國內地市場 譚英 時代天使科技有限公司(6699.HK)主席馮岱曾在哈佛大學求學,他經常講述自己初次接觸這家公司的故事。2012年,他走進一間「狹小侷促、擺著老舊辦公隔間、地毯滿是污漬」的辦公室。當時,馮岱擔任私募股權巨頭華平投資亞洲醫療科技業務主管,而眼前這家中國最大的隱形矯治器製造商,很快便引起他的興趣。隱形矯治器又稱「隱形牙套」,用於矯正牙齒。 三年後,他收購了這家公司。 時代天使上周公布亮眼盈喜,再次證明馮岱當年的決定是正確的。公司預期,2026年上半年收入按年大增41.9%至43.1%,達2.29億美元至2.31億美元;淨利潤增幅更達69%至78.9%,介乎2,400萬美元至2,540萬美元。 公司將業績大幅增長歸因於消費者及牙科專業人士對品質的重視程度日益提高,以及公司過去在專業品牌建設、直銷網絡和客戶服務體系方面作出的龐大投入。投資者同樣對業績喜出望外,時代天使股價在公告發布後首兩個交易日累升近21%。 時代天使還有其他值得高興的理由。公司正逐步走出法律糾紛,並適應中國全國集採政策帶來的沉重衝擊。該政策透過集中採購,要求醫療供應商以極低價格供貨。 稍後我們會再談這些問題,但首先看看時代天使強勁的收入及利潤增長,這反映公司在中國內地及海外市場均取得成功。期內,中國內地市場的隱形矯治案例數增長36.8%至148,600例,「案例」是公司核心產品採用的銷量計算單位。全球市場(中國內地除外)案例數則增長43.3%至168,000例。時代天使出海僅三年,全球市場案例數便已超越中國內地市場。 按照這一增長軌跡,時代天使可能很快具備挑戰規模大得多的愛齊科技(ALGN.US)的實力,與這家競爭對手旗下隱適美(Invisalign)爭奪全球隱形矯治市場的領導地位。 全球擴張 時代天使於2022年收購巴西領先的正畸品牌Aditek,並於同年在美國、歐洲及澳洲設立子公司。2023年,公司海外收入達1.453億元(2,150萬美元),約佔當年14.8億元總收入的一成。 此後,時代天使的全球市場迅速增長。去年全球市場案例數大增82.1%至256,200例,相比之下,中國內地市場案例數增長26.3%至276,200例。受全球收入倍增至1.63億美元帶動,公司2026年收入增長37.8%至3.703億美元。正如前文所述,今年上半年,全球市場案例數已超越中國內地市場。 時代天使於2003年由多名牙科專業人士創立,其中包括前行政總裁李華敏,他曾參與研發中國首套隱形矯治方案。李華敏於2023年卸任,由胡杰章接任。胡杰章此前曾任馮岱旗下CareCapital Group董事總經理,該公司是一家專注於牙科產業的私募股權及創業投資機構。 時代天使於2021年上市,掛牌首日股價升逾一倍。當時,公司在中國內地市場的佔有率達41%,僅略低於隱適美的41.4%。根據時代天使上市時的招股書,中國於2019年成為全球第二大隱形矯治市場;2020年中國市場銷售額達15億美元,而全球市場銷售額為122億美元。 回到目前的情況,時代天使今年5月在法律戰中取得勝利,歐洲專利法院杜塞爾多夫分庭駁回愛齊科技及隱適美提出的專利侵權指控。7月,中國鄭州市中級人民法院亦駁回相同指控。 另一方面,中國全國集採計劃對口腔醫療服務產業造成沉重衝擊,情況與2018年開始在醫藥產業推行的類似政策相若。該政策令仿製藥及成熟藥品價格平均下降50%。2023年,集採範圍擴大至牙科領域,時代天使等企業亦受到類似影響。 企業被納入集採,是以價格換取銷量。時代天使旗下三條產品線入選中國首輪集中帶量採購計劃。該計劃以三年為一個周期,目前第二輪採購剛剛啟動。 價格壓力 集採計劃實施之初,隱形矯治產品價格下跌23.3%至55%。公立醫院及診所的採購價格降低,也連帶壓低私營市場的價格,較有利於具備足夠規模、能以銷量增長抵銷降價影響的品牌。相較海外品牌,業務更依賴中國內地市場的本土製造商受到較大衝擊,部分牙科服務供應商甚至被迫結業,包括私營連鎖機構美立刻。 時代天使同樣面對價格壓力,但在與隱適美的競爭中明顯勝出。愛齊科技將旗下7款隱適美產品提交參與集採,惟最終全部未能入選。首輪全國集採實施後,按銷量計算,隱適美的中國市場佔有率由略高於40%降至25%,時代天使的市場佔有率則升至逾41%。 在疫情及口腔醫療產品全國集採實施前,時代天使與隱適美在中國內地市場的份額大致相若,規模較小的正雅齒科則排名第三。 據估計,中國牙科護理產品市場在2020年至2030年間的年均增長率將達23.1%,反映隨著中國中產階層不斷壯大,消費者對口腔健康及牙齒美觀的重視程度日益提高。 那麼,時代天使下一步將走向何方?在2012年那場改變公司命運的會面中,時代天使的首席正畸醫生曾對馮岱表示:「其他隱形矯治品牌以技術為重點,總能用令人眼前一亮的新事物吸引目光。但我們的創辦人要求治療效果在臨床上必須可預測且穩定,同時還要容易使用。這令我們的工作困難得多,對投資者而言也顯得有些沉悶。」 公司最新公布的業績顯示,收入及淨利潤均錄得強勁雙位數增長,似乎證明這種發展方向行之有效。時代天使表示:「在嘗試過不同品牌後,牙科醫生和患者逐漸認識到,儘管隱形牙套外觀都很相似,但是治療效果存在差異。」不過,公司亦承認,這種發展模式需要在專業品牌、直銷網絡及本地服務體系方面投入大量資源,並強調將繼續堅持直接服務終端牙科醫生的發展模式。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏