虽然龙湖集团多次表示无任何分拆计划,但旗下物管公司龙湖智创生活递交港股上市申请

重点:

  • 龙湖智创生活申请在港交所上市,与其他同业相比,算是姗姗来迟
  • 公司申请上市前进行连串收购并购行动,在全国物管行业排名第9

莫莉

房企分拆物业管理板块上市的浪潮已经持续数年,以寻求筹集现金并更好地区分两种不同业务。作为中国十大房企之一的龙湖集团(0960.HK)曾是例外,管理层多次重申“没有分拆计划”。如今,在绝大多数物管企业已登陆资本市场后,龙湖集团姗姗来迟,成为最后一家申请把相关业务分拆上市的头部房企。

1月7日,龙湖集团旗下新品牌龙湖智创生活正式发布,整合龙湖集团原有的智慧服务及商业运营等业务。同日,龙湖智创生活在港交所递交上市申请,向港股市场踏出第一步。

根据公司招股书引述的资料,截至2021年12月28日,龙湖智创生活的物业管理在管面积约2.5亿平方米,拥有1,512个在管项目,超过八成的项目位于一二线城市。房地产信息综合服务商克而瑞发布的2021年中国物管企业管理规模榜显示,排名前三的碧桂园服务(6098.HK)、万科云、雅生活(3319.HK)在管面积均已突破5亿平方米,而龙湖智创生活名列行业第九。

对物业管理企业而言,在管规模是营收来源的核心。市场对物管企业的估值往往基于在管规模,因此上市前突击收购并购以扩充规模,是多家物业公司不谋而合的选择,而龙湖智创生活也不例外。

上市前扩大规模

2021年,在有关房企债务“三条红线”等调控政策影响下,房企融资管道受阻,为缓解短期债务压力,不少房企选择通过出售物业资产补充资金。此前保持“潜水”的龙湖智创生活一改低调风格,在收购并购战场上一路挺进。

去年3月,龙湖智创生活以12.73亿元(2亿美元)收购亿达中国(3639.HK)的物业管理板块亿达服务;8月,吞并总部位于河南的物管企业楷林商务服务;9月,收购九龙仓集团(0004.HK)在内地的部分物业管理业务等。招股书显示,龙湖智创生活来自协力开发商的物业项目,从2020年底的398个,已大幅增长74.9%至696个。

这些交易提升了龙湖智创生活的规模,也降低对龙湖集团的依赖。2021年前9个月,来自龙湖集团及其联营公司贡献的收入为23.33亿元,占比仅有30%,另外70%都是来自独立协力开发商。

但连番大规模收购,却摊薄了龙湖智创生活的毛利率,从2019年、2020年,到2021年前9个月,其毛利率分别为29.2%、25.8%与及27.6%,与同业比较不算吸引。以最新资料计算,龙湖集团及其联合营公司开发的住宅物业的平均物业费为每月每平米3.44元,但第三方开发商的住宅平均物业费每月仅为每平米2.39元,比母公司的项目低了三成。

值得注意的是,物管企业的收购并购带来的扩张机遇与风险并存。东北证券认为,四川蓝光嘉宝服务、彩生活(1778.HK)等物管企业在大幅扩张下,业绩增速却连年大幅放缓,显示新项目质量偏低,如果无法有效整合,当遇上被业主解约、维修资金加速上升等问题,会为公司带来风险。

物管股估值跳水

新冠疫情期间,物管行业对社会的公共安全、基层工作的价值凸显,也为生活类增值服务带来机会,物管企业价值得到放大,上市企业估值在2020年中达到峰值,恒生物业服务及管理指数成分股的市盈率均值高达60至70倍。

但自从去年下半年以来,因政府发文要求整治地产市场秩序,物管行业股价大幅下挫,估值一路走低,到2021年12月31日,该板块市盈率均值仅为17.5倍,降至历史较低水平,但上市物管企业估值呈现分化,大型物企估值普遍更高,小规模、低发展潜力物企估值相对承压。

中信证券指出,龙湖智创生活最佳可比公司是华润万象生活(1209.HK),两者都具备以一二线城市业务为主的物业在管组合和运营商场组合,并试图在物管和商管运营服务方面寻求协同。

龙湖智创生活暂未有招股价等详情,参考香港上市的同类公司华润万象生活的市盈率为57倍,为同业较高水平。其他物管头部企业中,碧桂园服务的市盈率为32倍、保利物业(6049.HK)为36倍。

招股书显示,龙湖智创去年首三季净利润为11.3亿元,按相同比例计算,预测全年盈利约15亿元,如果以上述三家同业的平均市盈率约40倍计算,龙湖智创生活上市估值约为732亿港元(598亿元)。

考虑到母公司龙湖集团财务稳健,“三道红线”均为绿档,此时推进物业板块上市,并无纾解资金压力的显著需求。作为最近市场上罕见的物管龙头新股,龙湖智创生活的上市估值,说不定能比预期稍高。

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新闻

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超购逾千倍 芯碁微电子首挂涨逾七成

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Dobot taps Shenzhen market

回深A集资12亿元 越疆瞄准具身智能赛道

作为深圳支持港股大湾区企业赴深上市后首个落地案例,越疆此次回A不只是政策样板,也反映了公司正为进军具身智能领域储备竞争资本 重点: 越疆科技拟回深交所创业板上市集资12亿元,成为深圳新政后首个H股回深A代表案例 协作机器人市场仍保持高增长,但价格竞争加剧,促使公司加码具身智能布局    李世达 去年因人形机器人概念而备受追捧的深圳越疆科技股份有限公司(2432.HK),股价在上市后数月内一度飙升逾三倍,市值突破300亿港元。但随着市场热情降温,公司股价其后回吐大部分涨幅,目前较历史高位跌去六成以上。在投资人重新关注盈利能力与商业化进展之际,这家尚未盈利的协作机器人企业,成为深圳综改新政后首个H股回深A案例。 越疆科技近日公布,深交所已受理公司在创业板上市的申请。越疆计划募集资金12亿元(1.77亿美元),约相当于公司2025年收入的2.4倍。其中5.5亿元将投入多足机器人项目,2.5亿元投向人形机器人项目,1亿元用于营销能力提升建设,另有3亿元补充流动资金。三分之二资金将直接投入新一代机器人产品研发及产业化,显示公司已将具身智能视为未来数年的核心发展方向。 与近期推进科创板上市的智谱、MiniMax等大模型企业不同,越疆回A依据的是深圳去年推出、支持符合条件的香港上市粤港澳大湾区企业赴深交所上市的新政策。 成立于2015年的越疆是中国协作机器人龙头企业,根据灼识谘询数据,按销量计算,公司2025年市占率达13.2%,连续两年位居全球第一。从经营表现来看,越疆仍处于高速成长阶段。2023年至2025年收入分别为2.87亿元、3.74亿元及4.93亿元,两年间累计增长71.8%。今年首季收入1.12亿元,同比增长111%,增速进一步加快。 收入结构亦持续改善,2025年工业应用收入占比升至54.5%。六轴协作机器人收入增长44.7%至3.02亿元,具身智能机器人收入则同比大增418.8%。 成长的焦虑 然而,高增长并未同步带来盈利。2023年至2025年,公司净亏损分别为1.03亿元、9,500万元及8,400万元,截至2025年底累计未弥补亏损约3.45亿元,预计最快2028年实现整体盈利。 亏损主要来自研发投入与全球市场扩张,2025年公司研发支出达1.15亿元,同比增长59.7%,约占收入23.3%,其中近四成投向具身智能领域。同期经营活动现金流由2023年的负1.58亿元收窄至2025年的负4,259万元。 市场竞争加剧亦开始压缩盈利空间,公司综合毛利率由2023年的48.47%降至2025年的46.49%,六轴协作机器人平均售价则由2021年的6.59万元降至2025年的3.82万元,反映产业正由技术竞争走向价格竞争。 去年以来,人形机器人成为全球AI产业最热门赛道之一。特斯拉(TSLA.US)推进Optimus计划,Figure AI获得微软、OpenAI及英伟达支持,中国则有优必选(9880.HK)及宇树科技积极布局,竞逐下一代机器人市场。 与此同时,协作机器人市场格局也正在重塑。曾长期主导行业的丹麦协作机器人龙头Universal Robots,市占率已由2023年的17.2%下降至2025年的8.2%;越疆则以13.2%的市占率连续两年位居全球第一。市场领先者的更替,反映产业正由技术导入期逐步走向规模竞争阶段。 在此背景下,越疆今年推出人形机器人Dobot Atom,希望将协作机器人累积的技术与场景经验延伸至更高阶产品。虽然公司已建立产品销售与全球渠道网络,但人形机器人业务目前对营收贡献仍有限。 以目前约120亿港元市值计算,越疆市销率约21倍。对一家尚未盈利的工业机器人企业而言,这样的估值已难以完全由协作机器人业务支撑,某种程度上反映市场已将部分人形机器人与具身智能的成长预期计入股价之中。 越疆此次回A正值市场对人形机器人的估值逻辑出现变化。去年以来,相关概念股经历大幅上涨后普遍回调,投资人开始从技术想像转向商业化验证。公司选择推动创业板上市,也被视为希望趁产业竞争全面升温前,提前取得更充裕的资本支持。 从协作机器人龙头到具身智能参与者,越疆正试图开启第二条成长曲线。此次回A既是深圳新政的重要案例,也反映中国机器人产业竞争重心正从协作机器人逐步转向具身智能。未来几年,公司能否将技术优势转化为新的收入来源与盈利能力,将比回A本身更值得市场关注。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

传耐克终止一线经销权 滔搏股价急挫

运动服饰销售商滔搏国际控股有限公司(6110.HK)周四表示,截至5月31日的三个月(公司财年首季)零售及批发业务销售额录得10%至20%跌幅。截至5月底,公司直营门店毛销售面积较三个月前下降2.9%,同比减少11.2%。 滔搏于周四上午停牌,公司注意到前一日股价及成交量出现异常波动。公司称,有媒体报道猜测耐克计划自明年1月1日起,终止其在中国大陆的所有线上一线经销授权,但公司补充表示,尚未收到耐克就此发出的任何正式通知 公司表示,截至2026年2月28日的财年中,耐克产品的线上销售额约占其营收的22%。停牌前,公司股价周三下跌14.6%,收报2.05港元。该股今年迄今已下跌约30%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里