十里銀灘

劉智恒

    

內地

    

碧桂園星級項目成重災區

碧桂園(2007.HK)發展位於惠州的十里銀灘,曾經被包裝成中國的馬爾代夫,一度銷售十分火爆。然而當中國樓市日走下坡,十里銀灘或許變成「十里爛灘」,樓價急挫;最近市場傳出,有業主急讓房子,60平米只售15萬元,較當年高峰時大跌約70%。

究竟是真實還是宣傳,我們參考多個房地產中介網頁,看見現時十里銀灘的房價,67平米叫價約32萬元,88平米也是42萬元,即是說每平米在4千多元水平;單位叫價15萬元,即每平米約2,500元,若有業主要急讓,大劈價也不是沒可能。考慮到十里銀灘總發展達到6萬戶,供應量相當驚人,而現時內地樓市日趨向下,該項目位置又偏遠,既不適合長居,又乏人租用,若只用作渡假,長期要維修保養及交物管費用,倒不如平價出售。

物業估值重創太古

內地樓市下滑,不但影響內房企業,就連專政投資收租的地產商也受到一定影響。太古地產(1972.HK)發盈警,截至2023年底,股東應佔溢利將大幅減少7成。原因是內地的零售投資物業公平值收益錄得下跌,而發展中的辦公樓投資物業亦錄得公平值虧損。公司估計,投資物業虧損約45億港元。相反,2022年投資物業重估收益則有16億港元。

我們預計,除太古地產外,內地擁有較多投資物業的發展商都會受到影響,出現投資物業重估的虧損。雖然如太古地產所言,投資物業公平值變動屬非現金性質,對集團的營運現金流或股東應佔基本溢利不構成影響。然而想深一層,投資物業估值下跌,是因為租金收入下挫得出的結果,換言之租金收入下降,對集團的未來收入及盈利肯定有影響,並非如太古說得那樣輕描淡寫,此點不可不察。

北京監管購房預售金

為保障買樓人士,北京市住建委就《北京市商品房預售資金監督管理辦法》(2023年修訂版)公開徵求意見,其中主要一項是建議當地商品房預售資金,原本由銀行監管,現轉交給政府監管。此方案的好處,是可以更有效防止房企挪用預售資金,防範樓盤出現爛尾。

我們認為此一措施對於「保交樓」有幫助,畢竟有一些內房企業,在債務臨門時,或會利用灰色地帶而動用預售資金。現時市場樓價不斷下調,市民見樓價已跌至可負擔水平,或會心動入市,但因擔憂開發商能否如期交樓而卻步;若交由政府去監管預售資金,那就最安全不過,讓有意置業的市民更有信心入市,對樓市有一定幫助。

香港

    

政府嚴打洋房僭建

一場世紀豪雨揭發了香港多個洋房區有僭建個案,繼紅山半島後,屋宇署及地政署聯手到屯門蟠龍半島巡查,已向20間僭建獨立屋的業主發出清拆令及釘契,當中有4間的業主更被檢控。至於紅山半島,已發現70間洋房違規,當中有29間同時涉及僭建及非法佔用政府土地。

洋房僭建的情況由來已久,幾乎不是什麼秘密,嚴重的甚至霸佔政府的土地,將擁有的範圍延伸,或蓋上建築物。過去相關機構因不能隨意入屋檢查,業主即使改動,也不容易被發現,加上政府部門人手不足,於是隻眼開隻眼閉。今天出了大問題,紅山半島僭建懷疑引致斜坡山泥傾瀉,令政府不得不強力執法,加上現時航拍盛行,可以高空作出觀察,令許多僭建無所遁形。我們希望政府能貫徹去執行,別虎頭蛇尾,獨立洋房之外,還要向新界丁屋及村屋埋手,以徹底處理僭建問題。

蔚藍東岸累計22宗撻訂

香港樓市走弱,之前以樓花購入的物業,買家陸續出現達訂,五礦地產(0230.HK)位於油塘的蔚藍東岸近日錄得8戶買家撻大訂,每個單位成交價在535萬港元至989萬港元。項目在2020年開售,每方呎均價約19,000至20,000萬港元水平。單就本月,蔚藍東岸已累計出現16宗撻訂,整個項目至今已錄撻訂22宗。

我們相信,早幾年出售的住宅,到臨近入伙期,撻訂的個案會陸續出現,畢竟目前樓價較2019年高峰期跌了兩成或以上,特別那些納米樓項目,發展商當年見樓價高,於是大幅增加興建細單位,因涉及整個銀碼會較低,買家較易上車,然而發展商卻將每方呎價提高,當整體樓價下挫時,納米樓的買家損失就更大。因此,買家選擇撻訂或許是明智之舉,至少在今天看是對的。

咏竹坊文章

    

特步跑出個未來

本周《咏竹坊》文章提到國產運動品牌特步(1368.HK)以6,100萬美元(4.3億元),向Wolverine World Wide(WWW.US)購入合資公司權益。合資公司主要在中港台銷售索康尼及邁樂品牌的服裝、鞋履及配飾。其中索康尼的跑鞋有百年歷史,更有跑鞋中的勞斯萊斯稱號。

國內運動品牌以安踏(2020.HK)及李寧(2331.HK)馬首是瞻,特步在銷售規模、名氣及歷史都比不上兩大巨頭,於是集中力量,主要研發跑鞋,又斥巨額資金支持內地大型馬拉松,並贊助多位頂級長跑運動員。是次收購索康尼,正正看中對方在跑鞋上的技術及名氣,進一步優化旗下跑鞋的質素,並可將產品更加多元化。

海爾平購開利製冷

說到併購海外品牌,家電巨企海爾智家(6690.HK)近期亦6.4億美元,購入開利環球旗下的開利全球商用製冷,該公司主要從事商用冷凍鏈業務。是次收購,按去年開利全球商用製冷業績計,只是11倍市盈率,相對海外或內地同類企業平均15至30倍來得便宜。

海爾在海外併購上經驗豐富,早在2012年向日本三洋電機購入洗衣機及冰箱業務,2019年收購意大利家電商Candy,最經典是2016年以54億美元,收購美國通用電氣的家電業務,經過大刀闊斧的改革,短短5年間將其收入大增逾倍,更扭虧為盈。因此,我們相信海爾有能力,為開利商用製冷進行業務改革,將其盈利能力進一步發揮。

新聞

簡訊:多點數智準備申請穩定幣牌照

零售軟件服務提供商多點數智有限公司(2586.HK)周四公告,公司正在籌備申請香港穩定幣牌照,並已通過公開市場HashKey Exchange購買比特幣,其資金來源爲本公司現有的現金儲備。 公司稱,已於今年2月與HashKey Group簽署戰略合作協定,公司將在HashKey Exchange開設交易帳戶,雙方將圍繞數字資產交易、Web3技術開發與應用、以及區塊鏈生態建設等重點領域展開深度合作,探索推出包括穩定幣支付在內的技術服務,並推動穩定幣在零售支付場景中的廣泛應用。 消息公布後,周四多點數智股價一度升近九成,收市報11.14港元,漲23%,成交額達18億港元(2.3億美元)。公司去年底以每股30.21港元上市,首日掛牌暴跌54%至13.8港元,之後股價持續下滑,最低見4.78港元,目前股價雖有回升,仍較上市價下跌63%,市值由上市首日最高的270億港元,跌至目前約100億港元。 多點數智主要為零售行業提供雲基礎數字零售SaaS平台服務,惟其客戶高度集中,近九成業務來自大股東張文中的物美集團系內公司。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
BYD supplier Cheng-Tech

比亞迪撐起九成收入 承泰科技能否靠毫米波雷達破局?

以性價比優勢切入L2級以下智駕市場的承泰科技,在比亞迪「智駕平權」的大旗下快速崛起 重點: 公司主營成本更低的毫米波雷達,較激光雷達更具性價比優勢 2024年公司收入約94%來自比亞迪    李世達 在汽車行業進入嚴重內捲與智駕平權的時代後,低價車款開始配備功能更齊全的輔助駕駛系統,令不少激光雷達廠商陷入成本與價格的掙扎之中。有著華為技術血脈、手握比亞迪(1211.HK; 002594.SZ)訂單的深圳承泰科技股份有限公司,就選擇了一個較為不同的路徑——毫米波雷達。 與禾賽科技(HSAI.US)、速騰聚創(02498.HK)等瞄準L3-L4高階輔助駕駛市場的激光雷達企業不同,承泰科技選擇聚焦於L0至L2+輔助駕駛層級的毫米波雷達市場,技術難度相對較低但市場基礎更廣,並透過產品定制與算法整合,在細分賽道建立起自身優勢。 近日,承泰科技已正式向港交所主板遞交18C特專科技上市申請,期望藉募資擴大產能與研發投資,國泰君安為其獨家保薦人。 毫米波雷達是一種利用毫米波頻段進行探測的感測技術,具備全天候、抗干擾強、成本低等特性。但相對的解析度與精度較低,難以精準判斷前方物體,使其在高階輔助駕駛系統中難以獨當一面,需搭配其他感測器補足。不過,相較於造價動輒數千元至上萬元的激光雷達,毫米波雷達成本僅約數百元,且工藝並不複雜,成為推動大眾化車型普及輔助駕駛功能的技術核心。 成立於2016年的承泰科技,主要專注於77GHz車載毫米波雷達的研發與生產,產品涵蓋前向雷達、角雷達及中央計算雷達等。截至2025年6月,已推出七款核心雷達產品,覆蓋L0-L2+輔助駕駛等級。 申請文件引用灼識諮詢數據指出,公司2024年出貨量達94.5萬套,是中國最大車載前向毫米波雷達供應商,市佔率達9.3%,並在整體毫米波雷達市佔4.5%,名列全國第三 。 華為技術血脈 公司創始人背景亦頗具看點。董事長陳承文與聯合創始人周珂皆出身華為,前者為華為資深產品經理,後者亦曾任職於華為技術崗位。兩人將華為在射頻設計與嵌入式算法領域的工程經驗帶入新創公司,讓承泰在毫米波雷達的信號處理與硬體整合上建立了堅實基礎。 財務方面,公司2022至2024年收入分別為5,765萬元、1.57億元及3.48億元,三年間收入翻五倍,成長顯著。但營運仍處於虧損階段,過去三年累計虧損約1.97億元,去年虧損大幅收窄77%至2,176.8萬元,且實現經營溢利1,507萬元,同時毛利率亦逐年上升,自2022年的28.7%升至2024年的33.9%,反映出產品成本控制與議價能力正逐步提升。 然而,公司現金流狀況略顯吃緊,截至2024年底,現金及現金等價物僅1,587萬元。若未來擴產或技術升級需求迫切,將需依賴更多融資以維持運營。 比亞迪貢獻94%收入 事實上,承泰科技的快速成長離不開與比亞迪的深度合作。自2022年成為比亞迪指定供應商後,公司毫米波雷達已搭載至比亞迪旗下超過20款車型。2024年,公司來自比亞迪的收入達3.26億元,佔公司總營收高達93.6%。 今年2月,比亞迪揮舞「智駕平權」大旗,喊出「高階智能駕駛不應是高價車的專利」,旗下大量10萬元以下車型搭載高階輔助駕駛功能,承泰的4D毫米波雷達正是關鍵零部件之一。但這種結構性依賴意味著,只要比亞迪採購策略微調或轉向其他供應商,對承泰帶來的打擊將極為劇烈。 其次,毫米波雷達的技術門檻相對低於激光雷達,缺乏足夠護城河。同樣深耕毫米波領域的還包括海康威視(002415.SZ)子公司森思泰克,該公司亦為比亞迪核心供應商,產品涵蓋角雷達、前向雷達及環視雷達,其在研發、產能與資金實力上皆優於承泰科技。 而像華域汽車、長光華芯等集團背景雄厚的企業也積極布局毫米波市場,使得承泰在競爭中並不具備明顯技術壟斷力。中長期而言,承泰能否真正破局,在激烈競爭中構建獨特優勢,仍待觀察。 去年5月,承泰科技完成C輪融資,投後估值為13.2億元,對比市值約145億元的禾賽科技、70億元的速騰聚創,規模自是小得多。速騰聚創上市以來股價累跌近三成,美股上市的禾賽科技也跌了17%。相比之下,主打中低階市場的承泰科技固然面向更廣泛的OEM客戶,但市場天花板與議價能力相對有限,仍需警惕未來成長曲線放緩的風險。若其未來能有效拓展新客戶與出口市場、強化研發技術差異化,仍有機會在智駕普及浪潮中佔得一席,但投資人恐怕更應將其視為「內捲型供應商」的代表,而非高科技獨角獸。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Qiyunshan makes jujube oil

齊雲山食品衝刺港股 能否挑動投資者的「味蕾」?

總部位於江西的齊雲山食品,在南酸棗市場的份額達32%,是最新一家申請在香港上市的中國零食製造商 重點: 齊雲山食品成為過去三個月內第二家申請港股上市的果類零食製造商 營收增長37%、利潤同比翻倍之際,公司稱現有產能已達上限,計劃將上市募集資金用於業務擴張 譚英 果類零食在中國市場佔據重要地位,數量不多但持續增加的製造商,期待自家的股票也能贏得投資者青睞。 繼溜溜果園今年4月一馬當先後,江西齊雲山食品股份有限公司上周也向港交所交上市申請。齊雲山食品營收規模僅為溜溜果園的三分之一,其上市的募資額可能相對保守,但亮眼的業績增長仍對投資者具備吸引力。 兩家企業皆有意效仿衛龍美味(9985.HK)的成功路徑,這家以辣條聞名的零食生產商,自2022年上市後股價表現亮麗,迄今累計上漲35%,當前市盈率為29倍,市值高達350億港元(約合45億美元)。參照衛龍的估值水平,齊雲山食品的估值約為15.4億元。 儘管規模較小且深耕酸棗這一細分零食領域,但在中國消費者日益追求健康零食替代品的趨勢下,齊雲山食品的發展潛力不容小覷。 申請文件顯示,齊雲山食品去年營收同比躍升37%至3.39億元(約4,730萬美元),淨利潤5,310萬元,較2023年的2,370萬元翻倍有餘。去年毛利率達48.4%,亦表現亮麗。公司將業績強勁增長歸因於新增重要客戶,以及線下經銷商從2023年的162家增至去年的199家。 銷售網絡雖主要覆蓋華東及華南地區,齊雲山食品佔據中國南酸棗零食市場32.4%的份額,該細分領域去年規模為18.8億元。申請文件援引第三方數據顯示,這家公司以0.6%的市佔率,位列中國果類零食製造商第九位,該領域去年總產值達995億元。 2019年至2024年,中國棗類零食板塊年均增速達13.7%,遠超果類零食整體市場8.5%的年均增速。去年中國零食行業規模達1.34萬億元,兩者均顯著高於整體行業的4.4%年均增長率,凸顯健康消費理念下,果類零食日益受到追捧。 當然,國外也有多種棗類,但將其作為果類零食用的習慣頗具中國特色。齊雲山食品聚焦的崇義南酸棗,其鮮果口感酸甜,尺寸近似小李子。 海外研究機構如克利夫蘭醫學中心,將棗類譽為「超級食物」,原因是其富含抗氧化劑和維生素C。而在中國傳統文化中,棗類藥材常用於治療焦慮及失眠。 集資擴產能 齊雲山食品從個體農戶採購原料,而非自建果園。近三年,當地農戶平均收購價穩定在每公斤約4元水平。公司的銷售渠道仍以線下為主,但在天貓、京東、抖音等電商平台設有旗艦店。 公司擬將部分上市募資用於搭建電商及線上推廣,同時擴大產能,以滿足國內市場日益增長的消費需求。 去年11至12月,齊雲山食品位於江西崇義的唯一生產基地已滿負荷。為應對需求增長,公司計劃將年產能提升45.5%至16,000噸(約為去年8,348噸產量的一倍)。鑒於棗類的採收期集中在8至12月,且原料需預存後加工,配套冷庫擴容也在規劃中。 在申請文件中,齊雲山食品表示:「若產品需求持續攀升,現有產能將難以滿足市場需求,制約公司發展潛力」。 這家企業的歷史久遠,1979年前身工廠成立,1990年獲批使用當地名山「齊雲山」註冊商標。實際控制人為劉志高、劉繼延兄弟兩人,以及朱方永。 公司改制前為集體所有制企業,1990年代末,由51名職工購得資產,與一家香港公司組建合資公司。2022年,香港公司將股權轉讓給由11名自然人(含6名核心管理層股東)持有的有限合伙企業。為籌備上市,齊雲山今年整體變更為股份有限公司。 結束數年低迷,香港新股市場重拾活力,齊雲山食品與溜溜果園加入赴港上市企業行列。今年上半年,港股新股上市募資額達135億美元,同比激增7倍,使香港成為同期全球規模最大IPO市場。 這一趨勢既源於中企因地緣政治因素放棄紐約,轉道香港上市,也因中國證監會調控滬深A股上市步伐,重點優先支持新能源、半導體等戰略新興產業。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:淘寶啟動500億元補貼計劃

電商巨頭阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)旗下即時零售平台「淘寶閃購」周三宣布,啟動總額達500億元(69.76億美元)的補貼計劃,為期12個月,將直接補貼消費者與商家,藉此加速推動大消費平台建設與服務升級。 在商家端,淘寶閃購推出店舖補貼、商品補貼、配送補貼與免佣減佣等措施,保障利潤空間、促進訂單成長;在消費者端,則透過大額紅包、免單卡與官方補貼一口價商品等方式,強化購物吸引力。 淘寶閃購自5月上線以來成長迅速,官方指出目前日訂單已突破6,000萬單,並帶動全國店家訂單量月增逾100%。部分地區餐飲商家營業額較前一季翻倍成長,零售與花類商家亦明顯受惠,吸引大量新客。另外,數據顯示,中國整體即時零售市場日訂單亦從1億單成長至1.6億單,顯示競爭正持續升溫。 阿里巴巴港股周三逆市跌0.4%,報109.4元,美股則跌2.86%,報110.71美元。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏 --