碧桂園

繼公布具體的重組方案後，負債纍纍的碧桂園終帶來一份遲來的業績 重點： 去年中期虧損128.4億元 中期總借貸2,502億元 　 劉智恒 去年4月，碧桂園控股有限公司(2007.HK)因未能趕及刊發2023年業績報告，被迫暫停在港交所交易。根據上市條例，若停牌18個月未能復牌，上市公司將面臨除牌命運。 換言之，今年10月1日前碧桂園要通過港交所的要求，否則上市地位將消失，距離死線只有九個月時間。 要復牌，首要公布集團業績，經過一番努力，碧桂園的2023年全年業績及2024年中期業績，終於在市場亮相。 中期現金僅餘67億 2023年全年收入按年下跌6.8%，虧損1,673億元，總借貸2,496億元﹐手頭現金638億元。 2024年中期收入同比下跌55%至1,021億元，虧損則收窄73%至128億元。1年內要償還的銀行借款已達1,218.5億元，但手頭現金只餘下67億元，總負債達2,502億元，而經營現金流更是負1.85億元。 情況未見改善，但重組開始有眉目，本月初碧桂園公布方案，與七家銀行組成的協調委員會達成共識，倘能落實，重組提案可讓集團大幅去槓桿，目標是減少境外債務最多116億美元。此外，亦將債項到期時間延長至最多11.5年，並可降低融資成本，目標是加權平均借貸成本，從每年約6%降低至約2%。 控股股東亦考慮，將集團未償還的11億美元股東貸款，轉換為碧桂園或附屬公司的股份。 業績發布，意味有機復牌，而債務重組方案漸見曙光，重組路途似邁進一步。然而，事情較想像要複雜得多。 首先有外電引述知情人士透露，碧桂園主要債權人小組尚未同意境外債務重組條款，而該債權人小組佔一筆104億美元境外債逾三成。 一切還看樓市 此外，在重組方案中，未來的現金流是重中之重。公司估計在2024年至2040年間，29個國際項目的累計應佔槓桿自由現金流介乎26至30億美元。另外，2025年1月至2033年內，預期透過出售金融投資籌集約6至8億美元。 中國內地的物業銷售更是一大關鍵，公司預測在2024年至2039年，可用於應付境外債務的現金介乎200至250億元。 不過，現金流是否達到預估水平，碧桂園有一套假設條件，首要是境內房地產市場逐漸復蘇下，能夠維持持續經營狀況及正常業務營運。另外預計境內項目的平均售價， 2025年只出現低位數下降，2026至2032年實現中低位數增長，並於2033年增長穩定在低個位水平。 簡單說，前提是房地產市場能否逐漸復蘇，另外要看債務重組方案，能否獲各方債權人接受。 後面一點現時似有明確方案，雖仍未獲所有債權人接納，但起碼邁前了一步。反之房地產市場的發展最難估量，目前內地樓市仍然疲不能興，今年售價是否只有輕微下降，以及未來幾年又可否增長，沒人可回答，即使中國樓市好轉，實際情況對碧桂園未必樂觀。 銷售急萎縮 債務纒身下，市場擔憂碧桂園能否如期交付，即使有意置業者，都避開高風險的企業，未必考慮碧桂園項目；何況全國開發商也要賣樓，樓市充斥龐大供應，買家選擇多的是。 過去幾年，碧桂園的銷售可用四個字概括，就是「每況愈下」。2021年銷售達5,580億元，2022年同比下跌36%至3,575億元，2023年跌51%至1,743億元，去年更暴跌73%至只有472億元。可見銷售並不樂觀，縱使去年政府不斷推出穩定樓市措施，碧桂園受惠程度似有限。 事實上，去年9月碧桂園核數師羅兵咸永道辭任，由中匯安達接任。羅兵咸的辭任函中指出，遲遲未能推進財務報表的工作，因要等待碧桂園提供資料及文件，包括集團對未來現金流的預測、有關在建及完工物業的減值評估，以及應收款的損失評估。換言之，對現金流的預期，當時似沒有充足資料引證。那現時集團對現金流的預算，準確程度又有多高？ 按目前情況，碧桂園即使能復牌及債務重組獲通過，能否持續前行，要視符資金情況，而資金又要看樓市，以及在低沉市場可否出售投資項目，一切都未能掌握在集團手中，碧桂園只能「摸著石頭過河」。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

綠城中國首四月的銷售成績雖有下跌，但銷售金額仍遠遠拋離多家開發商，成為僅有幾家單月銷售仍能過百億的房企 重點： 綠城今年首四個月銷售達525億元，超越龍湖成為民營房企銷售一哥 集團能避開內房市場下沉的一劫，全因痛改昔日瘋狂借貸發展的作風       劉智恒 禍兮福所倚，福兮禍所伏？ 正當民營房企負債纍纍，在疲弱樓市叫苦連天的時候，綠城中國控股有限公司(3900.HK)近年表現一枝獨秀，這家曾兩度頻臨破產邊緣的房地產開發商，早年吃盡高負債的苦頭後，痛定思痛一改高槓桿策略，今天非但能成為倖存者，更跑贏一眾民營房企，教人始料不及。 綠城剛公布的四月份銷售金額達145億元(20.1億美元)，按年下跌26%，今年1至4月累計銷售525億元，按年亦下跌24.5%。雖然銷售較去年跌逾兩成，但跌幅相對其它民營房企要低，累計或單月銷售亦遠高於行業對手。 首季銷售民企稱王 今年內地房產市場能單月銷售過百億元的開發商寥寥可數，碧桂園(2007.HK)4月銷售僅得有38.5億元，保利置業(0119.HK)亦只有56億元，即使強如龍湖集團(0960.HK)，首四個月的銷售也是324億元。單計銷售金額，綠城暫居民營房企之冠。 近年民企開發商的業績每況愈下，綠城收入卻節節上升， 2021至2023年分別是1,002億元、1,272億元及1,314億元，去年股東應佔溢利31.2億元，按年升13%。 財務情況也遠較同業健康，截至去年底止，包括抵押銀行存款，集團銀行存款及現金達734.5億元，總借貸1,461.4億元，淨資產負債率只是63.8%，一年內到期的淨借貸餘額為325.5億元。 是甚麼原因，當內地民企開發商都被債務壓得抖不過氣來，綠城的財務仍然游刃有餘，還能在疲弱的樓市獲取利潤？ 兩次僥倖逃出生天 箇中原因其實是早歷風險，反能及早調整策略，最終避過大難。今天能夠傲視同儕的綠城，曾兩次走在破產邊緣，集團2006年在香港上市後，借助這個金融平台，不斷融資瘋狂買地擴展，豈料2008年金融海嘯，中國經濟放緩，綠城面臨資金鏈斷裂，那時有傳只差一步就將控股權售予中國海外(0688.HK)，卻幸運之神眷顧，政府為刺激經濟進行4萬億救市方案，銀行借貸立時鬆動，綠城得以逃過一劫。 危機過去後綠城並未汲取教訓，續以高槓桿發展，期間公司確能急速壯大，但亦站在風口浪尖，銷售稍不如意，隨時有翻車之危。到2011年時，內地樓市放緩，綠城問題漸漸浮現，公司負債360億元，負債比率高達163%。當時市場不時傳出綠城破產的聲音，時任董事長宋衛平頻頻在網上解話，問題不斷發酵。 直至2012年，宋衛平無奈接受香港藍籌企業九龍倉(0004.HK)的策略性入股，九倉共注資51億港元，綠城才得以渡過難關。2014年中交建集團購入宋衛平手上24%股權，翌年再增持4.6%權益，至此宋衛平將大股東地位拱手相讓。 經一事未必長一智，但經二事就真的不能不引以為戒，綠城不斷出售項目，除減省開發資金，亦可套現償還債項。引入投資者後，過往的急進發展受到制約，特別九倉起了一個監控作用，根據雙方協議，綠城的淨負債比率超過100%時，當有重大投資，若九倉認為對整個財務有影響，可否決掉這一決定。 汲取教訓審慎而行 綠城一改勇進作風下，集團的負債急速減低，亦不再以高槓桿發展，因而能在今次內房危機中，有充裕能力去應對。 除了審慎理財外，集團近年亦將發展策略改變，由在全國遍地開花式發展改為集中於優質城市。集團董事長張亞東表示，過去五年，他們只聚焦一二線城市，包括長三角區及北京、上海、杭州等。由於只專注於優質區而放棄三四線城市，代價是在樓市興旺時未能受惠，影響集團收入。同時，優質地區的拿地成本也相對高，令集團物業銷售毛利率由2022年的16.3%，跌至去年的11.3%。 不過亦因為集中一二線優質區，供應量遠較小城市來得緊絀，於是樓價得以企得較穩；同時大城市的居民收入相對高，物業銷售所受的影響也較低。在目前樓市不景氣下，對集團的銷售提供了一定保障。 另外，綠城財務穩健，毋需政府協助保交樓或提供借貸，市場對其興建的項目信心就較大，有意置業的人，會傾向選擇綠城的樓盤，因爛尾風險低，不怕最終收不到樓，於是有助其項目的銷售。 綠城雖能成為逆市奇葩，但要注意內地樓市供應量仍然龐大，去庫存需要一定時間。在大環境不濟下，開發商縱有天大本領也難獨善其身，但只要能在逆境中生存下來，未來就有機會做大做強。 正如綠城首席運營官李駿早前所言：「最重要是活下去。」 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

碧桂園的外債仍在重組中，境內債務又迫在眉睫，可幸近日三筆境內債得以順利展期 重點： 碧桂園首季銷售情況惡化，按年大跌81% 集團在馬來西亞的森林城市，傳聞當地國政府有意開展博彩業 　 劉智恒 十年前，碧桂園創辦人楊國強的事業如日方中，寫下一篇壯志豪言的小文章《我夢想中的碧桂園》，內裡包含十二句說話，其中一句是這樣：「這裡是為社會創造幸福生活的公司」。 今天，幸福暫時見不到 煩惱就確實一大堆。 中國地產龍頭，內地的示範企業碧桂園控股有限公司(2007.HK)近年也逃不過房地產市場逆轉的打擊，去年上半年已虧損數百億元，欠債超過千億元，發展的超級項目四處爆雷，惠州的十里銀灘變「十里爛灘」，馬來西亞的森林城市被戲稱「森林鬼城」。 公司在外債纒身要進行重整而忙個不停時，國內又開始有債主臨門敲門討債，去年碧桂園獲准將8至9筆境內債券展期；至近日，市場報道有三筆債券部分未能還款付息，經過與債權人會議商討，再獲延期至今年9月。 債主臨門浪接浪 雖能暫時喘一口氣，現實情況卻不甚樂觀，公司至今未能公布去年全年業績，以致股票要暫停在聯交所買賣。另外，拖欠建滔集團(0148.HK)的16億港元債務遲遲未能償還，公司已被建滔申請清盤，於本月17日在香港高院開庭聆訉。 外債的重組進展上，暫時仍未商討出一個方案，上月的公告只表示正致力與債權人及其顧問溝通。市場則有傳，今年六月碧桂園會向一組債券持有人提交初步重組方案。 整體債務方面，由於公司仍未發布2023業績，若以去年中報的資料看，截至6月底止集團有現金1,011億元，另外受限制現金約294.5億元。債務方面，有息負債包括銀行借款、優先票據，可換股債券及公司債券，合共高達2,579億元，淨借貸比率50.1%。當時集團手上現金好像還算充裕，但其後多項債務未還本付息，相信下半年的實際情況已大大惡化。 近日有消息，馬來西亞政府或容許在森林城市經營博彩業，從而帶動項目重生。不過，政府後來作出否認，而且即使辦賭，也未必可以短期刺激森林城市的銷售，況且碧桂園的問題，又豈止一個森林城市。 物業銷售直插水 碧桂園要渡過危機，相信只能看兩方面，一是物業銷售，另外是國家有否政策扶持。作為房地產企業，物業銷售是企業的命脈，關乎資金能否回籠，但在內地樓市日趨疲弱下，碧桂園今年銷售情況差強人意，首季的銷售金額只有135億元，按年勁跌81%。 年內樓市能否好轉實在也不樂觀，內地樓價持續下滑，開發商為套現紛紛減價求售，面對樓盤供應大增，市民置業態度大大改變，他們擔憂今天看似能低價買入，明年回首或許是高價入貨。 加上多家開發商深陷債務危機，倘若項目爛尾買家就血本無歸，人們都紛紛觀望為上。估計樓市要經過一輪去庫存，再加上開發商重組債務成功，市場才可慢慢復蘇，但肯定不是一年半載能達到。 政策治標未治本 那麼政府會否續推政策支持開發商，我們相信是肯定，然而並非無選擇性去提供幫助，外債政府不會管，內債就看情況及企業，如碧桂園此類屬龍頭及較負責任的公司，政府在若干程度願意作出扶持，包括透過內銀將債務延期，以及按項目提供借貸予房企「保交樓」。 不過也別太樂觀，內房企業負債太驚人，按目前的援助方法，只能紓緩一時，暫時我們看不到或想不到政府有什麼政策，可以徹底解決問題。最近內地上市的金科地產(000656.SZ)，最終被頒令破產重組，說不定是許多內房的最終下場。 去年底碧桂園董事楊惠妍大拍胸膛，揚言楊家會「砸鍋賣鐵支持公司，探索出一條盡快恢復正常經營的有效路徑」。 不光如此，楊惠妍為首的四位董事，主動提出大幅削減薪酬，一律調至年薪12萬元，當中總裁莫斌減幅最大，之前年薪達300萬元。 坦白說，相對於逾千億的債項，董事的減薪只屬杯水車薪，楊家賣家當支持公司，估計可提供的助力亦有限。楊惠妍的說話與行動，相信是擺擺姿態，展現承擔的責任，中國恒大(3333.HK)董事局前主席許家印的下場，許多房企老闆都引此為鑒，別以為企業真的可以大到不能倒。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏