錯過上市風口 深業物業四度遞表

物管企業深業物業第四度衝刺港股上市，或是檢驗市場信心是否修復的指標

重點：

• 按2023年收入計，公司在中國全業態物管服務提供商中排名第九位
• 上半年公司收入14.1億元，錄得股東應佔溢利9,230萬元，年增12.6%

李世達

即使是有國資背景，上市也未必一帆風順。深業物業運營集團股份有限公司近日第四度向港交所遞表，希望趁著政策利多頻出之際，再次衝刺上市之路。

深業物業成立於1992年7月，是深圳老牌物業管理公司。深業物業所屬的深業集團於1983年成立，為深圳市政府全資擁有。深業集團旗下擁有香港上市公司深圳控股(0604.HK)及Ａ股上市的沙河股份(000014.SZ)。

根據申請文件，深業物業為中國全業態物業管理、商業營運及城市服務提供商，截至今年上半年，深業物業在管項目總數為498個，在管總建築面積約為8,920萬平方米，覆蓋中國46個城市和14個省份。其中，公司於粵港澳大灣區的在管總建築面積約為6,020萬平方米，佔在管總建築面積的67.5%。

根據弗若斯特沙利文資料，以2023年按收入計，深業物業在中國全業態物業管理、商業運營及城市服務提供商中排名第九位，市場份額0.3%。2024年上半年，公司營收14.1億元，年增9.8%；錄得股東應佔溢利9,230萬元，年增12.6%。

此前，深業物業曾三度遞表，最早一次在2023年2月24日，半年後的8月25日二度遞表，後於今年2月獲得中國證監會的備案通知書。第三次遞表則是今年3月28日，仍未能通過上市聆訊。

錯過上市風口

2018年以來，房企紛紛分拆物管公司上市，行業經歷了一波上市熱潮，去年則突然降溫。2020年，赴港上市的內地物管公司從2019年的8家暴增至18家，2021年也有13家，2022年回落至6家，去年僅剩兩家。

今年截至目前，則有泓盈服務(2529.HK)、經發物業(1354.HK)兩家物管公司成功上市。

房地產市場的下滑，是物管公司上市數量下降的主因，深業物業錯過了上市最好的時機，而在市場信心缺失的當下，公司的盈利能力顯得更加重要。

與兩家今年成功上市的物管公司相比，深業物業的業務體量是兩者的數倍。2021年至2023年，深業物業營收分別爲21.5億元、23.5億元、27.1億元，同期泓盈服務營收則為4.3億元、5.3億元及6.5億元；經發物業則為5.9億元、7億元及8.6億元。

但從盈利能力來看，雖同為國資企業，深業物業反而比不上體量更小的泓盈服務。過去三年(2021至2023年)，泓盈服務毛利率分別為24.9%、23%、23.3%。同期深業物業則為13%、14.4%及15.7%。淨利潤率方面，泓盈服務為9.5%、10.1%與10.8%，深業物業僅有3.5%、5.1%及5.9%。

究其原因或許與業務比重有關。城市及產業園服務、住宅物業管理服務和商業物業運營及管理服務，是公司收入的主要來源，其中前兩者佔收入比重較高，但毛利率水平較低(今年上半年分別為13.4%及10.3%)，毛利率較高的商業物業運營及管理服務(今年上半年為27.3%)，卻僅佔收入比重不到兩成四。

試圖減少依賴

此外，與關聯公司(深圳控股)的交易是公司利潤的重要來源。2021年至2023年，向關聯公司提供服務的毛利率分別為21.6%、23.3%、23.9%，而向獨立第三方公司提供服務的毛利率則為6.4%、7.4%、8.9%。

為了衝刺上市，深業物業逐年降低對關聯方的依賴，其來自關聯方的在管建築面積佔比，從2021年的27.4%下降至今年上半年的20.8%，但第三方公司貢獻的收入佔比卻不增反降，從2021年的56.6%降至今年上半年的54.5%。

應收帳款增加也是問題。今年上半年，公司錄得金融資產減值虧損1,370萬元，同比激增341.9%，主要來自貿易應收款增加。上半年，貿易應收款餘額約為6.3億元，其中關聯方佔比35%，第三方佔比64.9%。而關聯方帳款周轉天數也過長，達284.2天，遠超第三方公司的59.5天。公司直言，如果無法向客戶收取管理費，將對公司業務與財務帶來重大影響。

目前距離證監會上市備案通知書失效，大約還有四個月的時間。深業集團曾表示，要在「十四五」期間打造成為「全國首家由地方國資控股且營收額超60億元的上市物業管理企業」，這項目標也將在明年「到期」，壓力不可謂不大。

如今在國家政策支持下，內地房地產似有回穩跡象，也有望帶動物管行業回暖。錯過上市風口期的深業物業這次能否拿到入場券，或許也是市場信心是否恢復的指標。

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